Basisbeginselen goederenrecht (I)
I. Wettelijk kader
Boek 3 (inwerkingtreding 01/09/21):
Titel 1. Algemene bepalingen
Titel 2. Indelingen van goederen (roerende vs onroerende)
Titel 3. Eigendomsrecht
Titel 4. Mede-eigendom
Titel 5. Burenrelaties (burenhinder, de gemene afsluiting en over de erfdienstbaarheden)
Titel 6. Recht van vruchtgebruik
Titel 7. Erfpachtrecht
Titel 8. Opstalrecht
Voorbeeld: er is een wijziging in boek 3 over de afstand van bomen -> dat geldt enkel voor
bomen gepland vanaf 01/09/21 en bomen die darvoor gepland zijn die hebben nog de oude
regeling (dus voor oude situaties blijft de oude wet van toepassing)
Zakelijke zekerheden worden nog door het oud burgerlijke wetboek geregeld
Maar titel 1 zijn van toepassing op alle zakelijke rechten en dus ook op de zakelijke
zekerheden
De bepalingen uit boek 3 zijn van aanvullend recht (art. 3.1):
= Partijen kunnen afwijken van de bepalingen van Boek 3
Tenzij: (waarvan niet afwijken)
o Definities
o Andersluidende wetsbepaling
II. Numerus clausus-beginsel
Numerus clausus-beginsel (art. 3.3)
= gesloten stelsel van zakelijke rechten
= enkel de wetgever kan zakelijke rechten creëren
Opsomming van zakelijke rechten in art. 3.3 BW:
1) Eigendomsrecht
2) Mede-eigendom (met verschillende personen eigenaar zijn van hetzelfde goed)
3) Zakelijke gebruiksrechten (4) (erfdienstbaarheden, vruchtgebruik, erfpacht en opstal)
4) Zakelijke zekerheden (bijzondere voorrechten, pand, hypotheek en retentierecht)
= enkel de wetgever kan zakelijke rechten creëren
Dus partij kan zelf geen nieuwe zakelijke rechten uitvinden
Zakelijke gebruiksrechten = geeft de titularis het recht om het goed van iemand anders te gebruiken = 4
è Vb erfdienstbaarheid = overgangsrecht -> boer A mag over het land van boer B gaan om zijn
eigen land te bewerken/betreden
è Erfpacht = vergaand -> heeft bijna dezelfde rechten als de eigenaar
è Vruchtgebruik is iets beperkter
è Opstalrecht = speciaal -> de opstalhouder (titularis van het opstel) krijgt het eigendomsrecht
om één of meerdere volumes op/boven of onder de grond -> eigenaar van het volume maar
ook van alles wat in dat volume staat, ook bouwwerken en beplantingen binnen dat volume
Zakelijke zekerheden = titularis mag het goed niet gebruiken
Stel je bent advocaat en uw client is uw 10.000 euro verschuldigd die hij niet wil betalen
Wat doe je? Aanmaningen sturen -> naar rechtbank -> verhaalsrecht uitoefenen = de schuld van
één of meerdere goederen van uw schuldenaar te gelde laten maken (zoals door
gerechtsdeurwaarder goederen laten verkopen) om dan met de opbrengst te worden betaald
1
,Stel dat er verschillende schuldeisers tergelijkertijd verhaal uitoefenen op één of meer goederen of op
het volledige vermogen van de schuldenaar -> vb 100.000 euro en 3 schuldeisers -> vaak is er niet
genoeg om te verdelen -> in totaal 200.000 euro schuld (S1 = 50.000 & S2 = 50.000 & S3 = 100.000)
en maar 100.000 te verdelen, wat doe je? -> verdelen naar evenredigheid (pons-ponsgewijze
verdeling ?) -> S1 en S2 krijgen elk 25.000 en S3 krijgt 50.000
= principe van gelijkheid tussen schuldeisers
Maar hier krijg je niet alles terugbetaald dus één van de manieren om wel zekerheid over uw betaling
te hebben = zakelijke zekerheden = geven een schuldeiser het recht om in samenloop situaties
(zoals hierboven), het recht om bij voorrang te worden betaald met de opbrengst van het goed of de
goederen waarop zijn zakelijke zekerheid slaat
è S1 heeft voorang en krijgt zijn volledige 50.000 -> de overige 50.000 moet dan nog onder S2
en S3 verdeeld worden en voor hun geldt dat de verdeling naar evenredigheid -> dus S2 = 1/3
van de 50.000 en S3 = 2/3 van de 50.000
è En stel dat S3 dat recht had dan zal de volledige 100.000 naar S3 gaan
pand = roerende goederen
hypotheek = onroerende goederen
Boek 3 bevat voor elk zakelijk recht, een eigen definitie -> partijen kunnen daar niet van afwijken
-> Maar daarbuiten hebben de partijen vrij veel contractsvrijheid om dat zakelijkrecht zelf in te vullen
volgens eigen behoeftes
III. Goederen: begrip en indelingen
A. Goederenbegrip
1. Goederen
Goed (art. 3.41 BW)
Twee voorwaarden op te spreken van een goed:
1. Voorwerp (lichamelijk of onlichamelijk – cf. art. 3.40 BW)
lichamelijk = zintuigelijk waarneembaar (huis) itt onlichamelijk (schuldvordering)
2. Vatbaar voor toe-eigening
= het moet mogelijk zijn dat een persoon de feitelijke macht over het voorwerp
uitoefent met uitsluiting van anderen
Bitcoin is ook een goed, waar men beslag op kan leggen
Gemene voorwerpen (art. 3.43)
= voorwerpen die niet in hun totaliteit kunnen worden toegeëigend
Bv. de zee, de lucht,…
1. Behoren aan niemand toe
2. Gebruik in het algemeen belang (met inbegrip van het belang van toekomstige generaties)
≠ goederen zonder eigenaar (res nullius) (zoals een verlaten fiets)
Zakelijke rechten
Goed in de zin van artikel 3.41 BW
Goed kan het voorwerp uitmaken van een zakelijk recht (art. 3.7)
= Dus voorwerp van zakelijk recht, moet altijd een goed zijn!
2. Dieren
Dieren (art. 3.39)
Dieren hebben een gevoelsvermogen en hebben biologische noden. (het zijn geen voorwerpen)
De bepalingen met betrekking tot lichamelijke voorwerpen zijn op dieren van toepassing, met
inachtneming van de wettelijke en reglementaire bepalingen ter bescherming van dieren en van de
openbare orde.
Dus rekening houden met de regels inzake dierenbescherming
2
,3. Vruchten en opbrengsten
Vruchten en opbrengsten van goederen (art. 3.42 BW)
1. Vruchten van een goed
= datgene wat het goed periodiek voortbrengt, zonder dat dit de substantie ervan wijzigt en ongeacht
of het uit zichzelf gebeurt of als gevolg van de valorisatie ervan
Voorbeeld = appels van een appelboom
2. Opbrengst van een goed
= datgene wat het goed opbrengt, maar waardoor de waarde van het goed onmiddellijk of geleidelijk
wordt verminderd
Voorbeeld = het zand dat uit een zandgroeve gewonnen wordt of het hout van appelbomen
die je kapt
B. Indelingen van de goederen
1. Lichamelijke vs. onlichamelijke goederen
Hebben we daarnet al gezien -> zintuigelijk vs niet-zintuigelijk waarneembaar
2. Onroerende vs. roerende goederen
Regels:
Alle goederen zijn ofwel roerend ofwel onroerend
Wet omschrijft welke goederen onroerend zijn
Alle andere goederen zijn roerend (= restcategorie)
Onroerende goederen: categorieën:
OG uit hun aard (Artikel 3.47 BW)
= de grond + de samenstellende volumes in drie dimensies bepaald (= volumes op, boven en
onder de grond)
niet in hoogte en diepte oneindig: voor gebruik nuttig
ook ondergrond + ev. minerale rijkdommen (meer en meer afz regels voor exploitatie
ondergrond)
‘samenstellende volumes’ ook in opstalrecht art. 3.177 -> kunnen tijdelijk los v aardkorst
functie hebben in recht
OG door incorporatie (art. 3.47)
1. Alle bouwwerken en beplantingen die, doordat zij geïncorporeerd zijn in onroerende
goederen uit hun aard, hiervan een inherent bestanddeel vormen (art. 3.47, lid 2)
o onroerende goederen uit hun aard = de grond en hun volumes
o Geïncorporeerd = zitten materieel vast aan die grond of volumes
o Voorbeeld: huis, windmolen, brug, boom
2. Inherente bestanddelen van deze bouwwerken of bestanddelen, ongeacht of zij
geïncorporeerd zijn (art. 3.47, lid 3)
o voorbeeld: ingebouwde keuken/oven & gasleidingen
Waarom is dat belangrijk?
= als je huis verkoopt, mag je de keuken of gasleiding er niet gewoon uithalen -> zien we later
Inherent bestanddeel van een goed (art. 3.8, §2)
= Een noodzakelijk element van een goed dat er niet van kan worden afgescheiden zonder afbreuk te
doen aan de fysieke of functionele substantie van dat goed.
veronderstelt fysieke of functionele band
Fysieke band = het element kan niet vh goed afgescheiden worden, zonder beschadiging of
breekwerk (vb motor van auto)
Functionele band = elementen die vanwege een functie onafscheidelijk verbonden zijn met
het goed (vb: bureatafel met bureaschruiven die je er gewoon kan uithalen zonder schade) (of
sleutels van een huis)
3
,OG door bestemming
= goederen die als onroerend worden beschouwd, ook al zijn zij verplaatsbaar, omdat zij een
accessorium van een OG vormen.
1) Roerend en onroerend goed: dezelfde eigenaar
2) Roerend goed moet:
o Ofwel duurzaam verbonden of bevestigd zijn aan het hoofdgoed = zoals beelden in
een kerk
o Ofwel ten dienste staan van de uitbating of van de bewaring van het hoofdgoed =
machines in fabrieksgebouw of losse toonbank in een winkel
Stel: toonbank in winkel die vastzit in de grond = OG door incorporatie
= geldt ook voor de banken in de aula
Stel: toonbank in winkel die los zit en dus verplaatst kan worden = OG door bestemming -> op
voorwaarde dat de eigenaar van de toonbank ook de eigenaar is van het winkelgebouw (dus als die
persoon het gebouw huurt, kunnen we niet spreken van OG door bestemming!)
Wanneer het gaat om OG door bestemming -> zoals tafels en stoelen in restaurant -> als je het
gebouw van het restaurant verkooopt dan zijn normaal gezien die tafels en stoelen inbegrepen ->
want de verkoop van een OG strekt zich ook uit tit de OG door bestemming ->
Maar hier (dat is het verschil met OG door incorporatie) -> hier kunnen partijen WEL anders
overeenkomen -> dus ze kunnen hier afspreken: het gaat enkel om het gebouw en de tafels en
stoelen zijn niet inbegrepen
Accessorium (art. 3.9)
1. Goed moet aan zelfde eigenaar toebehoren als het hoofdgoed (Bijgoed en hoofdgoed moeten
dezelfde eigenaar hebben)
2. Goed moet:
- Ofwel duurzaam verbonden of bevestigd zijn aan het hoofdgoed
- Ofwel ten dienste staan van de uitbating of van de bewaring van het hoofdgoed
OG door hun voorwerp
1) Zakelijke rechten en rechtsvorderingen die betrekking hebben op een onroerend goed
è Zoals in erfpactrecht
2) Persoonlijke rechten en rechtsvorderingen die aanspraak geven op de verkrijging of
herverkrijging van een onroerend goed
è Zoals: schuldvordering -> een persoon krijgt schuldvordering tot overdracht van het
eigendomsrecht op een OG -> zo een schuldvordering is ook onroerend
3) Bezitsvordering (kan ook onroerend zijn)
Herverkrijging:
è Verkoop tussen A en B over OG
è Maar stel dat een tijdje later die verkoop wordt vernietigd -> wat zijn de gevolgen?
è = de koper moet het ontvangen goed teruggeven en de verkoper moet de prijs teruggeven
è Dus de verkoper heeft recht (een schuldvordering) op teruggave van het OG = is een
persoonlijk recht dat aanspraak geeft op de herverkrijging van het OG = dus die
schuldvordering zal ook onroerend zijn
4
, Vraag: Zijn volgende goederen roerend of onroerend?
- Vliegtuig
- Ondergrond van een perceel
- Eikenboom
- Partij bakstenen die op een perceel bouwgrond klaarliggen voor de bouw van een woning
op dat perceel
- Zonnepanelen op het dak van een woning
- Microgolfen in de keuken van een woning
- Losse winkelrekken in een kledingwinkel
Antwoord:
1) Roerend
2) Onroerend uit zijn aard
3) Onroerend door incorporatie
4) Roerend
5) Onroerend door incorporatie
6) Hangt er van af -> ingebouwde microgolf = onroerend door incorporatie maar staat die
microgolf gewoon los op de keukenkast = roerend
7) Hangt ervan af -> gaat het om kledingwinkel dat eigendom is van de uitbater vd winkel =
OG door bestemming -> maar indien het pand wordt gehuurd door de uitbater vd
kledingwinkel = roerend
3. Overheidsgoederen: privaat vs. openbaar domein
Privaat vs. openbaar domein
1. Regel: publieke goederen behoren tot het privaat domein
2. Tenzij ze voor het openbaar domein zijn bestemd
Openbaar domein
Een goed behoort tot het openbaar domein
1. Wanneer het door de bevoegde overheid
2. Uitdrukkelijk of stilzwijgend bestemd wordt
3. Tot het gebruik van allen of voor een openbare dienst
è Zoals openbare wegen en voetpaden & openbare gebouwen zoals: gerechtsgebouwen,
gevangenissen en stranden (duinen is privaat) & station & stadhuis & openbare parkings
Privaat domein
Alle publieke goederen die niet tot het openbaar domein behoren
=> behoren tot het privaat domein
è Zoals federale overheidsgebouwen + bijhorende meubilair
Openbare domeingoederen
Art. 3.45, lid 2 (publieke en private goederen)
Goederen behorend tot het openbaar domein zijn niet voor verkrijgende verjaring door een andere
privaatrechtelijke of publiekrechtelijke persoon vatbaar en kunnen evenmin het voorwerp van
natrekking of van enige andere wijze van oorspronkelijke verkrijging zijn ten gunste van een andere
privaatrechtelijke of publiekrechtelijke persoon. Evenwel kan een persoonlijk of zakelijk gebruiksrecht
op een openbaar domeingoed bestaan in de mate dat zulks aan de openbare bestemming van dat
goed niet in de weg staat.
- zakelijk gebruiksrecht = vruchtgebruik, erfpacht, …
- Persoonlijk gebruiksrecht = huur
5
,IV. Basisprincipes zakelijke rechten
A. Algemene regels over zakelijke rechten
Numerus clausus-beginsel (art. 3.3)
= gesloten stelsel van zakelijke rechten
= enkel de wetgever kan zakelijke rechten creëren
Opsomming van zakelijke rechten in art. 3.3 BW:
1) Eigendomsrecht
2) Mede-eigendom
3) Zakelijke gebruiksrechten (erfdienstbaarheden, vruchtgebruik, erfpacht en opstal)
4) Zakelijke zekerheden (bijzondere voorrechten, pand, hypotheek en retentierecht)
Anterioriteitsbeginsel (art. 3.4, lid 1)
= ouder zakelijk recht heeft voorrang op een later zakelijk recht
Het is mogelijk dat er meerdere zakelijke rechten rusten op hetzelfde goed en de regel is dan: ouder
zakelijk recht heeft voorrang op een later zakelijk recht = Anterioriteitsbeginsel
Voorbeeld: meerdere hypotheken op hetzelfde goed die betaald moeten worden, maar er is niet
genoeg geld = dan heeft de oudste hypotheek voorrang
è Daarvoor kijken naar datum van inschrijving van de hypotheek
è Als de oudste hypotheek is betaald en er is nog geld over, dan zal die andere hypotheek
betaald worde,
è Indien er dan nog geld over is, dan zal dat gaan naar de gewone schuldeiser (zonder zakelijke
zekerheid) = chirografaire schuldeisers
Meestal zal men kijken naar datum van publiciteit aangezien men zakelijke rechten publiek maakt
-> maar in dit geval is het datum van inschrijving
Wat als ze dezelfde inschrijvingsdatum hebben?
-> verdelen naar evenredigheid of pompoms gewijze verdeling
Volgrecht (art. 3.4, lid 2)
= zakelijk recht volgt het goed, in wiens handen het zich ook bevindt
= titularis van een zakelijk recht kan zijn recht tegenwerpen aan iedere achtereenvolgende verkrijger
van een recht op het goed
Stel:
è Persoon A heeft een goed met een hypotheek
è Stel dat hij dat OG verkoopt aan koper B -> wat gebeurt er dan met die hypotheek?
è Volgrecht = de hypotheek volgt het goed in wiens handen het ook overgaat
è Hypotheek blijft op dat OG rusten
è Maar de bank kan zich nog altijd op zijn hypotheek beroepen ondanks dat persoon A zijn OG
heeft verkocht
è De bank kan dus het OG laten verkopen om zich met de opbrengst te laten betalen
è = dat is indien persoon A niet meer betaald
è Voor de koper is dit niet leuk (een OG met een hypotheek) (maar de hypotheek is
gepubliceerd dus is beetje zijn eigen fout)
è Dus in dat geval zal de notaris tussenkomen en met de bank proberen een overeenkomst te
vinden -> zoals hypotheek betalen met de verkoopprijs ofz
Stel:
è A is eigenaar van OG
è En A verleent op dat OG, vruchtgebruik aan B
è Stel dat ene beetje later A het OG verkoopt aan C
è Wat dan? Moet C dat vruchtgebruik van B respecteren?
è = ja
è Want het vruchtgebruik volgt dat goed in wiens handen het zich ook bevindt!
6
,Voorrang (art. 3.5)
1. Andere zakelijke rechten dan zakelijke zekerheden
blijven buiten de samenloop
2. Zakelijke zekerheden
geven titularis een recht van voorrang op de opbrengst
= van belang in samenloop situaties
Zoals beslag en meerdere schuldeisers
è Daarbij moeten we onderscheid maken: zakelijke zekerheid vs ander zakelijk recht
Blijven buiten de samenloop:
è Vb onderneming gaat failliet en er zijn meerdere schuldeisers
è In geval van faillissement zal de rechtbank een curator aanstellen die zal de activa (de
goederen die nog overblijven) gaan verkopen en de opbrengst aanwenden om de
schuldeisers te betalen
è Als er niet genoeg is om iedereen te betalen, dan moet men verdelen naar evenredigheid ->
tenzij er schuldeisers zijn met een zakelijke zekerheid (die zullen eerder betaald worden)
è Stel dat er bij de gefailleerde nog een auto stond van de broer van de gefailleerde -> die broer
zal zich gewoon kunnen beroepen op zijn eigendomsrecht (moet dat wel aantonen) en dan
kan hij die auto terugvorderen en zo ontsnapt hij aan die samenloop – heeft betere positie dan
de andere
Beschikkingsbevoegdheid (art. 3.6)
1. Titularis van een zakelijk recht is in principe bevoegd om over dat zakelijk recht te beschikken
a. Vervreemden
b. Bezwaren
2. Maar: aard van het zakelijk recht kan meebrengen dat de titularis niet afzonderlijk over dat zakelijk
recht kan beschikken
Beschikken = vervreemden (overdragen van zakelijk recht -> zoals verkoop of wegschenken van
bepaald goed) of bezwaren van zakelijk recht (wanneer je een zakelijke zekerheid of zakelijk
gebruiksrecht vestigt)
Iemand die eigenaar is van bepaald goed die is bevoegd om dat goed over te dragen aan iemand
anders + die mag daar zakelijk gebruiksrecht op vestigen + mag daar vruchtgebruik of erfpacht of
opstalrecht op vestigen enz
MAAR: de aard van het zakelijk recht kan meebrengen dat de titularis niet afzonderlijk over dat
zakelijk recht kan beschikken
Vb: voetbalclub is geen eigenaar van het terrein zelf, de club heeft enkel erfpachtrecht -> dus ze
mogen die tereinen gebruiken
Die erfpachten is bevoegd om daar gebouwen op te richten -> zoals ene club die tribunen opricht
Wie is eigenaar van die tribunen?
= erfpachter is gedurende de duur van zijn erfpachtrecht eigenaar van die tribune (want hij heeft
accessoir opstelrecht) (= accesoir van zijn erfpachtrecht) -
è Dat accesoir opstalrecht mag hij niet afzonderlijk gaan overdragen aan iemand anders !!!
è Dat accessoir opstalrecht mag enkel worden overgedragen samen met het erfpachtrecht
è = (laatste puntje op dia)
7
, B. Algemene regels over het voorwerp van zakelijke rechten
1. Voorwerp
Voorwerp (art. 3.7)
1. Principe: zakelijke rechten kunnen betrekking hebben op alle goederen bedoeld in artikel 3.41
è Goed in de zin van artikel 3.41:
o Voorwerp
o Vatbaar voor toe-eigening
2. Uitzondering: uit de aard van het zakelijk recht kan voortvloeien dat bepaalde goederen niet het
voorwerp ervan kunnen uitmaken
2. Specialiteitsbeginsel
Specialiteitsbeginsel (art. 3.8, §1)
= een zakelijk recht moet steeds een bepaald goed of een bepaald geheel van goederen tot voorwerp
hebben
Dwingend recht (geen contractuele afwijkingen mogelijk)
ð bepaald geheel van goederen = feitelijke algemeenheid = geheel van goederen dat een
eenheid vormt omwille van de gemeenschappelijke bestemming ervan
ð Zoals een handelszaak -> bestaat uit verschillende goederen (de stock, de meubilair,
clienteel, de naam)
ð Zo een feitelijke algemeenheid kan ook het voorwerp uitmaken van een zakelijk recht
o Dus kan voorwerp uitmaken van vb een vruchtgebruik of pandrecht
ð Andere vb: effectenportefeuille, bibliotheek of een kudde schapen
ð Zoals we eerder al zagen: bepalingen van boek drie zijn in principe van aanvullend
recht (partijen kunnen ervan afwijken), tenzij: het gaat om definities of tenzij de wet
anders bepaalt
ð Hier bepaalt de wet anders: geen contractuele afwijkingen mogelijk
3. Eenheidsbeginsel
= een zakelijk recht kan enkel betrekking hebben op een goed als geheel en dus niet enkel op een of
meer bestanddelen ervan
è Vb: auto -> motor is inherent bestanddeel vd auto -> het is niet mogelijk om enkel op dat
bestanddeel (de motor) een zakelijk recht te gaan vestigen
è In de praktrijk komt dat soms voor bij vliegtuigen -> maar dat kan dus in praktijk niet
Gevolgen (art. 3.8, §2)
1) Een zakelijk recht kan niet afzonderlijk op een inherent bestanddeel van een goed worden
gevestigd
2) Een zakelijk recht op een goed strekt zich van rechtswege uit tot de inherente bestanddelen
van dat goed
è Vb huis die je verkoopt -> de keuken en gasleiding zit daarin!
3) Elke daad van beschikking m.b.t. een goed strekt zich van rechtswege uit tot de inherente
bestanddelen van dat goed
è Geen contractuele uitzonderingen (dwingend recht), wel wettelijke uitzonderingen mogelijk
è Partijen kunnen er niet van afwijken maar de wet kan wel afwijken
è Wet voorziet afwijkingen -> zoals voor erfpachtrecht -> vb enkel op gebouw erfpachtrecht,
zonder de grond
8
