BIJZONDER BESTUURSRECHT VOOR NOTARIËLEN 2022-2023 – STUDIEMATERIAAL
WEEK 1
Literatuur
Huigen, W.G., ‘Art. 7:15 BW en de nieuwe Omgevingswet’, WPNR 7179, p. 65-71.
- Wat betreft de vraag welke reikwijdte de mededelingsplicht van de verkoper heeft ter zake
van publiekrechtelijke lasten en beperkingen is de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke
beperkingen (hierna verder te noemen: Wkpb) in die zin van belang dat deze wet de
kenbaarheid van een groot aantal publiekrechtelijke lasten en beperkingen door een
registratie in de openbare registers fors heeft verbeterd.2 De aanleiding voor dit artikel is nu
dat de nieuwe Omgevingswet - waarvan de inwerkingtreding wordt voorzien in 20213 -
hoogstwaarschijnlijk leidt tot het intrekken van de Wkpb.4 Derhalve rijst de vraag hoe in de
toekomst in de nieuwe regelgeving is voorzien in de kenbaarheid van publiekrechtelijke
lasten en beperkingen ter zake van onroerend goed met alle gevolgen van dien voor de
relatie tussen verkoper en koper.
Wanneer het stelsel van registratie van publiekrechtelijke rechtsfeiten zoals nu opgenomen
in de Wkpb komt te vervallen, rijst de vraag wat daarvoor in de plaats zal komen. Er wordt in
dit verband gedacht aan een register omgevingsdocumenten dat zou moeten worden gezien
als een opvolger van het huidige www.ruimtelijkeplannen.nl. Probleempunten: informatie
wordt gekoppeld aan geocoördinaten in plaats van kadastrale percelen, moet voor worden
betaald en een tijdsregistratie gewenst.
In het arrest Bos/Smeenk heeft de Hoge Raad destijds beslist dat de mededelingsplicht van
de verkoper uit hoofde van art. 7:15 lid 1 BW mede betrekking had op alle publiekrechtelijke
lasten en beperkingen die op het verkochte rusten mits die publiekrechtelijke lasten en
beperkingen een bijzonder karakter hadden.
In het Portsightarrest keert de Hoge Raad zich van deze zeer ruime opvatting af. In de kern
komt de beslissing van de Hoge Raad in het Portsightarrest erop neer dat een verkoper die
publiekrechtelijke lasten en beperkingen moet mededelen die berusten op een tot hem of
zijn rechtsvoorganger gericht besluit. Dergelijke tot een verkopende eigenaar of zijn
rechtsvoorganger gerichte publiekrechtelijke
besluiten worden hem bekend gemaakt door toezending of uitreiking.
In een casus waarin een koper een woonboerderij kocht die krachtens het bestemmingsplan
nog een agrarische bestemming had, bleek de koper zich niet met succes op art. 7:15 lid 1
BW jegens de verkoper te kunnen beroepen omdat - kort gezegd - de Hoge Raad oordeelde
dat de verkoper ter zake van deze bestemming geen mededelingsplicht had maar de koper
een onderzoeksplicht. Wel voegt de Hoge Raad - evenals in het Portsight-arrest - daar nog
aan toe dat nader onderzocht moet worden of de verkoper in casu wellicht een
mededelingsplicht had in het kader van art. 7:17 BW (feitelijke conformiteit).
Hoewel op dit moment25 niet duidelijk is hoe de kenbaarheid van publiekrechtelijke
beperkingen bij een intrekken van de Wkpb precies zal worden vormgegeven moet er vanuit
privaatrechtelijk perspectief krachtig voor worden gepleit dat het register
omgevingsdocumenten waarover wel gesproken wordt zodanig zal worden vormgegeven dat
het voldoet aan het vereiste van duidelijke informatie per kadastraal perceel waarbij tevens
voorzien is in een tijdregistratie van de publiekrechtelijke beperkingen die gelden ten aanzien
van het perceel en die specifiek tot de verkopende eigenaar dan wel zijn rechtsvoorganger
waren gericht
Buuren, P.J.J. van, e.a., Hoofdlijnen ruimtelijk bestuursrecht, Deventer: Kluwer 2017 (10e
druk), hoofdstukken 1 en 2 lezen, 3 en 4 bestuderen (besteed daarbij vooral aandacht aan
hoofdstuk 3).
J. Robbe, ‘Een nieuwe wet en wetten die verdwijnen; over de Omgevingswet’, JBN 2016 (6),
,29.
- Onder het motto ‘eenvoudig beter’ wil de Omgevingswet een einde maken aan de
problemen als gevolg van de verbrokkeling, het gebrek aan inzicht en de spanningen en
tegenstrijdigheden.
Vier verbeterdoelen:
het vergroten van de inzichtelijkheid, de voorspelbaarheid en het gebruiksgemak van het
omgevingsrecht;
het bewerkstelligen van een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in
beleid, besluitvorming en regelgeving;
het vergroten van de bestuurlijke afwegingsruimte door een actieve en flexibele aanpak
mogelijk te maken voor het bereiken van doelen voor de fysieke leefomgeving; en
het versnellen en verbeteren van besluitvorming over projecten in de fysieke leefomgeving.
Aldus kent de wet een kerndoel, duurzame ontwikkeling, en twee maatschappelijke doelen.
Deze wettelijke doelen geven richting aan de uitvoering van de wet. Maar de winst die de
wet mogelijk maakt, moet voor een groot deel worden gerealiseerd bij het opstellen van de
bijbehorende algemene maatregelen van bestuur en ministeriele regelingen. Er zijn in
beginsel vier amvb’s voorzien: het Omgevingsbesluit, met procedurele bepalingen, het
Besluit kwaliteit leefomgeving, dat herziene inhoudelijke randvoorwaarden voor het
overheidshandelen bevat, zoals omgevingswaarden, instructieregels en beoordelingsregels
voor vergunningaanvragen, en twee amvb’s met algemene regels voor activiteiten, één voor
bouwen en één voor milieu en water.
De Omgevingswet bevat zes kerninstrumenten:
de omgevingsvisie, een samenhangend strategisch plan over de fysieke leefomgeving;
het programma, een pakket van beleidsvoornemens en maatregelen die dienen om
omgevingswaarden of doelen in de fysieke leefomgeving te bereiken en daaraan te blijven
voldoen;
decentrale regelgeving, te weten het omgevingsplan van de gemeente, de
waterschapsverordening van het waterschap en de omgevingsverordening van de provincie,
waarin het decentraal bestuur gebiedsdekkend de algemene regels en vergunningplichten
vastlegt;
algemene rijksregels voor activiteiten in de fysieke leefomgeving;
de omgevingsvergunning, waarmee een initiatiefnemer via één aanvraag bij één loket
toestemming kan verkrijgen voor het geheel van door hem gewenste activiteiten;
het projectbesluit, een generieke regeling voor besluitvorming over projecten met een
publiek belang volgens wat wordt genoemd de ‘sneller en beter-aanpak’.
Naast deze kerninstrumenten bevat de Omgevingswet de nodige procedurebepalingen en
regelingen voor toezicht en handhaving.
De Omgevingswet voorziet in een bundeling van de regels over de fysieke leefomgeving in
één gebiedsdekkende regeling per verantwoordelijke overheid: de omgevingsverordening
voor de provincie, de waterschapsverordening voor de regels van het waterschap en het
omgevingsplan voor de gemeente.
In het omgevingsplan moet de gemeenteraad functies toedelen aan locaties en de regels
opnemen die met het oog daarop nodig zijn. Maar in het omgevingsplan kunnen veel meer
zaken worden geïntegreerd dan in het bestemmingsplan. Het omgevingsplan zal hierdoor in
belangrijke mate het karakter hebben van een verordening. In het plan zullen behalve
verboden ook geboden kunnen worden opgenomen.
, De nieuwe omgevingsvergunning integreert en harmoniseert de vergunningverlening voor
bestaande vergunningplichtige activiteiten op de gebieden bouw, milieu, cultureel erfgoed
en ruimtelijke ordening met onder meer de watervergunning uit de Waterwet en de
vergunning voor archeologische rijksmonumenten uit de Monumentenwet 1988 (artikel 5.1).
Ook een aantal vergunningenstelsels uit lokale verordeningen zal opgaan in de
omgevingsvergunning. Met een afwijkactiviteit doelt de Omgevingswet op een activiteit in
afwijking van het omgevingsplan. Alleen al hierom is de afwijkactiviteit ruimer van omvang
dan die van de Wabo, die beperkt was tot de afwijking van het bestemmingsplan.
In totaal zullen meer dan 26 wetten geheel of gedeeltelijk worden ingetrokken en zullen circa
120 algemene maatregelen van bestuur worden vervangen door (in beginsel) 4 amvb’s.
De Omgevingswet bevat een integrale regeling van de grondexploitatie, dat wil zeggen het
proces van grondverwerving, bouw- en woonrijp maken en uitgeven van grond. De
wijzigingen van de regeling betreffen met name de publiekrechtelijke weg.
De wetgeving die het voor de overheid mogelijk maakt om inbreuk te maken op de eigendom
van particulieren en die derhalve van belang kan zijn om ruimtelijk beleid te verwezenlijken,
zal eveneens via een apart wetsvoorstel in de Omgevingswet worden opgenomen.
Wet voorkeursrecht gemeenten en de onteigeningswet zullen bij de opname in de
Omgevingswet wat betreft de procedure worden vereenvoudigd.
Met het oog op het algemeen belang kan het nodig zijn dat grondeigenaren of andere
rechthebbenden op een onroerende zaak (veelal grond) verplicht worden om bepaalde
activiteiten op hun gebied te gedogen. Voor deze situaties bevat de Omgevingswet twee
instrumenten: de wettelijke gedoogplicht en de bij beschikking op te leggen gedoogplicht. De
totstandkomingsprocedures van de diverse gedoogplichten en de rechtsbescherming worden
geharmoniseerd.
Jurisprudentie
ABRvS 23 augustus 2017, AB 2017/348, m.nt. H.D. Tolsma
(Mestbassin Mechelen, belanghebbende in het omgevingsrecht)
-Iemand die feitelijke gevolgen ondervindt van een activiteit is in beginsel belanghebbende.
Het criterium ‘gevolgen van enige betekenis’ dient als correctie op dit uitgangspunt.
-Gelet op de in de praktijk gerezen vragen over de invulling van het criterium ‘gevolgen van
enige betekenis’ overweegt de Afdeling als volgt.
Het uitgangspunt is dat degene die rechtstreeks feitelijke gevolgen ondervindt van een
activiteit die het besluit — zoals een bestemmingsplan of een vergunning — toestaat, in
beginsel belanghebbende is bij dat besluit. Het criterium ‘gevolgen van enige betekenis’
dient als correctie op dit uitgangspunt. Gevolgen van enige betekenis ontbreken indien de
gevolgen wel zijn vast te stellen, maar de gevolgen van de activiteit voor de woon-, leef- of
bedrijfssituatie van betrokkene dermate gering zijn dat een persoonlijk belang bij het besluit
ontbreekt. Daarbij wordt acht geslagen op de factoren afstand tot, zicht op, planologische
uitstraling van en milieugevolgen (o.a. geur, geluid, licht, trilling, emissie, risico) van de
activiteit die het besluit toestaat, waarbij die factoren zo nodig in onderlinge samenhang
worden bezien. Ook aard, intensiteit en frequentie van de feitelijke gevolgen kunnen van
belang zijn.
Indien bepaalde milieugevolgen zijn genormeerd door een afstandseis, een contour of een
grenswaarde, is deze norm niet bepalend voor de vraag of de betrokkene belanghebbende is
