HUUR
RECHT
Hoofdlijnen huurrecht
SAMENVATTING VAN HUURRECHT
,Hoofdlijnen huurrecht
1. De huurovereenkomst (algemeen)
De huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Boek 3 en boek 6 BW zijn ook van
toepassing, maar soms wordt er afgeweken. Zo is in art. 7:231 lid 1 BW bepaalt dat alleen de rechter
kan ontbinden als het gaat om verhuur van een onroerende zaak. Dat is een afwijking van art. 6:267
BW, de algemene regel dat een contractspartij buiten de rechter om kan ontbinden.
Wanneer is er sprake van een huurovereenkomst? art. 7:201 lid 1 BW:
- De verhuurder verschaft huurgenot (‘in gebruik te verstrekken’);
- De huurder verbindt zich tot een tegenprestatie, doorgaans het betalen van huurpenningen;
De huurovereenkomst is een duurovereenkomst en wordt gesloten voor bepaalde of onbepaalde
tijd.
Verzuim heeft alleen te gelden bij (en dan is een ingebrekestelling dus vereist):
- Het vorderen van schadevergoeding (art. 6:74 lid 2 BW) en bij;
- Het vorderen van ontbinding (art. 6:265 lid 1 BW).
Als de verhuurder een vordering instelt die strekt tot betaling van de achterstallige huur, is dat een
vordering tot nakoming, art. 3:296 BW. Dan speelt verzuim helemaal niet en is een ingebrekestelling
dus niet vereist. Maar twee nuanceringen:
- Je moet dan naar de rechter voor die vordering. Dat is een soort ultimum remedium. In de
praktijk zal je niet meteen dagvaarden, maar eerst even sommeren en dus een briefje sturen
met het verzoek om te betalen;
- Daarnaast moet je wettelijke rente (vertragingsschade) vorderen: art. 6:119 BW. Omdat
wettelijke rente op grondslag van art. 6:74 BW wordt gevorderd, is verzuim wel vereist o.g.v.
lid 2. Maar het is zeer gebruikelijk dat in een huurovk een uiterlijke datum voor huurbetaling
wordt afgesproken (1ste v/d maand). Dat is aan te merken als fatale termijn en dan treedt
o.g.v. art. 6:83 sub a BW het verzuim van rechtswege in wanneer niet op de 1 ste v/d maand is
betaald. Let wel op met de maanden. Bijv. achterstallige huur over november en december:
vorder dan wettelijke rente over de huur van november: vanaf 1 november tot aan datum
betaling + wettelijke rente over de huur van december: vanaf 1 december tot aan datum
betaling.
o Huurovk tussen twee professionele partijen? dan wordt de ovk als handelsovk
gekwalificeerd en moet je wettelijke handelsrente vorderen, art. 6:119a BW. Dit is
een implementatie van Unierecht dus de Nederlandse verzuimregeling geldt niet. De
handelsrente is hoger (zo’n 8% i.p.v. 2%) om debiteuren te prikkelen snel te betalen.
Ook t.a.v. van ontbinding geldt: verzuim vereist. Maar als ontbinding wordt gevorderd omdat de
termijn van betaling is verstreken er is een fatale datum voor huurbetaling afgesproken tussen
partijen, dus ingevolge art. 6:83 sub a BW treedt het verzuim in zonder ingebrekestelling. Een
verweer dan een ingebrekestelling ontbreekt gaat dan niet op. Een verweer dan wel kan worden
1
,gevoerd is dat de tekortkoming (achterstallige betaling) onvoldoende ernstig is om ontbinding te
rechtvaardigen gelet op de tenzij-clausule van art. 6:265 lid 1 BW.
Ingevolge art. 6:91 BW kan een boetebeding worden gekoppeld aan de huurbetalingsverplichting.
Welke verweren kun je voeren als betaling van de boete wordt gevorderd?:
- O.g.v. art. 6:92 lid 2 BW kan je i.b. niet schadevergoeding én betaling van de boete vorderen:
hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is treedt i.p.v. schadevergoeding o.g.v. de
wet. Je kan nl. zeggen: boete is een soort schadevergoeding. Let op: dit is wel regelend recht;
- O.g.v. art. 6:94 lid 1 BW kan matiging van de boete worden gevorderd. HR Intrahof/Bart Smit:
de rechter behoort slechts bij uitzondering over te gaan op matiging van de boete, want
pacta sunt servanda is het uitgangspunt. Bij huur winkelpand is het al helemaal niet snel aan
de orde.
De contractuele bestemming die partijen aan het gehuurde geven – dus het afgesproken gebruik – is
beslissend voor het toepasselijke huurregime. Als wordt afgesproken dat het gehuurde wordt
gebruikt als supermarkt, betreft het 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte) en is afd. 7.4.6
BW van toepassing gelet op art. 7:290 lid 2 BW. Gaat het echter om een opslagloods, dan blijft afd.
7.4.6 BW buiten toepassing en heb je te maken met 230a-bedrijfsruimte o.g.v. art. 7:230a BW.
Opschorting vanwege gebreken en vermindering huurprijs (partiële ontbinding)
HR Hendrix/Peters opschorting is eigenlijk een verweermiddel en kan ook pas voor het eerst in de
procedure naar voren worden gebracht.
Als de huurder zich rechtsgeldig kan beroepen op opschorting, betekent dit dat er geen tekortkoming
van de huurder is. Bijv. als de verhuurder, die de verplichting heeft om huurgenot te verschaffen, dit
niet doet omdat er gebreken zijn: verhuurder heeft herstelplicht o.g.v. art. 7:206 BW. Als bijv. het dak
lekt, kan de huurder de huurbetalingsplicht opschorten o.g.v. art. 6:262 BW, om de verhuurder onder
druk te zetten het dak te repareren. Lid 2: er geldt wel een proportionaliteit. Bijv. huur van €1.000
per maand en het dak lekt op een plekje: wat minder huurgenot, maar nog wel huurgenot. Dus dan
mag je maar een deel van de huur opschorten. Maar let op;
- HR Van Bommel/Ruijgrok de eisen van redelijkheid & billijkheid brengen mee dat de
huurder voordat hij opschort (6:262) of ontbindt (6:265) de verhuurder over het gebrek moet
informeren. Zolang de verhuurder niet bekend is met het gebrek, mag je niet opschorten. De
verhuurder mag bijv. i.b. niet in een gehuurde woning komen en moet dus wel van het
gebrek weten. Opschorting is een verweermiddel van de huurder, dus de huurder mag
zonder meer opschorten zonder ingebrekestelling, maar dat is wel op eigen risico en de
huurder moet eerst melding maken, tenzij hij stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in
voldoende mate bekend was met de gebreken om tot het nemen van maatregelen over te
kunnen gaan (r.o. 3.4);
- Is de verhuurder al bekend met het gebrek dat hij moet herstellen, dan mag gewoon worden
opgeschort, ook al heeft de huurder niet geïnformeerd. Bijv. HR Hendrix/Peters:
brandschade.
Let op: opschorting door de huurder leidt niet tot bevrijding van de betalingsverplichting. Wil je als
huurder bevrijd worden van een deel van je huurbetalingsverplichting over de periode waarin je
2
, opgeschort hebt, dan moet je over die periode van verminderd huurgenot de huurovk partieel
ontbinden en evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, o.g.v. art. 6:265 BW jo. art. 7:207
BW (lex specialis van art. 6:270 BW). Als jij de huurovk (partieel) ontbindt om (gedeeltelijke)
bevrijding van je huurbetalingsverplichting te bewerkstelligen, kan de verhuurder verweer voeren
dat ontbinding geen terugwerkende kracht heeft o.g.v. art. 6:269 BW. Gaat een dergelijk verweer
op?
HR Van Bommel/Ruijgrok is van belang:
1. Ontbinding heeft weliswaar geen terugwerkende kracht, maar het is wel degelijk mogelijk
dat de huurder door ontbinding bevrijd wordt van betalingsverplichtingen die betrekking
hebben op het verleden en nog niet zijn voldaan, dit volgt uit de tweede zin van art. 6:271
BW. Vanaf het moment van de tekortkoming was er bevoegdheid om te ontbinden en vanaf
dat moment kan de huurder dan ook worden bevrijd van zijn betalingsverplichtingen;
2. Als vast komt te staan dat de verhuurder niet heeft geweten van het gebrek, is het dus toch
niet mogelijk om ontbinding te bewerkstelligen (huurder moet het gebrek melden).
Als de huurder niet het huurgenot krijgt dat hij mag verwachten, kan dit als een gebrek in de zin van
Art. 7:204 lid 2 BW worden aangemerkt. Als er sprake is van een gebrek dat voor de rekening van de
verhuurder komt, is de huurder bevoegd om de huurbetaling op te schorten en nakoming te
vorderen. Bij de huur van bedrijfsruimte is dit artikel van regelend recht. Doorgaans wordt het ROZ-
model gebruikt, waarin de mogelijkheid om tot opschorting v/d huur of tot huurvermindering over te
gaan contractueel uitgesloten is. Gedeeltelijke opschorting moet ingevolge art. 6:262 lid 2 BW wel
gerechtvaardigd zijn, dit moet de rechter zo nodig achteraf vaststellen (proportionaliteitseis).
Actualiteit: covid-19 als onvoorziene omstandigheid
Rb. Den Haag 21 januari 2021 horeca-uitbater vorderde vermindering van de huurprijs omdat hij
niet het afgesproken huurgenot zou hebben gehad vanwege de gedwongen sluiting door covid-19.
Hij vordert huurvermindering. Hij doet een beroep op onvoorziene omstandigheden in de zin van art.
6:258 BW. Let op: huurvermindering moet je zien als een vorm van gedeeltelijke ontbinding. De Ktr in
Den Haag vond dat er in feite sprake was van onvoorziene omstandigheden en achtte het niet reëel
dat het risico volledig bij de huurder dan wel de verhuurder wordt neergelegd. Daarom oordeelt de
Ktr dat er een huurvermindering van 50% plaatsvindt over de periode van sluiting van het café.
2. Toepasselijke huurregime en huurbescherming
Verschillende huurregimes
Onderscheid de volgende huurregimes:
- Huur van roerende zaken: algemene bepalingen afd. 7.4.1 t/m 7.4.4 van toepassing
- Huur van woonruimte: afd. 7.4.5 BW
- Huur van 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte): afd. 7.4.6 BW
- Huur van overige gebouwde onroerende zaken, 230a-bedrijfsruimte: algemene bepalingen
afd. 7.4.1 t/m 7.4.4 van toepassing + art. 7:230a BW. Hieronder valt:
o Overige bedrijfsruimte: bijv. kantoor, bank, fabriek, pakhuis, artsenpraktijk;
o Andere gebouwde onroerende zaken: bijv. sportkantine, garagebox.
3
