Basistheorie Vastgoed deskundige - KRMT-makelaar. Deze samenvatting dient voor de toets Financiën en Fiscaliteiten van de SVMNIVO. Behorende bij het boek Financiën & Fiscaliteiten voor Vastgoed van Jan Buist.
SAMENVATTING FINANCIËN EN FISCALITEITEN VOOR VASTGOED
Hoofdstuk 1: Inleiding op de financiële administratie
Twee noodzakelijke redenen waarom een bedrijf een administratie uitvoert:
Interne noodzaak voor het bedrijf zelf
Externe noodzaak belang voor derden
Interne noodzaak:
Een goede financiële administratie vervult bij de bedrijfsvoering 3 essentiële functies:
Registratiefunctie = vastleggen en samenvatten van alle financiële gebeurtenissen. Dit geeft
inzicht in de kosten en de omzet.
Controlefunctie = controleren van bedrijfsprocessen via de boekhouding.
Sturingsfunctie voor opstellen van prognoses en begrotingen, hier kunnen strategische
keuzes op gebaseerd worden.
Externe noodzaak:
Naast het feit dat een financiële administratie wettelijk verplicht is, zijn er de volgende
belanghebbenden die hun reden hebben voor een eventuele inzage in een financiële administratie:
De fiscus
Kredietverlening/banken van belang bij het aanvragen van een lening.
Aandeelhouders en klanten het voorzien van informatie voor medebelanghebbenden.
Jaarrekening:
Jaarrekening: hieronder verstaan we de balans en de winst- en verliesrekening met de
toelichting.
Hierbij heb je te maken met een inzichtseis (art. 2.362 lid 1 BW). Volgende drie eisen:
1. Getrouw: gegevens moeten overeen komen met de werkelijkheid
2. Duidelijk: mogen geen misverstanden ontstaan over wijze van bijhouden van
administratie.
3. Stelselmatig: eenmaal gekozen indeling met niet zonder goede reden worden gewijzigd.
Standaard balans vastgoedfonds
Debet (activa) Credit (passiva)
Vast activa (Vreemd vermogen lang) Eigen vermogen / permanent vermogen
Gebruiksduur langer dan één jaar
- Gebouwen Vaste Passiva (Lang vreemd vermogen)
- Inventaris Schulden met looptijd langer dan één jaar
- Vervoersmiddelen - Aandelenvermogen
Vlottende Activa (Vreemd vermogen kort) - Agioreserve
Gebruiksduur korter dan één jaar - Algemene reserve
- Debiteuren - Voorzieningen groot onderhoud
- Beleggingen - Pensioenverzekering
- Bank / kas - Hypotheek
- Overlopende Posten Vlottende passiva (Vreemd vermogen kort)
- Te ontvangen bedragen Schulden met looptijd korter dan één jaar
- Crediteuren
- Te betalen bedragen (transoria)
,Bijzondere vormen van activa:
- Materiële vaste activa: hieronder verstaan we vaste activa die tastbaar zijn. Zoals
gebouwen, grond en machines
- Immateriële vaste activa: deze in juist niet tastbaar. Voorbeeld: de post ‘goodwill’.
- Financiële vaste activa: deze activa bestaat uit vaste financiële activa, zoals een
deelname aan een ander bedrijf, of een verstrekte lening aan derde met een lange
looptijd (1 jaar of langer)
Bijzondere vormen van passiva:
- Obligatielening: Dit is een langlopende lening die financiële instellingen of beleggers
verstrekken aan een bedrijf of overheidsinstelling. Als een obligatielening tussen twee
partijen wordt afgesloten spreken van een onderhandse lening. Een obligatielening kan
in de vorm van een verhandelbare obligatie op de effectenbeurs tot stand komen.
- Rekening-courant krediet: is een vorm van kort vreemd vermogen. Deze lening wordt
verstrekt door de bank. Het bedrijf heeft een kredietlimiet waar men rood mag staan.
- Achtergestelde lening: de kredietverstrekker neemt genoegen met de voorwaarde dat
hij bij een eventueel faillissement als laatste schuldeisers wordt voldaan uit de boedel.
Meestal is de kredietverstrekker een partij die nauw verbonden is met het bedrijf bv.
Familielid of moederonderneming.
Eigen vermogen + achtergestelde lening = garantievermogen
Het garantievermogen = het vermogen waarmee de onderneming garant staat voor de aflossing van
schulden. Het garantievermogen dient tot zekerheid dat de gewone schuldeisers bij een
faillissement betaald krijgen.
Resultatenrekening:
Op een resultatenrekening staan de omzetten en de kosten vermeld.
Omzet – kosten = bedrijfsresultaat bedrijfsresultaat = eigen vermogen
De belangrijkste boekhoudregels zijn:
- Toerekeningsbeginsel: baten en lasten boeken in de periode waarop ze betrekking
hebben, ongeacht het moment waarop de betalingen plaatsvinden.
- Stelselmatigheid: indeling balans en w&v mag niet afwijken van vorig boekjaar.
- Salderingsverbod: activa en passiva moeten in de jaarrekening niet tegen elkaar worden
weggestreept. (bv crediteuren niet wegstrepen tegen debiteuren.)
- Voorgaand boekjaar: gebruik is om voorgaand boekjaar op te nemen in de jaarrekening
zodat je minimaal twee periodes met elkaar kunt vergelijken.
Hoofdstuk 2: Het boekhoudproces
Financial lease: dit is een bijzondere vorm van aankopen van activa. Activa zoals bv bedrijfsauto’s
financiert men dan niet met eigen vermogen maar met vreemd vermogen dat speciaal voor de
aanschaf van die activa is aangewend. Het bedrijf koopt de middelen op afbetaling.
Met deze wijze van aankoop is de makelaar eigenaar van de auto’s die dan ook op de debetzijde van
de balans staan. Hiertegenover staat een leaseschuld credit op de balans.
Voordeel: bedrijf hoeft de aanschaf van de auto niet zelf te financieren.
Nadeel: er is blijkbaar een noodzaak om vreemd vermogen aan te trekken.
We noemen dit ook wel ‘on balance financiering’ omdat deze gefinancierde bedrijfsmiddelen wél
op de balans staan.
,Operational lease
De activa wordt als het ware gehuurd voor een vooraf vastgestelde periode. Het bedrijf betaald
maandelijks een bedrag aan de leasemaatschappij. De auto’s blijven eigendom van de
leasemaatschappij, het bedrijf heeft alleen kosten. Daarom staat dit ook niét op de balans.
Deze manier van financiering wordt ook wel ‘off balance’ financiering genoemd.
Voordeel: het bedrijf hoeft voor het gebruik van deze activa zoals auto’s geen vreemd vermogen aan
te trekken. Dit kan gunstig uitwerken op de balanswaarden. Daarnaast is het een voordeel dat bij
deze leasekosten de verzekering, wegenbelasting en onderhoud etc. in zitten.
Sale- and leaseback
De onderneming verkoopt zijn activa aan een leasemaatschappij en huurt deze vervolgens terug. Een
onderneming kan dit doen als ze geld nodig heeft om schulden af te lossen of als een onderneming
investeringen in andere activiteiten wil doen.
Opmaken van de balans en resultatenrekening: (vaste volgorde)
Proefbalans: eerst maken we bij een periodeafsluiting een proefbalans. Daartoe brengen we
alle eindtotalen van de grootboekkaarten over naar een zogenoemde proefbalans. Alles wat
debet staat wordt debet gezet op de profbalans, dit zelfde voor credit.
Saldibalans: vervolgens berekenen we per grootboekrubriek het saldo tussen de debet- en
creditkolommen van de proefbalans, deze noteren we in 2 kolommen. Wanneer er debet
meer staat dan credit, wordt de debet kolom in de saldibalans ingevuld, dit zelfde voor
credit.
Eindbalans: we brengen vervolgens de saldi van de balansrekeningen over naar de
eindbalans
Resultatenrekening: we brengen daarna de saldi van de resultatenrekeningen over naar de
kolommen bestemd voor de resultatenrekening. We kunnen eenvoudig het resultaat
bepalen.
Zie voorbeelden van het boek en pag. 55 en 56.
Hoofdstuk 3: Afschrijvingen en voorzieningen
De waarde van lange activa zoals gebouwen, machines, kantoorinrichting, auto’s etc. kan door het
gebruik der jaren in waarde verminderen. Deze waardevermindering noemen we afschrijvingen dit
zijn kosten voor de ondernemer. De activa worden minder waard, waardoor de bezittingen op de
debetzijde van de balans periodiek moeten worden afgewaardeerd. Deze afschrijvingskosten staan
op de resultatenrekening.
Begrippen afschrijvingen:
Aanschafwaarde: dit is de waarde van een bedrijfsmiddel op het moment van aanschaf.
Boekwaarde: dit is de waarde die een bedrijfsmiddel ‘in de boeken’ heeft staan. De
boekwaarde bereken we door: aanschafwaarde – cumulatieve afschrijving.
Cumulatieve afschrijving is de afschrijving door je jaren heen bij elkaar opgeteld.
Restwaarde: dit is de waarde die het bedrijfsmiddel heeft na het verloop van de
economische levensduur. Over de restwaarde wordt niet afgeschreven.
Over het algemeen mogen we de volgende afschrijvingsperiodes hanteren:
- Gebouwen: 40 jaar
- Inventaris: 10 jaar
- Computers: 5 jaar
- Auto’s: 3 tot 5 jaar, hierbij rekening houden met de restwaarde op het moment van
inruil.
, Technische levensduur bedrijfsmiddel = hoelang een bedrijfsmiddel technisch gezien meegaat.
Economische levensduur bedrijfsmiddel = de levensduur van in hoeverre de kosten van een product
van het in gebruik houden van het bedrijfsmiddel opwegen tegen de opbrengst van het
bedrijfsmiddel.
Vb: technisch gezien kan een notebook acht jaar gebruikt worden. Maar door de voortschrijding van
de techniek kan met beter na drie jaar een snellere notebook aanschaffen de economische
levensduur is dus een stuk korter dan de technische levensduur.
Historische kostprijs = aankoopprijs van een pad ten tijde van de aankoopdatum.
Actuele waarde = de waarde van het pand op het moment van samenstellen van de
resultatenrekening. Dit kan dus fluctueren.
Vervangingswaarde = prijs die een onderneming op een bepaald moment zou moeten betalen voor
een productiemiddel als dat vervangen zou moeten worden. het gaat om het bedrag dat nodig is
voor het verkrijgen van naar verhoudingsgewijs gelijkwaardige vaste activa.
Vb: een bedrijfsauto is drie jaar geleden aangeschaft voor 20K excl btw. De auto blijkt nu 23K excl.
Btw. Te kosten. De vervangingswaarde van de auto is dan ook 23K.
Bedrijfswaarde = de waarde die een bedrijf kan hebben op basis van toekomstige vrije kasstromen.
Het gaat dan niet om de waarde van de bezittingen van het bedrijf maar naar de te verwachte
opbrengsten in de toekomst. We kijken naar de opbrengsten die het vaste actief voor een
onderneming oplevert. We noemen de bedrijfswaarde ook wel indirecte opbrengstwaarde: de
waarde die het vast actief in het productieproces vertegenwoordigd.
Bij onroerend goed kun je dan bv denken aan de huuropbrengsten van een verhuurd object.
Opbrengstwaarde: ook wel marktwaarde of verkoopwaarde genoemd. Bij bedrijven spreekt men
ook wel van liquidatiewaarde, of wel de prijs die het bedrijf krijgt bij de verkoop van bv een
machinepark of bedrijfspand. We noemen dit ook wel directe opbrengstwaarde.
Afschrijvingsmethoden in de boekhouding:
1. Methode 1: afschrijven met een vast percentage van de aanschafwaarde.
Bij deze methode wordt er afgeschreven met een vast percentage van de aanschafwaarde
en hierdoor blijven de afschrijvingen per jaar gelijk. Dit wordt gebruikt bij bedrijfsmiddelen
die ook werkelijk door de jaren heen gelijkmatig in waarde dalen.
Voor de berekening gebruik je de formule A-R / n (staat op formuleblad)
2. Methode 2: Afschrijven met vast percentage van de boekwaarde.
Hier kan het afschrijfbedrag per jaar dus verschillen omdat de boekwaarde van de
bedrijfsmiddelen in waarde kunnen stijgen of dalen. Hier zijn de afschrijvingskosten eerste
jaren hoog en daarna dus steeds lager.
VOORZIENINGEN
Voorziening = een reservering voor toekomstig te betalen bedragen aan derden. Het kan dus kosten
die periodiek optreden die het bedrijf boekhoudkundig wil spreiden. Zo kan een makelaarskantoor
voorzieningen treffen voor onderhoud aan het kantoorpand dat bv eens in de vijf jaar plaatsvindt.
Door het treffen van voorzieningen wordt als het ware de winst verlaagd: we boeken maandelijkse
kosten met een bepaald bedrag terwijl de schulden tijdelijk toenemen met het bedrag van de
voorziening. Creëren van voorzieningen heeft drie doelen:
1. Spreiding van de kosten, ieder boekjaar draagt een deel van de kosten.
2. Bedrijf ziet ook in de boekhouding geleidelijk aan een schuld – namelijk een
betalingsverplichting in de balans terug.
3. Voor bedrijven met schommelende winstcijfers is het aantrekkelijk de winst te egaliseren of
gestaagd te laten stijgen. Kopers of banken zien graag een stabiele winstontwikkeling. Mede
door voorzieningen kan deze stabiele winst tot stand komen.
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper ilsevermeer99. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €7,49. Je zit daarna nergens aan vast.
