Dit document is een samenvatting van alle lessen huurwetgeving. Als je deze kent en de wetsartikels kan opzoeken in de VRG Codex kan je de casussen op het examen zeker oplossing. Eerste zit geslaagd met enkel deze samenvatting!
Samenvatting huurwetgeving
Algemene huur of gemene huur
Voorbeeld: garages, kantoorruimtes zonder handel, tot 2019 studentenkamers
hieronder maar nu meer beschermd.
Voordeel: weinig artikels zijn van dwingend recht en gevolg: heel veel afwijken.
Je kan andere clausules opnemen.
Woninghuur: niet zoveel vrijheid, streng en koning is huurder.
Handelshuur: vrijheid met flexibiliteit.
Pacht: heel streng want landbouwer is streng.
1) Basis van huur
2) Burgerlijk recht (art. 1709 oud BW): definitie van een huurcontract
Art. 1709: basiselementen van een huurcontract
1) Genot van een zaak
2) Gedurende een tijd
3) Tegen een bepaalde prijs
Kenmerken huurovereenkomst
1) Consensualisme: overeenkomst komt tot stand bij consensus. Wanneer er
akkoord is over prijs, zaak en tijd. kan mondeling want staat in de wet
(art. 1714 oud BW)
3) NIET: plechtige overeenkomst: overeenkomst die consensus nodig heeft +
naleving vormvoorwaarde (voorbeeld: huwelijk)
4) NIET: zakelijke overeenkomst: consensus + overdracht van de zaak
(voorbeeld: bewaargeving – kan ja zeggen, maar moet het ook ontvangen)
Moet huurovereenkomst schriftelijk?
5) Niet noodzakelijk. Er bestaan nog mondelinge huurovereenkomsten, maar
moeilijk want geen bewijs. Voorbeeld: bij pacht.
Gemene huur kan mondeling, maar woninghuur altijd schriftelijk!
2) Wederkerige overeenkomst: beide partijen hebben een verbintenis om iets
te doen. Ene partij moet betalen en andere partij moet genot verschaffen
= toegang geven tot pand. (ene partij is huurder andere is verhuurder)
6) NIET: eenzijdige overeenkomst
Wat als huurder niet wilt betalen?
7) Ingebrekestelling: om te laten ontbinden is dit nodig – één brief met daarin
beschrijving van verbintenis en wat er mis is. Procedure start snel
(voorbeeld: Proximus en ziekenhuizen doen dit snel).
1
, 8) ENAC inroepen (exceptie-niet uitvoering): als ene partij niet aan de
verbintenis voldoet, kan andere partij zelf ook stoppen met zijn deel van de
verbintenis.
9) Laten ontbinden (art. 1184 oud BW of 5.90 BW, 5.91 BW): in wederkerige
contracten is ontbinding altijd stilzwijgend inbegrepen. Wanneer beide
partijen een verbintenis hebben, voorziet de wet een wetsartikel om te
laten ontbinden.
Gerechtelijke ontbinding: door de rechter dus aanvragen
NIET: Uitdrukkelijk ontbindend beding : niet hetzelfde als gerechtelijke ontbinding
want dan vraag je aan rechter om ontbinding. Dit kan in aannemingscontracten.
Clausule in overeenkomst als iets niet wordt gedaan dat de overeenkomst stopt.
- Dit kan in veel soorten overeenkomsten, maar NIET in huur.
Bij huur is uitdrukkelijk ontbindend beding/voorwaarde verboden omdat het te
streng is. Dit staat in huurwetgeving: art. 1762 bis oud BW.
Huurder laten uitzetten? Gerechtelijke ontbinding vragen bij de vrederechter.
Overeenkomst ten bezwarende titel: er is een prijs die iets anders kan zijn dan
een prijs, maar meestal geldelijke vergoeding.
Geen prijs dan spreken we niet over huur, maar bruikleen. Het kan lijken op
vermomde schenking, kan lijken op recht van bewonen, vruchtgebruik als er geen
prijs is.
De renovatiehuurovereenkomst: je betaalt geen huur, maar in ruil voor dat je er
mag in verblijven en renoveren in de plaats. Dit zorgt ervoor dat panden conform
kunnen zijn.
Tijdelijke overeenkomst (max. 99 jaar): onbepaalde tijd kan, maar met plafond
van 99 jaar.
Bij gemene huur kan je kiezen: 1 maand, 6 maand…
Huurovereenkomst: niet intuïtu personae afgesloten – geen persoonsgebonden
overeenkomst. Huurcontract stopt niet bij overlijden van huurder of verhuurder.
NIET VAN DWINGEND RECHT!
Voorbeeld: Ann huurt en sterft en Tom moet betalen als zoon van Ann. Tom moet
huur opzeggen, maar dit moet wel gebeuren. Als Benny overlijdt (de verhuurder)
dan moet Ann er nog in kunnen blijven wonen, maar dan moet familie van Benny
hiervoor zorgen.
10) NIET: Persoonsgebonden overeenkomst zoals vb. vruchtgebruik:
einde bij overlijden.
Contractuele vrijheid om anders overeen te komen door af te wijken in de
overeenkomst. Vaak bij handelshuur en pacht.
(Nieuwe wetgeving 2019 Vlaamse woninghuurdecreet: gebruik gemaakt om
hierover te veranderen. Probleem? Niet intuïtu personae dan moet de
erfgenamen verder betalen. Vaak weten we zelfs niet wie de erfgenamen zijn…
2
,Het moet ook worden leeggemaakt. De verhuurder komt hierdoor in de
problemen en verhuurt zelf ook gewoon voor inkomsten te krijgen)
Vereiste om te mogen huren of verhuren
1) Bekwaamheid: daad van beheer (je moet geen eigenaar zijn om te kunnen
verhuren)
Voorbeeld: Loic verhuurt aan Joseph en kot komt leeg te staan als hij op Erasmus
gaat en kan dan onderverhuren aan Marie. Joseph is geen eigenaar en wordt de
hoofdhuurder, Marie is de onderhuurder.
2) Voorwerp: onroerend of roerend
3) Vorm en bewijs: best schriftelijk, maar hoeft niet. Kan ook mondeling.
Als je schriftelijke huurovereenkomst hebt, best dan ook laten registreren om het
tegenstelbaar te maken aan derden. Tegenstelbaarheid aan derden (art. 1134
oud BW): derden moeten erkennen dat contract bestaat. als het geregistreerd
is of overgeschreven op Kantoor van rechtszekerheid.
Overeenkomst bindt (art. 5.69 BW) partijen tot de overeenkomst als een wet. Een
derde kan wel iets krijgen door het contract ook al heeft hij er niets mee te
maken. Voorbeeld: levensverzekering met de bank, maar geld naar nichtje.
Registreren van een huurcontract kan digitaal via Myminfin meer zekerheid. Dit
maakt huurcontract sterker want anderen moeten weten dat het bestaat.
Wanneer komt vraag naar boven of het geregistreerd is of niet? Bij de verkoop
van een pand. Om te weten of je er snel in kan verhuizen of niet. Huurder staat
sterker in de schoenen als het geregistreerd is.
Vaste datum (dit zorgt voor meer zekerheid)
1) Registratie
2) Overschrijven: duurder – want notariële akte en dit moet sowieso bij
huurovereenkomst vanaf basisduur 9 jaar. Voorbeeld: handelshuur van 12
jaar.
3) Overlijden: één van de partijen overlijdt dan is er een vaste datum
Gelijkenis en verschillen huur
- Bruikleen als er geen prijs wordt betaald
- Bezetting ter bede: door rechtspraak een constructie waarbij de
verhuurder genotsrecht toekent aan een belanghebbende, maar met
onzekere duur (precair gebruik) want in afwachting in ruil ervoor lage
vergoeding want kan elk moment uitgezet worden.
o Rechter kan dit omzetten tot woninghuur
o = alternatief voor huur
o Onzeker in duur want hangt samen met een gebeurtenis
o Vaak tegen lagere prijs
3
, Voorbeeld: nieuwbouw gekocht, maar je kan er nog niet in wonen. Zus heeft
woning die ze door middel van bezetting ter bede het genot kan geven tegen een
kleine vergoeding tot je eindelijk in woning kan.
Toepassingsgebied
- Afhankelijk van de bestemming: als het niet valt onder specifiek regime
(NIET STUDENTENKAMERS)
- Tweede verblijf (als het niet hoofdverblijf is)
- Kantoor, opslagplaats, garage
- Back-up: als er een artikel is in woninghuur iets niet zegt dan zoeken in
gemeen huur.
Voorbeeld: Vespa fan en je huurt een garage voor Vespa’s omdat je geen plaats
hebt. Dit is gemene huur. Later begin je te verkopen en klanten kunnen komen
kopen dan verandert dit van bestemming.
Bestemming
Bestemmingswijziging zonder toelating van verhuurder wordt meestal
uitgesloten. Voor verhuurder is dit belangrijk op vlak van fiscaliteit, onder ander
regime vallen dat misschien strenger is.
- Altijd opgenomen in huurcontract
- Bepaalt welke stelstel en vinden we terug in huurcontract
Voorbeeld: mag niet dienen als hoofdverblijfplaats
Eenzijdig veranderen/wijzigingen van de bestemming = niet toegestaan en
anders wanprestatie. Wanprestatie is grond tot ontbinding (gerechtelijke
ontbinding)
Als er niets is opgenomen in huurcontract? Kijken naar omstandigheden
(voorbeeld: hoofdverblijfplaats als buren weten dat hij daar woont, postbus…) –
rechter doet dit ook altijd, kijken naar de feiten.
Belangrijk dat bestemmingswijziging onderling wordt overeengekomen!
De huurtermijn
Artikels over de duurtijd:
- Art. 1736 oud BW over onbepaalde duur: als er niets wordt bepaald dan is
het aangegaan maand per maand en is opzeg: één maand. Geen
vormvereiste en dus kijken of er contractueel iets is bepaald om op te
zeggen. Anders aan geraden om aangetekende brief te schrijven omdat er
bewijs is.
- Art 1737 oud BW over bepaalde duur: als de termijn verloopt dan is de
huurovereenkomst van rechtswege geëindigd. Er is geen opzeg nodig
(volgens de wet). Aan te raden om toch op te zeggen, maar juridisch moet
dit niet.
- Art. 1738 oud BW bij bepaalde duur: wederverhuring – als je voorbeeld
huurovereenkomst hebt voor één jaar en na een jaar blijft huurder erin
wonen. Als verhuurder dit niet erg vindt dan gaat huurcontract worden
verlengd voor dezelfde termijn.
4
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
√ Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, Bancontact of creditcard voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper StudentttttAP. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €10,66. Je zit daarna nergens aan vast.
