Samenvatting gebaseerd op de cursus en eigen lesnotities (exclusief deel Koop). Academiejaar . Behaalde punt: 17/20.
Op het einde van de samenvatting staat een lijst met alle examenvragen (hoofd- en bijvragen) die voorkwamen op het examen in juni.
Supergoeie sv ! Echt een aanrader ! Alles staat duidelijk uitgelegd !
Door: jcdev • 4 jaar geleden
Antwoord verwijderd door de gebruiker
Door: pedro987 • 5 jaar geleden
Zeer mooie samenvatting, overzichtelijk, duidelijk en handig. Zeer makkelijk ook de wetsartikkelen terug te vinden die je aan kunt duiden in de codex. Zeker aan te raden. Jammer dat deel koop er niet bij zit want zou ik zeker op deze manier willen leren.
Door: newgoodday • 5 jaar geleden
Zeer schematisch - duidelijk overzicht en handig om te herhalen
HUUR ALGEMEEN (HUUR VAN GOEDEREN ALGEMENE REGELS)
HOOFDSTUK 1: ALGEMENE BEGRIPPEN EN ESSENTIËLE BESTANDDELEN
1. DEFINITIE
1.1. Definitie id Art. 1709 BW
wet Waarom? Huurder krijgt genot van zaken die hij niet kan/wil kopen + Verhuurder kan zijn kapitaal laten renderen
1.2. Essentiële A. Vorderingsrecht = recht op genot van de gehuurde zaak door huurder
bestanddelen o GEEN zakelijk recht (geen rechten doen gelden op zaak zelf)
Wanprestatie verhuurder: enkel recht op nakoming vbtnis / ontbinding met eventuele schadevergoeding
T.o.v. Derden: huurder = SE
Genotsrecht: enkel t.o.v. medecontractant (niet erga omnes)
o Zakelijke rechten limitatief opgesomd
Echter verwarring mogelijk met: recht van gebruik en bewoning = deze gaan teniet bij overlijden titularis
➔ Huurcontract = GEEN contract intuitu personae -> gaat NIET teniet bij overlijden huurder/verhuurder (tenzij levenslange
huur/contractueel bedongen)
➔ Omdat geen contract intuitu personae: rechten huurder kunnen afgestaan w aan derde d.m.v. huuroverdracht // zelf onderverhuren
B. Prijs = recht op huurprijs voor verhuurder
1.3. Algemene 1. Onder bezwarende titel
kenmerken o Huurder betaald waarde vh gebruik en genot v andermans zaak
o Kosteloos? Bestaat niet bij huur -> buikleen
2. Wederkerig contract
o Beide partijen gaan tegenover elkaar onafhankelijke vbtnissen aan
3. Met opeenvolgende prestaties
o Uitvoering is noodzakelijkerwijs over zekere tijdsduur gespreid
4. Tijdelijk
o Decreet 1790: max duur 99 jaar op straffe v nietigheid
2. TOEPASSELIJK RECHT
2.1. veelvuldige Huurrecht = gefragmenteerde materie (nationaal en decretaal)
regelgeving => 6de staatshervorming: huur = gewestelijke materie
2.2. Algemeen ▪ Algemene regels huur van goederen: betreffen huur van onroerende goederen
huurrecht BW o Van suppletieve aard (op enkele uitzonderingen na)
▪ Gelden ook voor:
o roerende goederen => als regels niet strijdig met aard van de goederen
o huur onderworpen aan bijzondere wetgeving => als bepaalde aspect ovk niet aan bod komt in de bijzondere wetgeving
deze bijzonder wetgeving is doorgaans van dwingend recht (zie hieronder)
2.3. Woninghuur Woninghuurwet 20 februari 1991: huur woning tot hoofdverblijfplaats
-> recent vervangen door regionale regelgeving
2.4. Handelshuurwet 30 april 1951: huur onroerend goed voor uitoefenen kleinhandel / bedrijf ambachtsman
Handelshuur -> vergaande bescherming
2.5. Pacht Pachtwet 4 november 1969: pachter van landeigendom gebruikt voor landbouwbedrijf
-> nog grotere bescherming
2.6. Veepacht Ongebruikt: voor huur van dieren tss pachter en eigenaar die winst en verlies opsplitsen
2.7. Sociale Bijzondere reglementering voor woningen toebehorende aan sociale huisvestigingsmaatschappijen
woninghuur
Johanna Devogelaere 1
,HOOFSTUK 2: ESSENTIËLE KENMERKEN. POSITIE VAN DERDEN
1. CREATIE VE VORDERINGSRECHT MET EEN ZEKERE DUUR
▪ Zie hierboven: essentie = vorderingsrecht creëren in hoofde huurder gedurende zekere tijd
▪ Wederzijdse verplichtingen (verschaffen genot & betalen huur)
o Ontstaan op ogenblik totstandkoming ovk
o Uitgevoerd in elkaar opvolgende tijdspannes
Huurprijs evenredig met tijdspanne waarin genot verschaft w (dus pas opeisbaar op regelmatige tijdstippen)
2. DUUR VD HUUROVK
2.1. Algemeen Onderscheid tussen:
Schriftelijke ovk van bepaalde duur <-> mondelinge // schriftelijke ovk van onbepaalde duur
➔ AANVULLENDE rechtsregels: bijzondere wetten wijken hiervan sterk af !!!!
2.2. Huurovk v Beginsel: Schriftelijk en voor bepaalde termijn
bepaalde duur schriftelijk ▪ Eindigt van rechtswege bij verstrijken termijn
contract o Partijen moeten geen opzegging geven
o Partijen kunnen vrij termijn overeenkomen (max 99 jaar)
▪ Art. 1134, lid 2: kan niet vroegtijdig beëindigd worden (alg. Vbtnissen recht)
o Partijen kunnen wel anders overeenkomen
Stilzwijgende =Huurder bij eindigen huur goed zonder verzet verhuurder verder blijft bewonen => contractueel uitsluiten is mogelijk !!
wederinhuring ➔ Uit kracht van wet, stilzwijgend, nieuwe ovk (hernieuwing, NIET verlenging)
➔ tegen zelfde voorwaarden (ook duur)
wetgever gaat er van uit dat er een werkelijke stilzwijgende toestemming is van beide partijen: moeten dus bekwaam zijn !!!
2 mogelijke zienswijzen bij opeenvolgende vernieuwingen:
(1) vernieuwde huurovk = mondelinge ovk van bepaalde duur
voorwaarden uit vorige (schriftelijke) ovk slechts overleven door wettelijke fictie (2) heeft voorkeur want logischer:
nieuwe ovk moet dus WEL opgezegd worden - beperking tot 1x wederinhuring
Een tweede stilzwijgende wederinhuring NIET mogelijk blijkt X uit tekst
WEL mogelijk het ontstaan van een mondelinge huurovk van onbepaalde duur - tussenstap mondelinge ovk v
(2) Vernieuwde huurovk = schriftelijke ovk van bepaalde duur (identiek aan eerste ovk) beperkte duur is overbodig als
Juist omdat zelfde voorwaarden en duur gelden -> enkel blijken uit schriftelijk contract toch niet meer dan 1x
Opeenvolgende stilzwijgende hernieuwingen zijn WEL mogelijk wederinhuring kan plaatsvinden
1739 BW: bij opzegging = huurder niet beroepen op stilzwijgende wederinhuring
“opzegging” = voorbeeldfunctie !!! ELK VERZET (dus ook bv: lopende onderhandelingen, nieuwe huurder, huurprijs herzien,… )
Verzet is (a) vormvrij (b) er geldt geen termijn
Ideaal echter: gebeurt opzegging vóór het verstrijken van de huurtermijn met ter post aangetekende brief: geen gestaag van
rechtsmisbruik / schending goede trouw -> verhuurder kan er sowieso niet zeker van zijn dat huurder op laatste dag huur het
goed ook echt gaat verlaten: dus om zeker te zijn best opzegging sturen
1 wettelijke uitzondering op ‘zelfde voorwaarden’ = persoonlijke borgstelling bij oorspronkelijke ovk omvat niet verplichtingen uit nieuwe huurovk
o Logisch: persoonlijke borg zou verplichtingen verlengt zien zonder inspraak 3rde die borgstelling bied
o Vraag: is deze uitzondering limitatief of enuntiatief? Zijn ook andere vbtnissen uit oorspronkelijk ovk meegenomen in nieuwe
of niet?
Bv. Accessoire verplichtingen (zekerheid stellen door hypotheek), gemend contract (koop optie)
RL: onenigheid !! // RS: verkoopbelofte vervalt (meerderheid, kleine minderheid zegt van niet) -> denk voorbeeld les
Logischer: wetgever bescherming aan derden (borg) en aan ver/huurder als andere hoedanigheid optreden (bij koop)
Johanna Devogelaere 2
, 2.3. Huurovk v Beginsel Art. 1736 BW: Huurovk voor onbepaalde duur aangegaan
onbepaalde ▪ Geacht te zijn aangegaan per maand
duur ▪ Beëindigd met opzeggingstermijn van 1 maand
o Partijen kunnen wel anders overeenkomen
Gemeubileerde Art. 1758 BW: Bijzonder regeling
appartementen
3. DE HUURPRIJS
▪ Prijs moet niet noodzakelijk in geld zijn uitgedrukt (itt tot bij koop) -> mag NIET kosteloos zijn, MAAR WEL tegenprestatie in natura (levering van dienst bv)
▪ Zie deel verbintenissen huurder
4. DERDENWERKING VD HUUR
4.1. Principe ▪ Beginsel relativiteit der contracten = geldt onverkort
o Derden: dienen bestaan te erkennen
o Derden: ontlenen er geen rechten / plichten aan (uitz. Beding ten gunste ve derde)
▪ Wetgever wel rekening gehouden met belangen huurder
o Indien zakelijk statuut verhuurde goed zou wijzigen tijdens looptijd ovk (zie hieronder)
4.2. Bijzondere ▪ Huurder w in aantal gevallen bijzonder beschermd wanneer onroerend goed nieuwe eigenaar krijgt
derde: o Voor nieuwe eigenaar (moet ovk erkennen, maar is er niet door gebonden)
verkrijger Huurder is bezetter zonder recht => kan uitgezet w
ve ▪ Verkrijger
verhuurde o Enkel onder bijzondere titel als gevolg van overdracht onder bezwarende titel//kosteloze titel
goed o NIET rechtsopvolgers onder algemene titel (erfgenamen treden automatisch id r en p van hun rechtsvoorganger)
▪ Huurder
o Overdracht goed geen goede situatie, MAAR verbeterd als hij bepaalde formaliteiten vervult (dan moet verkrijger ovk respecteren en neemt r en p over)
o Belang vaste datum + verschil tss huur tot 9 jaar /// van meer dan 9 jaar en huur met kwijting van min 3 jaar huur
4.3. Pivotale Registratie en ▪ Vaste datum
punt: vaste andere wijzen o Algemeen huurrecht: Derdenwerking hangt hiervan af ! (woninghuur en handelshuur, minder, maar toch ook belang)
datum de tot verkrijging Zwart/wit: met vaste datum moet ovk gerespecteerd w // zonder vaste datum niet
huur Uitzondering: huurovk met looptijd meer dan 9 jaar: speciale formaliteiten
o = bestaan huurovk is vastgesteld op objectieve wijze door tussenkomst van een onafhankelijk derde
Belangrijk: dit moet gebeurt zijn vóór eigendomsrecht is overgedragen aan derde verkrijger
o Hoe verkrijgen?
A. Registratie huurovk bij registratiekantoor bevoegd voor plaats waar onroerend goed gelegen is
- Datum registratie = vaste datum
- Registratierecht = belasting => betaald door huurder (behoudens andersluidend beding) <-> woninghuur: registratie gratis
- Termijn = (a) 4 maanden (b) 2 maanden bij woninghuur
Vestrijken termijn? Registratie nog mogelijk, maar boete die aan beide partijen toekomt (behoudens andersluidend..)
B. Huurovk bij authentieke akte
- datum verlijden akte door notaris = vaste datum
C. Partij die onderhandse akte (schriftelijke ovk) ondertekende overlijdt
- datum van overlijden = vaste datum
D. Huurovk voorwerp betwisting in rechte
- Datum vonnis waarin over betwisting beslist w = vaste datum
o Koper: bewijs met vaste datum op zelfde wijzen als huurder verkregen (A-D) -> strijden met gelijke wapens (X kantoor rechtszekerheid)
Johanna Devogelaere 3
, Huur met ▪ Huurovk van 9 jaar of minder
duur tot 9 o vereiste van vaste datum als men wil dat ovk uitwerking heeft tegen verkrijger
jaar ▪ 9 jaar: voorkeur wetgever (woninghuur en handelshuur = basisduur 9 jaar ; hypotheekwet grondslag al dan niet vereiste overschrijven = 9 jaar)
Huur met ▪ Huurovk van meer dan 9 jaar // kwijting van min 3 jaar huur
duur van o Vereiste van inschrijving in kantoor rechtszekerheid als men dit dat ovk uitwerking heeft tegen verkrijger (eigenlijk ook vaste datum)
meer dan 9 ➔ = publiciteitsmaatregel: potentiële verkrijger moet ondubbelzinnig ingelicht w vh bestaan en inhoud vh huurcontract
jaar // Want aanzienlijke bezwaring op eigendomsrecht
kwijting 3 o Niet ingeschreven in kantoor rechtszekerheid maar wel een vaste datum?
jaar ➔ = duur vd huur w verminderd (verdeling huurovk in schrijven van 9 jaar, slechts recht op huur tot volgende 9 jaar (13-9=4= nog 5)
▪ Huurovk kwijting min 3 jaar huur
o Wet: geen sanctie hier bij niet inschrijven in kantoor rechtszekerheid
o Als vaste datum: werkt tegen verkrijger, ECHTER niet kwijting 3 jaar huur: dus huurder gevaar tweede keer te moeten betalen
Gevolgen Algemeen huurrecht:
bestaan vaste ➔ Bestaan vaste datum GROTE invloed op rechtspositie huurder!!!!
datum o “koop breekt geen huur” als er vaste datum is
➔ Geen vaste datum: huurder kan uitgezet worden
o Natuurlijk niet eigen hands: eigenaar moet in rechte het feit van bezetting laten vaststellen => uitvoerbare titel en met hulp openbare
uitzetten => als onwillige huurder = kan veel kosten voor nieuwe eigenaar met zich mee brengen (gerechtelijke procedure, uitdrijving,..)
Niet van dwingend recht: afwijking (a) ten voordele huurder = eerbiedigingsbeding (b) ten nadele huurder = uitzettingsbeding
Eerbiedigings- ▪ Eigenaar verhuurder goed in ovk met verkrijger: bijzondere bescherming bedingen voor huurder
beding = verkrijger verbindt zich dan de huurovereenkomst te respecteren (ondanks dat ze geen vaste datum heeft
= beding ten behoeve van een derde
Uitzettings- ▪ Huurder in huurovk met eigenaar: afzien van de wettelijke bescherming vd vaste datum
beding = verhuurder en verkrijger hebben recht huurovk te beëindigen
▪ Art. 1748 BW: als men gebruik wil maken van dit beding: houden aan opzeggingstermijn bepaalde door ovk of wet
▪ Art. 1745-1747 BW: huurder recht op schadevergoeding bepaald door ovk of wet
Huurder heeft retentierecht totdat schadevergoeding is betaald (uitzonderlijk in huurrecht)
▪ Koop onder beding van wederinkoop: koper pas uitzettingsbeding gebruiken ALS hij onherroepelijk eigenaar is geworden (door verstrijken
termijn van wederinkoop)
5. ONDERSCHEID MET ANDERE OVEREENKOMSTEN
Huur en Huur en aanneming Huur en enkele zakelijke rechten Huur en bewaargeving Huur en bruikleen
koop van werk
Zie ▪ Huur van goederen: ▪ Huur: persoonlijk vorderingsrecht Bewaargeving: geen recht van genot, zaak bijhouden en op Beiden verschaffen recht van
hierboven voorwerp = genot ve ▪ Zakelijke rechten (vruchtgebruik, eerste verzoek terug geven genot
zaak recht v bewoning, recht van -> bruikleen is echter per
▪ Huur van diensten: gebruik): andere rechtsregels Problemen: definitie kosteloos
voorwerp = ▪ Vruchtgebruik: zaak nemen in staat (a) Bankkuizen = meestal als huur, geen bewaarneming vd
verschaffen waarin ze zich bevind, geen levering inhoud! WEL veiligheidsverplichting
arbeidskracht aan in goede staat: eindigt bij dood (b) Parking = niet altijd duidelijk
opdrachtgever vruchtgebruiker ▪ Bewaargeving:
=> kwalificatieproblemen: als zakelijk o Aangesteld aanwezig bij ingang
recht -> ontwijking dwingen regels o Afgesloten met slagbomen
woning en handelshuur wet o Sleutels afgeven en laten parkeren
o Exploitant aansprakelijkh als bewaarnemer verzekerd
Johanna Devogelaere 4
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
√ Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, Bancontact of creditcard voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper jcdev. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €10,49. Je zit daarna nergens aan vast.
