TOOLBOX MARKTKENNIS
lesinhoud
WONEN
Aanbodmarkt in Vlaanderen: Woning, Appartement, Co-housing, Zorgwoning, Stapelwoning,
Duplexwoning, Meegroeiwoningen, Tiny-house, CLT, Weekendverblijf, Woonboot, …
KOPEN
WIE DOET IETS MET VASTGOED KOPEN / VERKOPEN?
• Eigenaar-gebruiker
• Eigenaar-verkoper → Projectontwikkelaar – CREM
• Vastgoedmakelaar
• Vastgoedbeheerder
EINDGEBRUIKER – EIGENAAR/BEWONER
WAAROM KOPEN? WELKE FACTOREN BEPALEN BESLISSING KOPEN?
1. Vraagperspectief → CYCLUS
INITIATIEF (wrm beslissing tot kopen?
o Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
o Kwalitatief (functies, technische eisen, imago, …)
o Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station, …)
o Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder, ..)
- Daardoor onstaat een vraag -> Aanbod volgt
Dynamische vraag – Statisch aanbod
2. Woningprijs - beschikbaar inkomen - ontleningscapaciteit
Regionale verschillen – Vlaanderen/Brussel/Wallonië
Prijsevoluties binnen gewesten gelijklopend
Woonquote -> vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen.
Rechtstreeks verband tussen leningscapaciteit en inkomen.
Woningprijzen -> Basisprincipe:
1
, - VRAAG: Willingnes (Willen -> bereidheid, vertrouwen) & Ability
(Kunnen -> koopkracht -> eigen middelen + ontleningscapaciteit)
- AANBOD
Ability (KUNNEN) -> waar haal je je budget om te kopen.
Eigen middelen
Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
o Beide afhankelijk van:
- Leeftijd, gezinstoestand, ingeschatte inkomensevolutie, spaarsnelheid,
toevalligheden (erfenis, slimme investeringen, …)
Andere…
• Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45j -> hypothecaire lening
• Slechts 10% van de kopers vanaf 65j -> hypothecaire lening
• Totaal 78% van aankopen/bouwen -> hypothecaire lening
• Verhouding EM -HL verschilt sterk in functie van leeftijd
• Woningprijzen → ABILITY → determinerende factoren LENEN: ontleningscapaciteit !!!
o (Besteedbaar) inkomen -> woonquote!
o Intrestvoet
o Fiscaliteit (BTW, registratie, woonbonus)
o Hypotheektype
▪ Laatste 40j -> inkomen VERTIENVOUDIGD (inflatiegevoelig)
▪ Rente/hypothecaire intrestvoet = HISTORISCH LAAG
▪ Hypothecaire afbetaling: 1300€ over 20j
▪ 100000€ bij 14,5%
▪ 200000€ bij 4,5%
▪ 2430000€ bij 2,5%
Gunstig klimaat voor leningen
• Ontleningscapaciteit (detail) = basisbegrip -> AFBETALINGSRATIO
= Initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen
o Verschilt niet van substantieel doorheen de tijd = stabiel (belangrijk!
Ifv de invoed van determinerende factoren
o Vuistregel = WOONQUOTE afbetaling maximaal 30% van inkomen
o Vlaanderen -> gem. eigenaars = 25%
o Europa ? 25%
MAAR reële ontleningscapaciteit
Stijgt -> relatieve ontleningslast
➔ DALEND
o Inflatie
o Loonstijging
o Herfinanciering
2
,Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet veranderd? Welke
mechanismen?
o Inkomensevolutie
o Evolutie hypothecaire intrestvoeten
o Fiscaliteit -> bouwsparen en Woonbonus
o Looptijd hypothecaire lening
o Gestart met invoering Woonbonus -> langere fiscale aftrek
o Langere looptijd -> lager maandelijks afbetaling
o Zelfde afbetaling -> hoger beleenbaar bedrag
➔ Verhoging woonprijzen (dmv huishoudscompetenties)
o Beleningsgraad
o 90% v/d starters lenen + lenen hoog percentage
o Doorstromers lenen minder + meer eigen inbreng
o Evolutie hypothecaire intrestvoeten
o 1982 -> sterke daling
o Bij gelijke maandelijkse afbetaling -> verschuift afbetaling van intrestafbetaling ->
kapitaalaflossing (!!)
o Meer kapitaal te lenen! -> Groter besteedbaar budget.
o Fiscaliteit -> woonbonus
o Sterke toename ontleningscapaciteit
o Tot 2005 -> bouwsparen (ongeveer 1000€/woning)
Vanaf 2005 -> woonbonus -> rentevoordeel 2490€/koppel
o Kortstondig effect – 2005 & 2006
o Fixed/Absoluut voordeel – niet relatief! -> grootste effect bij de kleine woningen
• Woningprijzen → WILLINGNESS → determinerende factoren KOPEN/LENEN
VERTROUWEN in kopen van discrete goederen -> 4 indicatoren (vooruitzichten van
komende 12 maanden)
1. Economische situatie
2. Werkloosheid
3. Financiële situatie vd gezinnen
4. Spaarcapaciteit vd gezinnen
- Duidelijke relatie tussen woningprijs/ontleningscapaciteit en
consumentenvertrouwen -> tegenovergestelde tendens
- Vertraging van ongeveer enkele maanden -> 1st: fluctaties in woningprijs,
DAN volgt consumentenvertrouwen.
- Consumentenvertrouwen = stuwende factor voor golfbeweging ->
vertrouwen (willingnes) duwt prijzen omhoog tot maximumniveau vd
ontleningscapaciteit (ability)
o Correlatie tussen WILLINGNESS – ABILITY – WONINGPRIJS!
3. Bruto Woonkost
• Prijsvorming aankoop id vorm van maandelijks afbetaling
• Aankoopkosten
o Fiscale kosten
o Notariskosten
o Verkoopskosten
o Aktekosten
• Leningskosten
3
, o Registratierechten: +- 1% vh ontleende bedrag
o Inschrijving ih hyptheekregister: 0;3% vh ontleende bedrag
o Kosten en ereloon van hypotheekbewaarder
o Het ereloon en werkingskosten vd notaris
• Fiscaliteit
o BTW-tarieven of Registratierechten
▪ BTW
• Moet ik btw betalen wnr ik een woning koop?
o Als de woning nieuw is dan heeft de verkoper de keuze om die
met btw te verkopen tenzij hij er beroepshalve toe verplicht is.
• Wanneer is een woning nieuw?
o Ouderdom bepaalt door 1e ingebruiksneming. Een woning is
nieuw wnr zij uiterlijk op 31.12 vh 2e jaar volgend op het jaar vd
1e ingebruikneming of de 1e inbezitneming wordt geleverd.
• Hoeveel btw moet ik betalen voor een nieuwe woning als de verkoper
met btw verkoopt?
o 21%
• Ik koop nieuwe woning, ook btw bepalen op grond?
o Verkoop van een terrein (met een nieuw gebouw) is niet langer
onderworpen aan registratierechten maar belast met tw. 3
voorwaarden:
1. Toelating om op grond te bouwen + een gebouw
opgericht dat met btw wordt verkocht
2. Grond/gebouw door 1-zelfde persoon gekocht
3. Grond wordt tegelijk met gebouw overgedragen
• Wat met btw als ik een huis of appartement op plan koop?
o Wnr u overeenkomst tekent om nog te bouwen huis of
appartement dan verwerft u onmiddellijk de rechten op de
grond. -> grond niet tegelijk met gebouw verkocht dus
betaal je registratierechten op de aankoopprijs van de
grond.
Voor huis/appartement in aanbouw -> btw betalen op de
aankoopprijs van de grond.
Opgelet! = Als u alleen bouwgrond kooptn betaal je alleen
registratierechten op de prijs vd grond.
• Betaal ik btw bij de aankoop van een nieuwe sociale woning?
o Ja, Sociale privéwoning v/e OCMW = 12% // Gewestelijke
huisvestegingsmaatschappij of erkende sociale maatschappij
= 6%
• Registratierechten
o 6% indien:
▪ Aankoop door 1/meerdere natuurlijke personen
▪ Aankoop een gezinswoning betreft (bestaande woning)
▪ Kopers/verkopers zijn nog geen volle/volledige eigenaar
▪ Aankoop van hele eigendom
▪ Zuivere aankoop betreft (NIET ruil en onttrekking)
▪ Koper op adres van gekochte woning staat ingeschreven in het
bevolkingsregister of vreemdelingenregister (binnen 2j na verlijden van
notariële aankoopakte)
Opgelet! = Voor aankoop v/e onroerend goed dat niet onder deze
voorwaarden valt is tarief = 10%
4
