Vastgoedrecht -
Huur
Gegeven door: Jan Kamoen
3 Vastgoed – HOGENT
, Pagina 1 van 66
Hoofdstuk 1: Begrip, soorten en belang
Situering huurrecht
Privaat recht
Zijn rechtsregels om de verhouding tussen de burgers te regelen. Iemand verhuurt iets aan
iemand anders. De ene persoon is de huurder, de andere is de verhuurder.
Huur = een persoonlijk recht
Met deze cursus zijn we gesitueerd in het privaatrecht. Huurovereenkomsten zijn de regels van
het privaatrecht, die te vinden zijn in het BW. Dit BW moet onze “bijbel” zijn, maak er
gebruik van (bv. opzegtermijn opzoeken). Dit burgerlijk wetboek bestaat uit 3 grote
onderdelen:
1. Personen- en familierecht (samenwonen, getrouwd, …)
2. Zakenrecht (eigendom, erfdienstbaarheden, vruchtgebruik, …)
3. Verbintenissen en contracten
Contracten
Contracten > 5 pagina’s
= nutteloos! Dit zijn teveel overbodige pagina’s
U kan een contract opstellen met
Persoon A en B
Handelen over dat goed
Tegen deze prijs
Voor die periode
+ voor de rest verwijzen we naar de wetboek
Waarvoor dienen de geregelde zaken in BW?
Als er iets niet in het contract staat kan u altijd terugvallen op de wetgeving.
In het wetboek vindt u ook alles over erfenissen, schenkingen en testamenten.
Benoemde contracten
= contracten die geregeld zijn bij de wet.
Deze wettelijke regeling dient erom als mensen iets vergeten zijn/ niet voorzien hebben in
een contract → dan kan men ernaar verwijzen.
Dus als er iets niet geregeld is in je contract, dan moet je je geen zorgen maken, dan kun je
terugvallen op de wettelijke regelgeving.
Wat is huurovereenkomst?
= Een contract1 waarbij een partij zich verbindt het genot van een zaak gedurende een zekere
tijd, tegen een bepaalde prijs aan iemand anders te geven. Dit is niet vrijblijvend.
Art. 1709 BW → alles omtrent huur bevindt zich rond 1700 in BW.
Voorbeeld
Als u morgen vertrekt naar Napels en aan u vriend zegt dat ze u kot mag gebruiken, dan is dit
geen contract maar vrijblijvend. Als die vriendin een ander slot steekt kan u die niet buiten
smijten maar moet u een juridische procedure voeren.
➔ De huurder staat enkel zijn genot af, maar hij verliest zijn eigendomsrecht niet!
Bijvoorbeeld -
De eigenaar gaat maandelijks in zijn verhuurd kot binnen, dit mag niet, hij staat het genot af
door dit te verhuren.
1 Een bindende afspraak, je bent gehouden tot hetgeen afgesproken is
, Pagina 2 van 66
Wat is er vermeld in het contract?
Huurder
Krijgt het genot tegen een vergoeding
Verhuurder
Geeft enkel zijn genot af → kan contractueel worden aangepast
Voorbeeld
U huurt een kot en de verhuurder komt een keer kijken op het kot hoe het gaat. In contract staat
dat de student geen ander slot mag steken.
Dit mag u wel doen want u hebt het genot, verhuurder mag zelfs niet langs komen zonder het te
laten weten, u betaald een prijs voor het genot dus die moet buiten blijven zonder toestemming.
Wel heeft de verhuurder het recht om jaarlijks een controle te doen maar dan moet hij eerst de
huurder verwittigen!
Zakelijk recht VS Persoonlijk recht
Zakelijke recht:
Verkrijg je dat recht rechtstreeks doordat je een bepaalde hoedanigheid hebt.
Voorbeeld
Eigendomsrecht, Vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, recht van opstal, erfpacht…
Persoonlijke recht:
Zijn rechten je verkrijgt door een contract af te sluiten met iemand die een zakelijk of
persoonlijk recht heeft.
= schuldvordering
Huur = een persoonlijk recht
Verschillen tussen zakelijk recht en persoonlijk recht:
Een persoonlijk recht is niet zo uitgebreid als een zakelijk recht & kan je alleen maar laten
gelden tov de andere persoon waarmee je dat contract hebt afgesloten.
Voorbeeld – zakelijk recht
→ U bent eigenaar en kan u ten opzichte van iedereen u eigenaar noemen. Want u hebt een
volgrecht, het recht om u eigendom te volgen
Voorbeeld - bank
→ Als de bank je zoveel geld wil lenen, dan wiilt de bank wel een waarborg krijgen. Je gaat het
huis dat je gaat kopen als waarborg geven. Dit noemt een hypotheek → dit is een zakelijke
zekerheid. Je kan maar een zakelijke zekerheid (hypotheek) geven als je een zakelijk recht
(eigendom OR) hebt
Als je enkel huurder bent, dan heb je enkel persoonlijk recht en kun je geen waarborg
geven. Huurovereenkomsten is een persoonlijk recht, want een zakelijk recht verkrijg je
door een bepaalde hoedanigheid, men moet kunnen spreken van eigendom,
erfdienstbaarheid, …
➔ Huur is een persoonlijk recht omdat een zakelijk recht rechtstreekse gevolgen heeft en dat u
dan eigendom, vruchtgebruik, erfdienstbaarheid moet hebben. Waarborg is enkel mogelijk op
zakelijke rechten.
U bent beperkt tot genot als goede huisvader. U mag aan het gehuurde goed niets vernielen.
Voorbeeld Iwatch - €1000
= zakenljik recht want de iwacht is uw eigendom. De zakelijke zekerheid is de horloge. Men kan
de horloge altijd in pand geven indien men schulden niet kan betalen.
, Pagina 3 van 66
2 soorten huurovereenkomsten:
1. Huur van werk
= Een aannemingsovereenkomst
Dit omvat niet enkel materieel werk maar ook het leveren van diensten!
Bijvoorbeeld - de diensten van een vastgoedmakelaar.
Als makelaar wordt u ingehuurd tegen een prijs om een pand te verkopen.
2. Huur van goederen
U kan zowel RG als OG huren.
Roerende goederen
Zijn alle goederen die men kan verplaatsen (bv. geld).
Onroerende goederen
Onroerende goederen zijn goederen die men niet kan verplaatsen (bv. een woning).
MAAR een grond is onroerend, maar de bakstenen, kranen, … zijn roerend → maar
deze zijn onroerend geworden door bestemming. Bij de verkoop van een
onroerend goed behoren inclusief de goederen die onroerend zijn geworden door
bestemming
Kun je roerende goederen huren?
Ja tuurlijk, denk maar aan een auto dat je op vakantie huurt of het huren van een
machine bij Boelens. (Hiervoor zal ook telkens een contract opgemaakt worden.)
Voorbeeld
U verkoopt een huis en laat dit bezichtigen door kandidagen. Een week later is het huis
Verkocht & 2 weken later haalt verkoper de keuken en de badkamer eruit.
Dit mag niet. De keuken en en badkamer zijn in principe RG maar zijn ORG door
bestemming geworden en deze horen bij de verkoop want ORG mag je niet weghalen!
Fiscaal verschil tussen het verhuren van een roerend goed en een onroerend goed:
Bij roerende goederen betaalt u btw
Bij onroerende goederen betaal u geen btw
→ met uitzondering garageboxen.
Een onderneming
In principe als je een onderneming bent en je verhuurt een ORG dan kan je dit niet
factureren want als je iets factureert moet je er btw op rekenen en dit gaat niet bij ORG!
Sommoge ondernemingen doen het toch maar rekenen dan geen btw aan.
