samenvatting vastgoedrecht deel koop, gemaakt aan de hand van lessen en les opnames, gecombineerd met oefensessies zeer cruciale informatie om te slagen (13/20)
Vastgoedrecht : koop
Deel 1 : de koopovereenkomst
De verkoop van een onroerend goed
§ 1. Twee wettelijke regimes :
Er zijn twee wettelijke regimes inzake de verkoop van onroerende goederen :
1. De woningbouwwet (Wet Breyne) : wet van 9/7/1971 VORMELIJK CONTRACT
a) Bijzondere regeling voor de verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning
b) Woningbouwwet heeft een specifiek toepassingsgebied
c) Wet is van dwingend recht (niet van afwijken)
d) Voor al wat niet in de Woningbouwwet geregeld is, valt de koopovereenkomst onder de
bepalingen van het gemeen recht inzake koop
e) Regelt niet alle aspecten van de koopovereenkomst (deze worden dan toegepast door
gemeenrecht)
Vrijwaring voor uitwinning
Vrijwaring voor verborgen gebreken
Indien niet voldaan aan de toepassingsvoorwaarden van de woningbouwwet, valt men onder het
gemeen recht!
2. Het gemeen recht = algemeen recht inzake koop : Burgerlijk Wetboek Boek 3, Titel VI "Koop"
Wettelijke regeling is gedeeltelijk (50-50) van dwingend recht en gedeeltelijk van aanvullend
recht (= je kan afwijken van de wettelijke regels)
Moet gaan over een zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst
CONSENSUEEL CONTRACT
§2. Begrip en situering :
1. Definitie
- Wat is een koopovereenkomst?
De koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich ertoe
verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (de koper), die zich
jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen (art. 1582 BW).
- Twee basiselementen (aan beide voorwaarden voldoen!) :
Overdracht van eigendomsrecht : VE of BE
Betaling van een prijs in geld op een girale manier (geen contant geld)
= Tegenprestatie
Zonder tegenprestatie : GEEN koopovereenkomst MAAR schenking
In GELD! Want in natura = GEEN overeenkomst
Bij huur :
Gebruik en genot verleend + er moet een huurprijs betaald worden (tegenprestatie)
Prijs moet niet in geld maar natura is ook toegelaten (vb. verhuur landbouwgoederen =
pachtwet : ook in landbouwproducten)
Voorbeeld : ORG in VE of BE wordt overgedragen aan een NV. De NV kan de eigenaar op 3 manieren
vergoeden.
1) NV betaald prijs in geld = koopovereenkomst
1
, 2) NV vergoedt de eigenaar in aandelen of andere effecten die het EV van de NV
vertegenwoordigt (winstbewijzen) = contract van inbreng in vennootschappen (in wetboek
vennootschappen en verenigingen)
3) De NV vergoedt de eigenaar in obligaties of andere effecten die het VV van de NV
vertegenwoordigen (schuldbewijzen : thesauribewijs, kasbons) = rechtsfiguur van de ruil
Juristen maken een onderscheid tussen :
De zuivere koopovereenkomst (prijs in geld bij eigendomsoverdracht)
De met koop gelijkgestelde overeenkomsten (eigendomsoverdracht zonder prijs in geld)
Contract van inbreng in vennootschap
Contract van de ruil / schenking (zonder tegenprestatie)
--> Regels toepassen zoals opgenomen in het BW of voor inbreng in vennootschap uit het WVV.
MAAR indien er bij ruil in het BW over een bepaald onderwerp niks staat, moet men
complementair de regels toepassen van koop (gemeenrecht).
Ruil of inbreng in vennootschap :
De regels van het gemeenrecht inzake koop-verkoop gelden niet enkel voor zuivere
koopovereenkomsten maar ook voor de overeenkomsten die gelijkgesteld zijn aan een
koopovereenkomst
4 UITZONDERINGEN die enkel gelden voor zuivere koopovereenkomsten (NIET voor
gelijkgestelde overeenkomsten) :
1) De vernietiging van een koop wegens benadeling van de verkoper
2) Het voorrecht van de niet-betaalde verkoper van een ORG
3) Wettelijke voorkooprechten aan zittende pachter en conventioneel voorkooprecht bij
andere huurders (bij andere huurcontracten is er geen wettelijk voorkooprecht maar kan
wel worden opgenomen in het contract)
4) Het bedongen recht van wederinkoop (verkoper kan binnen een bepaalde periode de
koop ongedaan maken gedurende een beperkte periode, max 5)
- Ontbreekt 1 van deze bestanddelen, dan is het contract GEEN koopovereenkomst
2. De kenmerken van de koopovereenkomst
- Overeenkomst onder bezwarende titel (geen tegenprestatie = schenking)
- Wederkerige overeenkomst (beide partijen hebben rechten en plichten)
- Consensuele overeenkomst
Overeenkomst komt tot stand door loutere wilsovereenstemming tussen partijen
Geldt voor alle vastgoedcontracten MAAR uitzonderingen :
1) Plechtige contracten : voor geldigheid een notariële akte vereist (schenking ORG, sanctie
= absolute nietigheid ; vestiging hypotheek ORG)
2) Vormelijke contracten : voor geldigheid is een onderhandse akte vereist (mondeling :
relatieve nietigheid) (vb. verkoop ORG volgens Wet Breyne ; verkoop recht van
timesharing ; consumentenkrediet ; mandaat syndicus)
3) Zakelijke contracten : contract dat tussen partijen tot stand komt door de afgifte van de
zaak (vb. lening)
Een koopovereenkomst ≠ plechtig contract. Er is geen notariële akte nodig noch voor de
geldigheid noch voor het bewijs tussen partijen. Notariële akte is nodig voor de tegenstelbaarheid!
- Vergeldend contract
Partijen weten van begin af aan wat zij aan elkaar verschuldigd zijn
Uitzondering : verkoop tegen lijfrente is een kanscontract
2
,- Hoofdcontract (niet afhankelijk van een ander contract)
- Geen contract intuïtu personae
- Ogenblikkelijke overeenkomst (prestaties worden ineens in 1 keer uitgevoerd)
De uitvoering van de overeenkomst gebeurt ineens Huur = voortdurende overeenkomst
Gevolgen :
1) Bij beide contracten moet de verkoper of de verhuurder instaan voor verborgen
gebreken. Huur en koop kennen dezelfde toepassingsvoorwaarden
1 extra voorwaarde voor koop : anterioriteitsvereiste = het verborgen gebrek moet
bestaan op het ogenblik van het sluiten van de koopovereenkomst
Huur heeft GEEN anterioriteitsvereiste : de huurder kan de verhuurder altijd
aanspreken voor verborgen gebreken die zich voordoen
2) De ontbinding van de overeenkomst wegens wanprestatie
Koop : 1 van de partijen komt de afspraken niet na, da andere partij kan ontbinding
vragen aan de rechter. Deze koop wordt dan met terugwerkende kracht ontbonden.
De partijen worden terug geplaatst in de situatie ervoor. Verkoop wordt ontbonden
ex tunc.
Huur : ontbinding wordt door de rechter uitgesproken wegens wanprestatie. Deze
ontbinding gebeurt dan voor de toekomst en NIET met terugwerkende kracht. Huur
wordt ontbonden ex nunc.
§3. Het sluiten van de koopovereenkomst :
1. Geldigheidsvereisten
Vier algemene vereisten (art. 1108 BW)
Een geldige toestemming van de partijen
Bekwaamheid van partijen
Een bepaald voorwerp
Een geoorloofde oorzaak
A. Toestemming van de partijen
- De koop is tussen partijen voltrokken zodra ze akkoord gaan over de zaak en de prijs (art. 1583 BW)
- Eenzijdige verkoopbelofte : verkoper belooft te verkopen tegen een bepaalde prijs als de koper dit
binnen een bepaalde termijn wenst. Als koper de optie licht dan gaat de koop door. Laat hij deze
termijn voorbij gaan, vervalt de optie en kan de verkoper vrij aan iemand anders verkopen.
- Eenzijdige aankoopbelofte : koper belooft te kopen tegen een bepaalde prijs als de verkoper dit
binnen een vastgestelde termijn wenst. Als de verkoper de optie licht, komt de koop tot stand.
- Conventioneel voorkooprecht / voorkeurbeding : eigenaar van een goed gaat, ten aanzien van een
andere persoon (meestal de huurder), de verbintenis aan om als hij zou besluiten om het goed te
verkopen dit bij voorkeur aan hem verkoopt. (als koper kies ik beter voor een eenzijdige
verkoopbelofte)
Pachter (huurder van landbouw) : heeft standaard een recht van voorkoop. Bij openbare
verkoop van het gehuurde goed moet de pachter niet meebieden. Pas na het bieden kan hij
beslissen of hij het al dan niet neemt. Hij hoeft niet meer te bieden dan de hoogste bieder.
- De toestemming moet volledig zijn
- De toestemming mag niet aangetast zijn door een wilsgebrek
Wanneer partijen een beslissende betekenis hebben gehecht aan andere punten, dan moeten
zij het daarover ook eens zijn
3
, - Praktisch verloop :
Onderhandelingen
Aanbod
Aanvaarding van het aanbod
Overeenkomst komt tot stand
B. Bekwaamheid van de partijen
- Bekwaamheid is de regel, onbekwaamheid de uitzondering (art. 1123 BW)
- Er gelden beschermende maatregelen voor handelingsonbekwamen
- Voorbeelden :
Minderjarigen ouders of voogd
Geesteszieken
Mensen onder voorlopig bewind voorlopige bewindvoerder
- Handelingsonbekwamen moeten worden vertegenwoordigd of bijgestaan --> mag zelf het contract
niet tekenen! (toestemming vrederechter nodig om te mogen kopen of verkopen = machtiging)
- De rechter oefent toezicht uit op de koop/verkoop = verkoping onder gerechtelijk gezag
- Verkoop moet openbaar gebeuren (art. 1 193 Ger W)
Uitzondering : verkoop uit de hand is mogelijk als dit in het belang is van de minderjarige
(art. 1193 bis Ger W)
- Alle regels van koop-verkoop van toepassing (gemeen recht) behalve 3 regels die NIET gelden :
1) De vrijwaring voor verborgen gebreken : koper kan hier geen aanspraak op maken als hij
koopt van een handelingsonbekwame
2) Geen AS voor gebreken op grond van de wet verkoop aan de consument
3) De koop kan niet vernietigd worden wegens benadeling van de verkoper
- Bijzondere onbekwaamheid : gevallen van tegenstrijdige belangen (art. 1596 BW) :
Met de verkoop belaste personen mogen de goederen niet zelf kopen
Vb. voogd mag de goederen van zijn pupil niet zelf kopen
Vb. lasthebber mag de goederen niet kopen die hij gelast is te verkopen (afzonderlijke
lasthebber aanstellen)
Tegenstrijdige belangen tegengaan!
C. Een bepaald voorwerp
D. Een geoorloofde oorzaak
2. Lastgeving – sterkmaking – commandverklaring
A. Lastgeving
Bij een koop, uit de hand of openbaar, kan 1 van de partijen niet aanwezig zijn bij het
ondertekenen van een contract, de compromis of de notariële akte, dan kan degene een
lasthebber aanstellen.
De lasthebber sluit de koopovereenkomst in naam en voor rekening van de lastgever
De rechten en plichten ontstaan rechtstreeks in hoofde van de lastgever
De lasthebber moet een schriftelijke volmacht hebben
Compromis : onderhandse akte
Notariële verkoopakte : notariële volmacht (Art. 2 Hyp. W.)
B. Sterkmaking
4
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
√ Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, Bancontact of creditcard voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper lisamargodt. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €7,86. Je zit daarna nergens aan vast.
