Samenvatting van alle stof van de lessen en de syllabus van dukers en baelemans van het vak Aankoop eigen woning van de minor Financiële planning, Fontys Eindhoven
Inhoudsopgave
VERMOGENSRECHTEN..................................................................................................................................................................4
2. Vermogensrecht en overeenkomsten.......................................................................................................................................4
2.1 Vermogensrecht algemene begripsbepalingen.....................................................................................................................4
2.2 Rechtshandelingen..................................................................................................................................................................5
2.2.1 Handelingsbekwaam.......................................................................................................................................................5
2.2.2 Handelingsonbevoegd.....................................................................................................................................................5
2.2.3 Wilsgebreken...................................................................................................................................................................5
2.2.4 Onrechtmatige daad, niet geldige rechtshandeling........................................................................................................6
2.2.5 Actio pauliana..................................................................................................................................................................6
2.3 Verbintenissenrecht................................................................................................................................................................6
2.3.1 Aanbod en aanvaarding...................................................................................................................................................6
2.3.2 Vertrouwensbeginsel.......................................................................................................................................................7
3.4 Verhaalsrecht..........................................................................................................................................................................7
JURIDISCHE EN FINANCIERINGSASPECTEN EIGEN WONING.........................................................................................................7
1. Een woning kopen.....................................................................................................................................................................7
1.1 Huren of kopen?......................................................................................................................................................................7
1.2 Prijsvorming woningen............................................................................................................................................................7
2. Betrokken partijen bij koop.......................................................................................................................................................7
2.1 Makelaar en taxateur.............................................................................................................................................................8
2.2 Notaris.....................................................................................................................................................................................8
2.4 Waarborgfonds.......................................................................................................................................................................8
2.5 De hypotheekadviseur.............................................................................................................................................................8
3. Hypotheek en zekerheden.........................................................................................................................................................9
3.1 Hypotheek..............................................................................................................................................................................9
3.2 Hypotheekakte.......................................................................................................................................................................9
3.2.1 Rechten van de hypotheekhouder Verhaalsrecht...........................................................................................................9
3.3 Hypotheekvormen...................................................................................................................................................................9
3.4 Hypotheekbedingen.............................................................................................................................................................10
3.5 Einde recht van hypotheek...................................................................................................................................................10
3.6 Andere zekerheden................................................................................................................................................................10
3.6.1 Persoonlijke zekerheidsstellingen.................................................................................................................................10
3.6.2 Zakelijke zekerheidsstellingen.......................................................................................................................................11
3.7 Pandrecht..............................................................................................................................................................................11
3.7.1 Vormen van pandrecht..................................................................................................................................................11
3.7. 2 Einde pandrecht............................................................................................................................................................11
3.7.3 Rechten van de pandhouder.........................................................................................................................................12
4. Het proces...............................................................................................................................................................................12
4.1 Bedenktijd en termijnenwet.................................................................................................................................................12
4.2 Registratie van de koopovereenkomst..................................................................................................................................12
4.3 Opschortende voorwaarden.................................................................................................................................................12
4.4 Ontbindende voorwaarden..................................................................................................................................................13
4.5 Nakoming van de overeenkomst..........................................................................................................................................13
4.6 Waarborgsom en bankgarantie...........................................................................................................................................13
4.7 Overlijden van de koper........................................................................................................................................................13
,4.8 Afspraken rond de feitelijke levering....................................................................................................................................14
6. GHF en Tijdelijke regeling hypothecair krediet.......................................................................................................................14
6.1 Informeren van de klant........................................................................................................................................................14
6.1.1 European Standardised Information Sheet (ESIS).........................................................................................................14
6.2 Maximale hypotheek op basis van inkomen en lasten.........................................................................................................14
6.2.1 Inkomenspositie (toetsinkomen)...................................................................................................................................15
6.2.2 De maximale toegestane woonlast...............................................................................................................................15
6.3 Maximale financiering op basis van marktwaarde woning..................................................................................................15
6.3.1 Marktwaarde.................................................................................................................................................................15
6.3.2 Bijzondere onderwerpen...............................................................................................................................................16
6.3.3 Maximale aflossingsvrije financiering...........................................................................................................................17
6.3.4 Comply or explain..........................................................................................................................................................17
6.3.5 Explain............................................................................................................................................................................17
6.3.6 Rentepercentage op basis waarde van de woning.......................................................................................................18
6.4 Aansluiting met gedragscode consumptieve financieringen................................................................................................18
7. Nationale Hypotheek Garantie...............................................................................................................................................18
7.1.1 Algemene voorwaarden voor de borgtocht..................................................................................................................18
7.1.2 De normen van NHG......................................................................................................................................................19
7.1.3 Aankoop bestaande woning..........................................................................................................................................20
7.1.4 Aankoop nieuwbouwwoning.........................................................................................................................................20
7.5.1 Financiering voor woningverbetering...........................................................................................................................21
7.1.6 Restschuldfinanciering...................................................................................................................................................21
7.2 Woonlastenfaciliteit..............................................................................................................................................................21
8. Hypotheekvormen en renteconstructies.................................................................................................................................21
8.1 Nominale en effectieve rente................................................................................................................................................21
8.2 Rentebedenktijdconstructie.................................................................................................................................................22
8.2.1 Startrente met rentebedenktijd....................................................................................................................................22
8.2.3 Bufferrente ook wel drempelrente genaamd...............................................................................................................22
8.3 Verhuisregelingen (meeneem- en doorgeefregeling)..........................................................................................................22
8.4 Hypotheekvormen................................................................................................................................................................22
8.4.1 Annuïteitenhypotheek...................................................................................................................................................23
8.4.2 Lineaire hypotheek........................................................................................................................................................23
8.4.3 Aflossingsvrije hypotheek (fixe hypotheek)..................................................................................................................23
8.4.4 Levenhypotheek............................................................................................................................................................24
8.4.5 Spaarhypotheek.............................................................................................................................................................24
8.4.6 Beleggingshypotheek.....................................................................................................................................................25
8.4.7 Bankspaarhypotheek SEW/BEW...................................................................................................................................26
8.4.8 Groene hypotheek.........................................................................................................................................................26
9. Financieringsconstructies........................................................................................................................................................26
9.1 Overbruggingskrediet...........................................................................................................................................................26
EIGEN WONING...........................................................................................................................................................................26
2. De eigen woning......................................................................................................................................................................26
2.1 Belastbare inkomsten uit de eigen woning...........................................................................................................................26
2.2 Begrip ‘eigen woning’............................................................................................................................................................26
2.3 Verhuisregeling bij verkoop en tijdelijke verhuur..................................................................................................................27
3. Voordelen uit de eigen woning...............................................................................................................................................27
3.1 Eigenwoningforfait................................................................................................................................................................27
3.2 Tijdelijke terbeschikkingstelling van de eigen woning..........................................................................................................28
3.3 Kamerverhuurvrijstelling.......................................................................................................................................................28
3.4 Toedeling eigenwoningforfait...............................................................................................................................................28
,4.2 Vereisten eigenwoningschuld...............................................................................................................................................28
4.1.1 Schulden in verband met de eigen woning...................................................................................................................29
4.1.2 Schulden aangegaan voor verbetering en onderhoud..................................................................................................29
4.1.3 Meefinancieren van financieringskosten......................................................................................................................29
4.2 Aflossingseis..........................................................................................................................................................................30
4.2.1 Informatieverplichting...................................................................................................................................................30
4.3 Verlaging eigenwoningschuld (antimisbruikbepalingen).....................................................................................................30
5. Eigenwoningreserve................................................................................................................................................................31
5.1 Vervreemdingssaldo..............................................................................................................................................................32
5.2 Definitie verwerving en vervreemding..................................................................................................................................33
5.3 Vervreemding tegen niet-zakelijke tegenprestatie...............................................................................................................33
5.4 Correctie eigenwoningschuld voor eigenwoningreserve......................................................................................................33
5.5 Afname eigenwoningreserve................................................................................................................................................33
5.6 Beschikking eigenwoningreserve..........................................................................................................................................34
6. Aflossingsstand.......................................................................................................................................................................34
7. Afwijken van aflossingsschema...............................................................................................................................................34
7.1 Inhaalregeling.......................................................................................................................................................................34
7.2 Onvoldoende betalingscapaciteit.........................................................................................................................................35
7.3 Betaalpauze hypotheek als gevolg van de coronaepidemie.................................................................................................35
7.4 Onbedoelde fout....................................................................................................................................................................35
7.4.1 Verlies kwalificatie eigenwoningschuld niet permanent..............................................................................................35
7.5 Aflossingsachterstand overige toetsmomenten...................................................................................................................36
9. Verhuisregeling.......................................................................................................................................................................36
10. Aftrekbare kosten..................................................................................................................................................................36
10.1 Aftrekbare kosten eigen woning.........................................................................................................................................36
10.1.1 Bouwrente...................................................................................................................................................................37
10.1.2 Afsluitprovisie..............................................................................................................................................................37
10.1.3 Vooruitbetaalde rente.................................................................................................................................................37
10.2 Restschulden.......................................................................................................................................................................37
10.3 Aftrekbare kosten gedeelde eigen woning.........................................................................................................................38
10.4 Aanpassing tarief aftrekbare kosten...................................................................................................................................38
11. Overgangsrecht eigenwoningschuld.....................................................................................................................................38
11.1 Bestaande eigenwoningschuld...........................................................................................................................................38
11.1.1 Begrip bestaande eigenwoningschuld.........................................................................................................................38
11.1.2 Uitbreiding bestaande eigenwoningschuld.................................................................................................................38
11.2 Aflossingen op de bestaande eigenwoningschuld..............................................................................................................39
11.2.1 Oversluiten bestaande eigenwoningschuld................................................................................................................40
11.2.2 Tijdelijk geen eigenwoningschuld................................................................................................................................40
11.3 Aanvulling eigenwoningschuld nieuwe wet........................................................................................................................40
12. Overgangsrecht aftrekbare kosten bestaande eigenwoningschuld....................................................................................40
12.1.1 Dertigjaarstermijn en overgangsrecht.........................................................................................................................41
12.1.2 Antimisbruikbepalingen en overgangsrecht...............................................................................................................41
12.1.3 Economische benadering............................................................................................................................................41
13. Overgangsrecht KEW, SEW en BEW......................................................................................................................................42
13.1 De KEW en het overgangsrecht...........................................................................................................................................42
13.2 Afwikkeling bestaande KEW...............................................................................................................................................42
, 13.3 Uitkering uit de KEW en de gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek.................................................................................42
14. Bijzondere regelingen............................................................................................................................................................43
14.1 Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld...........................................................................................................43
15. Overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning..............................................................................................................43
15. 1 Overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning...........................................................................................................43
KAPITAALVERZEKERINGEN..........................................................................................................................................................44
4 De kapitaalverzekering eigen woning (KEW)...........................................................................................................................44
4.1 Formele eisen KEW................................................................................................................................................................44
4.3 Eigen woning.........................................................................................................................................................................44
4.2.1 Aflossing eigenwoningschuld........................................................................................................................................44
4.2.2 Duur premiebetaling en vervallen tijdklemmen...........................................................................................................44
4.2.3 Bandbreedte..................................................................................................................................................................45
4.2.4 Eenmalige kapitaalsuitkering.........................................................................................................................................45
4.2.5 Professionele levensverzekeraar...................................................................................................................................45
4.3 Belastingheffing....................................................................................................................................................................45
4.3.1 Belastbare inkomsten uit eigen woning........................................................................................................................45
4.3.2 Voordeel uit kapitaalverzekering eigen woning............................................................................................................45
4.3.3 Fictieve kapitaalsuitkering.............................................................................................................................................45
4.3.4 Bedrag van de betaalde premies en de meetelregel KEW............................................................................................46
4.3.5 Tijdstip van heffing........................................................................................................................................................46
4.4 De KEW-vrijstelling................................................................................................................................................................46
4.4. De drie plafonds van de KEW-vrijstelling........................................................................................................................46
4.4.3 Eenmalige kapitaalsuitkering; uitzondering..................................................................................................................47
4.4.3 Gedeeltelijke uitkering..................................................................................................................................................47
4.4.4 Geldgever is eerste begunstigde; fiscale genieter van de uitkering.............................................................................47
4.4.5 Vrijstellingen gelden per belastingplichtige en zijn niet overdraagbaar.......................................................................47
4.4.6 Drievoudige imputatieregeling......................................................................................................................................47
4.7 Uitkering hoger dan vrijstelling.............................................................................................................................................47
4.11 Omzetting van een KEW......................................................................................................................................................48
5. De spaarrekening eigen woning (SEW )..................................................................................................................................48
5.1 Spaarrekening versus beleggingsrecht.................................................................................................................................48
5.2 Formele eisen SEW................................................................................................................................................................48
5.3 SEW-clausule.........................................................................................................................................................................48
5.4 Vergelijking voorwaarden KEW en SEW...............................................................................................................................48
5.4.1 Eigen woning.................................................................................................................................................................49
5.4.2 Eigenwoningschuld........................................................................................................................................................49
5.4.3 Begunstigingsmogelijkheden.........................................................................................................................................49
5.5 Belastingheffing....................................................................................................................................................................49
5.5.1 Voordeel uit spaarrekening eigen woning....................................................................................................................49
5.5.2 Belastbare inkomsten uit eigen woning........................................................................................................................49
5.5.3 Fictieve deblokkering.....................................................................................................................................................49
5.6 De SEW-vrijstelling................................................................................................................................................................49
5.6.1 Vrijstelling geldt per rekeninghouder............................................................................................................................50
VERMOGENSRECHTEN
2. Vermogensrecht en overeenkomsten
2.1 Vermogensrecht algemene begripsbepalingen
Vermogen: al iemand zijn bezittingen en schulden.
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