Dit document bevat de volledige les van D. Meulemans en J. Kamoen. Elke toppic die besproken werd in de lessen vastgoedrecht deel koop en deel huur zijn hier neergeschreven. Ook zijn een aantal zaken zoals de '3 aansprakelijkheids regimes' en 'de 9 vragen' in een duidelijk schema verwerkt. Daarnaas...
TWEE WETTELIJKE REGIMES
U moet eerst de vraag stellen ‘onder welk van de twee re<gimes de zaak valt?’:
1. Het gemeen recht inzake koop/verkoop
1) Geldt voor alle verkoop ORG die niet onder het bijzondere regime valt
2) Is gedeeltelijk van dwingend recht en gedeeltelijk van aanvullend recht (50-50%)
(bij huur regimes is vaak 90-95% van dwingend recht)
2. De woningbouwwet (=wet Breyne)
1) Regelt de verkoop op plan van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning
2) Is voor 97% van dwingend recht
3) De wet Breyne regelt niet alle aspecten van de koopovereenkomst (de aspecten die de wet
Breyne niet regelt moet u in tweede orde de wet van het gemeen recht inzake koop
toepassen vb: vrijwaring geborgen gebreken of vrijwaring voor uitwinning)
4) 5 cumulatieve voorwaarden
Voldaan? JA: dan moet u op de koopovereenkomst de wet Breyne toepassen
WAT IS EEN KOOPOVEREENKOMST
Art. 1582
De koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich ertoe verbindt
de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (de koper), die zich jegens hem ertoe
verbindt een geldprijs ervoor te betalen.
TWEE BASISELEMENTEN
1. Overdracht van eigendomsrecht
Volle eigendom (gebruik en genot samen)
Blote eigendom (gebruik en genot afgesplitst)
2. Betaling van een prijs in geld
Er moet een tegenprestatie zijn (eigendom overdragen zonder tegenprestatie = schenking)
De tegenprestatie moet een prijs in geld zijn (een tegenprestatie in natura, dan hebt u geen
koopovereenkomst)
Dit is een fundamenteel verschil tussen verkoop en huur (bij huur is de tegenprestatie een prijs, maar niet
persé in geld, kan ook in natura)
VOORBEELD: Eigendom overdragen aan een vennootschap: 3 mogelijkheden
1) Vennootschap betaald een prijs in geld => koopovereenkomst
2) Vennootschap vergoed in aandelen of andere effecten die het eigen vermogen van de
vennootschap vertegenwoordigen => contract van inbreng in vennootschap
3) Vennootschap vergoed eigenaar in obligaties of andere effecten die het vreemd vermogen van de
vennootschap vertegenwoordigen => schuldbewijzen (het is ook een ruilovereenkomst).
1
,Ruil en inbreng in vennootschap
Wanneer dus de eigendom overdragende overeenkomst een ruilovereenkomst of een inbreng is moet u:
Complementair voor alle aangelegenheid waar u geen regeling vindt, bij ruil of inbreng, dan moet u in
tweede instantie de voorziene regels van gemeen recht koop-verkoop toepassen.
De regels van het gemeen recht inzake koop/verkoop gelden niet alleen voor zuivere
koopovereenkomsten, maar ook voor de met koop gelijkgestelde overeenkomsten. Voor ruil, inbreng,
schenking moet u terugvallen in tweede orde, complementair gebruik maken van de regels gemeen
recht inzake koop-verkoop.
4 REGELS INZAKE KOOP-VERKOOP DIE ENKEL GELDEN VOOR ZUIVERE KOOPOVEREENKOMSTEN
(tegenprestatie= prijs in geld)
1. Vernietiging van de verkoop wegens benadeling van de verkoper (verkoper heeft aan een te lage prijs
verkocht = is voor meer dan 7/12 benadeeld).
2. Het voorrecht van de niet betaalde verkoper van een onroerend goed (een verkoper van een ORG is
een bevoorrechte schuldeiser bij betaling van een ORG in geld).
3. Wettelijke en conventionele voorkooprechten (de pachtwet voorziet aan de pachter een wettelijk
voorkooprecht toe, bij andere huurcontracten dan pacht kan er een voorkooprecht voorzien worden).
4. Het bedongen recht van wederinkoop (de verkoper kan zich het recht voorhouden om gedurende een
beperkte periode de verkoop ongedaan maken en het goed terug te nemen).
VERPLICHTINGEN VERKOPER EN KOPER
Overeenkomst onder bezwarende titel = Het is een wederkerige overeenkomst.
Koop is in het gemeenrecht een consensuele overeenkomst:
o Alle vastgoedcontracten zijn consensuele overeenkomsten 3 uitzonderingen:
1. Plechtige contracten notariële akte vereist, sanctie: absolute nietigheid
2. Vormelijke contracten onderhandse akte vereist, sanctie: relatieve nietigheid (vb:
contract onder de wet Breyne).
3. Zakelijke contracten komt pas tot stand bij afgifte van de zaak.
Vergeldend contract
o Bij wet Breyne, een vormelijk contract, voor de geldigheid tussen de partijen hebt je een
onderhandse akte nodig.
o Enkel om de verkoop en de daaruit voortvloeiende overdracht te kunnen inroepen ten
opzichte van derden hebt u een notariële akte nodig.
o In ons recht komt de koop definitief tot stand bij de ondertekening van de compromis.
o Om de verkoop van een ORG tegenstelbaar te maken moet deze worden overgeschreven bij
kantoor rechtszekerheid (het hoofd van dit kantoor noemt men de hypotheek bewaarder).
o Koop is een vergeldend contract (=prestatie van partijen wordt als gelijk beschouwd)
Hoofdcontract: het hangt niet af van een ander contract
Geen contract intuïtu personae (=een contract dat gesloten worden door kenmerken of
hoedanigheden door een van de partijen.)
Ogenblikkelijke overeenkomst: de koop is een ogenblikkelijk contract (bij huur strekken de prestaties
van de verhuurder uit in de tijd).
o Ontbinding wegens wanprestatie: als een van de partijen zijn contractuele verplichtingen niet
nakomt.
o Als een koopcontract ontbonden wordt door de rechter wegens wanprestatie, wordt deze
ontbonden met terugwerkende kracht (EX TUNC = vanaf toen).
o Als een huurcontract ontbonden wordt dan geldt die ontbinding vanaf dat moment (EX
NUNC = vanaf nu) een huurcontract is GEEN ogenblikkelijke overeenkomst.
2
, o Bij koop kan je voorzien dat wanneer een partij iets niet nakomt, de koop wordt geëindigd
een uitdrukkelijk ontbindend beding (dit kan bij huur niet, bij huur moet de ontbinding altijd
bij de vrederechter worden uitgesproken!)
BELANGRIJK VERSCHIL TUSSEN KOOP EN HUUR VRIJWARING VOOR GEBORGEN
GEBREKEN
Bij koop moet het verborgen gebrek minstens in de kiem aanwezig zijn op het ogenblik van het sluiten
van de koopovereenkomst anterioriteitsvereiste
Bij huur is het niet vereist dat het verborgen gebrek minstens aanwezig is in de kiem bij het starten
van het huurcontract hier geldt de anterioriteitsvereiste NIET
Huur is een voortdurende overeenkomst
Koop is een ogenblikkelijke overeenkomst
EEN KOOPOVEREENKOMST SLUITEN
De 4 algemene geldigheidsvereisten
1) Een geldige toestemming van de partijen
2) Bekwaamheid van partijen
o Je kan pas kopen als je handelingsbekwaam bent
o Wetgevingen om handelingsonbekwamen te beschermen
De verkoop van handelingsonbekwamen moet openbaar gebeuren en verkoop uit de
hand is pas mogelijk met toestemming van de rechter en als deze in het voordeel is
van de handelingsonbekwame.
De vrederechter zal op deze verkoop toezicht houden.
De verkoop van een ORG in beslag is ook onder toezicht van de rechter.
ORG die onder voorrecht van boedelbeschrijving wordt aanvaard:
Verkoop onder gezag van de rechter
Moeten allemaal openbaar gebeuren
Op die verkoop zijn de normale regels van koop/verkoop van toepassing
o 3 uitzonderingen
1. Vernietiging verkoop wegens benadeling van de verkoper
2. De vrijwaring voor verborgen gebreken
3. De aansprakelijkheid voor gebreken op grond van de wet verkoop
aan de consument
3) Een bepaald voorwerp
4) Een geoorloofde zaak
Door de aanvaarding van het aanbod komt de koopovereenkomst tot stand
3 specialekes bij koop:
Eénzijdige verkoopbelofte
o De eenzijdige verkoopbelofte, de verkoper beloofd te verkopen bij een bepaalde prijs als de
koper binnen een bepaalde termijn dit wenst. (De verkoper kent een optie toe aan de koper,
licht te koper deze optie, dan komt de verkoopovereenkomst tot stand.)
De eenzijdige aankoopbelofte
o De koper legt zich vast door te beloven aan de verkoper, om het ORG tegen een bepaalde
prijs te kopen als de verkoper dat binnen de overeengekomen termijn wenst.
Het conventioneel voorkeurbeding (voorkooprecht)
o De eigenaar van een goed gaat ten aanzien van een bepaalde persoon de verbintenis aan om
als hij ooit beslist om het ORG te verkopen, deze bij voorkeur aan deze persoon te verkopen.
3
, De persoon krijgt voorrang voor het aankopen van het ORG (Bv. de huurder van een
landbouwgrond heeft een wettelijk voorkooprecht alle andere zijn conventioneel).
WAT ALS EEN VAN DE PARTIJEN NIET AANWEZIG KAN ZIJN BIJ DE VERKOOP?
Een lastgeving: iemand die voor zijn naam en voor zijn rekening de overeenkomst zal sluiten.
Er moet een schriftelijke volmacht zijn
Bij een notariële akte moeten de volmachten ook notarieel zijn
De lastgever is gehouden tot uitvoering van de plichten
Je kan niet optreden als lasthebber voor koper en verkoper (ze moeten elk apart een lasthebber
hebben)
Sterkmaking: iemand beloofd dat een andere persoon de overeenkomst zal bekrachtigen.
de derde geeft zijn bekrachtiging contract komt tot stand
de derde geeft zijn bekrachtiging niet contract komt niet tot stand
bij sterkmaking heb je geen recht om de koop af te dwingen
De commandverklaring: de ogenschijnlijke koper houdt zich het recht voor om de ware koper aan te duiden
die zijn plaats zal innemen. De effectieve koper blijft anoniem en duid een ogenschijnlijke koper aan.
Is enkel mogelijk namens de koper en niet namens de verkoper
Hier kan de verkoop in elk geval doorgaan (ofwel koopt de ogenschijnlijke koper ofwel koopt de ware
koper)
Commandverklaring is enkel mogelijk als het in de compromis is voorzien en bij openbare verkoop
moet het uitdrukkelijk in de verkoopsvoorwaarden bestaan
o Eén uitzondering: Een commandverklaring is toegelaten bij gedwongen verkoop naar
uitvoerend beslag.
Wanneer kom je dit tegen?
o Het ORG heeft voor een bepaalde persoon gelegenheidswaarden.
o Een verkoper die een bepaalde familie uitsluit om dat bepaalde goed te kopen, dan kan je via
een comandverklaring invoeren om zo toch in het bezit te komen van het ORG.
Commandverklaring moet gebeuren binnen de voorgeschreven termijn:
o Burgerrechtelijke termijn: kan vrij overeengekomen worden, kan lang of kort zijn.
o Fiscaalrechtelijke termijn: een commandverklaring na de fiscale termijn komen er eigenlijk 2
keer de registratie kosten bij (de fiscale termijn verschilt naar gewest, in Vlaanderen 5 dagen.
Binnen deze termijn moet de ware koper aangeduid worden en moet deze aanduiding
meegedeeld worden aan de ontvanger van registratie en domeinen).
3 NIVEAUS VAN EEN OVEREENKOMST
Niveau 1: Wat is er nodig om een overeenkomst tussen partijen geldig doen tot stand te komen?
Een consensuele overeenkomst
Er zijn geen vormvereisten bij gemeenrecht. (= geen vormelijk contract)
Niveau 2: Wat is er nodig om het bestaan van een overeenkomst en contractvoorwaarden te kunnen
bewijzen tussen partijen?
Onderscheid maken naargelang de hoedanigheid van de partijen (burgers of ondernemingen)
o Burgers: geldt het bewijsrecht in burgerlijke zaken
o Onderneming: geldt het bewijsrecht in ondernemingszaken
o Gemengd: bewijsrecht toepassen van degene tegen wie het bewijs moet geleverd worden
(tegen degene die het bestaan van de overeenkomst ontkent).
Evenveel originele exemplaren van de overeenkomst als er partijen zijn.
4
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
√ Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, Bancontact of creditcard voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper jillcourselle. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €6,99. Je zit daarna nergens aan vast.
