Samenvatting
Samenvatting Vastgoedrecht - Deel Koop
- Instelling
- Hogeschool Gent (HoGent)
Een complete samenvatting van het vak 'vastgoedrecht' deel koop. Gemaakt aan de hand van de cursus en notities uit de les.
[Meer zien]Voorbeeld 5 van de 43 pagina's
Voorbeeld 5 van de 43 pagina's
In winkelwagenVerkoper
Volgen
Voorbeeld van de inhoud
Vastgoedrecht hoofdstuk 1:De verkoop van een onroerend goed.
Bespreking van de wettelijke regeling
Inleiding
In vastgoedrecht verkoop komen verschillende rechtsvakken samen:
- Eigendom (zakenrecht)
- Contracten (contractrecht)
- Registratierechten (fiscaliteit)
- …
Wanneer er zich een probleem stelt bij de verkoop van een goed moet de eerste reflex zijn:
Onder welk regime valt de verkoop?
- Het gemeen recht: Burgerlijk wetboek III, Titel VI “Koop”.
Wettelijke regeling is gedeeltelijk van dwingend recht en gedeeltelijk van aanvullende recht.
Omdat er een grote contractuele vrijheid is, is een zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst
van groot belang. Ongeveer 50% van de wettelijke regels zin dwingend karakter. Dit heeft u
veel vrijheid bij het opstellen van een compromis.
- De woningbouwwet (wet De Breyne): bijzondere regeling voor de verkoop van een te
bouwen of in aanbouw zijnde woning.
Woningbouwwet heeft een specifiek toepassingsgebied.
Wet is van dwingend recht (ongeveer 95%)
Bij al wat niet geregeld is in de woningbouwwet dient men terug te vallen op het gemeen
recht.
Opmerking: Bij huurovereenkomsten is de wet ook bijna volledig dwingend.
Opmerking: De wet De Breyne lost ongeveer 60% van de juridische problemen bij verkoop op.
Groot verschil: Gemeenrecht: Grote contractuele vrijheid
Woningbouwwet: 95% dwingend recht
,§1. Begrip en situering
1. Definitie
Definitie: Wat is een verkoopovereenkomst?
De koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich
ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (de
koper), die zich jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen.
Twee essentiële elementen:
- Overdracht van eigendomsrecht
- Betaling van een prijs in geld.
De betaling van de prijs kan ook in natura gebeuren maar heb spreken we niet meer over een
verkoopovereenkomst.
Opmerking: bij een huurcontract kan de prijs wel betaald worden in natura. Bijvoorbeeld een stuk
landbouwgrond die verhuurd wordt waarbij de prijs in landbouwproducten betaald wordt. (Pacht)
Opmerking: de anti witwassingswet laat bij koop niet toe dat er contant wordt betaald. Bij koop dient
altijd chirale wijze betaald worden dus door overschrijving of bankcheque. Een huurprijs kan nog
altijd in contanten betaald worden.
Eigendomsoverdracht zonder prijs:
- Schenking
,Eigendomsoverdracht met prijs die geen geld is (tegen prestatie) bv. verkoop aan een
vennootschap:
- De vennootschap vergoed in geld -> verkoopovereenkomst
- De vennootschap vergoedt in aandelen of effecten die het eigen vermogen van de
vennootschap vertegenwoordigen. -> contract van inbreng in vennootschap
- De vennootschap vergoedt in obligaties of andere effecten die het vreemd vermogen van de
vennootschap vertegenwoordigen. (Schuldbewijzen) -> Ruil overeenkomst
Ruilovereenkomsten worden geregeld in het burgerlijk wetboek vlak na verkoop-
overeenkomsten
Opmerking: Gemeen recht inzake koop/verkoop geldt voor zuivere koop en ook voor met koop
gelijkgestelde contracten. (Eigendomsoverdracht maar geen betaling in geld)
- schenking, inbreng in vennootschap en ruilovereenkomsten.
Opmerking: als er geen eigen regeling is in de wetgeving bij ruil, inbreng, schenking, dan moet je
de regels van koop/verkoop toepassen. Behalve vier voorschriften die enkel gelden
voor zuivere verkoopovereenkomsten. (De vernietiging van de verkoop wegens
benadeling van de verkoper, het voorrecht van de niet-betaalde verkoper, het
wettelijke voorkooprecht van de pachter en het conventioneel voorkooprecht van
andere huurders. Het bedongen recht van wederinkoop.)
, 2. De kenmerken van de koopovereenkomst.
1. Overeenkomst onder bezwarende titel
Er moet een tegenprestatie zijn.
2. Koop is een wederkerige overeenkomst
Beide partijen nemen rechten en plichten op zich.
3. Koop is een consensuele overeenkomst
Komt tot stand door loutere wilsovereenstemming tussen partijen.
Opmerkingen bij 3.:
De compromis, de onderhandse verkoopovereenkomst is definitief bij tekenen van de compromis.
Waarom moet je dan nog naar de notaris?
- Om de koop tegenstelbaar te maken aan derden
- Er is een notariële akte nodig die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor
- Zorgt ervoor dat derden de verkoop moeten respecteren. (Schuldeisers)
Wat als de (ver)koper weigert de notariële akte te tekenen?
- De rechter verplicht om te tekenen en legt een termijn op.
- Als de termijn niet gerespecteerd wordt zal hij een vonnis opstellen die lijkt op een notariële
akte om de verkoop tegenstelbaar te maken.
Alle vastgoed contracten zijn consensueel: 3 uitzonderingen:
- De plechtige contracten:
Een contract waarvoor de geldigheid een notariële akte vereist is.
Voorbeeld: een schenking van een onroerend goed, een hypotheek vestigen op een onroerend
goed.
- De vormelijke contracten:
Een contract waarvoor de geldigheid tussen partijen een onderhandse akte vereist is.
Voorbeeld: wet De Breyne. Je kan niet mondeling verkopen onder de wet De Breyne.
- De zakelijke contracten:
Een zakelijk contract komt pas tot stand bij de afgifte van de zaak.
Voorbeeld: Een lening komt tot stand als de kredietgeven het geleende kapitaal overmaakt
aan de kredietnemer.
, Opmerking: een koopovereenkomst is geen plechtig contract. Tussen verkoper en koper heb je
noch in gemeenrecht noch in de woningbouwwet, noch voor de geldigheid noch voor
het bewijs tussen partijen een notariële akte nodig. Je moet naar de notaris maar dat
is niet voor de geldigheid of het bewijs tussen partijen. Dat is voor de
tegenwerpelijkheid tegen derden. Om te zorgen dat Derden zoals schuldeisers die
verkoop en de daaruit voortvloeiende eigendomsoverdracht moeten respecteren. Bij
een verkoop wordt het zakelijk recht van eigendom overgedragen, en als je een
zakelijk recht overdraagt dan moet dat tegenwerpelijk gemaakt worden tegenover
derden. De technische term hiervan is het publiciteitsbeginsel. Hiervoor moet een
overschrijving gebeuren op het kantoor rechtszekerheid. Om te kunnen overschrijven
moet je een notariële akte nodig.
Huur: consensueel -> gemeen huur en klassieke handelshuur
vormelijk -> woninghuur en handelshuur (minder dan negen jaar)
Samenvatting: gemeen recht: consensueel
Wet De Breyne: vormelijk
4. Koop is een vergeldend contract
partijen weten van begin af aan wat zijn aan elkaar verschuldigd zijn
Uitzondering: verkoop tegen lijfrente is een kanscontract
5. Een verkoopovereenkomst is een hoofdcontract
Een verkoopovereenkomst is niet afhankelijk van andere contracten
6. Een verkoopovereenkomst is geen contract intuïtu personea
Het is onafhankelijk van de hoedanigheid van de partijen.
7. Verkoop is een ogenblikkelijke overeenkomst
Voortdurende overeenkomst (vb. huur) Ogenblikkelijke overeenkomst (vb. koop)
Ontbinding werkt niet met terugwerkende Ontbinding met terugwerkende kracht
kracht, enkel in de toekomst vanaf nu Alsof de overeenkomst nooit bestaan heeft.
Partijen worden teruggebracht in de staat
waarin ze bestonden voor het contract
Ex nunc Ex tunc
Zowel verhuurder als verkopen moeten instaan voor verborgen verbreken
Verhuurder moet instaan voor alle verborgen Anterioriteitsvereiste:
gebreken, ook die die ontstaan zijn na het Verborgen gebreken moeten minstens in de
sluiten van het contract kiem aanwezig zijn bij het sluiten van het
contract.
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
√ Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, Bancontact of creditcard voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper SofieV2. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €3,99. Je zit daarna nergens aan vast.
Is Stuvia te vertrouwen?
4,6 sterren op Google & Trustpilot (+1000 reviews)
Afgelopen 30 dagen zijn er 82191 samenvattingen verkocht
Opgericht in 2010, al 14 jaar dé plek om samenvattingen te kopen