2023-2024
Samenvatting vastgoed
Arteveldehogeschool
2023-2024
,INHOUD
Inleiding................................................................................................................................................................... 4
Verkoop van onroerend goed ................................................................................................................................. 5
Basisprincipes uit het bw .................................................................................................................................... 5
De koopovereenkomst .................................................................................................................................... 5
Begrip .......................................................................................................................................................... 5
Vorm en bewijs ........................................................................................................................................... 6
Geldigheidsvereisten ................................................................................................................................... 6
Verplichtingen van de verkoper en koper ................................................................................................... 6
Verplichtingen van de koper ....................................................................................................................... 7
Einde van de koopovereenkomst ................................................................................................................ 8
De zakelijke rechten ........................................................................................................................................ 8
Situering ...................................................................................................................................................... 8
Algemene bepalingen ................................................................................................................................. 8
Eigendomsrecht .......................................................................................................................................... 9
Mede-eigendom .......................................................................................................................................... 9
Appartementsmede-eigendom ................................................................................................................... 9
Vruchtgebruik............................................................................................................................................ 10
Erfdienstbaarheden................................................................................................................................... 11
Erfpacht ..................................................................................................................................................... 11
Recht van opstal ........................................................................................................................................ 12
Aandachtspunten voor de verkoper van onroerend goed ................................................................................ 13
De verkoopswijzen ........................................................................................................................................ 13
De identificatie van de verkoper ................................................................................................................... 13
Verkoop door een vennootschap .............................................................................................................. 13
Verkoop door echtgenoten ....................................................................................................................... 13
Mede-eigenaars ........................................................................................................................................ 14
Minderjarigen en personen onder voorlopig bewind ............................................................................... 14
De verkoopsdocumenten .............................................................................................................................. 14
Stedenbouwkundige gegevens ................................................................................................................. 14
EPC (Energieprestatiecertificaat) .............................................................................................................. 16
Overstromingsgevoeligheid ...................................................................................................................... 17
Onroerend erfgoed ................................................................................................................................... 17
Woningpas (niet besproken) ..................................................................................................................... 17
Voorbereiding compromis ............................................................................................................................ 18
Kadastrale gegevens.................................................................................................................................. 18
1
, Bodemattest .............................................................................................................................................. 18
Postinterventiedossier (PID) ..................................................................................................................... 18
Keuringsattest elektriciteit ........................................................................................................................ 19
Stookolieattest .......................................................................................................................................... 19
Centrale verwarming ................................................................................................................................. 19
Hypothecair getuigschrift .......................................................................................................................... 19
Asbestattest .............................................................................................................................................. 19
Compromis .................................................................................................................................................... 19
Compromis wordt vaak voorafgegaan door een bod/aankoopbelofte .................................................... 19
Compromis wordt soms voorafgegaan door een optie of verkoopbelofte .............................................. 19
Soms is er geen compromis, maar wel een wederzijdse aankoop-verkoopbelofte.................................. 20
De compromis ........................................................................................................................................... 20
Aandachtspunten voor de koper van onroerend goed ..................................................................................... 20
De identificatie van de koper ........................................................................................................................ 20
De koper is een vennootschap .................................................................................................................. 20
Kopers zijn niet gehuwd of wettelijk samenwonend ................................................................................ 20
Kopers en hun financiële middelen ........................................................................................................... 21
Koper wenst anoniem te blijven ............................................................................................................... 21
De aankoopkosten ........................................................................................................................................ 21
Investeren ..................................................................................................................................................... 22
De compromis en de notariële akte .................................................................................................................. 22
Verhuur van onroerend goed................................................................................................................................ 22
De basisprincipes uit het BW ............................................................................................................................ 22
De huurstelsels .............................................................................................................................................. 23
Het huurbegrip .............................................................................................................................................. 23
Gemene huur .................................................................................................................................................... 23
De woninghuur .................................................................................................................................................. 24
Duur en opzegregelingen .............................................................................................................................. 25
9 jaar (standaardduur) .............................................................................................................................. 25
Max. 3 jaar (korte duur) ............................................................................................................................ 25
Meer dan 9 jaar (lange duur) .................................................................................................................... 25
Levenslange huur ...................................................................................................................................... 25
Verhuur studentenkamers ............................................................................................................................ 25
De handelshuur ................................................................................................................................................. 25
Bouwen en verbouwen van onroerend goed ....................................................................................................... 26
De omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen ................................................................... 26
De vergunningsprocedure ............................................................................................................................. 26
2
, (Deels) onvergunde gebouwen ..................................................................................................................... 27
De actoren op de bouwwerf ............................................................................................................................. 27
Architect ........................................................................................................................................................ 27
Veiligheidscoördinator .................................................................................................................................. 28
Duurzaam bouwen en verbouwen .................................................................................................................... 28
EPB procedure ............................................................................................................................................... 28
Verbouwpremies ........................................................................................................................................... 28
Mijn verbouwpremie................................................................................................................................. 28
Mijn verbouwlening .................................................................................................................................. 28
Verlaagd BTW tarief van 6% ...................................................................................................................... 28
EPC labelpremie ........................................................................................................................................ 29
EPC renteloos krediet (rentesubsidie)....................................................................................................... 29
De Wet Breyne .................................................................................................................................................. 29
3
,INLEIDING
Jaarverslag BIV
• = Beroepsinstituut voor vastgoedmakelaars
• Controle en tuchtorgaan voor vastgoedmakelaars, vrij beroep
• Je moet een bepaalde opleiding gedaan hebben en hierbij stage volgen, iedereen met een bachelor kan
de stage volgen en het examen afleggen
• Je bent onderworpen aan deontologie, houdt je je hier niet aan dan wordt je gestraft door de BIV
De evolutie van de prijzen van huizen en appartementen in België. Door de lage rente steeg de vraag naar
woningen en daardoor ook de prijs. Door de stijging van de rente is de prijzenevolutie gestabiliseerd in 2023.
Door de stijging van de bevolking, hebben meer mensen ook een huis nodig, er zijn ook meer en meer
eenoudergezinnen, waardoor zij 2 huizen nodig hebben. Het aanbod is ook gedaald, doordat mensen langer
leven, omdat er een bouwshift is, er mag geen nieuwe open ruimte meer gebruikt worden om huizen op te
bouwen. Prijzen waren te hoog geworden en door de stijging van de rente.
De notarisbarometer vertelt ons dat de vastgoedactiviteit daalt in België en Vlaanderen, door de mindere
aankoop van het vastgoed en wat als resultaat heeft dat de prijs ook daalt. Dit zijn cijfers van het tweede
trimester van 2023. Het is ook duidelijk dat de prijs van de huizen stabiliseert in België, er is een daling van 0,3%.
Tegenover de verkoop van appartementen in België waar de verkoopprijs stijgt met 1,7%. Als we kijken naar de
prijzen van de huizen in Vlaanderen zien we een lichte stijging van 1,7% en een iets grotere stijging bij de
appartementen in Vlaanderen van 2,5%. Alle percentages zijn een vergelijking tussen 2022 en 2023.
Het aankopen van een onroerend goed is voor veel jonge kopers onbetaalbaar geworden, nu worden woningen
aangekocht door mensen op oudere leeftijd die al wat meer middelen verzameld hebben.
Ook in januari bereikte het aantal nieuwe hypothecaire leningen een dieptepunt. In de eerste twee maanden
van dit jaar zijn 32.600 woonkredieten geopend. Dat is zowat de helft van het gemiddelde in de voorbije vijf jaar.
Tegenover januari en februari 2022 gaat het om een terugval met 47 procent.
Rentebarometer van Immotheker, het is een vergelijking van verschillende woonkredieten. Hier kan je een lening
simuleren. De quotiteit is het leenbedrag t.o.v. de waarde van de woning, door de bank zal het lenen van 90%
het maximum zijn dat ze zullen toestemmen, waarbij er 10% eigen middelen wordt ingelegd.
EPC is vereist bij de verkoop van een onroerend goed, gemiddeld zijn de woningen nu een D-label, maar tegen
2040 moeten alle woningen een EPC A-label hebben.
CIB huurbarometer vertelt de gemiddelde prijs van een huurwoning (alle woningtypes) in het eerste semester
van 2023. De stijging van de huur is te danken aan de afname van de verkoop en de inflatie die nu pas invloed
heeft op de huurmarkt.
• = Confederatie voor immobiliënberoepen: vakorganisatie binnen de vastgoedsector
De stijgende energieprijzen hebben vooral invloed gehad op huurders, want huurwoningen zijn minder goed
geïsoleerd. Ook mag er jaarlijks een indexatie van de huurprijzen doorgevoerd worden, dit vormt dus een dubbel
financieel probleem voor huurders. Een oplossing om de verbetering van de EPC-waarden aan te pakken in de
huurhuizen is om de indexatie de verbieden voor woningen die slecht geïsoleerd zijn, dit hebben ze in 2022
gedaan.
De isolatie-eisen zijn steeds hoger, maar de prijzen van de bouwmaterialen stijgen ook sterk en isolatiematerialen
zijn ook niet beschikbaar door een tekort. Het zal ook niet goedkoper worden, want de lonen zijn hard gestegen.
4
, Bronnen van het vastgoedrecht, het is een combinatie van privaat en publiek recht, het gaat om federale en
gewestelijke materie, bij rechtspraak gebeurt in het vredegerecht of de rechtbank van eerste aanleg. Alle
geschillen over een waarde <5.000 euro gaan naar het vredegerecht, maar enkele geschillen gaan altijd naar het
vredegerecht ongeacht de waarde, zoals burenruzies en huurgeschillen. De geschillen met een waarde >5.000
euro gaan naar de rechtbank van eerste aanleg.
Privaat recht: Publiek recht:
• Burgerlijk wetboek • Vlaamse Codex Fiscaliteit
• Wet Breyne (woningbouwwet) (verkooprechten, onroerende voorheffing,
• Woninghuurdecreet verkrottingsheffing, verdeelrechten)
• Vlaamse Codex Ruimte Ordening (VCRO)
• Energiedecreet
• Vlaamse Wooncode
• Decreet integraal waterbeleid
Een vastgoedmakelaar moet een BIV erkenning hebben, deontologische regels volgen (plichtenleer) anders
volgen er tuchtsancties van de BIV. Er zijn 2 soorten vastgoedmakelaars. De eerste is een vastgoedmakelaar-
bemiddelaar, deze komt tussen in de koop en huur transacties en zorgt voor een deftig opgemaakt contract en
hij is de persoon die tussenkomt in de relatie tussen koper en verkoper of verhuurder en huurder, en die partijen
bij elkaar brengt. Hij verleent, voor rekening van derden, bepalende bijstand met het oog op de verkoop,
aankoop, ruil, verhuring of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen. De
tweede is een vastgoedmakelaar-syndicus, die beheert dan weer mede-eigendommen in
appartementsgebouwen of groepen gebouwen in gedwongen mede-eigendom. Op langere termijn heeft de
syndicus ook een taak en verantwoordelijkheid wat het behoud van de verkoop- en verhuurwaarde van de
panden betreft.
VERKOOP VAN ONROEREND GOED
BASISPRINCIPES UIT HET BW
DE KOOPOVEREENKOMST
BEGRIP
‘Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor
een prijs te betalen.’ Waarbij de eigendomsoverdracht en de betaling van een prijs de twee essentiële elementen
zijn.
‘Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper,
zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet
betaald is.’ Waarbij een koop is een consensueel contract, wanneer het tot stand komt door de loutere
wilsovereenstemming van de partijen zonder dat zijn geldigheid onderworpen is aan een vormvereiste voor de
geldigheid, wel soms voor bewijs en tegenstelbaarheid aan derden. Voor goederen <3.500 euro is een geschrift
nodig. Bij onroerende goederen is een notarieel geschrift verplicht. En de eigendom (en het risico voor
overmacht) gaat in principe onmiddellijk over, er is een afwijking mogelijk met een ‘beding van
eigendomsvoorbehoud’: eigendomsoverdracht uitstellen naar het moment van de levering of de betaling. Dit is
standaard voorzien in een compromis.
Beding van eigendomsvoorbehoud: de verkoop is gesloten door het ondertekenen van onderhavige
overeenkomst, onder voorbehoud van eventueel hierna vermelde opschortende voorwaarde(n). De koper
5
