Hoorcollege 3: Beoordeling Financiering en Financieringsvormen
Beoordeling Hypothecaire Financieringsaanvraag
1. Moraliteit: is de klant betrouwbaar genoeg?
Getoetst met harde (BKR-toets, VIS-toets etc.) en zachte informatie (eerlijkheid etc.)
2. Inkomens-/lastentoets (LTI: loan-to-income)
3. Onderpandwaarde (LTV: Loan-to-value)
-> Het laagste bedrag van deze twee berekeningen is het maximale wat de klant kan lenen.
Inkomens-/lastentoets (LTI: loan-to-income)
Welke inkomens mogen worden meegenomen?
+ Bruto jaarsalaris + vakantiegeld (8% van bruto jaarinkomen)
+ Inkomen uit onderneming (gemiddelde van 3 jaar) (Vanaf 2019: Inkomensverklaring ondernemer)
+ Structurele onregelmatigheidstoeslag, provisie inkomen, overwerk
+ Vaste 13e maand (1 maandsalaris) (excl. Vakantiegeld)
+ Structurele inkomensstijging (binnen redelijk termijn)
+ AOW, pensioen, lijfrente etc.
+ Alimentatie t.g.v. aanvrager (Als er alimentatie betaald moet worden, word dit in mindering gebracht)
+ Inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen
(+ Een uitzendkracht kan een perspectiefverklaring aanvragen bij het uitzendbureau)
I/L-toets: De woonquote/De financieringslastenpercentage
Als het inkomen bepaald is, wordt er vervolgens gekeken naar de financieringslastenpercentages (De woonquote)
(Zie document: Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet)
Bij het toetsen van het inkomen pak je 100% van het hoogste inkomen en 90% van het lagere inkomen. Je neemt de
toetsrente van 5% OF de werkelijke rente als deze voor minimaal 10 jaar wordt vastgezet.
I/L-toets: Lasten bestaande financiële verplichtingen
Er wordt rekening gehouden met bestaande financiële verplichtingen.
Dit zijn:
• Consumptieve kredieten aanwezig?:
- Rekening met een last van minimaal 2% van de hoofdsom per maand (Jaarbasis 24%)
- lasten voor studiefinancieringen (afhankelijk van rentepercentage van deze lening: document: beoordeling
financieringsaanvraag en hypothecair krediet)
• Maandelijkse erfpachtcanon
• Genormeerde lasten bestaande hypothecaire financieringen
Stap 2:
Toegestane lasten -/- bestaande financiële verplichtingen
Stap 3:
Antwoord stap 2 delen door 12 maanden
Stap 4:
Antwoord stap 3 vermenigvuldigen met annuiteitenfactor (op annuïteitentabel lees je af vanuit de rentepercentage per jaar
(dus 5% of werkelijk) en meestal 360 maanden (30 jaar)
Er zal nooit meer dan 100% van de marktwaarde van de woning aan de lening worden verstrekt.
Dus maximaal = waarde woning, te bepalen uit:
• WOZ-waarde
• Koop-/aanneemsom
• Taxatiewaarde
Ook kan de lening bepaald worden op basis van de waarde van de woning na de verbouwing (als deze nog verbouwd moet
worden). Dit heet verpanding bouwdepot.
Energiezuinig bouwen/verkopen of kopen
Als er iets energiezuinig wordt gedaan, mag er iets worden afgeweken van de regels.
Hoe werkt dit?
Bij loan-to-income (Inkomsten-/lastentoets) geldt:
• €9000 extra voor energiebesparende voorzieningen of bij aankoop met bepaald energielabel en energie-index.
• €15.000 extra bij energie-index gelijk aan of kleiner dan 0.
• €25.000 extra bij koop nul-op de meter woning.
Bij loan-to-value (zekerheidstoets) geldt:
• Max 106% van de marktwaarde. De extra 6% mogen alleen gebruikt worden voor de kosten van de
energiebesparende voorzieningen.
Fiscaal
Nieuwe financieringen vanaf 01-01-2013:
- Minimaal annuïtair aflossen in maximaal 30 jaar voor recht op hypotheekrenteaftrek
Bancair
Volgens gedragscode (GHF) sinds 01-08-2011 en tijdelijke regeling hypothecair krediet:
- Maximaal 50% van de marktwaarde aflossingsvrij financieren.
- Maximaal 100% van de marktwaarde financieren (LTV).
, Hoorcollege 4 (deel 1): De Nationale Hypotheekgarantie
De Nationale Hypotheekgarantie is dé garantie op hypothecaire financieringen. Door deze garantie kun je profiteren van een
fikse korting op de hypotheekrente. Het Waarborgfonds Eigen Woningen is de partij die verantwoordelijk is voor de
uitvoering van de Nationale Hypotheekgarantie.
Voor leningen met NHG gelden dezelfde aflossingsvormen als leningen zonder NHG.
De financiering moet dus minimaal annuïtair in maximaal 30 jaar worden afgelost. Ook kan er bij een lening met NHG het
overgangsrecht worden toegepast. Dat kan alleen als de schuld al bestond op 31-21-2012.
Hoe werkt NHG precies?
Wanneer de waarde van de woning van de klant lager is dan de uitstaande hypotheek, dan spreken we over een woning die
onder water staat. Als de klant deze woning gaat verkopen, ontstaat er een restschuld. Indien deze klant een hypothecaire
lening met NHG heeft gesloten, dan kan deze restschuld in bepaalde gevallen voor kwijtschelding in aanmerking komen.
Maar, dit gebeurt ALLEEN als de woning NOODZAKELIJK verkocht moet worden én de klant de lening op basis van zijn
inkomen en vermogen niet kan dragen.
Voor het verkrijgen van nationale hypotheekgarantie betaalt de klant eenmalig 0,7% borgtochtprovisie. Als er een lening
wordt verkocht met restschuld, dan lost het waarborgfonds voor maximaal 90% van de restschuld af bij de geldverstrekker.
De bank heeft dus een eigen risico van 10%. De schuld bij de waarborgfonds eigen woning wordt met de klant afgesproken of
het gaat om kwijtschelding of terugbetaling.
Wanneer kwijtschelding?
+ De lening moet afgesloten zijn met de nationale hypotheekgarantie
+ Er wordt een berekening gemaakt voordat de woning wordt verkocht. Dit is een berekening om te bepalen of de klant de
lening inderdaad niet meer kan betalen op basis van zijn inkomen en vermogen (Inkomens- en vermogenstoets). Als de
lening na deels aflossen met bijvoorbeeld vermogen toch betaalbaar is geworden op basis van het inkomen, hoeft de woning
niet verkocht te worden. Dus alleen kwijtschelding van de restschuld als de inkomens- en vermogenstoets negatief is. Dan
past de lening dus niet meer bij het inkomen en vermogen bij de klant.
Inkomens- en vermogenstoets negatief? Kijken naar waarom de financiële situatie van de klant is veranderd. In 4 situaties
komt de klant in aanmerking voor kwijtschelding van de restschuld:
1. Er is sprake van een relatie beëindiging.
2. Er is sprake van niet-verwijtbare werkeloosheid.
3. Er is sprake van arbeidsongeschiktheid.
4. Er is sprake van overlijden van de partner.
Waar let NHG nog meer op?
- De klant moet er alles aan gedaan hebben om de restschuld zo veel mogelijk te beperken.
- De klant moet de woning in een goede staat houding, zodat deze zoveel mogelijk oplevert bij verkoop.
- De klant moet een makelaar hebben ingeschakeld om de woning voor een zo hoog mogelijk bedrag te verkopen.
Kostengrens bij lening met NHG
Om een lening met NHG te kunnen sluiten, geldt voor 2021 dat de maximale koopsom/marktwaarde van de woning
€325.000 mag bedragen. Het is ook mogelijk als de marktwaarde hoger is, maar in het taxatierapport wordt aangegeven dat
het €325.000 is. De max. financiering mag ook maar €325.000 bedragen.
Om een lening met NHG af te sluiten voor woningen met energiebesparende voorzieningen, geldt een maximale kostengrens
van €344.500. Alles boven €325.000 moet dus aan energiebesparende voorzieningen worden besteed.
Bestaande restschuld
Stel dat de klant een nieuwe woning koopt, dan kan de lening voor de nieuwe woning + eventuele restschuld van oude
woning, beide met NHG worden afgesloten. De restschuld moet dan wel ontstaan zijn uit een financiering die OOK met NHG
was afgesloten en waarvoor GEEN verliesdeclaratie is ingediend. Daarnaast moet de restschuld minimaal annuïtair worden
afgelost, uitgaande van de looptijd die past bij de maximale financieringslast van de klant.
Nieuwe financiering + restschuld = max. financiering van €325.000
Bij een bedrag dat iets hoger uitkomt, heeft dat gedeelte van het bedrag geen NHG.
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper read29. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €4,49. Je zit daarna nergens aan vast.
