Les 5
Deel III. Het architectencontract
We gaan het straks ook hebben over de beginselen van aansprakelijkheid in de bouwsector zoals
die vandaag gelden. Zoals je weet komt er een boek 7 aan en we zullen dan moeten zien wat er
wel en niet in dat boek gaat staan. De tekst is nog niet o cieel neergelegd in het parlement, maar
men verwacht wel dat hij binnenkort neergelegd gaat worden. Eens dat die wet gaat worden, zijn
we weer een hele tijd verder. Dus dat is niet meer voor dit academiejaar.
Hoofdstuk 1: De nitie en kwali catie
1. De nitie
De nitie architectencontract: “ Het contract waarbij een natuurlijke persoon of een rechtspersoon
die ertoe gemachtigd is het beroep van (zelfstandige) architect uit te oefenen, door de
opdrachtgever tegen betaling van een ereloon wordt belast om op onafhankelijke wijze zijn
medewerking te verlenen voor minimaal het opmaken van de plannen van een bouwwerk en/of de
controle op de uitvoering van de werken.”
Niet vanbuiten kennen, gewoon leren begrijpen!! Het is ‘een de nitie’ het is niet de enige
juiste.
Wat valt op aan deze de nitie? Het is een contract waarbij iemand die gemachtigd is het beroep
van architect mag uitoefenen. Een natuurlijk- of rechtspersoon die gemachtigd is om in België het
beroep van architect te mogen uitoefenen. Het kan zijn dat de opmaak van de plannen en de
controle op de uitvoering aan 1 en dezelfde architect wordt toevertrouwd. Of dat wordt gesplitst.
2. Kwali catie
• Contract met zelfstandige architect = in beginsel een aanneming van diensten
• architect heeft in beginsel geen bevoegdheid om voor rekening van opdrachtgever een
rechtshandeling met een derde te verrichten (cf. art. 1.8, § 1, eerste lid NBW)
• uitzondering: in bepaalde gevallen lastgeving (zie ook art. 10, 3° Reglement beroepsplichten)
dan kan je de opdrachtgever wel vertegenwoordigen. In dit geval moet dit schriftelijk
in het contract vermeld worden.
• vb. van rechtshandelingen = in naam en voor rekening opdrachtgever betalingen doen,
aannemingscontracten sluiten, meerwerken bevelen, leveringen of werken aanvaarden
In beginsel een aanneming van diensten —> u gaat diensten verrichten van intellectuele aard,
maar u gaat als architect de bouwheer niet vertegenwoordigen. Je staat de bouwheer bij en
adviseert hem als architect. Tenzij dat er een bepaalde volmacht of mandaat is opgenomen in je
contract, maar dit is eerder uitzonderlijk.
Hoofdstuk 2
1. Precontractuele fase
We gaan het nu hebben over de fase voorafgaand aan de eigenlijke totstandkoming van het
contract. De fase waarbij er eigenlijk nog geen contract is gesloten met betrekking tot de
architecten.
In principe is de keuze van de architect vrij, dat hebben we al besproken. Daar zijn uitzonderingen
op, zoals overheidsopdrachten. Een andere uitzondering zijn de grondgebonden opdrachten.
Daaronder moet je verstaan: men heeft een stuk grond en men is eigenaar van een stuk grond,
men heeft dan als bouwheer een project opgestart en een contract gesloten met een bepaalde
architect die op dat moment een ontwerp heeft gemaakt. Soms heeft men al een bouwvergunning
gevraagd en verkregen.
Keuze architect
• in beginsel is die keuze vrij (contractsvrijheid – art. 5.14, eerste lid NBW)
• Uitzonderingen: overheidsopdrachten en grondgebonden opdrachten
Door Noa Van Bos 1
fi fi fi fi fi fi ffi fi
, Verloop precontractuele fase:
• = zolang er geen wilsovereenstemming is over essentiële elementen architectencontract (zie
eerder
• in beginsel zijn partijen vrij precontractuele onderhandelingen aan te vatten, te voeren en af te
breken (art. 5.15, eerste lid NBW)
• partijen moeten wel handelen te goeder trouw (art. 5.15, tweede lid NBW)
• architect moet tevens rekening houden met algemeen belang en belang toekomstige
opdrachtgever
2. Informatieverplichtingen
Algemene informatieplichten (art. 5.16 NBW)
• “De partijen verstrekken elkaar tijdens de precontractuele onderhandelingen de informatie die
de wet, de goede trouw en de gebruiken, in het licht van de hoedanigheid van de partijen, hun
redelijke verwachtingen en het voorwerp van het contract, hen opleggen te geven.”
• architect doet eerste summier onderzoek naar technische haalbaarheid bouwproject in functie
van vooropgesteld budget
• architect geeft eerste summier advies over project + nanciële, technische en
omgevingsrechtelijke haalbaarheid
• maar: art. 5.16 NBW legt ook aan toekomstige opdrachtgever informatieplicht op → onder
meer architect informeren over het gewenste programma van eisen en de nanciële
mogelijkheden
Tijdens de precontractuele fase, tijdens het onderhandelen over het architectencontract zal u als
architect en ook de toekomstige bouwheer informatie aan elkaar moeten verscha en. Dit is
informatie die je verplicht moet geven en kan voortvloeien uit de wet, de goede trouw en de
gebruiken.
Bijzondere wettelijke verplichtingen
• architect = onderneming in de zin van boek III WER → bijkomende informatieverplichtingen
• op eigen initiatief: opgesomd in art. III.74, § 1 WER, zoals inschrijving bij Orde van
architecten, adresgegevens beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar en geogra sche dekking
verzekering
• op verzoek van opdrachtgever: aanvullende informatie (art. III.76 WER), zoals ereloon, of
indien precies ereloon niet kan worden gegeven, de manier waarop ereloon wordt berekend,
zodat opdrachtgever ereloon kan controleren, of een voldoende gedetailleerde kostenraming
• architect = onderneming in de zin van boek VI WER → bijkomende informatieverplichtingen
in consumentencontracten (zie art. VI.2 WER), zoals de voornaamste kenmerken van de
diensten
WER is wetboek economisch recht en dat zegt dat een architect een onderneming is.
Daaruit bloeit voort dat je een paar informatieverplichtingen gaat hebben als onderneming.
Sancties bij niet na-naleving van de informatieverplichtinge
algemene sancties NBW:
• precontractuele aansprakelijkheid (art. 5.17, eerste en derde lid NBW j° art. 6.5 en 6.6 NBW)
• nietigverklaring op grond van dwaling (art. 5.17 j° 5.33 NBW)
• bij consumentencontracten → eventueel contract gesloten ingevolge misleiding door omissie =
weglaten van essentiële informatie die gemiddelde consument nodig heeft om geïnformeerd
besluit over transactie te nemen en die de gemiddelde consument er toe brengt of kan brengen
een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen (art. VI.99 WER) →
terugbetaling aan de consument van de door hem betaalde bedragen, zonder teruggave van
het reeds geleverde product (art. VI.38, tweede lid WER)
Bij consumentencontracten is er voor architecten een zeer speci eke, maar niet zo aangename
sanctie.
Door Noa Van Bos 2
fi fi fiff
