College aantekeningen
samenvatting Waarderen
- Instelling
- Hogeschool Gent (HoGent)
Collegedictaat van 29 pagina's voor het vak Waarderen rendementsanalyse aan de HoGent (samenvatting)
[Meer zien]Voorbeeld 3 van de 29 pagina's
Voorbeeld 3 van de 29 pagina's
In winkelwagenVerkoper
Volgen
Voorbeeld van de inhoud
WAARDEREN:RENDEMENTSANALYSE
THEMA 1: MARKET EVIDENCE
Schattingsmethodes
- Marktvergelijking
Waarde = kostprijs om een gelijkwaardig vastgoedobject aan te
schaffen op de vastgoedmarkt
- Kostenbenadering
Waarde = kostprijs om het vastgoedobject te vervangen door een
gelijkwaardig object
- Inkomstenbenadering
Investeringswaarde= omvang van de inkomstenstroom die door de
exploitatie van het vastgoedobject gerealiseerd kan worden
Methode van vergelijkspunten: principe
- Vergelijkingspunten (comparable evidence):
= recent gerealiseerde verkoopprijs van een voldoende vergelijkbaar
vastgoedobject
- Uitgangspunten schattingsmethode direct sales comparison
(DSC)/direct market comparison
1. One-price rule:
“equivalente goederen zullen in een open markt verkocht worden
aan dezelfde prijs”
2. “een gerealiseerde verkoopprijs is een voldoende betrouwbare
indicatie voor marktwaarde”
3. Substitutie
“een kandidaat-koper zal niet bereid zijn meer te betalen dan de
prijs die hij moet betalen voor een OG met dezelfde utiliteit en
kenmerken”
De waarde wordt bepaald door vergelijking met recent gerealiseerde
verkoopprijzen van voldoende vergelijkbare vastgoedobjecten
Addertjes onder het gras?
1. Heterogene markt: geen twee OG zijn volledig gelijk
2. Geen transparante markt: informatie is niet (onbeperkt) beschikbaar
Beperkt aantal vergelijkingspunten beschikbaar
Beperkt informatie over de vergelijkingspunten
beschikbaar
3. Welk vergelijkingspunt moeten/kunnen we gebruiken?
Toepassing van schattingsmethode:
Stap 1 – vergelijkingspunten zoeken
Stap 2 – aanpassingen maken: objectiveren van vergelijkingspunten
1
,Omgaan met vergelijkingspunten
1. Welke vergelijkingspunten kunnen in aanmerking genomen worden?
- Gelijkaardige objecten: “ideally identical to the item being valued”
- Recente transacties binnen dezelfde marktomstandigheden
- Resultaat van een onderhandse verkoop tussen geïnformeerde
partijen die handelen zonder dwang (gelijke venaliteit)
- Verifieerbaar en betrouwbaar
Hiërarchie van de bronnen?
a. Inzage in de authentieke akte (bevoegd kantoor
rechtszekerheid AAPD)
b. Mededeling door betrouwbaar betrokken persoon
c. Mededeling door een niet betrokken persoon
d. Publicatie in media
e. Vraagprijzen in vastgoedadvertenties
Voldoende vergelijkbare objecten?
Alle waarde bepalende factoren idem aan het te schatten goed (of
minstens “comensurabel”)
- Zelfde utiliteit
- Belangrijkste waardebepalende factoren zijn gelijk
- Verschillen in kenmerken zijn controleerbaar
Kwantificeerbaar in € of kwalificeerbaar
2. Welke kenmerken zijn doorslaggevend in de vergelijking
- Belangrijkste waardebepalende factoren (in de residentiële markt)?
o Liggingsfactoren:
proximity/stability/demography/neighborhood
o Bewoonbare vloeroppervlakte
o Configuratie (# slaapkamers, # badkamers)
o Perceelsgrootte
o Bouwtechnische staat (vetustiteit, obsolescense and
depreciation)
o Quality of build + quality of life
- Streefdoel bij de keuze van vergelijkingspunten: aantal, omvang en
beoordeling van de aanpassing zo veel mogelijk beperken
3. Hoe worden onderlinge verschillen verrekend?
- Vergelijkingspunt aanpassen aan pand ter expertise (niet
omgekeerd)!
- Volgorde van de aanpassingen?
Stap 1: verschillen in zakelijke rechten (“bundle of rights”)
Stap 2: verschillen in financiering
Stap 3: omstandigheden van de transactie
Stap 4: tijdstip van de transactie
Stap 5: productfactoren
2
, 1. Kwantificeerbare verschillen:
o Eenheidswaarde x aantal
o Wel rekening houden met marginaal grensnut
2. Niet-kwantificeerbare verschillen: kwalitatieve beoordeling
o Eigen beoordeling door de schatter: “ponderen”
o Gemotiveerd a.d.h.v. studies
o Caveat emptor: opletten met indexen en gemiddelden
o Proportioneel aandeel in de waarde (%)
Voor alle posten berekend op de verkoopprijs (niet cumulatief)
o Indien mogelijk
Matching pairs
Bracketing
Ranking
4. Hoeveel vergelijkingspunten zijn nodig?
- “comprehensive – ideally a number of comparables rather than an
single transaction or event”
- Common practice: minstens 3 (vuistregel)
- Aandachtspunt:
Aantal vergelijkingspunten kwaliteit van de vergelijkingspunten
Market evidence in andere schattingsbenaderingen?
Kostenbendering
- Bouwkosten:
o Vervangingswaarde
o Reproductiewaarde
- Studiekosten en externe adviezen
- Gebruikelijke financiering
- Gebruikelijke fiscaliteit
- Herstellingskosten
- Verwachte levensduur materialen en gebouwinrichtingen(vetustiteit)
- Grondwaarde
Inkomstenbenadering:
- Markthuur
- Laagstandsprognose
- Gebruiken op de huurmarkt:
o Gemiddelde huurperiode
o Indexering
o Huurverplichtingen
o Verbrekingsvoorwaarden
o Gedragingen huurpubliek (bv. duurzaamheid)
- Onderhoudskosten (operational expenses ratio (OER))
- Gebruikelijke externe financiering, fiscaliteit
3
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
√ Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, Bancontact of creditcard voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper dirkdeclerck3. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €8,99. Je zit daarna nergens aan vast.
Is Stuvia te vertrouwen?
4,6 sterren op Google & Trustpilot (+1000 reviews)
Afgelopen 30 dagen zijn er 72042 samenvattingen verkocht
Opgericht in 2010, al 14 jaar dé plek om samenvattingen te kopen