Dit document beschrijft het vak Waarderen: Rendementsanalyse gegeven in het 2e jaar Vastgoed aan Hogent. De syllabus, ppt en aanvullend handleidingsboek zijn samengevat.
Binnen de vastgoedmarkt wordt doorgaans op basis van bestemming een onderscheid
gemaakt tussen volgende deelmarkten:
- Residentiële markt
- Kantorenmarkt
- Winkelvastgoed (retail)
- Industrieel en logistiek vastgoed
- Exploitatievastgoed
Bij waardebepaling van een vastgoedobject moet steeds uitgemaakt worden van welke
vastgoedmarkt het subject deel uitmaakt en moet rekening gehouden worden met de
omstandigheden die op die specifieke deelmarkt spelen.
Naast de bestemming van het pand zal ook het gebruik ervan van belang zijn bij
waardebepaling. Zo wordt ook een onderscheid gemaakt tussen onroerend goed in eigen
gebruik door de eigenaar ten opzichte van commercieel of economisch onroerend goed dat
door de eigenaar verworven wordt als investering.
De waardebepaling van commercieel onroerend goed gaat uit van een beoordeling van het
verwachte rendement van de investering. De waarde wordt dan berekend als
investeringswaarde, dit is een waarde vrij op naam (v.o.n.). Hierbij moet rekening gehouden
worden met de accessoire kosten voor de verwerving van het onroerend goed. Bij
nieuwbouw panden zal btw verschuldigd zijn, bij oudere panden zijn registratierechten
verschuldigd
2. Het begrip “waarde”
2.1 Waardebegrippen
Iemand die de aankoop van een onroerend goed overweegt zal voor zichzelf uitmaken welk
bedrag hij bereid (en in staat) is om te besteden aan de verwerving ervan. Wanneer de
eigenaar-verkoper bereid is om het goed voor dit bedrag te verkopen, komt een prijs tot
stand. Deze “prijs” is het bedrag waarop tussen twee partijen overeenstemming werd bereikt
en een transactie tot stand gekomen is.
→ Emotionele en andere subjectieve factoren kunnen de prijs beïnvloed hebben.
De kenmerken van het goed waar slechts enkele individuen belang aan hechten, moeten als
subjectief beschouwd worden en worden niet mee in rekening gebracht bij de objectieve
beoordeling van de waarde → Dit is een waardebegrip
,Marktwaarde = Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden
overgedragen door een verkoper aan een koper in een marktconforme transactie, waarbij de
partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.
Beleggingswaarde → De waarde van een object voor een bepaalde eigenaar, belegger of
groep van beleggers voor vastgestelde beleggings- of operationele doeleinden.
2.2 Synergie tussen productfactoren, utiliteit en marktfactoren
Een waarde van een object wordt bepaald door 3 invloeden:
2.2.1 De intrinsieke waarde
De intrinsieke waarde is de productiekost van het object en omvat de grondprijs vermeerderd
met de nieuwbouwwaarde om het onroerend goed op te richten. De nieuwbouwwaarde
wordt op haar beurt gecorrigeerd met de technische vetustiteit.
Ze is afhankelijk van productkenmerken zoals fysische terreinkenmerken (oppervlakte,
bodemconditie en uitrusting perceel) en de afmetingen, bouwkost en technische vetustiteit
van de opstallen.
→ Het houdt geen rekening met invloeden die extern zijn aan het vastgoedobject, zoals
liggingsfactoren en marktomstandigheden (fiscaliteit en subsidies van de overheid wel).
Schattingsmethodes op basis van de kostenbenadering resulteren vaak in de intrinsieke
waarde van het vasgoedobject, het stemt echter niet noodzakelijk overeen met de
marktwaarde van het object:
Indien de mogelijkheden vlot voor handen zijn om een vergelijkbaar pand nieuw op te richten
(voldoende aanbod aan vergelijkbare bouwrijpe percelen), zal de intrinsieke waarde
geïnterpreteerd moeten worden als maximale waarde voor de marktwaarde.
Marktdeelnemers zullen namelijk niet bereid zijn meer te spenderen aan de aankoop van het
onroerend goed, dan de kostprijs voor het oprichten van een gelijkaardig onroerend goed.
,Bij schaarste op de markt zal de marktwaarde hoger liggen dan de intrinsieke waarde, zodat in
deze omstandigheden de intrinsieke waarde als minimale waarde voor de marktwaarde kan
beschouwd worden.
2.2.2 Functionaliteit (utiliteit)
De gebruikswaarde van een vastgoedobject wordt berekend door de intrinsieke waarde af te
toetsen aan de utiliteit van het object.
Hierbij wordt nagegaan in welke mate het vastgoedobject geschikt zal zijn om de functie te
vervullen waarvoor het in aanmerking genomen wordt.
→ Bij de utiliteitsbeoordeling zullen paramaters zoals ligging, juridische bestemming,
bereikbaarheid en milieuaspecten van de grond onderzocht worden samen met de
functionele en economische vetustiteit van de opstallen.
Marginale grensnut → Op basis van deze functionele overwegingen kan een minder- of
meerwaarde ontstaan ten opzichte van de intrinsieke waarde. Op een bepaald ogenblik zullen
kandidaat-kopers niet langer bereid zijn om meer te betalen voor bijkomende
accommodaties. Het principe van het marginale grensnut gaat ervan uit dat de som van de
delen niet gelijk hoeft te zijn aan de waarde van het totaal.
→ Dit heeft een groot belang bij schattingen van onroerend goed, zo kan vb. De toevoeging
van een 2e badkamer in een woning tot gevolg hebben dat de waarde van het totale vastgoed
niet of niet gelijk stijgt met de kostprijs van deze badkamer. Anderzijds is er een
waardevermindering van het totale vastgoed indien er bepaalde noodzakelijke onderdelen
zich niet in het onroerend goed bevindt.
Worth-concept → Indien de beoordeling gemaakt wordt vanuit het standpunt van 1 persoon
of specifieke groep van personen (vb. Voldoet deze woning aan mijn verwachtingen en
woonbehoeften?).
Markthuur en gebruikswaarde → De beoordeling van de utiliteit bepaalt uiteindelijk de prijs
die marktgebruikers bereid zijn te spenderen aan de mogelijkheid om het vastgoedobject te
gebruiken. Waardebepalingen op basis van de inkomstenbenadering resulteren in een
gebruikswaarde, dit is de waarde die een ORG heeft voor een specifieke groep.
→ Houdt de beoordeling ook rekening met de beschikbaarheid (vraag-aanbod) van het type
vastgoed kan deze gebruikswaarde beschouwd worden als marktwaarde of reële waarde.
2.2.3 Beschikbaarheid
De schaarste heeft de grootste invloed op de waarde van een object, het wordt bepaald in
functie van de verhouding tussen vraag en aanbod.
Is het aanbod op de markt groter dan de vraag dan zitten de verkopers met een overaanbod
waardoor ze hun producten enkel nog maar kunnen verkopen onder een lagere prijs
(neerwaartse druk op de prijs). Zodra er meer vraag is dan aanbod wordt het product schaars
,en zullen consumenten bereid zijn om er een hogere prijs voor te betalen (opwaartse druk op
de prijs).
→ Een te soepel vergunningsbeleid kan een overaanbod veroorzaken terwijl een stijging van
de hypothecaire rente de vraag naar vastgoed zal doen afnemen.
Determinanten van woningprijzen
3. De regels van de kunst
3.1 Beroepsreglementering
Een schatter van onroerende goederen is geen gereglementeerd of beschermd beroep,
iedereen die dat wil kan zich een “schatter” noemen en deze economische activiteit
uitvoeren.
3.2 Taxatiestandaarden
Kamer van Vastgoed-experten (KAVEX) → In België is Kavex de enige richtlijn met betrekking
tot de uitvoering van schattingsopdrachten.
International Valuation Standards Council (IVSC) → IVSC is een Amerikaans
normeringsinstituut dat zich tot doel heft gesteld om een referentiekader voor
schattingsopdrachten op te stellen en verspreiden.
Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) → RICS is vooral bekend om de RICS Valuation
Standards (The Red Book). In dit document worden zowel ethische principes, praktische
richtlijnen en begripsomschrijving met betrekking tot schattingsopdrachten verzameld.
Voorafgaande schattingen volgens de Vlaamse Codex Fiscaliteit
Een schatting door expert-schatters zal door de fiscus aanvaard worden indien voldaan wordt
aan een aantal voorwaarden:
- Het schattingsverslag moet gemotiveerd zijn
, - Het schattingsverslag moet toegevoegd worden bij de aangifte van de nalatenschap
- Het schattingsverslag is opgesteld door een erkend schatter-expert
3.3 International Accounting Standards (IAS)/ International Financial Reporting Standards
(IFRS)
IAS en IFRS zijn richtlijnen op het gebied van accountancy en de rapportering van
jaarrekeningen en financiële resultaten van bedrijven.
In België worden de richtlijnen opgelegd met betrekking tot de jaarrekeningen van
beursgenoteerde bedrijven.
IAS 16 → Behandelt waardering van ORG in eigen gebruik van de onderneming. Dit wordt in
een jaarrekening opgenomen op basis van een fair value berekening (reële waarde) of op
basis van een kostenbenadering. Dit omvat alle uitgaven die gespendeerd werden om het
goed aan te kopen of op te richten en aan te passen naar de staat die het gebruik toelaat.
IAS 40 → Behandelt waardering van vastgoedbeleggingen, dit wordt ook opgenomen op basis
van een fair value berekening of kostenbenadering.
Reële waarde → De prijs die zou worden ontvangen om een actief te verkopen of die zou
worden betaald om een verplichting over te dragen in een regelmatige transactie tussen
marktdeelnemers op de waarderingsdatum. Bij de beoordeling wordt uitgegaan van het
maximum en optimaal gebruik van het ORG.
→ Net zoals marktwaarde houdt reële waarde rekening met de staat en locatie van het goed
evenals met eventuele beperkingen op de verkoop of het gebruik van het goed.
Capital Requirements Regulation → Hypotheekverstrekkers worden verplicht om een
waardebepaling te laten uitvoeren van het pand waarop een hypotheek in hun voordeel
gevestigd wordt en deze driejaarlijks laten herwaarderen door een onafhankelijke schatter.
4. Het waarderingsproces
4.1 Overzicht
Volgens de regels van “Best Practice” zal iedere schattingsopdracht +/- in 5 stappen verlopen,
beginnend met de afbakening van de schattingsopdracht (welke informatie wordt gevraagd?)
en de analyse van het te schatten goed (wat moet geschat worden?).
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
√ Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, Bancontact of creditcard voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper dylandetemmerman. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €5,99. Je zit daarna nergens aan vast.
