Samenvatting Onroerend goed als belegging
Hoofdstuk 1: Vastgoed als beleggingsvorm
Het verschil tussen vermogensobject en productiemiddel (gebruiksobject) is: bij
vermogensobject worden inkomsten uit het vastgoed gehaald (beleggers), vastgoed is ook
een gebruiksobject, gebruikt door bewoners om in te wonen.
Wat is het verschil tussen beleggen en investeren?
Beleggen= investeren van geldmiddelen in vermogenstitels om bepaalde doelstellingen en
resultaten te realiseren, waaronder beleggingsinkomsten/waardestijgingen van vermogen.
Investeren= diensten en producten die object als productiemiddel kunnen opleveren (
Bij beleggen staat de functie van het vermogensobject voorop en bij investeren (en
ontwikkelen) gaat om functie van productiemiddel dan wel de functie van (winstgevende)
creatie.
De doelstelling van investeerder heeft primaire doelstelling als productiemode voor producten
en doelstelling van belegger is rendement halen.
*In het boek wordt beleggen gezien als investeren in vermogenstitels anders dan spaarvormen (aandelen en
obligaties)
Wat is het verschil in eigen vermogen en vreemd vermogen?
Belegger in vreemd vermogen ontvangt zijn of haar deel in de vorm van rente en aflossingen
op de leningen, met eventuele winst of verlies na verkoop van de lening. Belegger in eigen
vermogen deelt in de opbrengsten uit verhuur/verkoop van vastgoed nadat aan alle
verplichtingen zijn voldaan. Dus de overige winst wordt uitgekeerd.
Wat is het verschil in direct vastgoed en indirect vastgoed?
Beleggen in direct vastgoed is beleggen in stenen en in indirect vastgoed een aandeel in bijv,
een fonds dat in stenen belegt (privaat of beursgenoteerd fonds).
Waarom beleggen?
Voor beleggers draait het om 2 dingen: rendement en risico
- Rendement is geldelijke opbrengst v. belegging (% van ingelegde geld)
- Risico is de kans dat verwachte rendement niet wordt behaald.
Aantrekkelijke aspecten van vastgoed als belegging
- Diversificatie: vermogen te spreiden door bijv. naast aandelen ook in vastgoed te
beleggen. Zo wordt totale verlies in beleggingsportefeuille beperkt tijdens een koersval
op aandelenbeurs
- Inflatiebescherming: Huurinkomsten bewegen mee met inflatie dus hogere huurprijs
heeft ook effect op hogere rendement. Direct rendement: periodiek rendement uit
inkomen. Een belegging levert ook waardegroei op en dit deel wordt indirecte
rendement genoemd.
- Vastgoed levert vaak een hoog direct rendement op vergeleken met aandelen en
obligaties.
- Rendement/risicoprofiel is aantrekkelijk, want het rendement is relatief hoog t.o.v.
beweeglijkheid van totale rendement.
- Mogelijkheid om extra waarde te creëren: een gebouw is te verbeteren
Minder aantrekkelijke aspecten van vastgoed al belegging:
, - Managementintensief: gebouw heeft management en onderhoud nodig, lokale
aanwezigheid ook belangrijk
- Kennisintensief: vaardigheden en kennis nodig, bij indirect beleggen geen kennis
nodig
- Kapitaalintensief: Veel kapitaal nodig voor een goede gespreide portefeuille, vooral
beursgenoteerd vastgoed.
- Liquiditeit: De liquiditeit is minder (minder snel verhandelbaar). Het is lastiger om
vastgoed te verhandelen dan bijv. aandelen, want een pand kost veel geld.
Hoofdstuk 2: Soorten vastgoed
Directe belegging in vastgoed: belegger is rechtstreeks eigenaar van vastgoed (ook
zeggenschap). Bij indirecte belegging is de belegger niet rechtstreeks eigenaar, dus bij
aandelen of participatiebewijzen.
Onder indirect vastgoed worden 2 categorieën verstaan:
- Beursgenoteerd vastgoed: publieke markten voor iedereen toegankelijk, via
aandelenbeurs.
- Indirect privaat vastgoed: beleggen in vastgoedfondsen die niet via beurs worden
verhandeld, maar in private sfeer.
Indirect wordt dus opgedeeld in privaat en publiek en dit leidt tot 3 beleggingsvormen
Kenmerken van direct onroerend goed:
1. Vermogensobject en productiemiddel
2. Niet verplaatsbaar (kwetsbaar voor omgeving)
3. Heterogeen: Elk gebouw is uniek, geen gelijke producten
4. Geen een onroerendgoedmarkt: is sprake van deelmarkten, bijv. kantoren- of
woningmarkt
5. Geen doorlopende prijsvorming: de markt is niet perfect, sprake van marktimperfecties
6. Relatief hoge eenheidsprijzen: veel vermogen nodig, vreemd vermogen vaak gebruikt
7. Hoge transactiekosten
8. Illiquide: niet snel in geld kan worden omgezet, niet snel verkopen
9. Lange levensduur: levensduur van grond is oneindig en van gebouwen zeer lang
10. Lange productietijd: daardoor reageert aanbod vertraagt op vraag
11. Veel overheidsbemoeienis: voorschriften, vergunningen, beleid, regelgeving
, 12. Zeer managementintensief: activiteiten als verhuur: bijv. management, verzekering,
onderhoud, renovatie
Voordelen van direct beleggen in onroerend goed
1. Additionele portefeuille diversificatie.
➔ door te spreiden minder risico, komt door correlatie (samenhang) van aandelen en direct
beleggen. Dus door direct vastgoed toe te voegen aan portefeuille, wordt risico verlaagd bij
gelijkblijvend rendement.
2. Vrij stabiele stroom directe inkomsten. ➔Door lange levensduur en langlopende
huurcontracten zijn er stabiele inkomsten de huurder t.o.v. de stenen
➔ solvabiliteit/ huurovereenkomst (kwaliteit van de huurders en de inflatie van groot belang)
3. Rendement -risico verhouding.
Aantrekkelijk rendement bij een beperkt risico, komt deels door imperfecte vastgoedmarkten,
daardoor bijzondere winsten behaald. Andere is de illiquiditeit van vastgoed (niet snel te
verkopen tegen gewenste prijs), dit risico compenseren met een hoger rendement
➔ lange reeksen rendementen van direct vastgoed is aantrekkelijk met relatief beperkt risico.
➔ Vaak wordt het aantrekkelijke karakter verkeerd geschetst, dit komt door het risico. Lagging
en Smoothing
4. Redelijke bescherming tegen inflatie.
➔ publieke beeldvorming zegt dag vastgoed primaire bescherming biedt tegen inflatie, maar
de werkelijkheid lig genuanceerder; blijkt dat rendement van direct vastgoed meestal in
beperkte mate correleert met de inflatie. Door inflatie stijgt huurprijs
5. Waardecreatie (Meer rendement) door intensief/actief management.
Dus meer energie erin steken door bijv. onderhoud, herontwikkeling, energiemanagement
6. Specifieke kansen op de onroerend goed markten.
Kunnen profiteren van specifieke kansen op vatgoedmarkten door marktinefficiëntie
(onvolledige info en marktimperfecties) zorgen voor de mogelijkheid om voorsprong op te
bouwen. ‘’think global, act local (dus beleggingen verspreiden over de wereld, maar lokale
aanwezige partijen gebruiken, omdat die kennisvoorsprong kan leiden tot hoger rendement)
7. Fiscale voordelen
➔ mag op worden afgeschreven, afschrijven tot 100% van de WOZ-waarde, verkoopwinst
blijft wel belastbaar, tenzij doorschuiven naar herbeleggingsreserve, indien binnen 3 jaar wordt
geherinvesteerd in gelijksoortig vastgoed.
Nadelen van direct beleggen in onroerend goed
1. Kennis- en management intensief;
2. Groot vermogensbeslag: hoge eenheidsprijzen maken spreiding moeilijk;
3. Intransparantie; door ondoorzichtige en attractieve karakter van vastgoedmarkten, trekt
het ook criminele doelen aan, zorgt voor argwaan en nagaan met wie wordt onderhandeld etc.
4. Illiquide i.v.m. heterogene karakter; vastgoed is illiquide i.v.t aandelen/obligaties,
transactiekosten hoog + veel tijd, portefeuilles ook weinig flexibel op korte termijn
5. Performance meting en benchmarking is lastig.; Het waarderen en taxeren zijn lastig en
subjectief, hierbij komen smoothing en lagging voor die beïnvloeden daarbij de risicometing
Verschil tussen Lagging en Smoothing
Beide geven een vertekend beeld van en maakt het mooier dan dat het is
Lagging= worden oude transactieprijzen gebruikt als uitgangspunt van waarderen van huidige
waarden (stel vorig jaar lag waarde heel hoog, dan is de waarde via lagging ook hoog) de
vertraagde prijs t.o.v. prijsontwikkeling.
Smoothing= (afgevlakt) vaak zijn nieuwe marktsignalen niet sterk genoeg dan kan de taxateur
de oude prijs slecht een beetje veranderen
Hoe minder transacties, hoe meer dit een probleem is, zorgt voor meer lagging en smoothing
