Vastgoed
inleiding
Bronnen van vastgoedrecht
Geen aparte rechtstak
vastgoedrecht word beïnvloed door Burgerlijk recht( bv verkoopsovereenkomsten),
sociaal recht (bv erfrecht), publiekrecht (belasting, energiemaatregelen,
vergunningen).
Combinatie van privaat en publiek recht
Federale en Gewest materie
Rechtspraak: vredegerecht (<5000) of rechtbank van eerste aanleg (>5000)
Maar huurgeschillen of burenruzies komen altijd bij het vredegerecht
ongeacht de waarde van de vordering!
Vastgoedactoren
Vastgoedmakelaar
• BIV erkenning
• Deontologische regels (plichtenleer)– tuchtsancties BIV
• 2 soorten:
• Vastgoedmakelaar-bemiddelaar
• Vastgoedmakelaar – syndicus
beheer van de gemeenschappelijke delen in een
appartementsgebouw.
Syndicus taken:
1. Administratie (vergaderingen)
2. Technisch (staat van het gebouw)
3. Boekhoudkundig
Moet goed kunnen bemiddelen tussen eigenaars, vergaderen met
eigenaars,
,Verkoop van onroerend goed
Stijging van prijzen de voorbije jaren dankzij:
Stijgen van prijzen van bouwmaterialen
Algemene prijsstijging
Gestegen vraag terwijl aanbod hetzelfde blijft
coronacrisis
Dat heeft geen invloed gehad op de vraag voor jaren maar nu begint dat toch een invloed te
hebben en gaat de prijs lichtjes dalen.
Afkoeling van een prijsstijging op de woningmarkt
Verhoging rentevoeten van hypothecaire kredieten
Prijsstijging waardoor koopkracht verkleint
!!Toch meer jonge mensen omdat ze meer ruimte hebben om iets te kopen aangezien er minder
kandidaat kopers zijn.
CIB huurbarometer (CIB: confediratie voor immobilienberoepen, ondersteuning van proffesionelen in
de vastgoedsector/vakorganisatie)
BIV (BIV: beroepsinstituut voor vastgoedmakelaars, specifiek voor vastgoedmakelaars want
dat is een vrij beroep!, organiseren stage, voert controle uit en kan ook sanctioneren.)
Huurprijzen volgen dezelfde trend als verkoopprijzen.
!!Voor huurders is er een dubbel nadeel: door de prijsstijging worden huurprijzen ook geindexeerd
plus is ges en elektriciteit duurder want Huurwoningen zijn vaak slechter geïsoleerd als
koopwoningen.
Bouwen en verbouwen van onroerend goed
Renovatieplicht vanaf 2023: bij de koop van een slecht geïsoleerde woning zal je die binnen de 5jaar
moeten renoveren.
Stijging van de bouwprijzen
Stijging van energieprijzen stimuleert dit nog extra.
Epc: energieprestatiecertificaat: verplicht op te vragen certificaat bij een verkoop van een woning.
Epb: energieprestatie en binnenklimaat, EPB is de procedure die gevolgde moet worden.
Renteloze lening tot 20.000 euro
,De koopovereenkomst
Begrip
definitie van koopovereenkomst:
Art. 1582 BW: ‘Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren,
en de andere om daarvoor een prijs te betalen.
Twee essentiële elementen: eigendomsoverdracht en betaling van een prijs
in geld
Art. 1583 BW: ‘Hij (de verkoopovereenkomst) is tussen partijen voltrokken, en de
koper verkrijgt van rechtswege (automatisch) de eigendom ten aanzien van de
verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog
niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.’
Koop is een consensueel contract: geen vormvereisten voor de geldigheid en
akkoord alleen volstaat. Mondeling akkoord volstaat dus!! (ook voor
onroerende goederen)
(word schriftelijk gemaakt voor bewijs (onderhands geschrift) en
tegenstelbaarheid aan derden(authentieke akte)) De eigendom (en het risico
voor overmacht) gaat in principe onmiddellijk over
!!bv je koopt een paard en nog voor het geleverd wordt sterft het, pech voor
de koper maar de eigendom is al overgedragen.
Afwijking mogelijk met een ‘beding van eigendomsvoorbehoud’ opgenomen
in de koopovereenkomst: eigendomsoverdracht uitstellen naar moment van
levering of betaling – standaard voorzien in compromis (=onderhandse
koopovereenkomst)!
!!Wetteksten zijn van toepassing op roerende en onroerende goederen.
Beding van eigendomsvoorbehoud:
Vorm en bewijs
Geen vormvereisten voor de geldigheid van het koopcontract
Boven de 3500 euro is wel een geschrift noodzakelijk om de koop te bewijzen
(nogmaals: niet voor de geldigheid)
Bij de verkoop van onroerende goederen gelden wel extra vormvereisten:
• Verschillende documenten vereist om de koper voldoende te informeren:
Energieprestatiecertificaat, bodemattest, keuringsverslag elektriciteit,
stedenbouwkundig uittreksel,…
!!Authentieke akte nodig voor de tegenstelbaarheid aan derden
Huis kopen via mail is mogelijk:
Geldig maar is geen geschrift (ondertekend) dus kan niet dienen als bewijs.
Maar een email is we een begin van bewijs tot geschrift: kan dienen als bewijs als het nog
wordt aangevuld met andere bewijsmiddelen.
Indien een email digitaal ondertekend is dan heeft de email een zelfde waarde als een
geschrift en kan het wel dienen als bewijs
Elektronisch handtekenen kan via itsme of digitaal ID
, Geldigheidsvereisten
1. Bekwaamheid
Art. 1594 BW: Al diegene aan wie de wet het niet verbiedt, kan kopen of verkopen
Algemeen principe: iedereen is handelingsbekwaam vanaf meerderjarigheid (of
rechtspersoonlijkheid, bij aankoop door rechtspersoon)
Uitzonderingen: minderjarigen en onbekwaamverklaarden
! Aan- of verkoop onroerend goed enkel mogelijk mits machtiging
vrederechter!
2. Toestemming
Niet aangetast door:
Wilsgebreken: dwaling, bedrog, geweld en benadeling
Dwaling: vergissing, een verkeerde voorstelling van de zaak hebben
Bedrog: ook een verkeerde voorstelling van de zaak te danken aan de
tegenpartij omdat hij gelogen of verzwegen heeft.
Dwaling moet essentieel en verschoonbaar zijn
Verschoonbaar: elk ander persoon had zich ook vergist.
Bedrog moet doorslaggevend zijn (=hoofdbedrog)
Aankoop van bouwgrond waarvoor geen vergunning kan gekregen worden
Aankoop van een onvergunde woning
Geweld moet indruk maken
Benadeling: een verkoper die zijn goed te goedkoop verkocht heeft
Art. 1674 BW: ‘Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend
goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de
vernietiging van de koop te eisen, ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk
afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen, en al had hij
verklaard de meerdere waarde te schenken.’
3. Voorwerp
Het goed moet (kunnen) bestaan en bepaald zijn
Je kan geen onroerend goed verkopen dat afgebrand is
Een onroerend goed dat nog moet gebouwd worden kan verkocht worden
(bv. kopen op plan – Wet Breyne)
Art. 1598 BW: goed moet ‘in de handel’ zijn
Je kan geen openbaar domein verkopen
Art. 1599 BW: goed moet eigendom zijn van de verkoper
4. Oorzaak
5. Sanctie: relatieve nietigheid en/of schadevergoeding bij het niet voldoen aan de 4
vereisten
Verplichtingen van verkoper en koper
Verplichtingen van de verkoper
• Levering
• Vrijwaring voor uitwinning
• Vrijwaring tegen verborgen gebreken
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
√ Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, Bancontact of creditcard voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper sofievandewinkel. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €4,99. Je zit daarna nergens aan vast.
