Deel koop
Hoofdstuk 1: De koopovereenkomst
De verkoop van een onroerend goed
Er zijn twee wettelijke regimes inzake de verkoop van onroerende goederen:
1) Het gemeen recht inzake koop, wettelijke regeling is gedeeltelijk van dwingend recht en
aanvullend recht. Een zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst is belangrijk.
Belangrijke vraag die u zich als professional altijd moet stellen bij de verkoop van een
onroerend goed:
Valt deze verkoop onder gemeen recht inzake koop/verkoop of onder wet Breyne etc.?
Altijd bij verkoop van een ORG kijken bij welke regimes dit verkoop valt. Er moet een
koopovereenkomst zijn. De enige toepassingsvoorwaarde om onder gemeen recht te vallen is
dat contract een koopovereenkomst moet zijn.
→ Belangrijk onderscheid te maken voor op het examen!
2) De woningbouwwet (Wet Breyne), dit is een bijzondere regeling voor de verkoop van een
te bouwen of in aanbouw zijnde woning. Wet is van dwingend recht, alles wat niet in de
Woningbouwwet is geregeld valt de koopovereenkomst onder de bepalingen van het BW
inzake koop.
Wet Breyne heeft eigen toepassingsgebied met 5 cumulatieve voorwaarden)
-> Indien er voldaan is aan die 5 toepassingsvoorwaarden van wet Breyne dan moet u op die
verkoop de woningbouwwet toepassen en moet u de koopovereenkomst opstellen
overeenkomstig de bepalingen van de woningbouwwet. Die woningbouwwet is op 1 enkele regel
na van dwingend recht. Daar wordt u geconfronteerd met regels waarbij u niet kan afwijken, u
moet zich houden aan de regels van woningbouwwet.
Indien er zaken zijn die niet geregeld worden in de woningbouwwet dan moet u de regels van
gemeen recht hanteren. Stuk gemeen recht geldt dus ook voor koopcontracten die onder de
woningbouw vallen omdat de woningbouwwet niet alle aspecten regelt. Vb vrijwaring van
uitlening.
Begrip en situering
De koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich ertoe
verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (de koper), die zich
jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen (art. 1582 BW).
Twee basiselementen:
1) Overdracht van eigendomsrecht
2) Betaling van een prijs in geld
→ Ontbreekt 1 van deze bestanddelen, dan is het contract geen koopovereenkomst.
,Als er een betaling gebeurd maar niet in geld, dan is dat een geldig contract, maar dan is dat
contract geen koopovereenkomst.
Voorbeeld
Eigendom overdragen aan een vennootschap.
3 mogelijkheden:
1. De vennootschap vergoed de eigenaar in geld = Koopovereenkomst.
2. De vennootschap vergoed de eigenaar (de overdrager) in aandelen of andere effecten die
eigen vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen = geen koopovereenkomst,
maar de rechtsfiguur van inbreng in vennootschap.
3. De vennootschap vergoed de eigenaar in obligaties of andere effecten die het vreemd
vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen = geen koopovereenkomsten, maar de
rechtsfiguur van ruil (ruilovereenkomst).
Ruilovereenkomsten komt vaker voor in agrarische gebieden, landbouwers wisselen dan
stukken landbouwgrond zodat men niet met een lappendeken van aparte stukken zit. Ook
ruilovereenkomst wanneer je grond met oud gebouw erop overdraagt aan bouwpromotor
en in ruil 1-2 appartementen krijgt van de promotor nadat die een gebouw heeft gebouwd
op grond dat u heeft overgedragen. Er zijn ook gevallen waar je ORG overdraagt aan
vennootschap en je als tegenprestatie effecten krijgt die het VV van het vennootschap
vertegenwoordigen.
Hierbij extra duiding: Zijn het effecten die het eigen vermogen van de vennootschap
vertegenwoordigen (= aandelen) dan zijn het inbrengen in een vennootschap, zijn het effect
die vreemd vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen (= obligaties) dan zijn het
ruilovereenkomsten.
Overdracht van ORG wil niet altijd zeggen dat het een koopovereenkomst is.
Kenmerken van de koopovereenkomst
Een koopovereenkomst is een overeenkomst onder bezwarende titel die wederkerig is (2
partijen). Het is een consensuele overeenkomst wat betekend dat het tot stand komt door
loutere wilsovereenstemming tussen de partijen.
Een koopovereenkomst is een vergeldend contract, partijen weten van begin af aan wat zij
aan elkaar verschuldigd zijn (behalve bij verkoopt tegen lijfrente → Kanscontract).
MAAR:
Voor al wat niet specifiek geregeld is bij schenking, ruil of inbreng in vennootschap… moet je
complementair in tweede orde terugvallen op het gemeen recht inzake koop-verkoop.
De regels van het gemeen recht gelden dus gedeeltelijk voor de schenking, de ruil of de
inbreng in de vennootschap.
‘De regels van het gemeen recht inzake koop-verkoop gelden niet alleen voor de zuivere
koopovereenkomst, maar ook voor de met koop gelijkgestelde overeenkomsten (= ruil,
schenking, inbreng in vennootschap).’
,Dus altijd in 1ste orde de regels van vb. Ruil, inbreng etc. gebruiken als het dat soort
tegenprestatie is en in 2de orde gebruik je gemeen recht inzake koop/verkoop als er geen
eigen regeling is.
Op die regel zijn 4 regels uitzonderingen:
1. De vernietiging van de koop wegens behandeling van de verkoper. Verkoper kan de koop
doen vernietigen als hij aan een veel te lage prijs heeft verkocht. U kan niet, wanneer u
betaald heeft in aandelen, zeggen dat u bent benadeeld. Benadeling gaat dus enkel bij zuivere
koopovereenkomst. (Huis verkocht voor aandelen kan je dus geen benadeling inroepen).
2. Voorrecht van de niet betaalde verkoper van een ORG. U kan wel schuldvordering hebben
op de vennootschap, maar niet genieten van dat voorrecht van niet betaalde verkoper.
3. Wettelijke en conventionele voorkooprechten. Enkel geldig bij zuivere
koopovereenkomsten. Een pachter (iemand die landbouweigendommen huurt en wiens
huurcontract onder de pachthuur valt), heeft een wettelijk voorkoop. Als het verpachte goed
verkocht wordt dan heeft die pachter voorrang op andere kandidaat-kopers. Als hij evenveel
bereid is te betalen bij openbaar verkoop zoals de hoogste bieder dan heeft hij een
voorkooprecht. Als u een landeigendom ruilt of inbrengt in vennootschap, dan heeft de
pachter geen voorkooprecht. Als u niet wilt dat het eigendom bij de pachter terechtkomt, dan
gaat u het als verkoper dus schenken, ruilen of inbrengen in vennootschap. Ander vb.
conventioneel voorkooprecht. Bij handelshuur wordt er een voorkooprecht in overeenkomst
gezet zodat handelshuurder voorrecht heeft als de handelszaak te koop komt te staan.
4. Het bedongen recht van wederinkomen. (= Een verkoper kan bedingen dat hij gedurende 5
jaar de koop kan ongedaan maken en het goed terug kan nemen). Een mogelijkheid die enkel
geldig is bij een zuivere koopovereenkomst.
→ Onderhandse akte is meer dan genoeg om koop/verkoop geldig tot stand te laten komen.
Enige reden dat u bij koopovereenkomst naar notaris moet, is om die verkoop tegenstelbaar
en tegenwerpelijk te maken aan derden.
Er zijn 3 uitzonderingen op vlak van dat alle vastgoedcontracten consensuele
overeenkomsten zijn:
1ste uitzondering: plechtige overeenkomst => Voor geldige overeenkomst tussen partijen is er
een notariële akte nodig om contract geldig tussen partijen tot stand te doen komen. Vb
Schenking ORG (Je hebt daar een notariële akte voor nodig om de schenking van ORG geldig
tot stand te laten komen). Ander vb. Vestiging hypotheek op ORG (je kan niet mondeling of via
onderhandse akte een hypotheek vestigen op een ORG).
Nog een ander vb. De statuten van mede-eigendom (als je een appartementsgebouw hebt dat
valt onder wet van appartementseigendom dan moeten er statuten van mede-eigendom
worden opgesteld en dan bestaan die statuten uit basisakte en document van mede-
eigendom). De statuten van een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid moeten bij
notariële akte worden vastgesteld als een plechtige overeenkomst. Sanctie plechtige
overeenkomst die bij onderhandse akte of mondeling afgesloten worden is absolute
nietigheid.
,2de uitzondering: Vormelijke overeenkomst => Overeenkomsten waarvoor geldigheid tussen
partijen een onderhandse akte vereist is. Dit kan dus niet mondeling gesloten worden maar
wel bij notariële akte. Vb. Verkoop ORG onder woningbouwwet (verkoop onder gemeen recht
is consensueel contract, verkoop onder woningbouwwet is een vormelijk contract dus voor
geldigheid tussen partijen is er een onderhandse akte nodig. Vb. Overeenkomst van
consumentenkrediet. Vb. RIO en opdrachtenovereenkomst van syndicus die gesloten worden
tussen VME en syndicus.
Sanctie bij sluiten vormelijke overeenkomst op mondeling manier ➔ Relatieve nietigheid van
de overeenkomt. De door de wet beschermde partij kan deze nietigheid inroepen.
Vb De kredietnemer kan nietigheid inroepen: hij is de zwakkere partij in overeenkomst van
consumentenkrediet.
Timesharing is ook een vormelijke overeenkomst.
3de uitzondering: De zakelijke contracten => Voor geldigheid van overeenkomst tussen
partijen is de afgifte van een zaak vereist. Vb. Een lening (bij lening komt overeenkomst tussen
kredietgever en kredietnemer pas tot stand op ogenblik dat kredietgever de geleende kapitaal
afgeeft aan de kredietnemer).
Bevindt u zich niet in 1 van die 3 uitzonderingen dan is de koopovereenkomst een
consensuele overeenkomst.
Gerechtelijke ontbinding:
Als de rechter een koopovereenkomst ontbindt dan gebeurt dit met terugwerkende kracht.
Partijen worden teruggeplaatst in de toestand waarin ze zich voor sluiten het sluiten van de
koopovereenkomst bevonden → Ogenblikkelijke overeenkomst.
Bij huur als de rechter over wanprestatie moet oordelen en hij spreekt de ontbinding uit dan
is dit voor de toekomst. Huurovereenkomst wordt ontbonden voor de toekomst en niet voor
verleden. Je kan genot van huurder van woning niet terugdraaien. De verhuurder moet de
ontvangen huur ook niet teruggeven omdat de huurder het genot had van de woning →
Voortdurende overeenkomst.
Bij huur heb je een dwingende regel die geldt voor alle huur regimes die zegt dat een
uitdrukkelijk ontbindend beding niet in contract kan opgenomen worden.
Vrijwaring geborgen gebreken: Bij koop (verkoper) en bij huur (verhuurder) moeten instaan
voor geborgen gebreken, als goed aangetast is door verborgen gebrek dan moet
respectievelijk de huurder/ verkoper hiervoor instaan.
Voorwaarde dat u tot vrijwaring tot verborgen gebreken staan zijn dezelfde voorwaarden
voor bij koop en verhuur:
1) Gebrek moet een verborgen karakter hebben
2) Gebrek moet de zaak ongeschikt maken voor het gebruik
3) Moet een gebrek zijn met een ernstig karakter
4) Anterioriteitsvereiste (enkel bij koop niet huur)
,Het sluiten van de koopovereenkomst
1. Geldigheidsvereisten
Er zijn vier algemene vereisten (art. 1108 BW):
1) Een geldige toestemming van de partijen → De koop is tussen partijen voltrokken zodra ze
akkoord gaan over de zaak en de prijs (art. 1583 BW). Wanneer partijen een beslissende
betekenis hebben gehecht aan andere punten, dan moeten zij het daarover ook eens zijn.
Praktisch verloop:
→ Onderhandelingen → Aanbod → Aanvaarding van het aanbod → Overeenkomst komt tot
stand.
Eenzijdige verkoopbelofte = Verkoper belooft te verkopen tegen bepaalde prijs als de koper
dat binnen een vastgestelde termijn wenst.
Eenzijdige aankoopbelofte = Koper belooft te kopen tegen bepaalde prijs als de verkoper dat
binnen een vastgestelde termijn wenst.
Conventioneel voorkeurbeding = De eigenaar van een goed gaat ten aanzien van een
bepaalde persoon (vb. De huurder), de verbintenis aan om ingeval hij zou besluiten zijn goed
te verkopen, dit bij voorkeur aan hem te verkopen.
2) Bekwaamheid van partijen → Iedereen mag kopen of verkopen aan wie de wet het niet
verbiedt (art. 1594 BW). De persoon moet echter wel bekwaam genoeg zijn hiervoor (art.
1123 BW). Handelingsonbekwamen moeten vertegenwoordigd worden en de verkoop moet
openbaar gebeuren (Uitzondering: Verkoop uit de hand is mogelijk als dit van belang is van de
minderjarige). Wanneer 1 van de partijen een handelingsonbekwame is dan gelden er aantal
beschermende maatregelen en wordt de verkoop een verkoop onder gerechtelijk gezag. Die
zal moeten vertegenwoordigd worden, iemand anders die daar toe de bevoegdheid heeft zal
moeten tekenen. Die vertegenwoordiger zal vooraf machtiging moeten krijgen van de
vrederechter om te kopen of te verkopen. Het gaat bovendien om verkoop op rechterlijk
gezag. Dat wilt zeggen dat het een verkoop is waar toezicht op uitgeoefend wordt door een
rechter. De rechter zal dus ook de verkoopsvoorwaarden bekijken. Dat wilt zeggen dat als het
een openbare verkoop is dat de verkoopsvoorwaarden die de notaris opstelt, moeten
voorgelegd worden aan rechter zodat de rechter dit op voorhand kan bekijken.
Belangrijke gevallen waar rechterlijk toezicht nodig is
- Verkoop gebeurt door handelingsonbekwame
- Verkoop ORG ingevolge een procedure van uitvoerend beslag: 1 of meerdere SE’s leggen
beslag op uw eigendom en doen een gedwongen verkoop van dat ORG.
- Faillissement => Er wordt bij verkoop toezicht uitgeoefend door de rechter van de
ondernemingsrechtbank.
- Wanneer goederen verkocht worden bij nalatenschap wanneer nalatenschap die aanvaard is
onder voorrecht van boedelbeschrijving. Men gaat kijken of die nalatenschap deficitair is en
dit de beste optie is als de overledene veel schulden heeft. Men gaat de passiva van de activa
trekken en als het positief activa is dan gaat u de erfenis houden. Bij negatief niet aanvaarden
- Onbeheerde nalatenschap: Geen enkele erfgename heeft de nalatenschap aanvaard. De
erfenis komt dan toe aan de staat.
Op een verkoop onder gerechtelijk gezag zijn de normale regels van koop/verkoop van
toepassing behalve 3 regels inzake gemeen recht koop/verkoop:
1) Vernietiging van de koop wegens benadeling van de verkoper
, 2) Vrijwaring voor verborgen gebreken: Verkoper bij verkoop onder gerechtelijk gezag staat
niet in voor verborgen gebreken
3) Aansprakelijkheid voor de gebreken voor de verkoper op grond van de Wet verkoop aan de
consument
→ De verkoop moet altijd openbaar gebeuren tenzij de rechter beslist dat een niet-openbare
verkoop beter is voor de handelingsonbekwame.
→ Dit is een belangrijk stuk voor op het examen!
Gevallen van tegenstrijdige belangen:
A. Met verkoop belaste personen mogen de goederen niet zelf kopen
B. Voogd mag de goederen niet zelf kopen
C. Lasthebber mag de goederen niet kopen die hij gelast is te verkopen
3) Een bepaald voorwerp
4) Een geoorloofde zaak
Lastgeving → De lasthebber sluit de koopovereenkomst in naam en voor rekening van de
lastgever, de rechten en plichten ontstaan rechtstreeks in hoofde van de lastgever.
1ste opmerking: U kan niet als lasthebber optreden voor koper en verkoper tegelijk. Verkoper
en koper moeten elk een eigen lasthebber aanstellen, ze mogen deze dus niet delen.
2de opmerking Bij een notariële verkoopakte ( uit de hand of openbaar) moet de lasthebber
over een notariële volmacht beschikken. Een vestiging of overdracht zakelijk recht op ORG
moet worden overgeschreven op een hypotheekkantoor. De over te schrijven akte een moet
een notariële akte zijn en alle volmachten bij die notariële akte notariële volmachten moeten
zijn.
Geen volmacht nodig en geen notariële volmacht bij organieke vertegenwoordiging. Als een
bestuurder namens een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid een contract
ondertekent dan hoeft die geen schriftelijke volmacht te hebben. De bestuurder van de
vennootschap treed op als orgaan van de rechtspersoon en is bekleed met de wettelijke
bevoegdheid tot vertegenwoordiging van de vennootschap. Bij organieke vertegenwoordiging
hoeft u niet over een wettelijke volmacht ter beschikking. Dus als bestuurder optreed in naam
van zijn vennootschap dan gaat het over organieke vertegenwoordiging en tekent voor naam
en in rekening van vennootschap. Als syndicus namens VME komt tekenen, dan moet die ook
geen volmacht hebben. Dit is organieke vertegenwoordiging, hij zal enkel zijn benoeming tot
syndicus moeten aantonen.
Sterkmaking → De sterkmaker belooft dat een ander persoon de overeenkomst zal nagaan
(art. 1120 BW). De derde is vrij om al dan niet toe te stemmen, als de derde zijn toestemming
niet geeft dan is de sterkmaker enkel schadevergoeding verschuldigd → Hij is er niet
persoonlijk toe gehouden de koopovereenkomst uit te voeren.
Commandverklaring → De ogenschijnlijke koper houdt zich het recht voor om de werkelijke
koper aan te duiden die zijn plaats zal innemen. Er is hiertoe geen verplichting, hij kan zelf
