Oefeningen Onroerende inkomsten
OPDRACHT:
Bereken het belastbaar netto onroerend inkomen voor het inkomstenjaar 2023 (aanslagjaar
2024) in de personenbelasting.
Het opgegeven kadastraal inkomen is telkens het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen.
OEFENING 1:
Bram heeft samen met zijn twee zussen in 2022 een woning geërfd in volle eigendom (KI €
Oefening 1
1.110). De woning is verhuurd aan een gezin voor € 900 per maand (de woning blijft aan dit
gezin verhuurd). Bram heeft de delen van zijn zussen overgekocht en is vanaf 21 september
§ alleen
2023 Bram heeft samen Bereken
eigenaar. met zijn twee zussen in 2022
het belastbaar een onroerend
netto woning geërfd in volle van
inkomen eigendom
Bram (KIvoor
inkomstenjaar 2023
€ 1.110). De woning is verhuurd aan een gezin voor € 900 per maand (de woning blijft
aan dit gezin verhuurd). Bram heeft de delen van zijn zussen overgekocht en is vanaf 21
Overzicht: Van 12023
september januari tot eigenaar.
alleen 20 september zijnhet
Bereken zebelastbaar
beide eigenaar. En vanaf
netto onroerend 21 september
inkomen van is
Bram alleen eigenaar.
Bram voor inkomstenjaar 2023.
1 jan. …. 20 sept. 21 sept. … 31 dec.
Bram
Zus 1 Bram
Zus 2
KI 1.110 x 263/365 = 799,81 KI 1.110 x 102/365 = 310,19
799,81 x 1/3 = 266,60 310,19
576,79 3
De woning is verhuurd dus de formule is: geïndiceerd KI x 1,4.
Maar er is veel gebeurd in inkomstenjaar 2023, dus we gaan het KI nog moeten opsplitsen
voor we het kunnen indexeren. Het Ki van 1.110 moeten we opdelen:
- Deze periode tel je het aantal dagen: 263 dagen:
o 1.110 x 263/365 = 799,81 (dat is je KI: de geschatte huuropbrengst voor die
periode)
- De andere periode tel je de dagen op die overblijven: 102
o 1.110 x 102/365 = 310,19
Eens je dat gedaan hebt. Moet je weten dat Bram in de eerste periode niet de volledige
eigenaar was, maar voor 1/3e . Dus je mag de volledige 799,81 niet aan hem toerekenen, je
moet dat verdelen onder hem en zijn twee zussen.
o 799,81 x1/3e = 266,60
Oefening 1
Dus het totaal KI voor Bram (266,60 + 310,19) is 576,79 (op dat bedrag gaan we de indexatie
doen en dat bedrag moeten we afronden) (+MC vragen)
576,79 x 2,0915 = 1.206,36 1.206 x 1,4 = 1.688,40
, MC Vragen:
Vraag 1: Wat is het bedrag van het kadastraal inkomen dat voor de berekening van de
onroerende inkomsten moet worden geïndexeerd ?
1) 310,19
2) 1.110
3) 576,79
4) 370
Vraag 2 Hoeveel bedraagt het belastbaar netto onroerend inkomen?
1) 908,60
2) 3.250,80
3) 1.083,60
4) 807,51
5) 1.688,40
6) 1.206
→ Los eerst je oefening op VOOR je kijkt naar je MC.
OEFENING 2:
Oefening 2
Pieter is eigenaar van een woning met een KI van € 1.160. Tot en met 15 april 2023 werd de
§ Pieter
woning is eigenaar van een woning
gratis bewoond metmoeder.
door zijn een KI van
De€ 1.160.
woning Totwerd
en met 15 april 2023 en
leeggemaakt werd
vanaf 1 mei
2023
de te huur
woning gesteld
gratis bewoondvoor een
door normale
zijn moeder.huurprijs.
De woningVanaf 1 augustus 2023
werd leeggemaakt werd
en vanaf 1 de woning
verhuurd
mei 2023 teaan huureen advocaat
gesteld voor eenvoor € 1.200
normale per maand.
huurprijs. Vanaf 1 augustus 2023 werd de
woning verhuurd aan een advocaat voor € 1.200 per maand.
1 jan. … 31 juli 1 augustus … 31 dec.
Niet verhuurd Verhuurd
1 jan. … 30 april 1 mei … 31 juli 1 augustus … 31 dec.
Gratis gebruik + leegstand Onvrijwillige leegstand Huurder beroepsmatig
120 dagen 92 dagen 153 dagen
Geïndexeerd KI x 1,4 Onproductiviteit Huurprijs + huurvoordelen
1.160 x 120/365 = 381,37 1.160 x 92/365 = 292,38 1.160 x 153/365 = 486,25
Is eigenaar voor heel 2023. Het probleem zit hem erin dat er in 1 jaar verschillende
bestemmingen zijn gegeven en per bestemming is er een andere formule dus we moeten
gaan opsplitsen.
Van 1 januari tot 31 juli is het gratis bewoond en vanaf 1 augustus tot 31 december is het
verhuurd aan een advocaat. Maar in de opgave staat ‘de woning werk leeggemaakt en
vanaf 1 mei te huur gesteld’, dan zou je moeten denken aan het feit dat het gaat over een
onbemeubelde woning met leegstand, onvrijwillig (want het is te huur gesteld voor NORMALE
huurprijs). Die onproductiviteit kunnen we eventueel toepassen (dat er een stukje KI wegvalt)
maar op voorwaarde dat de onvrijwillige leegstand ten minste 90 dagen is.
- Dan moet je dat tellen: het was eerst gratis bewoond tot en met 15 april, en dan
wordt ze ook leeggemaakt. Maar pas vanaf 1 mei wordt ze te huur gesteld (dus pas
, vanaf 1 mei is de onvrijwillige leegstand), vóór 1 mei heb je er nog voor gekozen om
de leegstand VRIJWILLIG te genieten. Dus we tellen vanaf 1 mei tot 31 juli= 92 dagen
- Het is 92 dagen dus je hebt onproductiviteit (wat zal wegvallen)
Als je alle dagen telt heb je de tweede rij.
In de derde rij staan de formules.
In de vierde rij delen we het Ki weer op: je KI x aantal dagen/365, en dat ga je in die drie
periodes doen.
Oefening 2
Geïndexeerd KI x 1,4 Onproductiviteit Huurprijs + huurvoordelen
1.160 x 120/365 = 381,37 1.160 x 92/365 = 292,38 1.160 x 153/365 = 486,25
381,37 x 2,0915 = 797,64 798 x 1,4 = 1.117,20
We gaan de 381,37 indexeren (want de rest valt weg)
Oefening 2
Huurprijs + huurvoordelen
1.160 x 153/365 = 486,25
6
1.200 x 5 = 6.000
Minimale grondslag 6.000 na aftrek kosten onderhoud & herstelling
486,25 x 2,0915 = 6.000 – 1.740,77 = 4.259,23
1.017 x 1,4 = 1.423,80 6.000 x 40% = 2.400
2/3 x 486,25 x 5,37 = 1.740,77
Netto OI = 5.376,43 (1.117,20 + 4.259,23)
7
Vanaf 1 augustus moeten we ook berekenen, daar werk je met de werkelijke huurprijs. Je
vraagt als huur 1.500 en 5 keer (want voor 5 maanden). Dat is dan 6.000. Als we het netto
onroerend inkomen moeten berekenen gaan er van die 6.000 nog kosten af.
We zijn bezig met de periode van 5 maanden dus we moeten ook het KI nemen van die
periode van 5 maanden (486,25)
Eerst gaan we 40% van de 6.000 nemen en dan je tweede grens (kostenaftrek mag nooit
meer zijn dan 2/3e van het KI maal 5,37. Het maximale kostenaftrek is het hoogste bedrag dus
dat trekken we af , en dan heb je netto 4.259,23 over.
Dan moeten we controleren of het genoeg is wat je vraagt als huurprijs (minimale grondslag:
wat zou je hebben van inkomen als je het niet zou verhuren), je gaat het KI indexeren
(1.423,80).
, Dan moet je die twee bedragen met elkaar vergelijken, en je gaat verder met het hoogste
bedrag (nl.: 4.259,23) = dat is je netto onroerend inkomen.
Dan moeten we kijken naar wat het netto belastbaar onroerend inkomen is van de persoon
over een heel jaar. Dan tel je de twee stukken samen (dus van al die periodes in het jaar).
MC vragen
Vraag 1: Wat is het bedrag van het kadastraal inkomen dat voor de berekening van de
onroerende inkomsten moet worden geïndexeerd?
1) 381,37
2) 673,75
3) 333,70
4) 1.160
Vraag 2: De woning wordt vanaf 1 augustus 2023 verhuurd aan een advocaat. Hoeveel
kan in aftrek worden gebracht van de brutohuurprijs om te komen tot het netto belastbaar
bedrag?
1) 3.640,86
2) 1.740,77
3) 600
4) 4.152,80
5) 2.400
Oefening 3
OEFENING 3:
§ Dominique verhuurt een hoeve (KI € 780) via een loopbaanpacht voor € 700
Dominique
per maand.verhuurt
Zij heefteen
voorhoeve (KI € 780)
de aankoop vanvia
deeen loopbaanpacht
hoeve voor € 700 per maand. Zij
een lening aangegaan
heeft voor de aankoop van de hoeve een lening aangegaan waarvoor ze in 2023 € 3.000
waarvoor ze in 2023 € 3.000 kapitaalaflossingen en € 1.100 interesten heeft
kapitaalaflossingen en € 1.100 interesten heeft betaald. Daarnaast is zij eigenaar van een
betaald. Daarnaast
bouwgrond is zijbraak
(KI 30) die eigenaar
ligt. van een bouwgrond (KI 30) die braak ligt.
Loopbaanpacht : vrijgesteld OI (art. 12, § 2 WIB)
30 x 2,0915 = 62,75 63
1.100 interesten zijn niet aftrekbaar
Netto OI = 63
Loopbaanpacht is vrijgesteld (daar moet je direct aan denken), dus daar moet je niks voor
doen. 8
De grond die braak ligt moeten we het KI indexeren (want is een grond waar je geen
opbrengsten uit hebt). = 63 is je onroerend inkomen
Bij de lening worden er intresten op betaald om een OG te hebben (en dus een mogelijk
onroerend inkomen). Om te weten of de intresten aftrekbaar zijn moet je kijken naar het
ogenblik dat je de intresten betaald, (levert dat goed je dan een onroerend inkomen op? Na
de toepassing van art 12? → Levert de hoeve je een OIK op na de toepassing van art 12?
Neen, want door art 12 is het vrijgesteld. Dat wil zeggen dat de intresten niet aftrekbaar zijn.
