Vastgoedrecht –
koopovereenkomsten
Deel 1: verkoop ve ORG (koopovereenkomst). Bespreking
wettelijke regeling.
2 regimes inzake verkoop ORG
1. Gemeen recht inzake koop (gedeeltelijk dwingend recht en gedeeltelijk aanvullend recht)
2. Woningbouwwet / Wet Breyne (5 cumulatieve toepassingsvoorwaarden) = 95% dwingend recht
Koopovereenkomst
1. Eigendomsoverdracht (volle of blote-eigendom)
2. Prijs moet betaald worden in geld, tegenprestatie (zonder tegenprestatie = schenking)
3. Vennootschap vergoedt u in obligaties of in andere effecten die het vreemd vermogen vd
vennootschap vertegenwoordigen (schuldbewijzen) = contract van ruil (BW, achter de regels vd
koopovereenkomst)
Bestaat de tegenprestatie uit aandelen (winstbewijzen/andere effecten die het eigen vermogen
vertegenwoordigen), dan staan we voor de rechtsfiguur contract voor inbreng in vennootschappen
(nieuwe Wetboek Vennootschappen).
Regels vh gemeenrecht inzake koop (verkoop bestaat uit een prijs in geld) geleden ook voor de met
koop gelijkgestelde overeenkomsten (inbreng in vennootschap, ruil of schenking).
In 1ste orde past u de regels van inbreng toe die je vindt in het Wetboek van Verenigingen van
Vennootschappen voor alles wat er niet instaat past u gemeen recht toe inzake koop.
4 regels van koop/verkoop die enkel gelden voor zuivere koopovereenkomsten
1. Vernietiging vd koop wegens benadeling vd verkoper
2. Voorrecht vd niet-betaalde voorrechten vd verkoper van ORG
3. Wettelijke en conventionele voorkooprechten (conventioneel in de huurovereenkomst
bedwongen, als je verkoopt het eerst aan de huurder aan te bieden om te kopen)
4. Bedwongen recht van wederinkoop (mogelijkheid aan verkoper om koop te annuleren
gedurende 5 jaar)
Prijs: elk wettelijk betaalmiddel komt in aanmerking (dollar, pond, euro, …)
Koopovereenkomst
1. Onder bezwarende titel = contract waar er een tegenprestatie is
2. Wederkerige overeenkomst = beiden partijen rechten en plichten op zich nemen
3. Consensuele overeenkomst = loutere wilsovereenstemming = in theorie zou men mondeling
kunnen verkopen, regel: alle vastgoedcontracten loutere wilsovereenkomsten zijn die ontstaan
tss partijen
3 uitzonderingen: plechtige, vormelijke en zakelijke contracten
, - Plechtige contracten = contracten waarvoor de geldigheid vd contracten tss partijen een
notariële akte vereist is
Bv; schenking ORG, vestiging ve hypotheek op een ORG
- Vormelijke contracten = onderhandse akte vereist
Bv; verkoop ORG die valt onder de Wet Breyne, kredietovereenkomst van
consumentenkrediet, vestiging ve zakelijk recht van time-sharing (= iemand
gebruiksrecht geeft om elk jaar een villa (ORG)
voor 14 dagen (vaste periode) te gebruiken, deeltijdse eigenaar)
- Zakelijke contracten = voor de geldigheid vh contract is de afgifte vd zaak door de ene
partij aan de andere partij
Bv; lening
4. Vergeldend contract = u weet als koper welke prijs u zal moeten betalen
uitzondering: verkoop tegen lijfrente = u krijgt periodiek een som uitbetaald tot zolang u
leeft (kanscontract)
5. Koop = hoofdcontract = niet afh. ve ander contract
6. Geen contract intuïtu personae
7. Ogenblikkelijke overeenkomst (koop) = koopovereenkomst wordt in 1 keer uitgevoerd
(tegenovergestelde: voortdurende overeenkomst (huur) = daar strekken de prestaties van
partijen zich uit in de tijd)
Gevolgen:
1. Ontbinding van overeenkomst
- Ogenblikkelijke overeenkomst ontbonden wordt, dan gebeurt dat met terugwerkende
kracht (ex tunc)
- Huurcontract ontbonden wordt, dan gebeurt dat vanaf nu voor de toekomst (ex nunc)
2. Vrijwaring voor verborgen gebreken, beiden partijen zijn dit verschuldigd
- Bij koop geldt de anterioriteit (voorafgaand) vereiste, verborgen gebrek moet reeds
bestaan voor moment verkoop
- Bij huur moet verhuurder ook instaan voor verbogen gebreken die tijdens de huur
ontstaan
Meeste huurcontracten komen tot stand door loutere wilsovereenstemming, er zijn wel enkele
uitzonderingen (verhuring studentenkamers, woninghuur en handelshuur van korte duur: vormelijke
huurovereenkomsten onderhandse akte vereist)
Sluiten vd koopovereenkomst
Geldigheidsvereisten
4 voorwaarden is voldaan:
- Toestemming vd partijen
- Bekwaamheid
- Voorwerp
- Oorzaak
,Toestemming vd partijen
Eenzijdige verkoopbelofte = de verkoper die zich vastlegt, de verkoper belooft aan de koper om tegen
een vastgelegde prijs de verkoop tot stand te brengen, de koper krijgt een optie gedurende een
bepaalde termijn. Laat de koper de termijn voorbij gaan dan is verkoper ontslagen van verkoop (beste)
Eenzijdige aankoopbelofte = koper die zicht vastlegt, koper belooft te kopen aan een vastgelegde prijs
Conventioneel voorkeurbeding / voorkooprecht = eigenaar gaat in de praktijk ten aanzien ve bepaalde
persoon (huurder) de verbintenis aan om het bij voorkeur aan die persoon te verkopen. In alle
huurregimes kan een voorkooprecht aan een verkoper/verhuurder toegekend worden.
Bekwaamheidsregel
1. Handelsonbekwamen moet vertegenwoordigd worden (bij minderjarigen: ouders, wanneer
ouders overleden dan de voogd)
2. Openbare verkoop (uitzondering: toestemming van rechter om uit de hand te kopen ten
voordele van minderjarige)
3. Als vertegenwoordiger toestemming nodig van rechter om goed te verkopen in naam van
minderjarige
4. Op die koop toezicht wordt uitgeoefend door de rechter
= verkoop op gerechtelijk gezag = verkoop waar rechter toezicht op uitoefent
Bv; gedwongen verkoop in gevolge uitvoerend beslag of faillissement, nalatenschap die onder
voorrecht van boedelbeschrijving is aanvaard, onbeheerde nalatenschap maar er geen
erfgenamen zijn
3 regels niet van toepassing:
1. De vernietiging vd verkoop wegens benadeling vd verkoper
2. Geen recht als koper op vrijwaring van verborgen gebreken
3. Aansprakelijkheid voor gebreken op grond vd wet verkoop aan de consument geldt niet
voor verkopen die op gerechtelijk gezag gebeuren
5. Geval van tegenstrijdige belangen: de wet verbiedt dat de persoon die de belangen vd
handelingsonbekwame behandelt zelf zou kopen. De voogd mag de goederen vd minderjarigen
(pupil) niet zelf kopen.
Wanneer één vd partijen niet kan aanwezig zijn, dan zijn er 3 rechtsfiguren om de koop toch tot stand te
latenkomen:
- lastgeving = lasthebber sluit in naam en voor rekening van iemand anders (lastgever) een
koopcontract (koopcontract komt rechtstreeks tot stand in hoofde van de lastgever en er is
een schriftelijke volmacht vereist)
- sterkmaking = je maakt u sterk dat een derde de overeenkomst zal bekrachtigen
a. ofwel bekrachtigt de derde, dan komt de overeenkomst tot stand in hoofde van
die derde
b. ofwel bekrachtigt hij niet en dan zal verkoop niet tot stand komen, dan zal de
sterkmaker enkel tot schadevergoeding gehouden zijn
- commandverklaring = houdt de ogenschijnlijke koper een recht voor om de ware koper aan te
duiden, er komt altijd een koop tot stand (als de ware koper niet akkoord gaat om te kopen
, dan moet de ogenschijnlijke koper het goed kopen), moet uitdrukkelijk in koopovereenkomst
verklaard worden.
a. burgerrechtelijk kunnen partijen vrij die termijnen bepalen voor aanduiding vd
ware koper
b. fiscaalrechtelijk heeft men een wettelijk termijn waarbinnen de aanduiding vd
ware koper moet gebeuren, zo ja dan is er maar 1 keer verkooprecht
verschuldigd, wanneer termijn overschreden wordt dan 2 keer verkooprecht
betalen. Wettelijke termijn verschilt van gewest tot gewest (vroeger 1 werkdag
te rekenen vanaf de compromis om de werkelijke koper aan te duiden, voor
Vlaanderen 5 werkdagen)
!!! Termijn vd burgerrechtelijke en fiscaalrechtelijke begint te lopen vanaf de
ondertekening vd compromis.
Moet meegedeeld worden aan bevoegde federale registratiekantoor. Registratiekantoor
enkel voor de middag open, stel laatste dag zitten en het is na de middag: enige mogelijk
met deurwaarder aan fiscus melden.
Voorbeeld: wanneer ORG gelegenheidswaarde heeft voor bepaalde persoon. Bv. een
buur die … naast het goed
Voorbeeld: wanneer vetes zijn tss families. Men wou niet dat eigendom in handen kwam
ve lid vd andere familie.
Voorbeeld: iemand koopt maar weet nog niet of hij het zelf koopt of met zijn
vennootschap
Vorm vd koopovereenkomst
Niveau 1: Wat is er nodig om een contract geldig tss partijen tot stand te laten komen?
Niveau 2: Bewijs tss partijen. Hoe moet u het bestaan van de overeenkomst en de contractvoorwaarden
bewijzen?
Niveau 3: tegenstelbaarheid t.o.v. derden. Wat is er nodig opdat derden het bestaan vd overeenkomst
moeten erkennen?
Niveau 1: Totstandkoming vd koop
- Alle vastgoedcontracten zijn in principe consensuele overeenkomsten, dus ook
koopovereenkomsten. Ze komen door loutere wilsovereenstemming tss partijen tot
stand (solo consensus)
- Mondeling of bij geschrift een ORG kopen. Bij mondeling kom je in de problemen voor
niveau 2 en 3.
- Bij verkoop die niet valt onder gemeen recht, maar onder de Wet Breyne = vormelijke
overeenkomst (= onderhandse akte vereist voor geldigheid)
- Ruil en inbreng in vennootschap = consensueel
- Schenking = plechtige overeenkomst (= notariële akte vereist)
Niveau 2: Bewijs tss parti jen.
- In ons recht zijn er 2 bewijsregimes:
a. het bewijs in burgerlijke zaken: geschrift nodig om bewijs te leveren vh bestaan
ve rechtshandeling. Wanneer rechtshandeling boven bepaalde drempel €3.500
(vroeger €350). Men kan periodiek bij KB dat bedrag indexeren. Om bewijs te
