PERSONENBELASTING
LES 1: INKOMSTEN VAN ONROERENDE GOEDEREN
Onroerende goederen:
Ongebouwde onroerende goederen (bouwland, bossen, gronden…)
Gebouwde onroerende goederen (huizen, handelspanden, fabrieken,…)
Materieel en outillering onroerend van nature of door bestemming (niet op
examen!) (Bv. Dingen die eerst roerend zijn, dan geplaatst worden en
onroerend worden Bv. Machines geplaatst in fabriek niet meer weggehaald
kunnen worden)
Inkomsten van onroerende goederen:
Goed wordt verhuurd: ontvangen huur
Goed wordt niet verhuurd: huurwaarde ervan
Voor in België gelegen onroerende goederen: kadastraal inkomen (forfaitaire
vaststelling van de huurwaarde)
4 soorten: roerend, onroerend, beroeps en divers
Examen welke van de 4 is het?
2 tips:
1) Hangt ervan af hoe je inkomen behaald privé (onroerend, roerend en divers)
Bv. Tweede verblijf kan je verhuren is onroerend inkomen, je doet het beter en
hebt 10 appartementen maar het wordt beroepsmatig. Je verkoopt er een van de
appartementen dan zit je bij divers inkomen. Verkoop je een van die tien
appartementen dan kom je terug bij beroepsinkomen. Als je privé uit beleggingen,
bitcoins inkomen haalt, zit je bij roerend. Maar als je dit professioneel doet, zit je
terug bij beroepsinkomen)
Grijze zone wanneer is iemand professioneel? Motiveer altijd waarom het dat is.
Zo geef je feiten en krijg je meer punten.
Voor constructies laat uw adviseren door adviseurs. Hoe professioneel doe je
dat? Hoeveel tijd steek je erin?
Ander element lenen of niet? Beroepsinkomen minder privématig
Onderscheid roerend onroerend en divers
Roerend (verhuur wagen, dividenden, intresten) en onroerend (huurgelden) =
periodiek (= wederkerend inkomen)
1
, 2) Als het periodiek is dan onroerend of roerend
Divers eenmalig (Bv. Verkopen altijd bij divers nooit bij roerend en onroerend
( enkel verhuren)) (inkomen uit verkoop van onroerend goed of aandeel
meerwaarde) belast worden op de meerwaarde.
Meerwaarde= het deel dat er bij komt op de aankoopprijs (verkoopprijs –
aankoopprijs)
Onroerende goederen: 3 soorten
- Ongebouwd: gronden
- Gebouwd: panden
- Materieel en outillering: iets roerend dat onroerend geworden is
Kadastraal inkomen = drie belangrijke elementen = geschat huurinkomen, netto
huurinkomen (geen kostenaftrek meer, nooit doen wanneer kostenaftrek van
toepassing is), jaarlijks inkomen (inkomstenjaar en aanslagjaar)
OV (onroerende voorheffing) iedereen die een onroerend goed hebben, betalen
onroerende voorheffing
STAP 1 = gebouwd vs ongebouwd
STAP 2= verhuurd of niet verhuurd
STAP 3 = kadastraal inkomen
KI is veel te laag want de meeste mensen hun KI is hetzelfde voor een klein huis
als een villa
1) KADASTRAAL INKOMEN
Definitie KI:
= Gemiddeld normaal jaarlijks netto-inkomen volgens de huurvoorwaarden op een
bepaald referentietijdstip (01/01/1975) (ieder onroerend goed heeft een KI)
10 jaarlijkse perequatie
KI terug te vinden op aanslagbiljet onroerende voorheffing
Berekening:
Geïndexeerd KI afgerond op de dichtstbijzijnde euro
Bestaan KI (art 9 eerste lid WIB):
Nieuwgebouwd OG: vanaf de dag van ingebruikname of eerste verhuring
Verbouwingswerken: verhoogd KI vanaf de dag van de voltooiing van de
werken (Verbouwingswerken ook doorgeven aan de fiscus, maar niemand
doet dat. KI zou verhogen)
Nog niet gekend: vrijstelling aangifte PB of niets invullen en nadien bezwaar
KI vrijgesteld:
= Het KI kan in een aantal gevallen vrijgesteld worden van aangifte:
OG die gebruikt worden voor weldadigheidsdoeleinden (art 12 §1 WIB)
KI van de eigen woning (art 12 §3 WIB)
KI vrijgesteld dus niet aangeven
2
, Eigen woning is vrijgesteld, hier betaal je al onroerende voorheffing op dus je moet
hier geen personenbelasting op betalen. Woning moet niet aangegeven worden.
Op examen vermelden dat op basis van ART. 12, §3 de eigen woning vrijgesteld
is. De KI van een sociaal gebouw is ook vrijgesteld aan personenbelasting (art. 12,
§1 WIB)
2) BRUTOHUUR
Definitie brutohuur = huurprijs + huurvoordelen:
Huurprijs = werkelijk ontvangen huurinkomsten
Huurvoordelen = kosten die de eigenaar (verhuurder) normaal moet dragen
maar die ten laste worden gelegd van de huurder is dus een voordeel voor
de verhuurder, maar een huurlast voor de huurder
Opmerkingen:
Persoonlijke lasten van de huurder die door de verhuurder worden
gedragen, moeten van de huurprijs en de huurvoordelen afgetrokken
worden
Voor in buitenland gelegen OG mogen de belastingen die betrekking
hebben op de OG worden afgetrokken om de brutohuur te bepalen
Huurvoordelen = kosten die de verhuurder moet dragen maar die ten laste worden
gelegd aan de huurder. Bv. Reparaties
Algemene regel? Wet voorziet een regel = onderscheid tussen kleine en grote
herstellingen. Kleine herstellingen huurder, grote herstelling verhuurder
(vloer, elektriciteit, verwarming,…) onroerende voorheffing is voor de eigenaar van
het gebouw of de verhuurder (als deze contractueel wordt doorgeschoven, dan is
dat een huurvoordeel) (Herstellingen en onroerende voorheffing examen)
Omgekeerde manier er wordt van de huurder naar de verhuurder verschoven
dan aftrekken van brutohuur (Bv. Kleine herstellingen) brutohuur is inkomen van
verhuurder. Dan mag hij zijn belastbaar inkomen verlagen indien hij dingen moet
betalen die hij wettelijk gezien niet moet betalen) gebruikszaken liggen vaak bij de
huurder. Als de verhuurder dit betaald mag dat in vermindering gebracht worden.
(kleine huurlast en verbruikszaken (in mindering) op het examen)
3) WIE MOET ONROEREND INKOMEN AANGEVEN?
Verplichting tot aangifte berust bij de begunstigde van het inkomen (art. 11 WIB:
Voor in België gelegen onroerende goederen: persoon op wie de OV wordt
ingekohierd: Degene die het inkomen krijgt moet dit aangeven; diegene die de
OV moet dragen:
Eigenaar
Bezitter
Erfpachter (= degene die de erfpacht heeft gekregen Bv; landbouwgrond)
Opstalhouder(= recht van opstal, verschil tussen de eigenaar van de grond
en de persoon die het gebouw op zijn gebouw zet)
3
, Vruchtgebruiker (huur) (gebruiken zonder eigenaar te zijn) (bv. Bij erfenis;
Vrouw = vruchtgebruiker, kinderen= naakte eigenaar)
OG in onverdeeldheid:
= elke persoon slechts deel aangeven dat overeenstemt met zijn aandeel in
eigendom
Iedereen moet zijn eigen deel aangeven
Samen bezitten, samen erven niemand is eigenaar op zich maar iedereen is
eigenaar van het geheel. Ieder heeft een aandeel
Aangifte OI bij een gemeenschappelijke aanslag
Burgerlijke stand Aan te geven OI
Wettelijk samenwonend In hoofde van de eigenaar; op basis van
eigendomsaandeel
Scheiding van goederen In hoofde van de eigenaar; op basis van
eigendomsaandeel
Wettelijk stelsel Inkomsten voor de helft belastbaar in hoofde van elke
echtgenoot
Algehele gemeenschap Inkomsten voor de helft belastbaar in hoofde van elke
echtgenoot
Getrouwd onder wettelijk stelsel maakt niet uit wie wat verdiend maar wordt
kadastraal inkomen berekend en dan 50/50 verdeeld.
Algehele gemeenschap= fiscaal niet interessant
Wettelijk genot van ouders voor OI van minderjarige kinderen (art 126 §4
WIB)
Bij verandering van eigenaar: OI aangeven evenredig met aantal dagen dat je
eigenaar bent geweest (art 9, tweede lid WIB)
Bij wijziging van bestemming tijdens BT: OI proportioneel in dagen opsplitsen
naargelang de bestemming (art 9, tweede lid WIB)
4) OI VAN IN BELGIË GELEGEN OG
Verschillende bestemmingen mogelijk: Wat kan je doen met een OG?
Eigen woning Binnen verhuurd = kijken naar de
Eigen beroepsmatig gebruik huurder (activiteit is belangrijk om
OG die niet worden verhuurd of te weten wat belastbare grondslag
worden verhuurd aan een is)
privégebruiker - Of privé
OG die overeenkomstig de - Of beroepsmatig
pachtwetgeving verhuurd worden (handelsactiviteit uitoefenen)
aan land- of tuinbouwers (andere belastbare
Verhuring aan personen die ze voor grondslag, wat doet de
hun beroep gebruiken huurder)
4
