Hoorcollege week 1
Totstandkoming van overeenkomsten (art. 6:217 e.v. BW)
Koop is een wederkerige overeenkomst, wat betekent dat de
overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding (art. 6:217
BW). Dit zijn rechtshandelingen, art. 3:33. Als het aanbod en aanvaarding
overeenstemmen, heb je wilsovereenstemming en komt de overeenkomst
tot stand. Bijzondere regels met betrekking tot aanbod en aanvaarding:
herroeping, optie, verval, nieuw aanbod (art. 6:219 t/m 6:225).
Je hebt de mogelijkheid om een aanbod te herroepen, tenzij er een termijn
van aanvaarding is gesteld of indien het aanbod al is aanvaard of er een
mededeling tot aanvaarding is verzonden.
Een optie betekent dat je een onherroepelijk aanbod hebt gedaan, een
ander heeft het recht om het te kopen. Je hebt soms koopopties die aan de
huurder wordt gegeven. Dit betekent dat de huurder het eerste recht heeft
om het huis te kopen als de verhuurder het wilt verkopen.
Een aanbod vervalt als de redelijke termijn verlopen is. Als het aanbod
mondeling is gedaan, vervalt het aanbod als je het niet meteen aanvaard
hebt. Een afwijkende aanvaarding geldt als een nieuw aanbod.
Het komt vaak voor dat een koopovereenstemming niet meteen wordt
gesloten, maar dat men eerst gaat onderhandelen. Soms willen partijen
opschortende of ontbindende voorwaarden in de overeenkomst plaatsen
(6:21 BW). Het is voor partijen niet mogelijk om de onderhandelingen af te
breken als je al in een vergevorderd stadium bent. Partijen moeten
rekening houden met wederzijdse belangen en gerechtvaardigd
vertrouwen. Er is veel jurisprudentie over de precontractuele fase die
gegrond zijn op de redelijkheid en billijkheid. De rechter kan beslissen dat
je moet door-onderhandelen of evt schadevergoeding. Schadevergoeding
kan het negatief contractsbelang inhouden (kosten vergoeden), of het
positief contractsbelang (eventuele winst moet je vergoeden).
Opschortende en ontbindende voorwaarden kan je bepalen bij een
overeenkomst. Opschortende voorwaarde: onzekere toekomstige
gebeurtenis, pas als die gebeurtenis zich heeft voorgedaan, dan komt er
rechtsgevolg aan het contract. De werking van het contract wordt dus
uitgesteld.
Ontbindende voorwaarde: in principe heb je een overeenkomst die
werking heeft. Maar het contract wordt ontbonden wanneer een bepaalde
gebeurtenis zich voordoet.
Koopovereenkomst sluiten onder de ontbindende voorwaarde van
financiering (financieringsvoorbehoud) van de bank. Bouwkundige
keuringen kunnen ook een ontbindende voorwaarde zijn.
Koop van een woning
Art. 7:2 BW zegt dat de koop pas tot stand komt als dit op schrift is
gesteld. Dit is gedaan in het belang van de consumentenbescherming van
de koper. Dit artikel geldt alleen indien de koper een natuurlijk persoon is
die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Bovendien is
er ook nog een bedenktijd aan verbonden. Dit betekent wel dat, als je als
,koper een huis koopt, de overeenkomt pas tot stand komt als het op schrift
gesteld is, en niet als je wilsovereenstemming hebt. Dit geldt voor koop
van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of een bestanddeel
daarvan, of deelnemings-of lidmaatschapsrechten (lid 3). Een kantoorpand
is een onroerende zaak, maar niet tot bewoning bestemd. Art. 7:2 geldt
dan niet. Als je het huis als beleggingspand koopt, of als je er niet zelf gaat
wonen (studentenhuis), dan geldt art. 7:2 ook niet.
Elementen art. 7:2:
- onroerende zaak of bestanddeel daarvan
- tot bewoning bestemd
- consumentenkoper
- schriftelijk
art. 7:2 lid 1 is dwingend recht, zie art. 7:2 lid 4 BW. Als je niet aan het
schriftelijkheidsvereiste voldoet, is er geen overeenkomst tot stand
gekomen. De sanctie bij niet-naleving van het vormvereiste is nietigheid
(art. 3;39 BW).
HR 9 december 2011: de verkoper wilde in dit geval van de koop af, maar
de koop was nog niet op schrift gesteld. De HR zei dat zowel de
particuliere koper als de particuliere verkoper zich op het vereiste van art.
7:2 kan beroepen. Verkopers die beroepsmatig verkopen, kunnen zich niet
op art. 7:2 beroepen. Slechts in hele erge gevallen kan de particuliere
verkoper zich op grond van redelijkheid en billijkheid zich niet op art. 7:2
beroepen, schadevergoeding is mogelijk.
Wettelijke bedenktijd
Een tweede beschermingsmechanisme die alleen aan de koper wordt
gegeven. Je hebt wettelijk drie werkdagen bedenktijd na het sluiten van de
overeenkomst om te bedenken of je ervan af wil, of je de
koopovereenkomst wilt ontbinden. Als je van de koop af wil, moet je dit
snel aan de verkoper laten weten. In principe is het vormvrij, maar het is
wel verstandig om het aangetekend op schrift te stellen (bewijs!). De twee
partijen mogen wel met elkaar afspreken dat het op schrift gesteld moet
worden.
De koper hoeft geen reden op te geven als hij de koop wil ontbinden
binnen de wettelijke bedenktijd. De Algemene Termijnenwet geeft aan hoe
de drie werkdagen moet worden gerekend ivm weekend. De bedenktijd
begint te lopen na het ontvangen van een ontvangstbewijs(?).
Overige soorten koopovereenkomsten
art. 7:2 is niet van toepassing indien:
- koop van andere soorten goederen dan onroerende zaken of rechten
daarop -> roerende zaken en overige vermogensrechten (art. 7:47)
- koper is geen natuurlijk persoon
- koper handelt in uitoefening beroep of bedrijf
- onroerende zaak is bedrijfspand enz
- woning is beleggingsobject (verhuur)
, elektronische koop en/of koop op afstand van onroerende zaken
het is niet mogelijk om een huis digitaal te kopen en eigenaar te worden.
Elektronische koop is mogelijk van een huis (art. 6:227a, 3:15), maar de
overdracht kan niet elektronisch (art. 3:89 jo. 6:227a lid 2 BW).
Dit is dan weer wat anders dan ‘koop op afstand’. Je kan geen onroerende
zaken op afstand kopen, art. 6:230h lid 2 onder f BW.
Verplichting van de koper
Je moet de koopprijs betalen, art. 7:26 lid 1 BW. Bij onroerende zaken gaat
dit via de notaris. Bij registergoederen geldt gelijk oversteken. Je stort als
koper het geld bij de notaris. De notaris houdt dit geld voor de koper op
een derdengeldrekening. De twee partijen gaan vervolgens de akte van
levering ondertekenen bij de notaris. De notaris schrijft de akte in, in de
openbare registers. Het restant van de opbrengst, na hypotheekaftrek,
gaat vervolgens naar de verkoper. Art. 7:26 lid 3, art. 25 Wna:
kwaliteitsrekening van de notaris.
Vooruitbetaling bij koop van een woning; maximaal 10% van de koopprijs
(art. 7:26 lid 4 en lid 5)
Verplichting van de verkoper:
- verplichting tot overdracht van de eigendom en toebehoren (art. 7:9
lid 1 BW)
o eigendomsoverdracht (art. 3:84 jo. 3:89 BW). Akte van
levering tekenen
o aflevering: het in bezit stellen van de zaak in de macht van de
koper. De koper moet de feitelijke macht kunnen uitoefenen ->
gebeurt in de praktijk door middel van sleutels geven. De
sleuteloverdracht kan zelfs nog plaatsvinden voordat de
eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden (naar de notaris).
o risico-overgang (art. 7:10 BW). Op het moment van de in bezit
stelling (sleuteloverdracht) gaan de risico’s over naar de koper.
Risico-overgang gaat over op het moment van aflevering. De
koper moet vanaf die dag zorgen voor opstalverzekering. De
verkoper hoeft eventuele schade niet meer te vergoeden.
- Strijdige rechten op levering (verkoper verkoopt zijn huis twee keer)
o Het oudste recht op levering gaat voor (art. 3:298 BW).
Diegene die als eerste de koopovereenkomst heeft gesloten en
dus heeft ingeschreven in de openbare registers, gaat voor.
o Consumentenkoper vs. Professionele koper. Dag 1
koopovereenkomst gesloten met consument, maar nog niet op
schrift gesteld dus nietig. Dag 2 mondelinge overeenkomst
met professional. Dag 3 koopovereenkomst met consument
wordt op schrift gesteld. Naar het huidige recht gaat de
consument voor. Je moet door het schriftelijkheidsvereiste
beschermd worden, je mag er niet de dupe van worden.
o Bescherming van de koper op grond van ‘Vormerkung’ art. 7:3
BW. Akte van levering moet je inschrijven, anders geen
overdracht. Bij vormerkung mag je ook de koopovereenkomst
