Huurbetalingsverplichting versus coronapandemie
Een onderzoek naar de huurbetalingsverplichting van huurders van bedrijfsruimten in tijden
van de COVID-19 pandemie.
M.F.A. Boot
In opdracht van rechtbank Rotterdam (locatie Dordrecht)
Dordrecht, 14 mei 2021
, Huurbetalingsverplichting versus coronapandemie
Een onderzoek naar de huurbetalingsverplichting van huurders van bedrijfsruimten in tijden
van de COVID-19 pandemie.
Auteur: Milan Boot
Studentnummer: 8409929
Opleiding: Juridische Hogeschool Avans-Fontys te Tilburg
Locatie opleiding: Tilburg
Stagedocent: mevr. M. Naus
Stageverlener: rechtbank Rotterdam (locatie Dordrecht)
Stagebegeleiders: mevr. mr. D. de Groot – Magnin
dhr. mr. M.C. van Overbeek
Stageperiode: 5 februari 2021 tot en met 18 juni 2021
Dordrecht, 14 mei 2021
,Voorwoord
In het kader van mijn derdejaarsstage van de opleiding HBO-Rechten aan de Juridische Hogeschool
Avans-Fontys, heb ik stagegelopen bij kanton team 2 van de rechtbank Rotterdam (locatie
Dordrecht). Bij het schrijven van dit onderzoek is mij opgevallen dat het doen van onderzoek pieken
en dalen met zich meebrengt. Op bepaalde momenten ging het werken aan het onderzoek erg
gemakkelijk en op sommige momenten heeft het werken aan het onderzoek erg veel inspanning
gekost.
Het onderwerp waarnaar ik onderzoek heb gedaan viel mij achteraf tegen. Niet in de zin dat ik het
niet interessant vind, maar het is een behoorlijk complex onderwerp waar nog veel onduidelijkheid
over is, heb ik gemerkt. Het heeft veel tijd gekost om precies te vinden waar ik onderzoek naar wilde
doen en welke centrale vraag hierbij past. Echter, na mij goed te hebben ingelezen, ging het schrijven
mij makkelijker af en vond ik het erg leuk om te doen.
Voordat ik aan dit onderzoek begon had ik niet verwacht dat zoveel vooraanstaande juristen
verschillend dachten over de coronacrisis als gebrek en onvoorziene omstandigheid. Er is een grote
diversiteit aan inzichten over hoe er met deze situatie moet worden omgegaan.
Het verdiepen in de diversiteit aan uitspraken en meningen heeft zeer veel tijd gekost, daardoor heb
ik minder uitspraken kunnen analyseren. Als ik meer tijd zou hebben gehad zou ik naar bepaalde
onderdelen uitgebreider onderzoek hebben kunnen doen.
Ik ben tevreden met het eindresultaat van het onderzoek want hierdoor heb ik de rechtbank
Rotterdam een duidelijker beeld kunnen geven over hoe er momenteel wordt omgegaan rondom
huurzaken gedurende de huidige COVID-19 pandemie.
Ten slotte wil ik een woord van dank uitbrengen aan mijn collega’s van de rechtbank Rotterdam voor
hun hulp, ondersteuning en kritische blik die zij hebben geboden gedurende mijn stageperiode.
Zonder hun begeleiding was dit onderzoek een stuk minder krachtig geweest. Om deze reden wil ik
graag Diddy de Groot en Maarten van Overbeek hiervoor bedanken. Zij hebben samen het afgelopen
halfjaar de rol van stagebegeleider vervult. Deze rol hebben zij meer dan waargemaakt ondanks het
feit dat er niet altijd fysieke begeleiding mogelijk was vanwege de maximaal toegestane bezetting op
de rechtbank vanwege het coronavirus. Als stagebegeleider werd er continu meegedacht over de
voortgang van het onderzoek. Daarnaast wil ik Rebecca van der Maas bedanken voor haar
waardevolle hulp en enthousiasme gedurende mijn stage. Tijdens mijn stage heb ik me ontzettend
thuis gevoeld binnen de organisatie.
Ik wens u veel leesplezier.
Milan Boot
Dordrecht, 14 mei 2021
,Inhoudsopgave
Voorwoord.................................................................................................................................................... 6
Samenvatting................................................................................................................................................. 5
Hoofdstuk 1 Inleiding..................................................................................................................................... 6
§ 1.1 Probleembeschrijving................................................................................................................6
§ 1.2 Centrale vraagstelling................................................................................................................7
§ 1.3 Deelvragen.................................................................................................................................7
§ 1.4 Doelstelling................................................................................................................................7
§ 1.5 Verantwoording van bronnen en methoden van onderzoek.....................................................7
§ 1.5.1 Onderzoek van het recht....................................................................................................7
§ 1.5.2 Onderzoek van de praktijk..................................................................................................8
Hoofdstuk 2 Hoe wordt er gekeken naar de (gevolgen van de) coronapandemie als gebrek?..........................9
§ 2.1 De basis van het contractenrecht..............................................................................................9
§ 2.2 Gebreken...................................................................................................................................9
§ 2.3 De coronacrisis als gebrek..........................................................................................................9
§ 2.4 Algemene voorwaarden...........................................................................................................11
§ 2.5 Mogelijkheden bij een gebrek.................................................................................................11
..........................................................................................................................................................11
Hoofstuk 3 Hoe wordt er gekeken naar de (gevolgen van de) coronapandemie als onvoorziene
omstandigheid?........................................................................................................................................... 12
§ 3.1 De onvoorziene omstandigheid...............................................................................................12
§ 3.2 Voorgaande uitspraken over onvoorziene omstandigheden...................................................12
§ 3.3 De coronacrisis als onvoorziene omstandigheid......................................................................14
Rb. Amsterdam 29 januari 2021, ECLI:NL:RBAMS:2020:7108..........................................................14
§ 3.4 Mogelijkheden.........................................................................................................................14
§ 3.4.1 Wijziging van de overeenkomst........................................................................................14
§ 3.4.2 Huurprijsvermindering......................................................................................................15
§ 4.1 Recente aanpassingen.............................................................................................................16
§ 4.1.1 De 50/50 verdeling............................................................................................................16
Rb. Gelderland 29 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768; Rb. Den Haag, 21 januari 2021,
ECLI:NL:RBDHA:2021:461.................................................................................................................16
§ 4.1.2 Vermindering op basis van omzetverlies..........................................................................17
§ 4.1.3 Overheidssteun.................................................................................................................17
§ 4.2 De Hoge Raad..........................................................................................................................19
Hoofdstuk 5 Conclusies................................................................................................................................ 20
§ 5.2 Onvoorziene omstandigheid....................................................................................................20
4
, § 5.3 Recente aanpassingen.............................................................................................................20
Hoofdstuk 6 Aanbevelingen......................................................................................................................... 21
Bronnen....................................................................................................................................................... 22
Samenvatting
Dit onderzoek vindt plaats om een beter beeld te krijgen van de rechterlijke uitspraken inzake de
huurvermindering of zelfs kwijtschelding van de huurbetalingsverplichting bij horeca- en
winkelruimte in tijden van de COVID-19 pandemie. Bij dit onderzoek staat de volgende vraag
centraal: ‘Welk advies kan er, op basis van literatuur- en jurisprudentieonderzoek, aan de rechtbank
Rotterdam worden gegeven, met betrekking tot de vraag hoe er – vanwege de COVID-19 pandemie –
wordt omgegaan met de huurbetalingsverplichting van bedrijfsruimten?’.
De volgende doelstelling vormt een belangrijke leidraad bij het beantwoorden van de centrale vraag:
‘Op 14 mei 2021 wordt aan de rechtbank Rotterdam (locatie Dordrecht) een onderzoeksrapport
opgeleverd waarin de huidige stand van zaken wordt weergegeven over de wijze waarop er wordt
omgegaan met de huur van bedrijfsruimtes gezien de impact van de COVID-19 pandemie, zodat de
rechtbank Rotterdam een beter inzicht heeft in hoe er landelijk wordt omgegaan met de huur van
bedrijfsruimten gedurende deze pandemie’.
In het contractenrecht moeten partijen erop kunnen vertrouwen dat de gemaakte afspraken worden
nagekomen.1 Dit is dan ook de hoofdregel die beschreven staat in art. 3:296 lid 1 BW. Uit de
wetsgeschiedenis blijkt dat wanneer een huurder door een onvoorzienbare omstandigheid zoals de
maatregelen vanwege het coronavirus geen gebruik kan maken van de gehuurde zaak, er sprake is
van aantasting van het huurgenot en dit dus een gebrek zal opleveren in de zin van art. 7:204 lid 2
BW. In de gevallen van bedrijven die gedwongen moesten sluiten zal er zeker sprake zijn van een
gebrek. De bedrijven die wel open mochten blijven maar toch omzetverlies hadden vanwege de
maatregelen die door de overheid zijn genomen, komen minder snel in aanmerking komen voor de
kwalificatie ‘gebrek’. Ook is er tijdens de over de gebrekenregeling de vraag gesteld of een
onvoorziene maatregel zoals het sluiten van bedrijfsruimten als gebrek moet worden beschouwd.
Het antwoord hierop luidde ja.2 Wanneer er sprake is van een gebrek kent men aan de huurder een
aantal rechten toe. Aangezien het voor de verhuurder onmogelijk zal zijn om de coronacrisis te doen
wegnemen zal herstellen niet mogelijk zijn. 3 In beginsel zal de huurder – wanneer dit niet wordt
uitgesloten op basis van de huurovereenkomst – wel recht hebben op huurprijsvermindering. 4
Naast een gebrek bestaat er ook de mogelijkheid dat de rechter oordeelt dat er sprake is van een
onvoorzienbare omstandigheid vanwege het virus dat niemand had voorzien. Ondanks dat bij het
aangaan van sommige huurcontracten misschien rekening is gehouden met een mogelijke ramp zoals
de coronacrisis, is het moeilijk voorstelbaar dat er partijen zijn geweest die bij het aangaan van een
overeenkomst dit scenario voor ogen hadden en dit dan ook hebben opgenomen in de
overeenkomst.5
Over het algemeen wordt een beroep op onvoorziene omstandigheden aangenomen. Het
exploiteren tegenover het betalen van de huur is namelijk uit zijn balans geraakt. Beiden (zowel
verhuurder als huurder) hebben niet bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis. Het meest
passend voor deze situatie is dat de rechter de huur tijdelijk opschort of de huur (tijdelijk) verlaagt.
1
Sandra de Rooy, ’De gevolgen van de coronacrisis voor de huurovereenkomst tussen professionele partijen’,
kaliberadvocaten.nl.
2
Kamerstukken ll, 1999/00, 26 089, nr.6, p. 15.
3
Hof Den Haag 16 februari 2007, ECLI:NL:GHSGR:2007:BA1581.
4
Y. Jansen, ‘Kan een huurder van bedrijfsruimte aanspraak maken op huurvermindering wegens een
(gedwongen) sluiting als gevolg van corona?’, lvh-advocaten.nl.
5
J.A. Tuinman en T.Q. de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR
2020/48.
5
, De rechter zal daarbij rekening houden met eventuele tegemoetkomingen door de overheid en de
hoeveelheid omzetvermindering die een huurder heeft. Een rechter zal zo dicht mogelijk moeten
blijven bij de risicoverdeling, zoals partijen hebben vastgelegd in het contract.
Omdat er veel onduidelijkheid heerst en veel uiteenlopende uitspraken zijn geweest, heeft de
rechter van de rechtbank Limburg prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. De aanbeveling is
om de prejudiciële vragen af te wachten en in de tussentijd rekening te houden met een aantal
aandachtspunten die in der loop der tijd uit uitspraken zijn ontstaan.
Hoofdstuk 1 Inleiding
In deze paragraaf wordt het onderzoeksrapport kort geïntroduceerd. In paragraaf 1.1 wordt het
probleem geschetst met betrekking tot de huurprijsvermindering in tijden van een coronapandemie.
In paragraaf 1.2 wordt de centrale vraag benoemd met aansluitend in paragraaf 1.3 de deelvragen
die daarvoor nodig zijn. De antwoorden uit paragraaf 1.3 leiden uiteindelijk tot de in paragraaf 1.4
benoemde doelstelling. De methoden van onderzoek die hiervoor zullen worden gebruikt worden
beschreven in paragraaf 1.5. Tot slot staat in paragraaf 1.6 de leeswijzer om overzicht te creëren
waar bepaalde zaken zich bevinden.
§ 1.1 Probleembeschrijving
Sinds het voorjaar van 2020 heerst er een wereldwijde pandemie genaamd het coronavirus SARS-
CoV2.6 Op 27 januari 2020 is dit virus officieel in Nederland geclassificeerd als een klasse A-ziekte. 7
Deze pandemie heeft inmiddels veel impact gehad op de mens en maatschappij. Dit zien we overal in
terug. Los van de ernstige effecten op de gezondheid van velen, zijn er ingrijpende en veelal vrijheid
beperkende maatregelen door de overheid opgelegd om de verspreiding van het virus tegen te gaan.
Sinds de uitbraak van de coronapandemie hebben sommige ondernemers hun deuren moeten
sluiten. Ook de horeca is sinds 14 oktober 2020 een behoorlijke tijd gesloten geweest. Dit heeft grote
consequenties voor de economie van ons land. Wat betekent dit namelijk voor de (ver)huur van een
bedrijfsruimte? De overheidsmaatregelen zijn verdeeld in de categorie verplichte maatregelen door
de overheid en de categorie dringende aanbevelingen die zijn gedaan door de overheid zonder
wettelijke grondslag. Bij de categorie verplichte maatregelen valt te denken aan maatregelen zoals
het verbod om (bepaalde tijden) open te gaan of een maximumaantal bezoekers toe te laten. Door
de corona-maatregelen vallen inkomsten van de bedrijfsruimte weg en/of kan de bedrijfsruimte niet
langer worden geëxploiteerd. Hierdoor speelt bij de huurders van bedrijfsruimten de vraag of zij wel
de volledige huurprijs verschuldigd zijn gedurende de periode dat zij geen gebruik kunnen maken van
hun bedrijfsruimten.8
De inmiddels gepubliceerde rechtspraak geeft een begin van duidelijkheid over hoe de rechters om
kunnen gaan met de huidige situatie. Toch ontbreekt de rode draad vanwege uiteenlopende
uitspraken en meningen. Dit onderzoek vindt plaats om een beter beeld te krijgen van de rechterlijke
uitspraken en meningen met betrekking tot de huurbetalingsverplichting bij horeca- en winkelruimte
in tijden van de coronacrisis.
Zowel de wet als de rechtspraak voorziet niet direct in een pandemie zoals corona. Op dit moment
weten juristen dan ook nog geen van allen definitief te zeggen hoe er door de rechtspraak om zal
worden gegaan komende tijd met de huur van bedrijfsruimten. Een soortgelijke situatie heeft zich
nog niet eerder voorgedaan. Rechters zijn geneigd om de huurder van de bedrijfsruimte die op basis
6
Ottergraafjes, ‘Nieuw coronavirus: wereldwijde zorgwekkende ziekmaker’, Mens-en-gezondheid.infonu.nl.
7
ANP, ‘Nederland merkt coronavirus aan als A-ziekte’, rd 27 januari 2020.
8
J.A. Tuinman en T.Q. de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR
2020/48.
6
