Inhoudsopgave Bijzonder Overeenkomsten
1. Koop ............................................................................................................................................................ 7
1.1.Wezenlijke bestanddelen ........................................................................................................................ 7
§ 1. Begrip - soorten ................................................................................................................................ 7
§ 2. Wezenlijke bestanddelen .................................................................................................................. 7
§ 3. Kenmerken ......................................................................................................................................10
1.2. Geldigheidsvereisten ............................................................................................................................10
§1. Overzicht van de geldigheidsvereisten (art. 1108 BW) .......................................................................10
§2. Toestemming....................................................................................................................................10
§3. Bekwaamheid ...................................................................................................................................14
§4. Voorwerp .........................................................................................................................................15
§5. Geooloofde oorzaak .........................................................................................................................15
1.3. Vorm, bewijs, kosten, interpretatie .......................................................................................................15
§1. Vorm ................................................................................................................................................15
§2. Bewijs...............................................................................................................................................16
§3. Kosten ..............................................................................................................................................16
§4. Interpretatie .....................................................................................................................................16
1.4. Verbintenissen verkoper .......................................................................................................................17
§ 1. Levering...........................................................................................................................................17
§ 2. Vrijwaring voor uitwinning ...............................................................................................................21
§ 3. Vrijwaring voor verborgen gebreken ................................................................................................23
1.5.Verbintenissen koper .............................................................................................................................28
§ 1. Het goed in ontvangst nemen ..........................................................................................................28
§ 2. Prijs betalen.....................................................................................................................................29
1.6. Bijzondere regelingen ...........................................................................................................................32
§1. De verkoop uit de hand van een onroerend goed ..............................................................................32
§2. Consumentenkoop ...........................................................................................................................35
§3. Overdracht van schuldvordering .......................................................................................................38
§4. Veiling onverdeelde goederen ..........................................................................................................40
2. Huur............................................................................................................................................................41
2.1. Algemene begrippen ............................................................................................................................41
§1. Definitie – Soorten – Belang..............................................................................................................41
§2. Wezenlijke bestanddelen ..................................................................................................................42
§3. Kenmerken en aard van het huurcontract .........................................................................................42
§4. Huur en andere overeenkomsten......................................................................................................43
2.2. Hoofdbestanddelen van de huur ...........................................................................................................43
Huur heeft 2 hoofdbestanddelen:...........................................................................................................43
§1. Het goed...........................................................................................................................................43
§2. De huurprijs......................................................................................................................................45
2.3. Geldigheidsvoorwaarden ......................................................................................................................46
2.4. Vorm en bewijs.....................................................................................................................................46
§1. Schriftelijke huurovereenkomst ........................................................................................................47
§2. Mondelinge huurovereenkomst ........................................................................................................47
2.5. Duur – opzegging – verlenging .............................................................................................................48
§1 Duur ..................................................................................................................................................48
§2. Opzegging ........................................................................................................................................49
§3. Verlenging ........................................................................................................................................50
1
, 2.6. Verbintenissen verhuurder....................................................................................................................51
§1. Levering............................................................................................................................................51
§2. Onderhoud in goede staat ................................................................................................................52
§3. Vrijwaring (eigen daden – daden van derden – voor gebreken) .........................................................53
§4. Rechten van de verhuurder...............................................................................................................54
§5. Zekerheidsrechten van de verhuurder ..............................................................................................55
2.7. Verbintenissen huurder ........................................................................................................................55
§1. Stofferingsplicht ...............................................................................................................................55
§2. Betaling huurprijs, kosten en lasten ..................................................................................................55
§3. Gebruik als goede huisvader .............................................................................................................56
§4. Teruggave van het verhuurde goed (art. 1732 BW) ...........................................................................57
§5. Aansprakelijkheid voor brand (art. 1733 BW) ....................................................................................59
§6. Rechten van de huurder ...................................................................................................................59
2.8. Huuroverdracht en onderhuur ..............................................................................................................60
§1. Algemeen .........................................................................................................................................60
§2. Recht om over te dragen of onder te verhuren .................................................................................60
§3. Gevolgen van de huuroverdracht ......................................................................................................61
§4. Gevolgen van de onderhuur..............................................................................................................62
2.9. Verkoop gehuurde goed .......................................................................................................................63
§1. Basisbeginsel: art. 1743 BW ..............................................................................................................63
§2. Wettelijke tegenwerpbaarheid van het huurcontract ........................................................................63
§3. Conventionele tegenwerpelijkheid....................................................................................................64
§4. Gevolgen van de tegenwerpelijkheid van de huur .............................................................................64
§5. Uitwinningsrecht ..............................................................................................................................64
2.10. Einde van de huur...............................................................................................................................64
§1. Opsomming ......................................................................................................................................64
§2. Ontbinding .......................................................................................................................................64
§3. Vergaan van het goed .......................................................................................................................65
§4. Onteigening ten algemene nutte ......................................................................................................65
2.11. Huur van roerende goederen ..............................................................................................................66
§1. Leemte in de wet ..............................................................................................................................66
§2. Toepasselijke regels ..........................................................................................................................66
§3. Uitzonderingen .................................................................................................................................66
§4. Veiligheid van producten ..................................................................................................................66
2.12. Woninghuur .......................................................................................................................................67
§1. Algemeen kader ...............................................................................................................................67
§2. Staat van het gehuurde goed en renovatieovereenkomst..................................................................70
§3. Duur en opzegging............................................................................................................................74
§4. Huurprijs – kosten en lasten..............................................................................................................79
§6 Onderverhuring en huuroverdracht ...................................................................................................82
§7. Overdracht gehuurde woning ...........................................................................................................83
§8. Contractuele verplichtingen (Vlaams Huurdecreet) ...........................................................................83
§9. Uithuiszetting ...................................................................................................................................84
§10. Medehuur ......................................................................................................................................84
§11. Huur studentenkamers ...................................................................................................................85
2.13 Handelshuur........................................................................................................................................87
§1. Het begrip ........................................................................................................................................87
§2. Bijzondere bepalingen van de Handelshuurwet (art. 3 handelshuurwet) ...........................................88
§3. Specifieke bepalingen m.b.t. handelshuur van korte duur .................................................................95
3. Aanneming..................................................................................................................................................97
3.1. Algemene begrippen ............................................................................................................................97
§1. Begripsomschrijving..........................................................................................................................97
2
, §2. Kenmerken van de aanneming ..........................................................................................................97
§3. Vergelijking met andere contracten ..................................................................................................97
3.2. Totstandkoming van de aanneming ......................................................................................................99
§1. Ontleding van de aanneming ............................................................................................................99
§2. De prijs .............................................................................................................................................99
3.3. Verbintenissen van de aannemer ........................................................................................................ 101
§1. De aanneming goed uitvoeren ........................................................................................................ 101
§2. Het overeengekomen werk tijdig uitvoeren .................................................................................... 103
§3. Leveren en teruggeven ................................................................................................................... 103
§4. Gemeenrechtelijke aansprakelijkheid.............................................................................................. 104
3.4. Verbintenissen opdrachtgever ......................................................................................................... 104
§1. Bevordering van het werk ............................................................................................................... 105
§2. De aannemingsprijs betalen............................................................................................................ 105
§3. De oplevering ................................................................................................................................. 105
3.5. Onderaanneming ............................................................................................................................... 106
§1. Het begrip – geldigheid ................................................................................................................... 106
§2. Verhouding hoofdaannemer – onderaannemer .............................................................................. 106
§3. Verhouding hoofdopdrachtgever - onderaannemer ........................................................................ 107
3.6. Tienjarige aansprakelijkheid ............................................................................................................... 108
§1. Algemene begrippen ...................................................................................................................... 108
§2. Toepassingsvoorwaarden ............................................................................................................... 109
§3. Verhouding van de aansprakelijkheid tussen de architect en de aannemer...................................... 110
3.7. Aansprakelijkheid t.o.v. derden........................................................................................................... 111
§1. Extracontractuele aansprakelijkheid ............................................................................................... 111
§2. Hinder uit nabuurschap .................................................................................................................. 111
3.8. Risico voor vergaan van de zaak ......................................................................................................... 111
3.9. Einde aanneming ............................................................................................................................... 112
§1. Eenzijdige verbrekeing door de opdrachtgever................................................................................ 112
§2. Overlijden van de aanneming.......................................................................................................... 113
3.10. Woningbouw.................................................................................................................................... 113
§1. Toepassingsgebied Woningbouwwet .............................................................................................. 113
§3. Inhoudelijke bepalingen.................................................................................................................. 114
§4. Gefaseerde oplevering.................................................................................................................... 115
§5. Tienjarige aansprakelijkheid............................................................................................................ 115
4. Lastgeving .................................................................................................................................................117
4.1. Algemene begrippen .......................................................................................................................... 117
§1. Definitie en kenmerken .................................................................................................................. 117
§2. Soorten lastgeving .......................................................................................................................... 118
§3. Lastgeving t.a.v. andere overeenkomsten ....................................................................................... 118
4.2. Omvang van de lastgeving ................................................................................................................. 120
§1. Probleemstelling............................................................................................................................. 120
§2. Bijzondere en algemene lastgeving ................................................................................................. 120
§3. Uitdrukkelijke lastgeving en lastgeving in algemene bewoordingen ................................................. 121
4.3. Verbintenissen van de lasthebber ....................................................................................................... 122
§1. Uitvoering van de lastgeving ........................................................................................................... 122
§2. Rekenschap geven .......................................................................................................................... 124
4.4. Verbintenissen van de lastgever ......................................................................................................... 124
§1. Vergoeding van voorschotten en kosten ......................................................................................... 124
§2. Betalen van het loon....................................................................................................................... 124
3
, §3. Vergoeding voor verliezen .............................................................................................................. 125
§4. Waarborgen van de lasthebber ....................................................................................................... 125
4.5. Uitwerking lastgeving jegens derden .................................................................................................. 125
§1. Lasthebber handelt in eigen naam .................................................................................................. 125
§2. Lasthebber handelt als lasthebber .................................................................................................. 126
§3. Toerekening van (quasi) delicten aan lastgever ............................................................................... 127
4.5. Einde van de lastgeving .................................................................................................................... 127
§1. Gronden voor de beëindiging.......................................................................................................... 127
§2. Gevolgen van de beëindiging .......................................................................................................... 128
5. Bewaargeving ...........................................................................................................................................129
5.1. Algemene begrippen .......................................................................................................................... 129
§1. Definitie ......................................................................................................................................... 129
§2. Essentiële bestanddelen ................................................................................................................. 129
§3. Wilsovereenstemming m.b.t. de bewaargeving ............................................................................... 129
§4. Soorten bewaargeving .................................................................................................................... 129
§5. Kenmerken ..................................................................................................................................... 129
§6. Voorwerp van het bewaargevingscontract ...................................................................................... 130
§7. Bewaargeving en andere contracten ............................................................................................... 130
§8. Bewijs............................................................................................................................................. 130
5.2. Verbintenissen van de bewaarnemer .................................................................................................. 130
§1. Bewaring en bewaking .................................................................................................................... 131
§2. Teruggave....................................................................................................................................... 131
5.3. Verbintenissen van de bewaargever................................................................................................... 132
6. Dading ......................................................................................................................................................133
6.1. Algemene begrippen .......................................................................................................................... 133
§1. Essentiële elementen...................................................................................................................... 133
§2. Kenmerken dading.......................................................................................................................... 133
6.2. Geldigheidsvereisten .......................................................................................................................... 134
6.3. Vorm en bewijs dading ....................................................................................................................... 135
§1. Vorm .............................................................................................................................................. 135
§2. Bewijs............................................................................................................................................. 135
6.4. Interpretatie en toepassingsgebied ..................................................................................................... 136
6.5. Gevolgen van de dading ..................................................................................................................... 136
§1. Kracht van gewijsde tussen partijen ................................................................................................ 136
§2. Excepie van dading ......................................................................................................................... 136
§3. Nakomen van de dading ................................................................................................................. 136
7. Borgtocht ..................................................................................................................................................137
7.1. Borgtocht als persoonlijk zekerheidsrecht ........................................................................................... 137
§1. Algemeen ....................................................................................................................................... 137
§2. Borgtocht ....................................................................................................................................... 138
§3. Soorten borgtocht .......................................................................................................................... 138
7.2. Tot stand komen en bewijs ................................................................................................................. 139
7.3. Kosteloze of bezoldigde borgtocht ...................................................................................................... 139
7.4. Kenmerken ......................................................................................................................................... 140
7.5. Gevolgen van de borgtocht................................................................................................................. 140
7.6. Einde borgtocht.................................................................................................................................. 142
4
,§1. Wijzen van tenietgaan .................................................................................................................... 142
§2. Rechtstreeks tenietgaan ................................................................................................................. 142
§3. Tenietgaan bij wijze van gevolg ....................................................................................................... 142
5
,6
, BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN
1. Koop
1.1.Wezenlijke bestanddelen
§ 1. Begrip - soorten
Koop is een wederkerige overeenkomst waarbij de ene partij (de verkoper) zich verbindt de
eigendom van een zaak aan de andere partij (de koper) over te dragen tegen een prijs.
Art. 1582BW, hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan. Het artikel
maakt en duidelijk onderscheid tussen het negotium, de rechtshandeling, en het
instrumentum, het geschrift.
Soorten:
o Koop bij gewicht, getal, maat (art. 1585 BW)
o Koop ad gustum (art. 1587 BW)
o Koop op proef (art. 1588 BW)
o Consumentenkoop (art. 1649bis BW)
o Verkoop op afbetaling (art. I.9, 46° WER) (-> dit is een consumentenrecht)
o Verkoop op afstand (art. I.8, 15° WER)
Koop met een internationaal aspect
Weens Koopverdrag -> regelt welke regeling er tussen 2 partijen van toepassing is
Gemeenschappelijk Europees kooprecht -> dit is optioneel
§ 2. Wezenlijke bestanddelen
1. Eigendomsoverdracht
2. Tegen een prijs
=> EIGENDOMSOVERDRACHT
1° Principe
Eigendomsoverdracht: bij wilsovereenstemming over zaak en prijs. Eigendomsoverdracht is
een heel belangrijk principe. Als die wilsovereenstemming er is, is er een akkoord. Dan is er
automatisch een eigendomsoverdracht. Dus de verkoop is tussen partijen voltrokken en de
koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er een
overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd is en de prijs
nog niet betaald (1583 BW). De eigendomsoverdracht geschiedt principieel door de
wilsovereenstemming over het goed en de prijs. Dit noemt men het translatief karakter van
de koopovereenkomst.
De eigendomsoverdracht kan ook worden uitgesteld, er kunnen opschortende voorwaarden
zijn.
Het verkopen van een andermans zaak is nietig (art. 1599BW). Aangezien hij geen eigenaar is,
is de eigendomsoverdracht niet mogelijk. Het is een verbintenis iets te doen. Indien die
persoon later eigenaar wordt, is de koop wel mogelijk.
M.a.w. er is geen verkoop zonder eigendomsoverdracht!
7
,2° Afwijking
Conventioneel: beding van eigendomsvoorbehoud
De partijen mogen de eigendomsoverdracht uitstellen. De eigendomsoverdracht wordt soms
uitgesteld door de aard van het verkochte goed of van de overeenkomst:
o Soortzaken, of vervangbare zaken. Bv. koop op monster
o Alternatieve koop. Bv. eigendomsoverdracht bij de uitvoering van de keuze
o Toekomstige zaken; er is pas koop wanner het goed bestaat. Bv. te vervaardigen
machine, de oogst van volgend jaar, …
=> In een aantal gevallen kunnen we er dus wel van afwijken door:
- Het conventioneel te regelen
- Aard van het goed zelf nl soortzaken, alternatieve koop en toekomstige zaken.
3° Belang tijdstip eigendomsoverdracht
Principe: Met de eigendomsoverdracht gaat ook het risico over art. 1138 BW. Het belang
ervan is het risicoleer. Bv. wie de eigenaar is lijdt het verlies.
Vergaat het goed dus door toeval na de eigendomsoverdracht (dus ook als de levering te laat
is), dan moet de koper de prijs betalen, doch ontvangt deze niets. Dit principe geldt enkel als
de zaak reeds geïndividualiseerd is. Bv. de auto wordt door een brand vernield. Vergaat het
goed voor de eigendomsoverdracht, dan vergaat ze voor risico van de verkoper. Bv.
soortzaken, koop op afbetaling met eigendomsvoorbehoud, …
Afwijking:
o Conventioneel
o Aanmaning: als er een aanmaning is dat verplaatst het risico zich bv als er een
vernieling van het goed is nadat de koper al eigenaar was maar het goed te laat
geleverd is. Dan zal het eigendomsrecht bij de koper liggen want de aanmaning is al
gebeurd. De aanmaning is dus heel belangrijk om het risico te verplaatsen.
DUS: vernieling na aanmaning tot levering -> risico voor de verkoper
Vernieling na aanmaning tot betaling -> risico voor koper
Faillissement
o Faillissement van de verkoper: indien de koper al eigenaar is maar het goed nog niet
geleverd is, heeft de koper nog steeds recht op het goed. Is de eigendomsoverdracht
nog niet gebeurd (bv uitgesteld), is e koper (chirografaire) schuldeiser.
o Koper: art. 69 Pandwet
4° Eigendomsoverdracht en derden
Roerende goederen: art. 2279 BW -> Bezit ter goeder trouw
Onroerende goederen: art. 1. Hyp.W. -> Slechts tegenwerpelijk door overschrijving
5° Verkoop van andermans goed
De verkoop van een anders zaak is nietig (art. 1599 BW):
- Ex tunc
- Relatieve nietigheid: zij beschermt enkel privébelangen, derden kunnen de
overeenkomst niet laten vernietigen.
- Enkel in te roepen door de koper, zelfs al is hij te kwader trouw. Maar als hij kwader
trouw is verliest hij het recht op schadevergoeding. De verkoper kan de nietigheid niet
8
, inroepen omdat het een beschermingsregel is voor de koper. Maar de nietigheid kan
niet meer worden ingeroepen wanneer de koper niet meer her risico loopt om te
worden uitgewonnen.
- Schadevergoeding -> Enkel voor koper te goeder trouw, zelfs al is verkoper te goeder
trouw
- Art. 1599 BW is van toepassing op vrijwillige of gedwongen verkoop en van roerende
of onroerende goederen.
De betrekkelijke nietigheid kan worden gedekt (= rechtsgeldig worden gemaakt) indien:
- Door de koper: heeft de keuze tussen nietigverklaring en gerechtelijke ontbinding wegens
vrijwaring voor uitwinning.
- Door iedereen die de koper definitief kan beschermen bv de echte eigenaar, de verkoper
indien hij later eigenaar wordt.
Wat zijn de rechten van de werkelijke eigenaar? -> Hij kan het goed niet nietig laten verklaren,
hij kan enkel het verkochte goed revindiceren. Art. 1165 BW beschermt hem.
Wel geldig zijn:
- Sterkmaking (art. 1120 BW)
- Verkoop soortzaken die verkoper nog zelf moet kopen
- Onverdeeld goed onder voorbehoud uitslag verdeling
=> DE KOOPPRIJS
1° Begrip:
= prestatie in geld
Samengestelde contracten: absorptietheorie -> de rechter oordeelt welk bestanddeel
overweegt. Bv de vervreemding van een goed tegen een ander en een prestatie in geld is
gedeeltelijk ruil, gedeeltelijk koop.
2° Kenmerken
- Prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn
- Prijs moet ernstig zijn
- Prijs d.m.v. verwijzing (marktprijs, dagprijs, voorwaarden, andere klant,…)
- Geen bepaalde of bepaalbare prijs => geen koop
- Koop op lijfrente: kanscontract. Als de prijs niet bepaalbaar is dan mag er koop op
lijfrente zijn, zolang men leeft mag er een lijfrente toegekend zijn. Hoe lang men leeft
weet men niet op voorhand. Als hij maar 2 maanden leeft dan heeft de koper een
goede zaak gedaan.. Het is bepaalbaar dus het is geldig. Dit is een kanscontract.
3° Prijsbepaling
1. Door partijen: het adverteren van een onroerend goed tegen een te lage prijs is een fout.
Een voorzichtige eigenaar moet eerst advies inwinnen over de verkoopwaarde. De
eigenaar kan buitencontractueel aansprakelijk zijn voor eventuele schade die ontstaat
bij de geïnteresseerde koper.
2. Door derden: art. 1592 BW. Indien de derde de waardering niet wil of kan doen, is er geen
koop. Kenmerken van de prijsbepaling door deskundige:
9
, - De prijs is vast. Dus als de derde de opdracht aanvaardt, dan zijn de partijen door zijn
raming gebonden. Maar als de derde de opdracht weigert is er geen koop. Ook als er
meerdere deskundigen aangeduid zijn en die zijn het oneens, dan is er geen koop.
- De waardering is definitief. Ook een rechter kan de prijsbepaling niet weigeren of
wijzigen. Uitz.: bedrog, dwaling en overschrijding van bevoegdheid.
- Indien er geen deskundige is aangeduid, is waardering niet mogelijk en is er geen koop.
- Ramingskosten zijn ten laste van de koper.
=> De aard van de overeenkomst t.a.v. de prijsbepaling is een lastgeving.
3. Door de overheid: bv. eetwaren, grondstoffen, …
§ 3. Kenmerken
1. Onder bezwarende titel
-> Betaling prijs is de tegenprestatie van de eigendomsoverdracht
2. Wederkerig
3. Consensueel
Uitz.: Ondertekening kredietovereenkomst door consument igv verkoop op afbetaling (art. VII
94 WER). De consument kan geen enkele geldige verbintenis aangaan ten aanzien van de
verkoper of de dienstverlener, zolang de consument de kredietovereenkomst niet heeft
ondertekend. M.a.w. het ondertekenen van de kredietovereenkomst door de consument is
een voorafgaande voorwaarde voor het tot stand komen van een gefinancierde verkoop.
Examenvoorbeelden:
V1: Nietigheid van de verkoop van andermans goed kan zowel door koper als verkopen
worden ingeroepen? -> Fout de bescherming van de koper zorgt hiervoor
V2: De wezenlijke bestanddelen van een koopovereenkomst is de levering van het goed en de
bepaling van de prijs? -> Fout want eigendomsoverdracht is een essentieel bestanddeel
V3: er is geen koopovereenkomst wanneer de prijs niet bepaald of onbepaalbaar is? -> Juist
want het een essentieel bestanddeel
1.2. Geldigheidsvereisten
§1. Overzicht van de geldigheidsvereisten (art. 1108 BW)
1. Toestemming
2. Bekwaamheid
3. Bepaald en geldig voorwerp
4. Geoorloofde oorzaak
§2. Toestemming
Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen wilsovereenstemming en toestemming.
- Wilsovereenstemming: het samentreffen van de wilsuitingen van de contracterende partijen
is een vereiste voor de totstandkoming van de overeenkomst.
- Toestemming: de toestemming van de partij die zich verbindt, deze toestemming kan door
wilsgebreken aangetast zijn.
10
