Vastgoedrecht
MODULE 1: KOOP
1 ESSENTIËLE BESTANDDELEN EN KENMERKEN
Regelgeving: Burgerlijk Wetboek (Titel VI. KOOP)
Art. 1582 BW:
Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor
een prijs te betalen.
Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan.
- Essentiële bestanddelen van een koop:
o Leveren van de zaak - Eigendomsoverdracht (door verkoper)
EN
o Betaling van koopprijs (door de koper)
Art. 1583 BW:
Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper,
zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald
is.
- Sprake van een geldige koop-verkoop van zodra overeenstemming inzake zaak en prijs
o OOK indien zaak nog niet wordt geleverd
o OOK indien nog geen document/contract worden opgemaakt (kan dus ook mondeling)
- Eigendomsoverdracht van zodra koop tot stand komt
o staat los van levering (en betaling)
o samen met overdracht van eigendom gaat ook het risico* over (!)
Van aanvullend recht (partijen kunnen dus anders overeenkomen)
- Bv. Overeenkomen in de onderhandse overeenkomst dat eigendom over de zaak pas overgaat op het moment
van het verlijden van de notariële akte ( = clausule van eigendomsvoorbehoud)
Kenmerken verkoopovereenkomst:
- Ten bezwarende titel (vs. ten kosteloze titel)
- Wederkerig (vs. eenzijdig)
- Consensueel (= door loutere wilsovereenstemming, ‘solo consensu’ vs. plechtig of zakelijk contract)
o Praktijk: opmaak onderhandse overeenkomst (compromis) omwille van BEWIJSREDENEN
- Koop-verkoop van onroerende goederen (ORG): opmaak notariële akte verplicht met oog op
tegenstelbaarheid aan derden (zie verder)(betreft GEEN geldigheidsvoorwaarde)
!! Verkopen van andermans goed is nietig en kan aanleiding geven tot schadevergoeding (1599 BW). De werkelijke
eigenaar kan revindiceren.
,1.1 Koop-verkoop onder opschortende voorwaarde (art. 1584 BW)
- Geldige koop komt tot stand maar de uitvoering ervan (afdwingbaarheid van de verbintenissen) gebeurt pas
van zodra een toekomstige, onzekere gebeurtenis plaatsvindt (art. 1181 BW)
o Bv. koop van een onroerend goed gebeurt vaak onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van
een hypothecaire lening bij de bank
- Bescherming koper!
- Zuiver potestatieve voorwaarde is verboden (nietig)
o Als één van de partijen alles in de hand heeft om de overeenkomst niet te laten doorgaan
- Duidelijke formulering is belangrijk (termijn, kennisgeving, …)
o Meestal heel concreet (vanaf nu heeft u 6 weken om bij min. 3 banken langs te gaan om een
kredietaanvraag in te dienen (specifiek over bedrag die betrekking heeft op opschortende voorwaarde
- Opschortende voorwaarde niet vervuld? Koop gaat niet door
1.2 Koop-verkoop onder ontbindende voorwaarde
Ook mogelijk: uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde (art. 1383 en 1384 BW)
- Bv. koop komt tot stand maar wordt van rechtswege ontbonden bij bijvoorbeeld niet-betaling
- Zie ook verder (‘einde koop’)
1.3 Prijs
Art. 1591 BW: prijs moet bepaald/bepaalbaar zijn
- Prijs moet vastgesteld kunnen worden a.d.h.v. objectieve criteria, bv. verwijzing naar marktprijzen op moment
van levering
- In geld (anders: ruil i.p.v. koop)
- Dus niet: Verkoop ‘tegen een nader te bepalen prijs’
,2 PRAKTISCH VERLOOP
2.1 Precontractuele fase
1) VERKOOP VIA VASTGOEDMAKELAAR
- Tussenpersoon tussen verkoper en koper
o Maar vertegenwoordigt vooral de eigenaar (verkoper)
- Lastgevings- of aannemingscontract afgesloten met de verkoper
o Ereloon te betalen (meestal 3% van de verkoopprijs)
- Kan notaris niet vervangen (!)
- Mogelijke diensten:
o Prijsbepaling
o Adverteren
o Onderhandelen
o Ontwerp voorbereiden (ter voorbereiding van de notariële akte)
- https://www.biv.be/
o Erkenning door BIV nodig BIV-nummer
o Stage
o Statuut zelfstandige
Praktijk:
- Koper doet bod en wacht af of de verkoper aanvaardt
o Een gepreciseerd aanbod is bindend maar kan steeds ingetrokken worden (tenzij aankoopbelofte werd
gedaan, gekoppeld aan specifieke termijn – zie volgende slide)
o Geen vormvereisten, aanbod kan zowel mondeling als schriftelijk
o Tegenpartij kan reageren met tegenbod of met weigering of met aanvaarding
o Door aanvaarding van het aanbod komt koop tot stand!
NA BOD:
- VK stelt makelaar aan (die kan de compromis opmaken) OF de notaris van de koper stelt de compromis op. De
notaris van de koper stelt ALTIJD de akte op (max. 4 mnd. later).
o Notariële akte wordt overgeschreven op een hypotheekkantoor en is vanaf dat moment tegenstelbaar
aan derden
o Onderhandse akte bestaat NIET!! Onderhandse overeenkomst/compromis bestaat wel, maar ALTIJD
NOTARIËLE AKTE
o Termijn van 4 mnd. waarbinnen de akte moet getekend worden
- OF: opmaak wederzijdse of wederkerige koop- en verkoopbelofte (WOP)
, 2.1.1 AANKOOPOPTIE OF VERKOOPBELOFTE (DOOR DE VERKOPER)
= een eenzijdige belofte vanwege de verkoper die zich engageert om enkel aan een welbepaalde koper te verkopen
aan de daartoe bepaalde prijs en dit gedurende een tussen de partijen afgesproken (optie)termijn.
- De koper ziet zich verzekerd van de kans om het onroerend goed te bekomen voor de afgesproken prijs, maar
heeft daartoe nog een bedenktijd
- De verkoper kan voor het blokkeren van het goed een vergoeding (‘immobilisatiepremie’ of ‘optievergoeding’)
vragen (= betalende optie).
- Indien de koper binnen de afgesproken termijn beslist om het goed te kopen (=‘lichten van de optie’), komt op
dat moment de koop tot stand!
- Indien de koper beslist om het goed niet aan te kopen, komt geen koop tot stand (verkoper behoudt
doorgaans de vergoeding)
- Formulering moet duidelijk en ondubbelzinnig zijn, ook wat modaliteiten betreft (hoe optie lichten, gedurende
welke termijn is optie geldig, ed.)
2.1.2 VERKOOPOPTIE OF AANKOOPBELOFTE (DOOR DE KOPER)
= een eenzijdige belofte vanwege de koper om gedurende een afgesproken termijn een aanbod te handhaven m.b.t.
een bepaald goed, tegen welbepaalde prijs
- Aanvaarding van het bod door de verkoper => verkoopovereenkomst
2.1.3 IN DE PRAKTIJK: WEDERZIJDSE/WEDERKERIGE KOOP- EN VERKOOPBELOFTE
- Formule die in de praktijk regelmatig wordt gebruikt voor vastgoedtransacties
- Er wordt geen compromis afgesloten
- Doel: totstandkoming koop uitstellen (bv. om verkooprecht uit te stellen)
Combinatie van:
1) Een verkoopbelofte (door de verkoper)
Gedurende een bepaalde termijn (bv. 6 maanden)
Doorgaans tegen een vergoeding (wordt verrekend met prijs indien koper beslist om de optie te lichten)
2) Een aankoopbelofte (door de koper)
Tijdens of na verstrijken van de termijn (‘gekruiste optie’) waarin verkoopbelofte geldig was
Gedurende een bepaalde termijn (bv. 1 maand)
Verkoper kiest dus ofwel voor de verkoop
Doorgaans afgesproken dat eigendom pas overgaat bij verlijden van notariële akte (afwijking art. 1583 BW)
Voordelen:
- Verkoper is zeker dat hij ofwel kan verkopen ofwel een optievergoeding ontvangt
- Koper is zeker dat hij gedurende een bepaalde termijn het goed kan aankopen + optie is overdraagbaar
MODULE 1: KOOP
1 ESSENTIËLE BESTANDDELEN EN KENMERKEN
Regelgeving: Burgerlijk Wetboek (Titel VI. KOOP)
Art. 1582 BW:
Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor
een prijs te betalen.
Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan.
- Essentiële bestanddelen van een koop:
o Leveren van de zaak - Eigendomsoverdracht (door verkoper)
EN
o Betaling van koopprijs (door de koper)
Art. 1583 BW:
Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper,
zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald
is.
- Sprake van een geldige koop-verkoop van zodra overeenstemming inzake zaak en prijs
o OOK indien zaak nog niet wordt geleverd
o OOK indien nog geen document/contract worden opgemaakt (kan dus ook mondeling)
- Eigendomsoverdracht van zodra koop tot stand komt
o staat los van levering (en betaling)
o samen met overdracht van eigendom gaat ook het risico* over (!)
Van aanvullend recht (partijen kunnen dus anders overeenkomen)
- Bv. Overeenkomen in de onderhandse overeenkomst dat eigendom over de zaak pas overgaat op het moment
van het verlijden van de notariële akte ( = clausule van eigendomsvoorbehoud)
Kenmerken verkoopovereenkomst:
- Ten bezwarende titel (vs. ten kosteloze titel)
- Wederkerig (vs. eenzijdig)
- Consensueel (= door loutere wilsovereenstemming, ‘solo consensu’ vs. plechtig of zakelijk contract)
o Praktijk: opmaak onderhandse overeenkomst (compromis) omwille van BEWIJSREDENEN
- Koop-verkoop van onroerende goederen (ORG): opmaak notariële akte verplicht met oog op
tegenstelbaarheid aan derden (zie verder)(betreft GEEN geldigheidsvoorwaarde)
!! Verkopen van andermans goed is nietig en kan aanleiding geven tot schadevergoeding (1599 BW). De werkelijke
eigenaar kan revindiceren.
,1.1 Koop-verkoop onder opschortende voorwaarde (art. 1584 BW)
- Geldige koop komt tot stand maar de uitvoering ervan (afdwingbaarheid van de verbintenissen) gebeurt pas
van zodra een toekomstige, onzekere gebeurtenis plaatsvindt (art. 1181 BW)
o Bv. koop van een onroerend goed gebeurt vaak onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van
een hypothecaire lening bij de bank
- Bescherming koper!
- Zuiver potestatieve voorwaarde is verboden (nietig)
o Als één van de partijen alles in de hand heeft om de overeenkomst niet te laten doorgaan
- Duidelijke formulering is belangrijk (termijn, kennisgeving, …)
o Meestal heel concreet (vanaf nu heeft u 6 weken om bij min. 3 banken langs te gaan om een
kredietaanvraag in te dienen (specifiek over bedrag die betrekking heeft op opschortende voorwaarde
- Opschortende voorwaarde niet vervuld? Koop gaat niet door
1.2 Koop-verkoop onder ontbindende voorwaarde
Ook mogelijk: uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde (art. 1383 en 1384 BW)
- Bv. koop komt tot stand maar wordt van rechtswege ontbonden bij bijvoorbeeld niet-betaling
- Zie ook verder (‘einde koop’)
1.3 Prijs
Art. 1591 BW: prijs moet bepaald/bepaalbaar zijn
- Prijs moet vastgesteld kunnen worden a.d.h.v. objectieve criteria, bv. verwijzing naar marktprijzen op moment
van levering
- In geld (anders: ruil i.p.v. koop)
- Dus niet: Verkoop ‘tegen een nader te bepalen prijs’
,2 PRAKTISCH VERLOOP
2.1 Precontractuele fase
1) VERKOOP VIA VASTGOEDMAKELAAR
- Tussenpersoon tussen verkoper en koper
o Maar vertegenwoordigt vooral de eigenaar (verkoper)
- Lastgevings- of aannemingscontract afgesloten met de verkoper
o Ereloon te betalen (meestal 3% van de verkoopprijs)
- Kan notaris niet vervangen (!)
- Mogelijke diensten:
o Prijsbepaling
o Adverteren
o Onderhandelen
o Ontwerp voorbereiden (ter voorbereiding van de notariële akte)
- https://www.biv.be/
o Erkenning door BIV nodig BIV-nummer
o Stage
o Statuut zelfstandige
Praktijk:
- Koper doet bod en wacht af of de verkoper aanvaardt
o Een gepreciseerd aanbod is bindend maar kan steeds ingetrokken worden (tenzij aankoopbelofte werd
gedaan, gekoppeld aan specifieke termijn – zie volgende slide)
o Geen vormvereisten, aanbod kan zowel mondeling als schriftelijk
o Tegenpartij kan reageren met tegenbod of met weigering of met aanvaarding
o Door aanvaarding van het aanbod komt koop tot stand!
NA BOD:
- VK stelt makelaar aan (die kan de compromis opmaken) OF de notaris van de koper stelt de compromis op. De
notaris van de koper stelt ALTIJD de akte op (max. 4 mnd. later).
o Notariële akte wordt overgeschreven op een hypotheekkantoor en is vanaf dat moment tegenstelbaar
aan derden
o Onderhandse akte bestaat NIET!! Onderhandse overeenkomst/compromis bestaat wel, maar ALTIJD
NOTARIËLE AKTE
o Termijn van 4 mnd. waarbinnen de akte moet getekend worden
- OF: opmaak wederzijdse of wederkerige koop- en verkoopbelofte (WOP)
, 2.1.1 AANKOOPOPTIE OF VERKOOPBELOFTE (DOOR DE VERKOPER)
= een eenzijdige belofte vanwege de verkoper die zich engageert om enkel aan een welbepaalde koper te verkopen
aan de daartoe bepaalde prijs en dit gedurende een tussen de partijen afgesproken (optie)termijn.
- De koper ziet zich verzekerd van de kans om het onroerend goed te bekomen voor de afgesproken prijs, maar
heeft daartoe nog een bedenktijd
- De verkoper kan voor het blokkeren van het goed een vergoeding (‘immobilisatiepremie’ of ‘optievergoeding’)
vragen (= betalende optie).
- Indien de koper binnen de afgesproken termijn beslist om het goed te kopen (=‘lichten van de optie’), komt op
dat moment de koop tot stand!
- Indien de koper beslist om het goed niet aan te kopen, komt geen koop tot stand (verkoper behoudt
doorgaans de vergoeding)
- Formulering moet duidelijk en ondubbelzinnig zijn, ook wat modaliteiten betreft (hoe optie lichten, gedurende
welke termijn is optie geldig, ed.)
2.1.2 VERKOOPOPTIE OF AANKOOPBELOFTE (DOOR DE KOPER)
= een eenzijdige belofte vanwege de koper om gedurende een afgesproken termijn een aanbod te handhaven m.b.t.
een bepaald goed, tegen welbepaalde prijs
- Aanvaarding van het bod door de verkoper => verkoopovereenkomst
2.1.3 IN DE PRAKTIJK: WEDERZIJDSE/WEDERKERIGE KOOP- EN VERKOOPBELOFTE
- Formule die in de praktijk regelmatig wordt gebruikt voor vastgoedtransacties
- Er wordt geen compromis afgesloten
- Doel: totstandkoming koop uitstellen (bv. om verkooprecht uit te stellen)
Combinatie van:
1) Een verkoopbelofte (door de verkoper)
Gedurende een bepaalde termijn (bv. 6 maanden)
Doorgaans tegen een vergoeding (wordt verrekend met prijs indien koper beslist om de optie te lichten)
2) Een aankoopbelofte (door de koper)
Tijdens of na verstrijken van de termijn (‘gekruiste optie’) waarin verkoopbelofte geldig was
Gedurende een bepaalde termijn (bv. 1 maand)
Verkoper kiest dus ofwel voor de verkoop
Doorgaans afgesproken dat eigendom pas overgaat bij verlijden van notariële akte (afwijking art. 1583 BW)
Voordelen:
- Verkoper is zeker dat hij ofwel kan verkopen ofwel een optievergoeding ontvangt
- Koper is zeker dat hij gedurende een bepaalde termijn het goed kan aankopen + optie is overdraagbaar
