Kwaliteitsvol wonen Vastgoed 2023 – 2024
Kwaliteitsvol Wonen
Kader 1: Wonen als basisbehoefte
Recht op wonen
Wonen is een sociaal grondrecht/mensenrecht?
• Mensenrechten of grondrechten zijn een verzameling van subjecCeve rechten die tot
voorwerp hebben de wezenlijke voorwaarden te waarborgen om als persoon in waardigheid
te leven en zich in vrijheid te ontplooien.
à (Rimanque, 1987 – EVRM in de prak.jk)
Wonen als sociaal grondrecht
Wonen is een sociaal grondrecht?
• Ze zijn inherent aan het mens-zijn: rechten waarover eenieder beschikt net omdat hij/zij
mens is.
à (Ryngaert, 2015)
Sociale grondrechten
Ze zijn onaantastbaar en levensnoodzakelijk.
• Noodzakelijk voor fysieke en psychische ontwikkeling;
• Opgenomen in internaConale verdragen en grondweXen;
• Staan ‘boven de wet’;
• Dragen een project in zich;
• Willen een doel realiseren.
TradiConeel staat de overheid in voor het beschermen en verwerkelijken van de voorwaarden opdat
een persoon vrij en in waardigheid kan leven.
• Grondrechten moeten insCtuConeel worden verankerd (grondwet)
• Overheid mag de grondrechten van de burgers niet aantasten
• Rechten betekent plichten (voor de overheid om de rechten van de burgers te honoreren).
1e generaCe grondrechten à burgerlijk en poliCek (19e eeuw)
2e generaCe grondrechten à sociaal-economische dimensie (20e eeuw)
• Realiseren van een bepaalde levensstandaard
• Recht op arbeid, voeding, kleding, huisves1ng, cultuur, …
Redenering: basisbehoe`en dienen vervuld om andere grondrechten te kunnen uitoefenen.
Uiteindelijk doel?
• Komen tot een volledig mens-zijn
• ≠ Wederkerigheidprincipe, wel solidariteit (vanuit mens-zijn)
• GeïnsCtuConaliseerd via de overheid.
Uiteindelijk resultaat van burgerlijke, poliCeke, sociale, economische en culturele grondrechten?
• Een menswaardig leven
• Volledig mens-zijn
• GeïnsCtuConaliseerd via de overheid, maar ook toegepast en gehandhaafd (!) niet enkel
gecreëerd (naar Hubeau en Geldof, 2003)
Elias Laurent 1
,Kwaliteitsvol wonen Vastgoed 2023 – 2024
Universele Verklaring voor de rechten van de mens
• Art. 3 – 21 à poliCeke en burgerlijke rechten
• Art. 22 – 27 à economische, sociale en culturele rechten
• Alle rechten zijn evenwaardig.
Wonen als sociaal grondrecht
Na#onale verankering
Art. 23 Belgisch Grondwet
• Ieder hee2 het recht een menswaardig leven te leiden.Iedereen hee2 recht op een behoorlijke
huisves.ng. Een behoorlijke huisves.ng maakt een essen.eel deel uit van het recht een
menswaardig leven te leiden.
Basis voor het Vlaamse Woonbeleid
Vlaamse Codex Woonbeleid (sinds 1 januari 2021)
• Art. 3: “Iedereen hee2 recht op wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste
woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en
met woonzekerheid worden Bevorderd.”
Juridische verankering na1onaal en interna1onaal
Maar ook …
• Onschendbaarheid van de woning à (art. 15 Gw. en arts. 439 – 442 Sw.)
• Bescherming van privé- en gezinsleven à (art. 22 Gw. en art. 8 EVRM)
• Sociale zekerheid en recht op sociale bijstand à (art. 12 HESH)
• Art 1 OCMW-wet: recht op maatschappelijke dienstverlening à (leven leiden dat voldoet
aan menselijke waardigheid)
Interna#onale verankering
Universele Verklaring voor de Rechten van de Mens:
• Art. 25 - recht op een levensstandaard, die hoog genoeg is voor de gezondheid en het welzijn
van zichzelf en zijn gezin, incl. huisvesCng.
o Verklaring, ≠ verdrag dus niet juridisch bindend (resoluCe AV VN), wel hoge morele,
poliCeke status verworven.
o Voor België is dit vnl. een beginselverklaring ≠ wet (schending leidt niet tot cassaCe
of RvS.)
Interna1onaal verdrag economisch, sociale en culturele rechten
• °1966
• Art. 11 – “De staten die par.j zijn bij dit verdrag erkennen het recht van eenieder op een
behoorlijke levensstandaard voor zichzelf en zijn gezin, daarbij inbegrepen behoorlijke
voeding, kleding en huisves.ng […]”
• België raCficeerde dit in 1981 bij wet en in 1983 met een publ. in het BS.
• Bepalingen zijn dus juridisch bindend.
• Verbintenis van staten ten opzichte van de burgers waarop ze toezicht houden.
Herzien Europees Sociaal Handvest (HESH)
Speelt een belangrijke rol voor het grondrecht op wonen!
• ESH °Raad van Europa en goedgekeurd in 1961 in Turijn
• Deel van de Belgische rechtsorde
• Art. 16: verplichCng steun te verlenen aan het gezin, inclusief het verschaffen van
gezinshuisvesCng
Elias Laurent 2
,Kwaliteitsvol wonen Vastgoed 2023 – 2024
• Jaren ‘90 ESH herzien en HESH goedgekeurd in 1996 in Straatsburg
• Wordt afgedwongen via 2 toezichtsmechanismen:
o Rapporteringsmechanisme
o CollecCeve klachtenprocedure sociaal Europees Comité
§ Vb: veroordeling België bij aanpak woonwagenproblemaCek
"Sociale grondwet van Europa"
ArCkel 31
• “Teneinde de doeltreffende uitoefening van het recht op huisves.ng te waarborgen,
verbinden de par.jen zich maatregelen te nemen die erop gericht zijn:
• De toegang tot adequate huisvesCng te bevorderen;
• Dak- en thuisloosheid te voorkomen en te verminderen teneinde het geleidelijk uit te
bannen;
• De kosten voor huisvesCng binnen het bereik te brengen van eenieder die niet over
voldoende middelen beschikt.”
MAAR
België maakte voorbehoud bij arCkel 31 HESH wegens ‘onhaalbaar’.
Europese verdrag tot bescherming van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM)
• °1950 – Rome
• Centreerd op vrijheidrechten (burgerlijk en poliCek)
• Wat hee` dit te maken met grondrecht op wonen?
o Art. 3 EVRM – verbod op foltering en onmenselijke behandeling
o Art. 8 EVRM – bescherming van het privé- en gezinsleven en de woonst
o Art. 6 EVRM – recht op toegang tot de rechter (niet zomaar uit huis gezet worden)
o Art. 14 EVRM – verbod op discriminaCe
o Art. 2 EVRM – Recht op Leven
è Vooral een indirect verband tussen grondrecht op wonen en EVRM
Handvest van de grondrechten van de EU
• °2007
• Juridisch bindend
• Art. 34: “Om sociale uitslui.ng en armoede te bestrijden, erkent en eerbiedigt de Unie het
recht op sociale bijstand en op bijstand ten behoeve van huisves.ng, teneinde al diegenen die
niet over voldoende middelen beschikken een waardig bestaan te verzekeren […].
• Waarom belangrijk? Inbreuk op het handvest is een inbreuk op het EU-recht
è Europese Commissie kan een inbreukprocedure opstarten
è Voorbeeld 2012: Procedure opgestart tegen Frankrijk na massale ontruiming van een ROMA-
kamp en terugsturen van mensen naar hun land van herkomst.
De Woonzaak
• Pleit voor een fundamenteel rechtvaardig woonbeleid in Vlaanderen
• Wonen is een grondrecht, maar blij` in Vlaanderen voor velen dode leXer
• De overheid neemt haar verantwoordelijkheid onvoldoende
• Via een Europese procedure bij het Europees Comité voor Sociale Rechten willen ze de
overheid ter verantwoording roepen.
Elias Laurent 3
, Kwaliteitsvol wonen Vastgoed 2023 – 2024
Kader 2: Woonbehoefte en woningmarkt
De Woonzaak
Wonen als sociaal grondwet
Wonen is een sociaal grondrecht.
Sociale grondrechten zijn inherent aan het mens-zijn. Het zijn rechten waarover eenieder beschikt
net omdat hij/zij mens is à (Ryngaert, 2015)
Woonbehoe7e vanuit recht op wonen
• Meeste huishoudens doen beroep op vrije markt om in hun huisvesCngsbehoe`e te voorzien
o Evenwicht tussen vraag en aanbod centraal voor de betaalbaarheid van huisvesCng
• Komt er geen evenwicht tot stand via de vrije markt? Dan dient de overheid in te grijpen. De
overheid houdt de woningmarkt in evenwicht (corrigeert afwijking tussen vraag en aanbod).
• Er zijn verschillende deelmarkten (segmenten) waartussen doorstroming bestaat.
• Een voldoende aanbod aan betaalbare huisvesCng moet verzekerd zijn (= link tussen
betaalbaarheid en toegankelijkheid)
Studie KBC 21/04 Rapport Johan Van Gompel – De woningmarkt in de 3 Belgische gewesten
Impact van het afschaffen van de woonbonus op de vastgoedprijzen? Prijzen zijn niet afgekoeld. Hoe
komt dat?
• Afschaffing woonbonus had geen meetbaar effect opvastgoedprijzen want tenietgedaan door
3 andere dynamieken:
o Lage rente – hypotheekrente bleef dalen – lenen werd nog goedkoper à meer
middelen mobiliseren
o Veel jobs en gunsCge arbeidsmarktcondiCes à meer mensen op de woningmarkt
o Effect van opbrengsteigendommen (rendement > spaarrente)
• Grote dualiteit op de vastgoedmarkt à grote groep die VG kan kopen op de markt, ook als
investering en groter wordende groep die dit niet meer kan. Werkloosheid kan aangroeien
door COVID à laatste groep wordt groter.
Woningmarkt
à 3 sigmenten: eigendomsmarkt, sociale woningmarkt en parCculiere huurmarkt
Eigendomsmarkt
Tendenzen woningmarkt 2022
• Huizenprijzen in Vlaanderen + 8,4%
• Aantal transacCes + 14%
• Grootste groep kopers is tussen 30 – 50 jaar oud
• Leuven en Gent koplopers (Leuven € 446.000 gemiddeld, Gent € 372.500 gemiddeld) + 10%
sinds 2020
• Duurste woningprijs id buurt van Gent à Drongen (€ 500.000 - sCjging van 32%)
• Meest betaalbaar à Hasselt (€ 240.000)
Gemiddelde huizenprijzen 2032 t.o.v. 2020
Brussel à duurste (528k)
Limburg à goedkoopste (277k)
Gemiddelde appartement prijzen 2032 t.o.v. 2020
Brussel à duurste (284k)
Elias Laurent 4
