Volledige samenvatting voor het vak Vastgoedrecht, gegeven door Ingrid Vervondel in het 3e jaar Rechtspraktijk aan de Arteveldehogeschool. De samenvatting bevat alle info uit de powerpoints, cursus van de docente en lesnotities en behandelt vastgoedrecht, de huurwetgeving, zakenrecht, appartementsm...
Inleiding
Wetgeving koopcontracten art. 1582 - 1649 BW en art. 1650 – 1685 BW zowel voor
roerende als onroerende goederen.
• Geen aparte wetgeving vastgoed
• Bronnen
o Burgerlijk Wetboek
o Familiaal vermogensrecht (bij natuurlijke personen).
o Vennootschapsrecht (bij RP).
o Aparte wetgeving ook van toepassing.
o WER: WMPC wetgeving in Boek VI belangrijk
o Huurwetgeving van toepassing indien eigenaar pand verhuurt.
§ Gemene huur
§ Handelshuur
§ Woninghuurwet
o Ruimtelijke ordening en stedenbouw
o Milieurecht
• Consumentenkoop n.v.t. bij vastgoedtransactie à want geen lichamelijke roerende
goederen.
• Sinds 1 januari 2019 bevoegdheden huurwetgeving van federaal naar regionaal
niveau à nu woninghuurdecreet.
o Huurcontracten VOOR 1/1/2019: woninghuurwetgeving.
o Huurcontracten NA 1/1/2019: woninghuurdecreet.
Vastgoed: verkoop van gronden. Huis of appartement? Alles wat grond is en op die grond
gebouwd is! Dus zelfs garages.
• Aankoop appartement complexer dan huis à wet op gedwongen mede-eigendom
komt erbij.
• Aankoop op plan: huis of appartement kopen dat nog gebouwd moet worden.
o Wet Breyne van toepassing.
o Specifieke bescherming voor bouwheer om risico te beperken tegen
eventueel faillissement aannemer.
We wonen meestal in bebouwde kom (uitzonderlijk dat mensen alleen in dunbevolkt gebied
wonen. Rekening houden met:
• Ruimtelijke ordening
• Administratief recht gemeente
• Zakenrecht + Veldwetboek (voor relaties met buren)
Belangrijk te weten wie partijen zijn: particulieren, bedrijven, mengeling?
• Meest eenvoudige: 1 bedrijf en 1 particulier
• Vaak meerdere personen die partij uitmaken vb. 3 zussen erven 2 huizen.
• Vaak koppel, dan 3 mogelijkheden
1
,Naomi Bordon
o Gehuwd: bescherming van de gezinswoning art. 215 à indien enige woning =
beschermde woning en kan dus niet gehypothekeerd worden.
o Wettelijk samenwonend: bescherming van de gezinswoning art. 215 à indien
enige woning = beschermde woning en kan dus niet gehypothekeerd worden.
o Feitelijk samenwonend: best contract opstelling met een regeling in.
• Indien koppel uit elkaar:
o Echtscheiding: in vastgoed tel je nog steeds als gehuwd zolang de scheiding
niet officieel is. Indien bij betwisting onroerend goed de scheiding nog niet
officieel is, zal rechter bij uitspraak vonnis het koppel nog als gehuwd
beschouwen.
Waarom kopen:
• Voordelen
o Eigendomsrecht: je kan ermee doen wat je wil.
• Nadelen
o Onzekerheid over waarde (vermeerdering/vermindering).
o Minder flexibel: indien verandering leefsituatie vb. job of partner op grote
afstand, je zit vast, bij huren ben je meer vrij.
o Alle onderhoudskosten zijn voor jezelf.
o Je moet zelf al een bedrag kunnen geven als je iets wil kopen en een lening
wil aangaan.
§ Ideaal is dat je 1/5e eigen middelen hebt.
§ Max. 1/3e van loon uitbetalen per maand voor een lening, van de rest
moet je nog kunnen leven à de richtlijn van de bank.
o Voorschot
De koop
Tijdlijn
Niet zoals een roerend goed dat je uitkiest, meeneemt naar de kassa en betaalt.
Ondertekenen Overschrijving
Precontractuele fase Notariële akte
compromis hypotheekkantoor
Precontractuele fase: vanaf je iets wil kopen, de onderhandelingen = hoe een
vastgoedtransactie tot stand komt.
Ondertekenen compromis = onderhandse verkoopovereenkomst: bewijs van wat je
onderhandelt en afgesproken hebt.
• Enkel mondelinge overeenstemming is genoeg, toch best schriftelijk voor het bewijs
(mag nu ook via mail).
• Belangrijkste akte à hoofdakte in vastgoedtransactie. Alles hiervan wordt
overgenomen in notariële akte.
• Eerst checken of persoon die verkoopt, effectief eigenaar is.
• Voorschot best storten naar notaris en niet de verkoper, kwestie dat het geld veilig is.
2
,Naomi Bordon
• Eventuele opschortende voorwaarden mogelijk.
Notariële akte: 2 à 4 maand na compromis à met een vaste datum. Max. 4 maand, want
dan moet notaris registratiekosten doorstorten.
Overschrijving hypotheekkantoor: pas na deze publicatie tegenstelbaar.
• Vanaf dan moet elke 3e de nieuwe eigenaar aanvaarden en zich niet meer tot vorige
eigenaar richten.
Volledige tijdlijn neemt meestal ongeveer 6 maand in beslag.
BELANGRIJK: het hypotheekkantoor heeft een andere naam gekregen (wet van 11/7/2018).
De nieuwe naam is nu Kantoor van Rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de
Patrimoniumdocumentatie van het FOD Financiën.
Essentiële bestanddelen vd koop: zaak en prijs
Betekenis art. 1582 en 1583 BW:
• Van zodra je mondeling overeenkomt over zaak en prijs dan is de koop gesloten, ook
bij vastgoed.
o Bij twijfel over 2 elementen, altijd voorzichtig zijn want eens toegestemd niet
meer mogelijk om terug te trekken.
o Koop = consensuele overeenkomst d.w.z. wilsovereenstemming tussen
partijen over deze essentiële elementen volstaat om koop te sluiten.
o In principe: consensueel contract = vormvrij contract.
§ Betekent niet dat consensueel contract onverzoenbaar is met elke
formaliteit!
• Verbintenissen verkoper en koper
o Verkoper: moet leveren
o Koper: moet betalen
o Vloeien voort uit het contract, zijn er geen essentiële bestanddelen van!
• Aanvullend recht, dus partijen mogen afwijken van wetsartikelen.
Wie eigenaar is, draagt het risico.
• Eigendomsoverdracht altijd gepaard met risico-overdracht tussen koper en verkoper.
• Bij vastgoed zal meestal clausule van eigendomsvoorbehoud of -uitstel voorzien zijn
in compromis.
o Onmiddellijke eigendomsoverdracht naar koper wordt uitgesteld naar een
latere datum die door beide partijen wordt vastgelegd à meestal naar
verlijden vd notariële akte want:
§ Alle opzoekingen zijn dan klaar
§ Betaling vindt plaats
§ Sleutels worden overhandigd aan kopers
o Opschortende voorwaarde over prijs niet toegelaten! D.w.z. dat prijsbepaling
zou afhangen van onzekere en toekomstige gebeurtenis.
§ Wet zegt nl. dat prijs bepaald/bepaalbaar moet zijn.
o Prijs die a.d.h.v. objectieve criteria (geen willekeur) nog definitief moet
worden vastgesteld is wel toegelaten.
3
, Naomi Bordon
Casus
Er wordt een compromis getekend met een clausule (het compromis neemt een einde bij
gebrek aan een werkelijke verkoop en de koper verliest het voorschot).
Wat gebeurt er? Wat zijn de feiten?
Op de datum van de notariële akte komt de koper niet opdagen. Er volgen 2 aanmaningen
zonder antwoord. De verkoper interpreteert de clausule, als “foert ik ben terug vrij dus ik
verkoop het aan iemand anders”. De koper stapt naar de RB en wil een schadevergoeding.
Wat is de uitspraak van de RB?
Er zijn 2 fouten geweest: zowel de verkoper als de koper zijn in fout.
De RB oordeelt: deze clausule is geen uitdrukkelijk ontbindend beding en geen opschortende
voorwaarde. Dus enkel de RB mag een contract ontbinden. Als hij het wou verkopen aan
iemand anders moest hij eerst het contract ontbinden bij de RB.
Het is wel een vorm van eigendomsuitstel à Tot aan de notariële akte, maar die kwam er
niet. Er is een geldige verkoop aan de 3e want met de essentiële bestandsdelen (zaak en
prijs) was niets fout.
à Niemand kreeg iets.
Precontractuele fase: totstandkoming verkoop onroerende goed
Kan vanuit 2 invalshoeken bekeken worden: juridisch (klassiek en modern) of informatief.
Juridische invalshoek
Klassiek:
• Sterkmaking
• Optie
• Bod
• Voorkooprecht
• Koop met commandverklaring
• Opschortende voorwaarde
Sterkmaking: art. 1120 BW “belofte maakt schuld”. Partij maakt zich sterk = belooft dat
iemand zal (ver)kopen. Kan zowel van koper als verkoper uitgaan. Echter sterk af te raden,
want creëert rechtsonzekerheid en sterkmaking = resultaatverbintenis.
• Vb. B is zakenman en ziet vakantiehuis dat hij wil kopen. In PCF belooft hij dat zijn
vrouw akkoord zal gaan (= maakt zich sterk). Vrouw wil dit niet.
• Sterkmaking = resultaatverbintenis. Indien resultaat niet behaald à fout en dus
schadevergoeding. A kan SV eisen, kan niet eisen dat B effectief huis koopt.
• Vb. 3 zussen erven 2 huizen, 2 ervan willen verkopen en maken zich sterk dat 3e ook
zal willen. 3e wil niet dus koper kan SV eisen van zus 1 en 2.
o SV indien geen koop!
• Indien 3e persoon wel wil: wel koop met terugwerkende kracht naar dag waarop
sterkmaking gebeurde.
Optie of verkoopbelofte: gekoppeld aan verkoper à Verkoper aanvaardt om onroerend
goed te verkopen aan gegeven prijs en binnen bepaalde termijn.
4
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
√ Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, Bancontact of creditcard voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper naomibordon. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €7,49. Je zit daarna nergens aan vast.
