Huurrecht Week 1 Inleiding
Huishoudelijke informatie
Het is raadzaam om deze literatuur aan te schaffen:
- Literatuur: Kloosterman c.s., Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2017 (druk 9)
o Komt een onderwerp tijdens het college aan bod en is dat je niet helemaal duidelijk,
dan kun je dat nalezen in het boek ter verduidelijking. Het is dan ook de bedoeling dat
je colleges op deze manier doorloopt.
o Beide drukken (2017 en 2020) volstaan voor dit vak.
- Ars Aequi Jurisprudentie Huurrecht (meest recente)
o De jurisprudentiebundel geeft de essentie weer van jurisprudentie die ook tijdens dit
college aan de orde worden gesteld dus het is goed om deze erbij te hebben.
- Ars Aequi Huurrecht (meest recente wetseditie)
o Tot slot deze wettenbundel. Het advies van de docent is dat als zij een bepaald
onderwerp bespreek en verwijst naar een artikel, je dat er even bij pakt en opzoekt.
Op deze manier ben je direct volledig op de hoogte en het is ook de meeste handige
voorbereiding op je tentamen.
- Docent: prof.mr.dr. Justine van Lochem
- Wekelijks op donderdag een audio-college
o Deze colleges geven echt de lijn weer van het vak met de inhoud die relevant is.
- Wekelijks op donderdag een ‘live’ sessie voor actualiteiten en vragen
o Deze dienen als een extra goede voorbereiding voor het tentamen dus neem daar deel
aan mee indien je daarvoor de kans hebt.
Het eerste college
- Huurrecht als onderdeel van het vermogensrecht
o We gaan kijken wat precies de voorwaarden zijn om van een huurovereenkomst te
spreken. Dat is van belang omdat het huurrecht gekenmerkt wordt verschillende
vormen van huurbescherming waar een huurder aanspraak op kan maken.
- Definitie van de huurovereenkomst
o Gemengde overeenkomst
Bijv. de combinatie waarbij een huurovereenkomst voor de woonruimte in een
zorginstelling is gekoppeld aan een overeenkomst op grond waarvan aan de
bewoner zorg wordt geleverd.
- Verschillende regimes voor verschillende objecten.
o Daarnaast bespreken we de verschillende regimes. Het huurrecht is namelijk
opgedeeld in verschillende objecten die je kunt verhuren en iedere groep heeft zijn
eigen regels. Per type huurobject varieert de bescherming die aan de huurder
toekomt.
Huurrecht is dwingend vermogensrecht
Het huurrecht kenmerkt zich met name door de bescherming die aan de huurder wordt geboden.
- Veel huurdersbescherming
o Zoals benoemd verschilt die bescherming per type object dat wordt verhuurd. Zo is de
huurder van een woonruimte sterker beschermd dan de huurder van bijv. een
bedrijfsruimte. De huurder van een bedrijfsruimte is op zijn beurt weer meer
beschermd dan bijv. de huurder van een auto.
o Huurbescherming kent verschillende vormen. Over het algemeen ziet het erop dat wat
de huurder van het pand mag eisen, bijv. dat dat wat je huurt ook het echte gebruik is
voor het doel waarvoor je het hebt gehuurd. Zo heb je niets aan een gehuurde auto als
deze stuk is en je kunt ook niet optimaal gebruik maken van een woning wanneer het
dak lekt. Huurbescherming ziet verder met name op beëindiging van de
huurovereenkomst. Het is voor een verhuurder bijv. over het algemeen veel
ingewikkelder om een huurovereenkomst met betrekking tot een woonruimte te
1
, beëindigen, dan de huurovereenkomst voor een stuk grond. Tot slot richt de
huurbescherming zich in grote mate op de huurprijs. Ook hier zie je weer dat de
meeste bescherming voor de huurders ziet op de huurders van woonruimtes, althans
op de zogenaamde sociale huurders (komt later nog aan de orde).
Het huurrecht zelf is terug te vinden in art. 7:201 t/m 7:310 BW. Het is goed om je daar twee dingen
bij te realiseren. Ten eerste is het zo dat er veel meer regelingen, waaronder besluiten zijn, waarin
delen van het huurrecht zijn geregeld. Een aantal daarvan komt in de komende colleges aan de orde.
Met name de regels die zien op de verhuur van woonruimte zijn, buiten dat wat in boek 7 BW staat,
verspreid over diverse andere richtlijnen, wetten en besluiten. Ten tweede zijn op het huurrecht ook de
algemene bepalingen ten aanzien van verbintenissen uit boek 3 en 6 van toepassing.
- Maar ook boek 3 en 6 BW zijn van toepassing, bijv.
o Art. 3:13 BW
Misbruik van bevoegdheid, ook wel misbruik van recht. In het huurrecht zie je
bijv. wel eens dat een huurder zich beroept op zijn huurbescherming ten
aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst dus dan zegt de huurder
in feite ‘verhuurder, je kan mij niet ontruimen want ik heb recht op
bescherming volgens de wet’. De verhuurder kan dan zeggen ‘in dit geval is
dat misbruik van recht’ en de rechter zal dat dan moeten toetsen als partijen
daar niet zelf uitkomen.
o Art. 6:74 en 75 BW
Dat zijn de artikelen die zien op het tekort schieten in de nakoming van een
overeenkomst en de schadevergoeding die daarbij eventueel verschuldigd kan
zijn.
o Art. 6:231 e.v. BW
Ziet op de algemene bepalingen die horen bij een huurovereenkomst. Nu
worden in Nederland huurovereenkomst voornamelijk gesloten op basis van
het ROZ-stelsel, waar altijd een set van algemene bepalingen bij zit. Wat
partijen dan in feite doen is dat zij de huurovereenkomst invullen (wie is
huurder, wie verhuurder, wat wordt verhuurd, voor welke prijs, voor hoelang
etc.) maar de set algemene bepalingen in standaard en wordt daar bij
gevoegd. Consumenten hebben een sterke mate van bescherming voor wat
betreft dergelijke algemene bepalingen. Daarbuiten is ook nog wel een
beperkte groep ondernemers die hier een beroep op kan doen maar over het
algemeen worden grote partijen geacht te weten waarmee zij instemmen en
hebben dus aanzienlijk minder aan deze bepalingen maar met name bij het
huurrecht van woonruimte waarbij de huurder over het algemeen particulier
persoon is, speelt de bescherming van art. 6:231 e.v. BW een grote rol.
o Art. 6:248 BW
De redelijkheid en billijkheid is hierin opgenomen, wat eigenlijk op alle
verbintenissen van toepassing is. Kort gezegd geldt op basis van dat artikel
dat niet alleen hetgeen je samen overeenkomt geldt, maar ook dat wat redelijk
is. En iets kan ook op grond van de redelijkheid en billijkheid opzij worden
gezet dus het kan zijn dat je samen een afspraak hebt gemaakt maar dat onder
bepaalde omstandigheden de redelijkheid en billijkheid ertoe leidt dat je op
dat contractuele beding geen beroep kan doen.
o Art. 6:258 BW
In de coronacrisis is dit een actueel artikel waar veel discussies over worden
gevoerd. Het ziet namelijk op onvoorziene omstandigheden en in dit geval,
waarom het actueel is, is omdat veel huurders aan hun verhuurder vragen of
zij een huurkorting mogen of hun huurbetalingsverplichting tijdelijk mogen
opschorten. In beginsel zou een verhuurder kunnen zeggen ‘dat mag niet want
we zijn in onze huurovereenkomst overeengekomen wat onze huurprijs is en
wanneer je moet betalen’. En dan verwijzen de huurders naar dit artikel en
zeggen ‘ja maar de coronacrisis is een onvoorziene omstandigheid; we wisten
2
, allebei niet dat dit zich zou voordoen, dat hadden we ook nooit verwacht, en
op grond van die omstandigheden kun je niet van mij verwachten dat ik mijn
huurovereenkomst volledig na moet komen’. Zeker niet als het bijv. gaat om
een horecagelegenheid die helemaal geen gebruik heeft kunnen maken van
het pand. Zij zetten momenteel helemaal niets om vanwege sluiting en kunnen
niets verdienen maar zouden dan wel de huurprijs moeten blijven betalen. Op
die grond proberen zij dan de onvoorziene omstandigheden in te roepen om
de verhuurder ertoe te bewegen dat ze wat minder huur hoeven te betalen.
o Art. 6:265 BW
Geeft een partij de mogelijkheid een huurovereenkomst te ontbinden als de
wederpartij tekortschiet. In het huurrecht zie je dat erg veel met betrekking tot
huurders die stoppen met de huur te betalen. Dat kan zijn omdat zij om een of
andere reden vinden dat zij dat niet verschuldigd zijn maar meestal is de
reden dat zij gewoon niet meer kunnen betalen. Dat is een tekortkoming dus
verhuurders roepen op die grond vaak de ontbinding van de
huurovereenkomst in. Andersom gebeurt het ook wel eens dat huurder de
overeenkomst willen ontbinden omdat bijv. de verhuurder zijn verplichtingen
niet nakomt om het goed te onderhouden (denk aan lekkend dak die de
verhuurder maar niet wil herstellen).
Het is dus verstandig om eerst te kijken of er een regeling van boek 7 van toepassing is en als dat er
niet is, kun je kijken of eventueel een artikel uit boek 3 of 6 (aanvullend) van toepassing is.
Voorbeelden
Twee voorbeelden waarbij de huurrecht regels zoals opgenomen in boek 7 BW samenlopen met de
algemene verbintenisrechtelijke bepalingen uit boek 6 BW. Voor het eerste voorbeeld is relevant om te
weten dat binnen het huurrecht de regeling bestaat dat een verhuurder gebreken moet herstellen die
zich aan het gehuurde object voordoen. Denk weer aan het lekkende dak. Zodra de huurder tegen de
verhuurder zegt ‘het dak lekt en daardoor kan ik het gehuurde niet meer goed gebruiken’, dan moet de
verhuurder in beginsel die lekkage verhelpen. En als de huurder bijv. schade ondervindt van die
lekkage, dan kan een verhuurder daar ook aansprakelijk voor zijn. Daar zitten nog allerlei
voorwaarden aan vast maar die komen later nog ter sprake. Nu staat er in veel algemene bepalingen
die horen bij die standaard huurovereenkomsten (van de RVO) de volgende bepaling:
- “Verhuurder is niet aansprakelijk voor zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde”
Nu zit daar een grens aan voor wat betreft de huurrechtbepalingen in boek 7.
o Art. 7:209 en 242 BW
Art. 7:209 bepaalt namelijk dat je niet kunt afwijken van wat een gebrek is en
dat de verhuurder dat moet herstellen en dat die aansprakelijk kan zijn voor
schade en misschien zelfs een huurvermindering moet toekennen als het een
gebrek is dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst al
kende of had moeten behoren te kennen. En die regeling van art. 7:209 is van
dwingend recht. Je kunt daar niet van afwijken (althans niet ten nadele van de
huurder; semi-dwingend recht).
Dan is er ook nog een specifieke regeling in art. 7:242 die ziet op
huurovereenkomsten van woonruimte. Ook daar is geregeld dat je van die
bepalingen (wat is een gebrek, de verhuurder moet herstellen, wanneer recht
op huurprijsvermindering, wanneer op schadevergoeding etc.) niet kan
afwijken als het om het huurrecht van woonruimte gaat. Je kunt ook niet
afwijken voor het huurrecht woonruimte van de vraag ‘welk onderhoud moet
door welke partij worden uitgevoerd?’. Dus klein herstel moet door huurder
worden uitgevoerd en grote herstellingen door verhuurder. Dat komt ook
vanwege de samenhang tussen wat is een gebrek en voor wie komt wel
onderhoud. Als namelijk groot onderhoud voor de verhuurder komt en hij
doet dat niet, dan is dat punt een gebrek.
Wat is dan de invloed daarop van boek 6? Dat ziet weer op die algemene bepalingen (in art. 6:231 e.v.
BW) en in art. 6:236 en art. 6:237 worden specifieke voorbeelden genoemd van bepalingen die je niet
3
, met een particulier kunt afspreken (grijze en zwarte lijst). Art. 6:237 noemt de bepalingen waarbij je
er vanuit mag gaan dat zij nietig zijn, tenzij bewezen kan worden dat zij niet onbezwarend zijn.
o Art. 6:237 sub f BW
Dit artikel bepaalt dat onredelijk bezwarend wordt geacht: een beding dat de
gebruiker of een derde geheel of ten dele bevrijdt van een wettelijke
verplichting tot schadevergoeding. Oftewel een beding die er toe leidt dat
iemand, hier dus de verhuurder, geheel of ten dele wordt bevrijdt van zijn
wettelijke verplichting tot schadevergoeding. Dus ten aanzien van een
huurovereenkomst woonruimte, als daar in de algemene bepalingen staat dat
de verhuurder niet aansprakelijk is voor de gevolgen van gebreke en dus ook
niet voor bijv. schadevergoeding, dan kijk je zowel naar boek 7 waarin in art.
7:209 staat ‘dat kun je helemaal niet uitsluiten voor gebreke die al bestonden
bij aanvang van de huurovereenkomst’, bijv. de verhuurder verhuurt een
woning waarvan hij weet dat het dak lekt, en vervolgens staat in art. 7:242
dat je niet kunt afwijken van wat je over het algemeen kan verstaan onder een
gebrek, ofwel de verhuurder kan niet bij aanvang van de huurovereenkomst in
de huurovereenkomst zetten ‘wij spreken samen af dat de lekkage van het dak
geen gebrek is’ want op grond van art. 7:242 kan dat niet.
Maar ook art. 6:237 biedt hulp aan de huurder, namelijk als dit beding in de
algemene bepalingen staat, dan wordt het geacht onredelijk bezwarend te
zijn. Op die manier zie je dat zowel boek 6 als boek 7 naast elkaar invloed
hebben op het huurrecht.
- HR 20 februari 1998, NJ 1998/493 (Briljant-Schreuders)
Het tweede voorbeeld zit in dit arrest. Het ging er in deze zaak om dat de huurder een bedrijfsruimte
wilde huren om te gebruiken als galerie, als kunsthandel en ook als juweliersbedrijf. Ter achtergrond
is het belangrijk om te weten dat huurders en verhuurders doorgaans eerst onderhandelen over bijv.
de huurprijs en dat zij pas vervolgens, als zij het met elkaar eens worden, de huurovereenkomst
sluiten. En die onderhandelingen worden namens de verhuurder zeer regelmatig door een makelaar
gevoerd. Zeker als het gaat om bedrijfsruimte maar ook wel als het gaat om woonruimte. Zo’n
makelaar zet dan het pand te huur en als hij daarvoor een geïnteresseerde huurder vindt, dan spreekt
hij daarmee en onderhandelen ze samen en vaak is het ook de makelaar die vervolgens de
huurovereenkomst opstelt. Uiteraard allemaal in overleg met de verhuurder en met zijn goedkeuring.
Wat was er nu precies gebeurd in de zaak die tot dit arrest leidde? De huurder heeft dus met
die makelaar onderhandeld over het verhuren van die galerieruimte. Tijdens die onderhandelingen
was de straat opgebroken waar het pand aan lag en tegenover het pand vonden ook grote
verbouwingswerkzaamheden plaats aan een gebouw dat daar ligt. Die makelaar zei ‘als straks al die
werkzaamheden achter de rug zijn, wordt het hier allemaal prachtig’. Kennelijk had de medewerkster
van het makelaarsbureau ook gezegd dat het een top locatie zou worden en daardoor ook heel druk
(zie citaten in arrest). Huurder heeft vervolgens die ruimte gehuurd omdat hij er vanuit ging dat er
daar in de toekomst veel winkelend publiek zou komen en dat hij daar dus veel klandizie zou hebben.
Die verwachting kwam echter niet uit. Nadat alle werkzaamheden waren afgerond, blijkt dit geen
populair gebied te zijn en er komt er maar weinig publiek naartoe. De huurder verkoopt zo weinig dat
hij misschien wel failliet lijkt te gaan. De huurder wil op die grond de overeenkomst vroegtijdig
beëindigen en om die reden beroept hij zich op onvoorziene omstandigheden:
o Art. 6:258 BW
De zaak wordt eerst voorgelegd aan de kantonrechter en deze geeft de huurder gelijk. Daarna wordt
de zak in hoger beroep behandeld en in hoger beroep krijgt de verhuurder gelijk. Daarop gaat de
huurder in cassatie en de Hoge Raad oordeelt vervolgens dat het hof in deze juist heeft geoordeeld en
sluit zich dus aan bij het oordeel van het hof. De reden daarvoor is dat de HR zegt dat je van
onvoorziene omstandigheden eigenlijk alleen maar kan spreken als het omstandigheden zijn die bij het
totstandkomen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. En daarnaast is een vereiste van art.
6:258 dat dan die onvoorziene omstandigheid ook nog eens zodanig moet zijn dat een verhuurder
eigenlijk van zijn huurder naar maatstaven van redelijk en billijkheid niet kan verwachten dat de
overeenkomst ongewijzigd in stand blijft. Dan zegt de HR dat aan dat vereiste niet snel zal zijn
voldaan want in beginsel is afspraak afspraak. De rechter moet dus terughoudend omgaan met een
4
