DEEL 1: institutionele context en grondslagen van waarderingsleer
Taxatieproces
Institutionele context (breder kader waarbinnen je kunt werken om taxatie tot een goed einde te
brengen)
Analyse object: productfactoren
Analyse object: marktfactoren
Optimale aanwending (reconversie, herontwikkeling, andere bestemmingen?)
Waarderingsmethode
Eindwaarde en rapportage
1. Institutionele context
- Doel van taxatieopdracht
- Beroep van de taxateur
- Taxatieproces: opdrachtgever
- Grondslagen van taxatieleer
- Waardebegrippen
- Taxatiestandaarden
- Taxatieproces
- Taxatie-onzekerheden
1.1. Doel van de taxatieopdracht
- Waarom?
➔ Taxatie vormt vaak basis voor latere belangrijke beslissing, het is een schakel in het
besluitvormingsproces van de opdrachtgever.
- Basis voor latere beslissing
- Second opinion (subjectief)
- Als verplichting (wettelijk of juridisch verplicht worden → waarde van onroerend goed gekend
zijn)
1.1.1. Aankoop & verkoop
- Aftoetsen van prijsvork object met marktprijzen = prijszetting
- Opmaak van verslag = waardebepaling
- Beperkte schattingsmethodes
- Koper en verkoper kunnen op basis van waardering met kennis van zaken een object
aankopen of verkopen
- Uitgebreid schattingsverslag
- BIV Plichtleer (correct uitvoeren)
1.1.2. Toekennen van krediet door de bank
- Loondienst bij de bank, zelfstandig of losse medewerker
➔ Prijsafspraken bij de schatters (aan een bepaald tarief afgesproken met de bank)
- Financiële instellingen doen beroep op een taxateur om de waarde te bepalen met het oog op
het toestaan van een lening.
➔ Hypothecaire lening
➔ Kaskrediet
➔ Persoonlijke lening
, - Gedwongen verkoopwaarde (= je wordt verplicht je ORG te verkopen, openbare verkoop,
weinig marketing → er wordt verwacht dat de marktwaarde ligt dan normaal → de prijs zal
lager zijn)
1.1.3. Ruiling
- Ruilen van objecten/gronden + eventuele opleg/aftrek
- Verschil in waarde
- Projectontwikkelaars (gaat een stuk grond ruilen voor bv een afgewerkt appartement of
meerdere afhankelijk van de waarde van de grond)
- Ruilrecht shm’s
➔ Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
- Bij een ruilling vinden twee eigendomsoverdrachten plaatst waarvan slechts de RR betaald
moeten worden op de overdracht met het hoogste opeisbare RR.
- Enkel registratierecht op hoogste waarde! (je zou anders 2x registratierechten moeten
betalen op de verkoop van je grond en op de aankoop van je appartement → er wordt bij een
ruil maar 1x registratierechten betaald op hetgeen met de hoogste waarde)
1.1.4. Vennootschappen
- Indien onroerende goederen in of uit een vennootschap worden gehaald, zal een
bedrijfsrevisor een taxatie opmaken
• Economische waarde van het tijdelijk VG
• Fiscale voordelen: registratierechten en meerwaardebelasting
• Let op: Verkopen aan ‘eigen vennootschap’ (te) hoge prijs om zo belastingvrij geld uit de
vennootschap te halen.
1.1.5. Controletaxatie
- Kantoor Rechtszekerheid waakt over de juistheid van de aangegeven waarde-
registratierechten
- Enige prijsbewimpeling wordt doorgevoerd naar de vrederechter
1.1.6. Huurprijsherziening
- Elke 3-jarige periode afsluiten van huurherziening
- >20% hogere of lagere huurwaarde
1.1.7. Onteigening
- Gedwongen eigendomsontzegging genomen vanuit algemeen belang
- Schadevergoeding → wordt verkeregen op basis van waardebepaling (= venale waarde=
marktwaarde + extra vergoeding)
1.1.8. Aangifte in nalatenschap
- Grondslag voor erfbelasting
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
➔ Schatter-expert (kwaliteitsvereisen van schattingsverslagen)
- Gratis schatting obv econometrisch model (= automatische taxatie, het is een
computermodel) = bindend, maar beroep mogelijk
1.1.9. Planschade bepalen
Planschade = de schade die de eigenaar van een bebouwbare grond ondervindt als zijn grond door
bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of vekavelbaar is
,- Onteigeningen tot algemeen nut
➔ Billijke (= correcte) en voorafgaande vergoeding (voor onteigening)
- Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
➔ Betonstop of bouwshift
- Schadevergoeding door bestemmingswijziging (bv: van bouwgrond naar landbouwgrond)
➔ Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
➔ 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke
verwervingsprijs)
➔ Voorstel om 100% te vergoeden?
1.2. Doel van de taxatieopdracht (2)
- Verdeling
- Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
• Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
- Bij vennootschappen
• In- en uitbreiding van onroerende goederen (belasten als VAA)
• Waardering vruchtgebruik
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
• GVV: 4 keer per jaar
- Controletaxatie
• Prijsbewimpeling
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
• 20 % of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
2. Beroep van de taxateur
2.1. Vastgoedmakelaar (1)
2.2. Vastgoedmakelaar (2)
- Waardevolle marktkennis
- Concurrentie
• Prijszetting (appraisal)
• Gratis?
• Informatieplicht
➔ Tuchtprocedures BIV → contractueel verantwoordelijk
“De vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wanneer hij een
verkoopopdracht aanvaardt waarvan de vraagprijs niet realistisch is en hij hiervan de
opdrachtgevers niet informeert.”
- Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
, 2.3. Landmeter-expert
- Terreinen afpalen, grenserkenning, …
- Beschermde titel
- Schattingsverslagen in kader van transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijk en
provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties
• <2 jaar
• Min.- en maxwaarde, apply or explain
- Vroeger: nalatenschappen
- Grondwettelijk Hof
- Ook makelaarsactiviteiten. Schatting is nooit gratis
2.4. Vastgoedexpert en schatter-expert
- Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
• Beroepsvereniging
• Geen titelbescherming
- Schatter-expert: decreet Vlabel
2.5. Online ‘taxateurs’
- Computermodel
- Immoprice, Realo, Immoweb, Zimmo,…
➔ Hoe meer mensen dit doen hoe meer dit in hun voordeel speelt om zelf
nauwkeurige schattingen te maken
- “Online schattingen kunnen tot 20 procent afwijken van verkoopprijs” (artikel op Chamilio)
3. Taxatieproces: opdrachtgever
- Formuleren van de opdracht
- Informatiebron (opgepast met aannames)
4. Grondslagen van taxatieleer
- Geschiedenis van de prijsvorming
• Klassieke denken
• Neo-klassieke denken
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
√ Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, Bancontact of creditcard voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper jillesnauwaert. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €6,49. Je zit daarna nergens aan vast.
