Hoofdstuk 6
Projecten > grote investering > risico mbt winst halen.
Besluit om te investeren is belangrijkste onderdeel succes/continuïteit projectontwikk organi.
Tijdig, door juiste persoon, verantwoordelijke wijze.
PO levert beslisinfo aan in vorm van investeringsvoorstel.
Investeringsvoorstel
Businesscase = docu over voorgenomen investeringsbeslissing. Is project finan haalbaar en past
het binnen bedrijfsstrategie.
Vertalen concept naar finan parameters; geschatte kosten en opbrengsten, finan wijze en risicos.
Gekoppeld aan planning: ontwikkelexploitatie.
Businesscase verzegelen met documenten: concept en marktonderzoek, later toevoegen:
marktstrategie, finanstructuur, contractdocu en ontwerp.
Einde initiatieffase: businesscase die intern basis vormt voor sturing/besluitvorming project.
Ontwikkelexploitatie en concept basis voor start of niet project en budget.
Apart besluitvorming evt op moment dat belangrijk commitment moet worden aangegaan >
goedkeuring directie nodig > grond-/samenw-/aannemings-/financieringsovk.
Businesscase gedrurende gehele levensduur project actueel/valide houden en verfijnen. Mate en
nauwkeurigheid info stijgt en zekerheid mbt behalen projectrendement ook.
Bij elke faseovergang/belangrijke verplichting/commitment investeringsvoorstel met aangepast
businesscase voorleggen. Opgesteld obv hoever op koers of afwijking. Greep op preces en
kwali/kosten/opbrengsten.
Onderdelen investeringsvoorstel:
- Algemeen: algemene gegevens; projectnaam/locait/juridische structuur/tijdsplanning.
- Projectomschrijving: tekst met belangrijke aspecten over investbeslissing. Primair doel
investverzoek toelichten (vragen om goedkeuring uitgaven/ovk aan gaan). Ingaan op project zelf:
standvan zaken mbt kernaspecten.
- Businesscase: finan info; ontwikkexploitatie met overzicht kosten en opbrengsten/verwachte
rendement/financieringswijze/risicoparagraaf.
- Goedkeuringsformulier: besluit en toelichting met handtek van verantwoordelijke project binnen
organi.
- Bijlagen: relevante bijlagen.
Besliscriteria
- Strategisch: bijdrage project aan bedrijfsdoelstelling/-strategie. Past ontwikkconcept binnen
portefeuille
- Financieel:rendementsverwachting/kapitaal- of liquiditeitsbeslag
rendement bepalen: opbrengst – kosten /investeringskosten
Rendementseis tijd: lange looptijd > rek houden met tijdswaarde an geld.
- Kwalitatief: voldoende onderlinge voorgang behaald op kernaspecten; locatie/ontwerp en
bouw/planologie/gebruik/eigendom en projectfinan.
- Risico: hoeveel risico’s mogen in project gelopen worden; maatregelen genomen om risico’s te
beheersen?
Kenmerken door kans van optrede en effect op rendement. ss
Kwali/planning en realties met partners bepalen imago en naam bedrijf > belangrijk voor continuiteit.
Liquiditeitsbeslag = som van invvesteringen in alle projecten – opbrengsten – externe financiering op
bep moment.
,Ontwikkconcept is toetsteen voor kwali besliscriteria. Vooral bij initiele investbeoordeling; passend
bij doelgroep/locatie
Per faseovergang besliscriteria opstellen per kernwaarde. Weerspiegelen projectsecifieke fasering =
onwikkstrategie bedrijf. Vastgelegd in intern ontwikkprotocol of chicklist bij fasedocu.
Besliscriteria verschillend per PO/project.
Risico businesscase: deterministisch = kosten en opbrensten van meest waarschijnlijke scenario
opnemen. Effect bepaald risico/scenario waarbij verschillende risico’s optreden, kan met
verschillende risicoanalysetechnieken bepaald worden. Inzicht in totale risicoprofiel an project en
effect indivi risico uitgedrukt in rendement project. Risicoprofiel in verhouding tot
rendementsverwachting.
PO hanteert soms eis aan risicokapitaal = max verlies wat mag als project tussentijds stop wordt
gezet. Berekend door liquiditeitsbeslag: verplichtingen – executiewaarde. Totale risicokapitaal alle
projecten mag niet groter zijn dan eigen vermogen > continuiteit bedrijf niet in gevaar. Risico kwali
beoordelen met risicoparagraaf = beschrijving risicos met bijhorende
oorzaken/gevolgen/beheersmaatregelen. Beoordelen met kwali besliscriteria in ontwikkprotocol; %
voorverhuur start bouw/zekerheid over bestemmingsplan bij aankoop grond.
Ontwikkelstrategieën
= vertaling besliscriteria naar specifieke project. Volgorde waarin ontwikkactivi (gekoppeld aan
kernaspecten: grond/ontwerp en bouw/planologie/gebrui/eigendom/projectfinan) worden uitgevoerd tijdens 4 fasen:
initiatief/haalbaarheid/commitment/realisatie.
Keuze voor ontwikk strategie is strategische keuze; afh van opbouw portefeuille en beschikb
prodmiddelden projectonwikkbedrijf: risicokapitaal/kostenstructuur/kennis en ervaring.
Organi heeft zich in loop van tijd gespecialiseerd in 1 a 2 ontwikkstrategieën met bijhorende
risicobeheersing. NU: verandering vasgoedopgave > strategische spreding risico’s > toepassen
meer/andere ontwikk strategieën.
Ontwikkstategie geeft PO keuzevrijheid aan vorm van ontwikkproces: marketinggerelateerde
kernaspecten en start project. Ontwikkstategie bepaalt voornamelijk met welk kernaspect ontwikk
start. 5 ideaaltypische ontwikkstrategieën:
Aanbodgedreven
- Grond: strategische grondaankoop
- Ontwerp en bouw: productontwikkeling
- Planologie: ontwikkelcompetitie
Vraaggedreven
- Gebruik: gebruikergedreven ontwikkeling
- Eigendom/projectfinanciering: investeringsgedreven ontwikkeling
, Grond: Strategische grondaankoop
Start aankopen grond: potentie in locatie; koude grondpositie = nog ‘’verkeerde’’ bestemming.PO wil
grond voor lage prijs > waardestijging grond bij juiste bestemming = risico PO.
Grondeigenaar alleen hoge prijs? PO flexibiliteit zoeken; grondoptie (hogere prijs later en met
voorwaarden betalen)
Locatieconcept = uitgaan van benutten potentie van bepaalde plek. Uitwerken ontwerp obv concept.
Haalbaarheidsfase: marketing-/ontwerpproces tegelijk > vergroting succescol project en beperken
verhuur-/verkooprisico.
PO kiest voor bijhorende kapitaalbeslag en neemt bijhorende risico’s: bevat ook vrijheid; wijze
marktrisico verhuur/verkoop staat niet vast. PO voor hele markt ontwikk > startbouw geen
verhuur-/verkoopovk. Vaak wel voorverhuur/-verkoop % gehanteerd bij start bouw: 60% a 70% >
zekerheid belegger.
Strategische grondaankoop in vinexperiode veel toegepast door woningbouwverenigingen >
anticiperen op door overheid aangewezen locaties. NU: minder toegepast: beleidsmatig minder
toegewezen locaties.
Ontwerp en bouw: Productontwikkeling
Initiatief bij conceptontwikkelaar. Ontwikk productconcept aansluitend aan behoefte doelgroep.
Daarna toepassen prodconcept aan locatie.
Concept stelt eisen aan locatie/architectonische kenmerken. Product afstemmen aan gebouwen in
omgeving.
Concept bepaald locatie > te gebruiken locatie’s is minimaal.
Concept ontwikkeld voor marktbehoefte > gevoelig voor moment realisatie. PO wil warme
grondpositie. Kleiner risico op ontwerp-/realisatiefouten > ontwerp en uitvoeringsmethode
geoptimaliseerd. Productconcept in praktijk bewijzen (finan-/verhuur-/verkooprisico minimaal) >
gunstige voorwaarden/sneller finan- en marketingproces.
Planologie: Ontwikkcompetitie
Uitschrijven bij herontwikk locatie, bijv binnenstedelijke herstructurering/woonwijk in uitleggebied.
PO/ontwikkcombi die inschrijft voor ontwikkcompetitie moet locatieconcept/mastplan en grondbod
indienen. Is basis van selectieprocedure gemeente. Ook kleinere/regionale/lokale georienteerde PO
inschrijven. Bij conpetie gevraag om verschillende disciplines/garanties mbt gebruik en eigendom. PO
samenw met andere partijen.
Initiatief voor ontwikkconcept ligt bij grondeigenaar; gem vanuit rontelijkeordeningsbeloeid loactie
uitwerken. Bereid medewerking bij nodige bestemmingsplan wijziging > planologische risico’s
beperkt: wel ontwerp toetsen aan juridisch/technisch kader en burgers evt bezwaar maken.
typerend ontwikkstrategie: PO locatieconcept/haalbaarheidsanalyse voor grondbod. Context
belanrijke identiteitsdrager concept. PO’s doen behoorlijke initiële investering, risico ook voor hen.
Ontwikkcompetitie gewonnne, zekerheid over verkrijgen grond. Grondrisico afh van moment
juridische/ginan overdracht. Beperkt risico bij flexibel/afgifte omgevingsvergunning.
Azetrisico/grondrenterisico afh van voorwaarden in ontwikkelovk. BIJV startbouw voor bepaalde
datum = bouwplicht. Realisatie moet beginnen zonder garantie van bepaalde
voorverhuur-/voorverkoop%.
Joint venture = risico delen met gemeente
Projecten > grote investering > risico mbt winst halen.
Besluit om te investeren is belangrijkste onderdeel succes/continuïteit projectontwikk organi.
Tijdig, door juiste persoon, verantwoordelijke wijze.
PO levert beslisinfo aan in vorm van investeringsvoorstel.
Investeringsvoorstel
Businesscase = docu over voorgenomen investeringsbeslissing. Is project finan haalbaar en past
het binnen bedrijfsstrategie.
Vertalen concept naar finan parameters; geschatte kosten en opbrengsten, finan wijze en risicos.
Gekoppeld aan planning: ontwikkelexploitatie.
Businesscase verzegelen met documenten: concept en marktonderzoek, later toevoegen:
marktstrategie, finanstructuur, contractdocu en ontwerp.
Einde initiatieffase: businesscase die intern basis vormt voor sturing/besluitvorming project.
Ontwikkelexploitatie en concept basis voor start of niet project en budget.
Apart besluitvorming evt op moment dat belangrijk commitment moet worden aangegaan >
goedkeuring directie nodig > grond-/samenw-/aannemings-/financieringsovk.
Businesscase gedrurende gehele levensduur project actueel/valide houden en verfijnen. Mate en
nauwkeurigheid info stijgt en zekerheid mbt behalen projectrendement ook.
Bij elke faseovergang/belangrijke verplichting/commitment investeringsvoorstel met aangepast
businesscase voorleggen. Opgesteld obv hoever op koers of afwijking. Greep op preces en
kwali/kosten/opbrengsten.
Onderdelen investeringsvoorstel:
- Algemeen: algemene gegevens; projectnaam/locait/juridische structuur/tijdsplanning.
- Projectomschrijving: tekst met belangrijke aspecten over investbeslissing. Primair doel
investverzoek toelichten (vragen om goedkeuring uitgaven/ovk aan gaan). Ingaan op project zelf:
standvan zaken mbt kernaspecten.
- Businesscase: finan info; ontwikkexploitatie met overzicht kosten en opbrengsten/verwachte
rendement/financieringswijze/risicoparagraaf.
- Goedkeuringsformulier: besluit en toelichting met handtek van verantwoordelijke project binnen
organi.
- Bijlagen: relevante bijlagen.
Besliscriteria
- Strategisch: bijdrage project aan bedrijfsdoelstelling/-strategie. Past ontwikkconcept binnen
portefeuille
- Financieel:rendementsverwachting/kapitaal- of liquiditeitsbeslag
rendement bepalen: opbrengst – kosten /investeringskosten
Rendementseis tijd: lange looptijd > rek houden met tijdswaarde an geld.
- Kwalitatief: voldoende onderlinge voorgang behaald op kernaspecten; locatie/ontwerp en
bouw/planologie/gebruik/eigendom en projectfinan.
- Risico: hoeveel risico’s mogen in project gelopen worden; maatregelen genomen om risico’s te
beheersen?
Kenmerken door kans van optrede en effect op rendement. ss
Kwali/planning en realties met partners bepalen imago en naam bedrijf > belangrijk voor continuiteit.
Liquiditeitsbeslag = som van invvesteringen in alle projecten – opbrengsten – externe financiering op
bep moment.
,Ontwikkconcept is toetsteen voor kwali besliscriteria. Vooral bij initiele investbeoordeling; passend
bij doelgroep/locatie
Per faseovergang besliscriteria opstellen per kernwaarde. Weerspiegelen projectsecifieke fasering =
onwikkstrategie bedrijf. Vastgelegd in intern ontwikkprotocol of chicklist bij fasedocu.
Besliscriteria verschillend per PO/project.
Risico businesscase: deterministisch = kosten en opbrensten van meest waarschijnlijke scenario
opnemen. Effect bepaald risico/scenario waarbij verschillende risico’s optreden, kan met
verschillende risicoanalysetechnieken bepaald worden. Inzicht in totale risicoprofiel an project en
effect indivi risico uitgedrukt in rendement project. Risicoprofiel in verhouding tot
rendementsverwachting.
PO hanteert soms eis aan risicokapitaal = max verlies wat mag als project tussentijds stop wordt
gezet. Berekend door liquiditeitsbeslag: verplichtingen – executiewaarde. Totale risicokapitaal alle
projecten mag niet groter zijn dan eigen vermogen > continuiteit bedrijf niet in gevaar. Risico kwali
beoordelen met risicoparagraaf = beschrijving risicos met bijhorende
oorzaken/gevolgen/beheersmaatregelen. Beoordelen met kwali besliscriteria in ontwikkprotocol; %
voorverhuur start bouw/zekerheid over bestemmingsplan bij aankoop grond.
Ontwikkelstrategieën
= vertaling besliscriteria naar specifieke project. Volgorde waarin ontwikkactivi (gekoppeld aan
kernaspecten: grond/ontwerp en bouw/planologie/gebrui/eigendom/projectfinan) worden uitgevoerd tijdens 4 fasen:
initiatief/haalbaarheid/commitment/realisatie.
Keuze voor ontwikk strategie is strategische keuze; afh van opbouw portefeuille en beschikb
prodmiddelden projectonwikkbedrijf: risicokapitaal/kostenstructuur/kennis en ervaring.
Organi heeft zich in loop van tijd gespecialiseerd in 1 a 2 ontwikkstrategieën met bijhorende
risicobeheersing. NU: verandering vasgoedopgave > strategische spreding risico’s > toepassen
meer/andere ontwikk strategieën.
Ontwikkstategie geeft PO keuzevrijheid aan vorm van ontwikkproces: marketinggerelateerde
kernaspecten en start project. Ontwikkstategie bepaalt voornamelijk met welk kernaspect ontwikk
start. 5 ideaaltypische ontwikkstrategieën:
Aanbodgedreven
- Grond: strategische grondaankoop
- Ontwerp en bouw: productontwikkeling
- Planologie: ontwikkelcompetitie
Vraaggedreven
- Gebruik: gebruikergedreven ontwikkeling
- Eigendom/projectfinanciering: investeringsgedreven ontwikkeling
, Grond: Strategische grondaankoop
Start aankopen grond: potentie in locatie; koude grondpositie = nog ‘’verkeerde’’ bestemming.PO wil
grond voor lage prijs > waardestijging grond bij juiste bestemming = risico PO.
Grondeigenaar alleen hoge prijs? PO flexibiliteit zoeken; grondoptie (hogere prijs later en met
voorwaarden betalen)
Locatieconcept = uitgaan van benutten potentie van bepaalde plek. Uitwerken ontwerp obv concept.
Haalbaarheidsfase: marketing-/ontwerpproces tegelijk > vergroting succescol project en beperken
verhuur-/verkooprisico.
PO kiest voor bijhorende kapitaalbeslag en neemt bijhorende risico’s: bevat ook vrijheid; wijze
marktrisico verhuur/verkoop staat niet vast. PO voor hele markt ontwikk > startbouw geen
verhuur-/verkoopovk. Vaak wel voorverhuur/-verkoop % gehanteerd bij start bouw: 60% a 70% >
zekerheid belegger.
Strategische grondaankoop in vinexperiode veel toegepast door woningbouwverenigingen >
anticiperen op door overheid aangewezen locaties. NU: minder toegepast: beleidsmatig minder
toegewezen locaties.
Ontwerp en bouw: Productontwikkeling
Initiatief bij conceptontwikkelaar. Ontwikk productconcept aansluitend aan behoefte doelgroep.
Daarna toepassen prodconcept aan locatie.
Concept stelt eisen aan locatie/architectonische kenmerken. Product afstemmen aan gebouwen in
omgeving.
Concept bepaald locatie > te gebruiken locatie’s is minimaal.
Concept ontwikkeld voor marktbehoefte > gevoelig voor moment realisatie. PO wil warme
grondpositie. Kleiner risico op ontwerp-/realisatiefouten > ontwerp en uitvoeringsmethode
geoptimaliseerd. Productconcept in praktijk bewijzen (finan-/verhuur-/verkooprisico minimaal) >
gunstige voorwaarden/sneller finan- en marketingproces.
Planologie: Ontwikkcompetitie
Uitschrijven bij herontwikk locatie, bijv binnenstedelijke herstructurering/woonwijk in uitleggebied.
PO/ontwikkcombi die inschrijft voor ontwikkcompetitie moet locatieconcept/mastplan en grondbod
indienen. Is basis van selectieprocedure gemeente. Ook kleinere/regionale/lokale georienteerde PO
inschrijven. Bij conpetie gevraag om verschillende disciplines/garanties mbt gebruik en eigendom. PO
samenw met andere partijen.
Initiatief voor ontwikkconcept ligt bij grondeigenaar; gem vanuit rontelijkeordeningsbeloeid loactie
uitwerken. Bereid medewerking bij nodige bestemmingsplan wijziging > planologische risico’s
beperkt: wel ontwerp toetsen aan juridisch/technisch kader en burgers evt bezwaar maken.
typerend ontwikkstrategie: PO locatieconcept/haalbaarheidsanalyse voor grondbod. Context
belanrijke identiteitsdrager concept. PO’s doen behoorlijke initiële investering, risico ook voor hen.
Ontwikkcompetitie gewonnne, zekerheid over verkrijgen grond. Grondrisico afh van moment
juridische/ginan overdracht. Beperkt risico bij flexibel/afgifte omgevingsvergunning.
Azetrisico/grondrenterisico afh van voorwaarden in ontwikkelovk. BIJV startbouw voor bepaalde
datum = bouwplicht. Realisatie moet beginnen zonder garantie van bepaalde
voorverhuur-/voorverkoop%.
Joint venture = risico delen met gemeente
