WAARDEBEPALING
WERKCOLLEGE LES 1
DEEL 1. DIRECT VERGELIJKENDE METHODE
1.1. UITGANGSPUNT
• De waarde van een vastgoedobject wordt bepaald door vergelijking met een recent gerealiseerde
verkoop- of verhuurprijzen van voldoende vergelijkbare vastgoedobjecten
o Op zoek gaan naar vergelijkingspunten op:
§ Bij notarissen
• Notarim (Oost-Vlaanderen)
• Immonot (West-Vlaanderen)
§ Immoparse
§ Registratiekantoor
§ Bij andere makelaars
o Referentie object:
§ Object kenmerken
§ Utiliteit (= doel/gebruik van een pand: residentieel, commercieel)
§ Transactie kenmerken
• Is het de vraagprijs of de verkoopprijs?
• Was het een verplichte verkoop of niet?
o Probleemstelling:
§ Heterogene markt
• Geen twee vastgoedobjecten zijn volledig gelijk (bv. verschillen in ligging,
oppervlakte, kwaliteit, marktomstandigheden, etc.)
• => Verschilpunten worden ‘geobjectiveerd’
1.2. WERKWIJZE
• Toepassing van de direct vergelijkende methode
o Opstellen van een matrix
o Panden selecteren met vergelijkbare kenmerken
§ Recente transacties
§ Grootte
• Bv. perceelsoppervlak, aantal slaapkamers, dakverdieping, etc.
§ Ligging
• Bv. afstand tot het te taxeren goed, privacy, zone volgens gewestplan, etc.
§ Leeftijd, staat en onderhoud
• Bv. EPC, onderhoud, ouderdom, afwerkingsgraad/materiaalkeuze, etc.
§ Kwaliteit
• Bv. oriëntatie voorgevel, alarmsysteem, zonnepanelen, architecturaal, etc.
§ Milieu
• Bv. verwarming, verwarmingstype, type beglazing, geïsoleerd, etc.
,1.2.1. STAP 1 – OPZOEKEN VAN VERGELIJKINGSPUNTEN
• Minimum 3 vergelijkingspunten via:
o Vastgoedmakelaars
§ Eigen database met gerealiseerde transacties
o Uitslagen van openbare verkopen
§ Immovlan, Bid it
o Koninklijke Vereniging van Landmeters Experten Oost-Vlaanderen
§ Jaarcatalogus openbare verkopen
o Kantoor van Rechtszekerheid (Registratiekantoor) – gevolmachtigd
o Jaarverslag gereglementeerde vastgoedvennootschap
o Inzage notariële akte op het hypotheekkantoor (art. 1 Hyp.W)
o Immoparse (Let op! Vraagprijzen)
§ Tip: prijsevoluties
• Nadeel van een zonevreemde woning te kopen
o Je mag niet doen wat je wenst => er zijn strikte normen naar volumes toe (max. 1000m3 )
o Je mag geen winkel hebben
1.2.2. STAP 2 – SELECTIE VAN VERGELIJKINGSPUNTEN
• Min. 3!
• Een vergelijkingspunt is bruikbaar indien (cumulatieve voorwaarden):
o Transactiekenmerken zijn recent en voldoende gedocumenteerd
§ Marktevenwicht V en A => vergelijkingspunten mogen max. 1 tot 2 jaar oud zijn
§ In de praktijk: mag ouder, wanneer transactie plaatsvond in zelfde
‘markteconomische’ omstandigheden (V versus A)
§ Indexeren!
o Dezelfde utiliteit als het te schatten vastgoedobject
§ Is het vergelijkingspunt een alternatief voor het vastgoedobject
o Locatiekenmerken
o Intrinsieke kenmerken
§ Is het referentie-object een volwaardig alternatief
§ De verschilpunten met het te schatten object zijn beperkt en/of controleerbaar:
intrinsieke kenmerken
• Bv.
o Bewoonbare opp. Vergelijkingspunt = 240 m2
o Bewoonbare opp. Vastgoedobject = 255 m2
1.2.3. STAP 3 – OBJECTIVEREN VAN DE VERSCHILPUNTEN
• Relatieve correcties: percentages
o Beter – slechter
o Dichter – verder
o Groter – kleiner
§ => op basis van de waardebepalende factoren van residentieel vastgoed:
• Jaar van verkoop (=> door te *indexeren: zie verder)
o Evolutie van de woningprijzen in rekening brengen
• Grootte
• Ligging
, • Milieu
• Leeftijd en staat van het pand
• Kwaliteit
o => Waardeoordeel geven (let op: beoordeling door de schatter
§ < 70% geen goed referentieobject
§ Liefst: 90 – 110%
o *Prijsindexering
§ Mediaan vastgoedprijzen
§ Residentiële vastgoedprijsindex
§ Index bepalen (Statbel)
• ‘Markteconomische’ omstandigheden
o Bv:
§ Mediaanprijs van een woning in Lede jaar 2017: €195.000
§ Mediaanprijs van een woning in Lede jaar 2018: €216.000
!"#$ €!#'."""
• 𝑖!"#$ = = = €1,10769
!"#% €#)*."""
• => of een prijsstijging van 10,769%
• Immoparse
o Prijsevoluties die je kan toepassen op je eigen database
o Al dan niet gekoppeld aan data van verkopen
o Onderzoek is hierbij wenselijk
• Absolute correcties: euro
o Minder- of meerwaarde (bv. ontbreken van een garage/zwembad – constructiekost in €)
1.2.4. STAP 4 – WAARDEOORDEEL
• Rekenkundig gemiddelde van de gecorrigeerde verkoop- of verhuurprijzen
• Na objectivering nog extreme waarden?
o Fout in de berekening
o Onbruikbaar vergelijkingspunt
§ Evt. uit de analyse weren
1.3. VOORBEELD
• Matrix
o Vastgoedobject
o Vergelijkingspunt 1
o Vergelijkingspunt 2
o Etc.
• Prijsindexering: = 𝑿 (𝟏 + 𝒊)^𝒕
o Gemiddelde vastgoedprijzen
o Residentiële vastgoedprijsindex
§ Via Statbel
, § Nadeel: verschil tussen villa’s, woonhuizen, etc. + index is per gemeente (een
gemeente heeft een goede buurt en een minderen)
o = 𝑿 (𝟏 + 𝒊)^𝒕
o Verkooprijs na prijsindexering = €239.000 x ((1 + 4,09%) ^2 ) = € 258.947
• Subjectieve appreciatie
o Grootte
o Ligging
o Milieu
o Leeftijd & staat van het pand
o Kwaliteit
§ => TOTALE APPRECIATIE
• Totale appreciatie
vergelijkingspunt 1
= (1,25 x 0,31) + (1,15 x 0,28)
+ (0,95 x 0,15) + (1,05 x 0,12)
+ (1,15 x 0,14) = 113,90%
§ Gecorrigeerde verkoopprijs
(= ‘objectiveren)
• Extrapolatie
• Gecorrigeerde verkoopprijs vgl.1
€!+*."""
𝑥 1 = €206.321
#,#+)"
• Door het objectiveren van de verschilpunten zijn de gecorrigeerde
verkoopprijzen van alle vergelijkingspunten in principe commensurabel: de
verschillen zijn weggewerkt zodat enkel de overeenkomsten overblijven
4. CONCLUSIE EN BEDENKINGEN
• Technieken om verschilpunten te ‘objectiveren’
o Kwantitatieve technieken (objectief)
§ Beschrijvende statistiek (gemiddelde, mediaan, grafieken, etc.)
§ Verklarende statistiek (enkelvoudige en meervoudige regressie)
§ Bouwkostencalculatie
§ Kapitalisatie van huurinkomsten
