VAK III: ONROERENDE
INKOMSTEN
INLEIDING
ONROERENDE INKOMSTEN
Zowel van binnenland als van het buitenland. (Wereldwijd inkomen)
Aankoop: registratierechten (btw …)
Tijdens bezit: jaarlijks belast
o OV: gewest
o Personenbelasting: federaal
Verkoop: meerwaarde => diverse inkomsten (zie deel 2, vak XV)
BEDOELDE ONROERENDE GOEDEREN
onroerend van nature: ongebouwd en gebouwd
onroerend door bestemming: materieel en outillering mits 3 voorwaarden
Toestellen, machines, installaties dienstig voor nijverheid, handel of ambacht
Blijvend aan erf verbonden/op blijvende wijze voor exploitatie bestemd
Gebruikswaarde minstens € 3.000 (zie verder) AW = GW/30%
= 30% van aanschaffingswaarde minstens € 10.000,00 = 3000/30% = 10.000
BEDOELDE INKOMSTEN
Gebruik, huurinkomsten, meerwaarde
BELASTINGPLICHTIGE
SOORTEN BELASTINGPLICHTIGEN:
1. Eigenaar: De eigenaar is de persoon of entiteit die wettelijk het volledige eigendomsrecht heeft over
het onroerend goed. Als eigenaar heb je het recht om het onroerend goed te gebruiken, te verkopen,
te verhuren, te wijzigen en andere wettelijke acties uit te voeren met betrekking tot dat onroerend
goed.
2. Vruchtgebruiker: Een vruchtgebruiker heeft het recht om het genot te hebben van andermans
eigendom en om de vruchten (inkomsten) ervan te ontvangen, zonder echter de eigendom ervan te
bezitten.
3. Bezitter: De bezitter is degene die feitelijk het bezit heeft en het onroerend goed in gebruik heeft,
maar dit betekent niet noodzakelijkerwijs dat hij of zij ook de eigenaar is. Bezit kan worden verkregen
door middel van een legitieme overdracht of door ononderbroken bezit over een bepaalde periode,
zoals in het geval van verjaring.
4. Opstalhouder: Een opstalhouder heeft het recht om een gebouw of constructie op het land van
iemand anders te hebben. Dit recht wordt verleend door de eigenaar van het land aan de
opstalhouder.
5. Erfpachter: Een erfpachter heeft het recht om het gebruik en genot van grond van iemand anders te
hebben gedurende een bepaalde periode, meestal langdurig, in ruil voor periodieke betalingen aan de
eigenaar van de grond.
Niet BP:
,Naakte eigenaar: de juridische eigenaar van het onroerend goed en behoudt bepaalde rechten, zoals het recht
om de eigendom te verkopen, te schenken of te hypothekeren. Echter, tijdens de duur van het vruchtgebruik,
heeft de naakte eigenaar doorgaans beperkte controle over het gebruik van het onroerend goed.
VERMOGENSINKOMSTEN
Onroerende en roerende inkomsten samen.
De fiscaliteit van onroerende inkomsten en die van roerende inkomsten zijn niet hetzelfde.
RI: - bevrijdende roerende voorheffing
OI: - onroerende voorheffing niet bevrijdend (grondbelasting, dubbele belasting PB)
- verplichte vermelding inkomsten in aangifte personenbelasting
FISCALE BEHANDELING ONROERENDE INKOMSTEN
Periodieke ontvangsten: inkomsten, genot
Rubriek onroerende inkomsten: vak III (kan vallen in vak IV)
Rubriek beroepsinkomsten
Niet-periodieke ontvangsten: meerwaarden
KADASTRAAL INKOMEN (KI) (ART 471 EV WIB)
Fictieve waarde voor onroerende goederen, want het is gebaseerd op de huurwaarde van grond/gebouw voor
1 jaar op 1/1/1975. Zo kunnen we zien hoeveel het toen waard was. (-40% voor gebouwen en -10% voor
gronden)
BEPALING KADASTRAAL INKOMEN OP BASIS VAN
Huurwaarde
Gemiddeld: vergelijking met andere gelijkaardige percelen
Normaal: vergelijking met goederen die tegen normale huurprijzen worden verhuurd
Jaarlijks: huurprijs voor één jaar op 1/1/1975
Netto-inkomen
na aftrek van kosten
forfaitair gebouwen 40 %
gronden 10 %
Gebruikswaarde voor:
materieel en outillering
- KI = 5,3 % van gebruikswaarde
Gebruikswaarde = 30 % van aanschaffingswaarde
Verkoopwaarde voor:
Kerken, scholen, fabrieken, … moeilijk KI te pakken dus wordt er een bepaald percent van verkoopwaarde
KI = 5,3 % van verkoopwaarde
Voorbeeld:
We hebben te maken met een silo (opslagplaats) => verbonden met een erf (OG)
AW = € 25.000 => GW = 30% van 25.000 = € 7.500 -> 5.3% van 7.500 = 397.5 (KI)
KADASTRAAL INKOMEN: 8 VRAGEN
1. WAAROM IS HET KADASTRAAL INKOMEN ZO BELANGRIJK?
, KI is een centraal gegeven
→ om de belastbare basis PB te bepalen
→ om de OV te innen
→ om de grens van de aftrekbare kosten te bepalen
→ om de herkwalificatie als beroepsinkomen door te voeren
→ om lokale belastingen te heffen
2. WAT IS HET PROBLEEM MET HET KI?
Fictief gegeven
à verwijst naar fictieve datum (1/1/1975)
à is niet het reële inkomen
o enkel onderhouds- en herstellingskosten komen in aanmerking (niet verzekering,
afschrijving, erelonen …)
o kosten worden forfaitair bepaald (art 477 WIB)
40% voor gebouwde onroerende goederen
10% voor ongebouwde onroerende goederen
3. WAT BEPAALT DE HOOGTE VAN HET KI?
Ze kijken naar verschillende zaken (geen vaste waarderingsregels):
- ligging (centrum hoger KI dan platteland)
- wooncomfort (hvl slaapkamers, verwarming, badkamers, …)
- normale huurprijs vergeleken met percelen/ panden in de buurt
4. WIE LEGT HET KI VAST?
- de AAPD: Algemene administratie van de patrimoniumdocumentatie
5. MOET IK ZELF EEN (HER)SCHATTING VAN HET KI VRAGEN? (ART 473 WIB)
nee, maar binnen de 30 dagen aanvraagformulier indienen voor
à Nieuw OG: ingebruikname of verhuring indien deze de ingebruikneming voorafgaat
o Weerlegbaar wettelijk vermoeden: datum eerste ingebruikname = datum inschrijving in
bevolkingsregister
à Verbouwing: na voltooiing v.d. werken
Hoge geldboetes bij niet-naleving van de aangifteverplichting van in België of in het buitenland gelegen
onroerende goederen: Boete afhankelijk van het KI, vastgesteld na de niet of laattijdig aangeven:
• KI < 745 euro: boete van 1000 euro
• 745< KI < 2500: boete van 2000 euro
• KI > of = 2500: boete van 3000 euro
6. WELKE WERKEN VERHOGEN UW KI?
Werken die het comfort verbeteren
7. IS HET KI VAN EEN NIEUWBOUW HOGER DAN DAT VAN EEN OUDERE WONING?
In principe niet want bij nieuwbouw wordt er ook gekeken naar 1975 voor de huurwaarde te bepalen, maar
het comfort bij nieuwbouw ligt wel hoger waardoor KI hoger ligt.
8. WAT ALS IK NIET AKKOORD GA MET HET BETEKENDE KI? (ART 497 WIB)
Bezwaar tegen een betekend KI
