Investeringsanalyse
0. Inleiding
0.1 Het begrip
Het uitgangspunt van de investeerder: geld moet geld opbrengen
Investeringsanalyse in vastgoed is de haalbaarheidsanalyse van investeringsopportuniteiten. Zo vraag
men af welk rendement er kan verwacht worden? Wat de risico’s zijn als men het vooropgestelde
rendement niet kan realiseren? En welk project de voorkeur moet krijgen (vanuit financieel
standpunt).
In dit OLOD kijken we voornamelijk naar welke rekenmethodes kunnen gebruiken en hoe dat we de
boodschap ‘rentabiliteit’ duidelijk kunnen communiceren.
0.2 Doelstellingen
Investeringsanalyse:
• rendementsberekening: wat is het rendement van een investering (in vastgoed)?
• waardebepaling: hoeveel mag een investeerder maximaal spenderen aan de aankoop van
een opbrengsteigendom?
• investeringsanalyse:
a. brengt een vastgoedproject voldoende rendement op?
b. onder welke omstandigheden brengt een project voldoende rendement op?
c. onder welke omstandigheden brengt een project het meeste rendement op?
d. bij welke omstandigheden kan het project verlieslatend worden?
⇒ opstellen van rekenmodellen die toelaten een project te beheersen en beslissingen op een
onderbouwde manier te nemen
OLOD investeringsanalyse:
• Interestberekening en rekenregels
• verschillende soorten rendement: totaalrendement, aanvangsrendement en interne
opbrengstvoet
• verschillende rekenmethodes: residuele waarde, kapitalisatie en DCF
• verschillende toepassingen: projectontwikkeling, exploitatie / vastgoedbeheer
0.3 Minstens te kennen
1. interesten en netto actuele waardes berekenen → tijdswaarde van geld
2. Concept residuele waarde
3. Rekenmethodes en hun toepassingsgebied begrijpen
4. terminologie en begrippen juist hanteren (verschillende rendementsbegrippen)
0.4 Examen (GRM mee!)
Theorie → binnen examenrooster schriftelijk examen (50 ptn)
Oefeningen → binnen examenrooster (30 ptn) , buiten examenrooster taak (15 ptn), buiten
examenrooster curios (5 ptn)
1
,1. Basisformules
1.1 Uitgangspunten van de berekening
De grootte van een kapitaal is tijdsgebonden. Bv. een som spaargeld zal na verloop van tijd
aangroeien door geïnde interesten en bijkomende stortingen, of afnemen door geldopnemingen van
de spaarrekening. De aangroei van een geïnvesteerd kapitaal is het rendement van de investering en
vormt het voorwerp van alle rendementsberekeningen.
Rendement
Het rendement r over een periode [0,n] is de netto opbrengst over deze periode, in
verhouding tot het geïnvesteerde kapitaal bij aanvang van deze periode, en wordt
uitgedrukt in procent per tijdseenheid (%/t).
• r[0, n] = rendement over de periode [0, n], te berekenen
• O[0, n] = netto opbrengst aan het einde van de periode
• K0 = kapitaal op het ogenblik t=0, bij het begin van de periode
Rendement wordt steeds berekend over een bepaalde tijdspanne, meer bepaald de periode tussen
twee tijdstippen [0] en [n].
Waardeontwikkeling
• K0 beginkapitaal, geïnvesteerd bedrag [t = 0] = verwervingskost
• Kn eindkapitaal, saldo op einde periode [t = n] = restwaarde bij herverkoop
• INK[0 , n ] inkomsten tijdens de periode [0 → n]
• UIT[0 , n ] uitgaven tijdens de periode [0 → n]
• O[0 , n ] netto opbrengst
De netto opbrengst O[0, n] is de som van drie componenten:
• inkomsten tijdens de periode [o,n]: (INK[0,n])
o bv huurinkomsten
• uitgaven tijdens de periode [o,n]: (UIT[0,n])
o bv onderhoudskosten, tussentijdse aflossingen
• waardeontwikkeling (meer- of minderwaarde): (Kn – K0)
De basis voor de berekeningen van de waardeontwikkeling
wordt gevormd door de substitutie van formule (2) in formule
(1).
1.2 Situatie 1 (constante aangroei _interestberekening)
Het begrip interest
Interest I is de vergoeding die de gebruiker van een kapitaal moet betalen aan degene die het
kapitaal ter beschikking stelt.
Indien in de loop van het contract geen bijkomende stortingen of aflossingen geschieden, is
het eindkapitaal Kn dat op het einde van het contract terugbetaald moet worden gelijk aan
het beginkapitaal K0 vermeerderd met de interest I.
2
,Afrondingsregels van interestvoet i, uitgedrukt in procent of getal:
Enkelvoudige interest
Bij enkelvoudige interest I is de verschuldigde interest recht evenredig met de grootte van
het beginkapitaal K0, de hoogte van de interestvoet i en de tijdsduur n van het contract.
Het eindkapitaal Kn is het bedrag dat het uitgezette kapitaal heeft bereikt nadat het
gedurende n periodes telkens een interest heeft opgebracht.
• I = totale interest, te berekenen (€)
• K0 = beginkapitaal (€)
• Kn = eindkapitaal (€)
• i = interestvoet (% /j)
• n = aantal conversieperiodes, d.i. de tijdsduur van het contract (j)
Binnen het kader van dit opleidingsonderdeel zal interest steeds samengestelde interest zijn (zie
verder), tenzij in de probleemstelling duidelijk aangegeven wordt dat enkelvoudige interest
toegepast moet worden.
Bij de berekening van enkelvoudige interest wordt de interest enkel berekend op de hoofdsom. De
interest wordt iedere periode opnieuw op dezelfde hoofdsom berekend (figuur 2).
Afgeleide formules: zie formularium
Voorbeeld 1
3
, Voorbeeld 2
Een kasbon met looptijd 3 jaar en nominale waarde € 1.000,00 belooft een netto enkelvoudige
interest van 3,00% per jaar. Welk netto bedrag ontvangt de spaarder die deze kasbon aankoopt op
het einde van de looptijd?
Samengestelde interest
Het eindkapitaal (en daaruit de verschuldigde interest) na n periodes.
• K0 = beginkapitaal (€)
• Kn = eindkapitaal (€)
• i = interestvoet (% /j)
• n = tijdsduur van het contract (j)
Bij samengestelde interest worden de interesten tussentijds niet uitbetaald. Bij de berekening van
samengestelde interest wordt de interest die het kapitaal in een voorgaande periode heeft
opgebracht wél in rekening gebracht bij de interestberekening van de volgende periode. De interest
wordt met andere woorden iedere periode berekend op een aangegroeide hoofdsom (figuur 4).
Afgeleide formules: zie formularium
Voorbeeld 1
Voorbeeld 2
Wat is de netto opbrengst van een obligatie met aanvangswaarde € 1.000,00, een gekapitaliseerde
interest van 3,00% per jaar en looptijd 3 jaar?
4
