MARKTANALYSE
1.MARKTWERKING EN THEORIE
DRIE ECONOMISCHE STROMINGEN IN DE THEORIE
1. Equilibrium denkers
“De optimale markt”
- Rationele actoren
- Vrije toe en uittreding
- Volledige informatie
- Geen transactiekosten
Dan is overheidsinterventie niet nodig – het zou alleen belemmerend werken – en tendeert de markt
zelfstandig tot een evenwicht via de invisible hand.
Het prijsmechanisme als ‘onzichtbare hand’
- Veel vraag / weinig aanbod = prijs omhoog
- Veel aanbod / weinig vraag = prijs omlaag
Actoren reageren op de prijs
2. Non-equilibrium denkers
“Een vrije markt laat slechts enkelen ‘winnen’”
- De overheid is nodig om markten beter te laten functioneren (bv Keynes, vraag creëren)
- De overheid is nodig voor herverdeling (bv Marx)
Kritiek: de overheid is x-inefficient en belemmert vaak ook (en kost zelf ook geld)
3. Neo institutionele economie
“Een vrije markt maar wel realistisch”
Dus:
Niet rationele actoren
Geen vrije toe en uittreding
Onvolledige informatie
Wel transactiekosten
Dan zijn instituties nodig om een markt te helpen om te gaan met onzekerheden (geen volledige informatie).
,INSTITUTIES
= VORMEN TEZAMEN DE RELEVANTE KADERS OF EIGENSCHAPPEN VAN EEN MARKT OM
VERSCHILLEN IN DE VORM VAN MARKTEN TE ANALYSEREN. INSTITUTIES VERSCHILLEN ECHTER
ENORM ONDERLING IN SOORT, VORM, VARIANT EN HET DOEL WAAROM ZE BESTAAN.
1. Formele instituties: door de rechtelijke macht te toetsen beleid en wetgeving
2. Informele instituties: sociale normen, conventies, taboes
De instituties zijn ook aan elkaars onderlinge beïnvloeding onderhevig en daarmee mede een reproductie van
de institutionele design zélf. Dat maakt dat ze ook flexibel zijn in de tijd. Tegelijkertijd kunnen ze ondanks een
suboptimaal design, persisteren omdat het te kostbaar is ze te vervangen of omdat ze bepaalde belangen
dienen.
Instituties zijn dus niet per definitie efficiënt.
Gezamenlijk vormen de verschillende instituties namelijk de context die het handelen van actoren structureren
en uitkomsten mede vormgeven
Williamson is tot een ordeningsmodel gekomen om bovenstaande te structureren. Williamson onderscheidt
vier analytische levels van instituties.
1. Informele instituties (Social theory)
Vertrouwen is hier de kernvariabele. De mate van vertrouwen is een
resultante van relaties tussen individuele actoren. Vanuit
onderzoeksperspectief is het complex om concrete uitspraken te
doen over de mate van vertrouwen.
2. Formele instituties (Economics pf property rights/positive political
theory)
Wordt zichtbaar in beleid, wet- en regelgeving. Deze wetten en
regels worden door de rechtelijke macht getoetst.
(Voor vastgoed gelden bijvoorbeeld heel specifiek fiscaliteiten
financieringsmogelijkheden maar ook bijvoorbeeld ruimtelijke
ordeningswetgeving. )
3. Contracten (Transaction Cost Economy)
Contracten = het resultaat, of meer de ondersteuning van
onderhandelingen om een transactie tussen actoren tot stand te
laten komen. Actoren zijn vrij om binnen de grenzen van de formele
instituties, in contracten gezamenlijke wensen vast te leggen. Een
transactie is de overdracht van een product, in ons geval een pand
of een stuk grond. Een contract legt dan bepaalde afspraken tussen de koper en de verkoper vast.
(Daarbij kun je denken aan het moment van de overdracht van het vastgoed, de prijs, In het geval van een
contract tussen huurder en verhuurder gaat het bijvoorbeeld om de huurprijs of de huurtermijn)
4. Dag-tot-dag optimeringen (Neoclassical theory/Agency theory)
Hier gaat het om de zogenaamde allocatie van productiefactoren. Eigenlijk gaat het dan om de verhouding
tussen vraag en aanbod. Het is datgene wat we vaak ‘zien’ of bijna voelen aan een markt. (Er is een bepaalde
mate van leegstand, er zijn bepaalde prijzen als weergave van een relatieve schaarsteverhouding
(lees: de verhouding tussen vraag en aanbod, etc. In de praktijk zien mensen deze laag dan ook niet voor niets
vooral als ‘de markt’.)
,In de figuur zie je de onderlinge interrelaties tussen instituties, alle lagen beïnvloeden elkaar en vice versa.
Daarnaast staat de mogelijkheid tot aanpassing van deze instituties centraal. Williamson’s ordening is
gebaseerd op de levensduur van instituties. De levensduur van instituties is mede bepalend voor de
mogelijkheid om de design van instituties te beïnvloeden.
Instituties met een lange levensduur zijn moeilijker aan te passen dan instituties met een korte levensduur.
Daarmee wordt duidelijk dat de impact van informele instituties feitelijk – en misschien onbewust blijkt vaak –
significant is. De cultuur van landen en actoren is een erg sterke beïnvloedingsfactor kortom.
Alle lagen instituties hebben invloed op vastgoedmarkten. De voor de vastgoedmarkt meest zichtbare of
aangehaalde instituties zijn gericht op het reguleren van de mogelijkheden van grondeigenaren hun grond
vrijelijk te gebruiken. De achtergrond van deze interventies is dat het vrij gebruik van grond niet alleen effect
heeft op het individuele nut van de actor, ook actoren van in de nabijheid gelegen percelen worden –
onbedoeld - geraakt.
Maar ook minder zichtbare regelingen omtrent financieringen uit level II, fiscaliteit of de totstandkoming van
contracten bij de aankoop van vastgoed of het investeren in vastgoedaandelen hebben grote invloed.
In het kader van informele instituties kan gedacht worden aan de wijze waarop actoren tot samenwerking
komen – of hoe publieke en private organisaties samenwerken in bepaalde landen. Maar ook: hoe wordt
aangekeken tegen grondeigendom of eigendomsrechten? Daarbij zijn ‘culturele factoren’ dus ook van belang.
Achter deze informele instituties schuilen vaak belangrijke factoren of een project of investering zal slagen.
VIERKWADRANTENMODEL
VAN WHEATON EN DIPASCALE
Vraag en aanbod op een markt moet in evenwicht zijn. De complexere kenmerken van vastgoed maken dat dit
evenwicht relatief lastig te bereiken is. Onderstaand daarover een aantal verklaringen en een beschrijving van
een model dat toch beschrijft hoe het evenwicht op vastgoedmarkten theoretisch tot stand zou kunnen komen.
Vraag en aanbod komen samen en leiden tot een evenwichtsprijs.
Deze evenwichtsprijs geeft een relatieve schaarsteverhouding weer.
Veel vraag en weinig aanbod: prijzen van het goed stijgen.
Weinig vraag en veel aanbod: prijzen gaan dalen.
In het college noemen we deze theorie de ‘equilibrium’ of
‘evenwichtsdenkers’.
Het concept dat tot evenwicht leidt is de zogenaamde ‘invisible
hand’.
Werking van de vastgoedmarkt aan de hand van Wheaton en DiPascale
• Kwadrant 1 : vraag naar onroerend goed staat centraal (neerwaartse lijn geeft aan dat bij stijging van
de huren de kwantitatieve vraag afneemt, of maw dat de vraag naar onroerendgoedoppervlakte
afneemt naarmate de huurprijs per vierkante meter stijgt (dat is principe van vraag en aanbod).
• Kwadrant 2: relatie tussen de huur en de prijs van vastgoed. Opnieuw een vaste lijn toont dat er een
rechtstreeks verband is tussen de huurprijzen en vastgoedprijzen. De helling hangt eigenlijk in
belangrijke mate af van (verhouding huur/prijs en dit noemen we aanvangsrendement). Hoe lager dit
is, hoe meer er betaald wordt.
• Kwadrant 3 staat in teken van bouwproductie die een functie is van het prijspeil op de
onroerendgoedmarkt. De bouwproductie neemt toe naarmate de prijzen stijgen. Dit begint niet in het
, snijpunt gelet dat een minimaal prijsniveau moet gehaald worden alvorens bouwkosten kunnen
gecompenseerd worden.
• Kwadrant 4 koppelt bouwproductie aan het totale aanbod aan oppervlakte, die een functie is van
bouw en sloop. Dit aanbod is het lange termijn aanbod,. Hoe hogere de bouwproductie, des te meer
aanbod er is van een product
Wat ook complex is dat de vastgoedmarkt feitelijk uit een reeks transacties bestaat op meerdere ‘markten’
waarbij meerdere actoren zijn betrokken.
In onderstaande zijn deze markten weergegeven, te weten:
- de verhuurmarkt
- de beleggersmarkt
- de nieuwbouwmarkt/ruimtemarkt.
Samen vormen zij het vastgoedsysteem of ‘Real Estate system’. Naast de drie markten laat het model
de gevolgen zien van aanpassingen in de vastgoedvoorraad, het kwadrant rechtsonder.
Aanbod staat altijd in een rechte lijn, omdat het inelastisch is.
Als de vraag veranderd, kan het aanbod niet mee bewegen
The bar: bruto huur jaar 1 gedeeld door je investeringswaarde
! Welk pand heeft het minst risico, een bar van 1 % of bar van 10%?
=> 1%, bar is lager, dan is de bar beter
Belegger gaat kijken naar de evenwichtshuur
Ruwweg is het systeem als volgt:
In de huurmarkt vragen woonconsumenten woonruimte,
afhankelijk van de huurprijs bieden woningbeleggers hun
vastgoed aan.
Als de vraag naar nieuwe woningen en dus de verhuurprijs
van vastgoed hoog genoeg is, willen beleggers graag
investeren in nieuwe woningen. Hiervoor zetten ze
ontwikkelaars en bouwers aan het werk. Ontwikkelaars
kopen gronden en realiseren hierop nieuwe woningen, ze
slopen een oude woning of transformeren en renoveren
bestaand vastgoed. Afhankelijk van de sloop en de
nieuwbouw past de voorraad woningen zich aan.
Dit is het nieuwe aanbod op basis waarvan een nieuwe prijs
tot stand zal komen in de huurmarkt, wederom afhankelijk
van de dan geldende vraag naar woningen.
Uiteraard geldt deze cyclus voor alle vastgoeddeelmarkten
(hotels, kantoren, winkels, logistiek, etc.).
Dit is een vereenvoudigde weergave van het proces.
Allereerst komen er veel meer actoren bij de vastgoedmarkt
kijken – waaronder financiers, overheden, adviseurs
