Bouwrecht en Gebiedsontwikkeling
Lecture Literatuur
01 – introductie
02 – omgevingsrecht algemeen H. 3 + 8.4
03 – voorkeursrecht/onteigening H. 4 (minus 4.5/4.7.4)
04 – grondexploitatie Par. 4.5 + 4.7.4
05 – aanbestedingsrecht Par. 6.1 t/m 6.2.3
06 – aanbestedingsrecht ll Par. 6.2.4 t/m 6.5.8
07 – staatssteun Par. 6.6
Week 01 – Introductie
Bouwrecht = niet in 1 boek of wet te vinden, gericht op alle juridische aspecten binnen het
bouwproces
- Publiek = stelt bouwregels op
- privaat = regelt overeenkomsten tussen opdrachtgevers en -nemers
Gebiedsontwikkeling, voorwaarden:
1. integraal project = een gebied, geen object
2. moet passen binnen huidige bestemmingsplan/structuurvisie
a. structuurvisie = bevat hoofdlijnen van ruimtelijke ontwikkeling, niet bindend. Kan
gebruikt worden als argument voor verlenen bestemmingsplan, zijn
randvoorwaardelijk binnen aanbestedingsprocedures aan marktpartijen
3. overheid nodig voor planologische medewerking
Gebiedsontwikkeling vs. Vastgoedontwikkeling
vastgoedontwikkeling is onderdeel van gebiedsontwikkeling, maar ook inrichting openbaar gebied
gebiedsontwikkeling is een samenhang van verschillende ontwikkelingen. Het neemt daarom ook
meer tijd in beslag = het vormt de mal voor vastgoedontwikkeling.
- Vastgoedontwikkeling is vaak definitief, bij gebiedsontwikkeling veranderd er vaak nog van
alles gedurende het project
Gebiedsontwikkeling is publiek-privaat (schaken op twee borden)
- Publiek overheid investeert in publiek gebied (overheid als eenzijdige beslisser)
o Indeling gebied, bouwbesluit, omgevingsvergunningen verlenen
- Privaat marktpartij en gemeenten werken samen (overheid als samenwerkingspartner)
o Samenwerkingsverbanden aan gaan
Benodigdheden; de drie g’s Geld, grond en publiekrechtelijk kader (geduld, het duurt vaak lang)
En het vereist meerdere expertises = financieel, juridisch, grondexploitatie, proces manager
Gebiedsontwikkelingen kennen verschillende schaalgrootten:
1. Gemeentelijk (1 gemeente)
2. Gemeentegrensoverschrijdend (2 gemeentes)
3. Gemeentegrensoverstijgend (zo groot dat de provincie noodzakelijk kan zijn)
De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het
bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen
planologisch mogelijk worden gemaakt. Concreet = kijk eerst wat er binnenstedelijk kan en daarna
pas naar de buitengebieden (weilanden)
1. Is er behoefte aan de ontwikkeling?
2. Zo ja, kan deze ontwikkeling ook binnenstedelijk worden opgelost? Bijv. uitleglocatie?
,Vier fasen binnen de gebiedsontwikkeling
1. Initiatieffase = een partij komt met een idee (lastige fase voor juristen; staat nog niks op
papier)
2. Haalbaarheidsfase = haalbaarheidsonderzoek resulteert in vervolgovereenkomst
3. Ontwikkelfase = gebaseerd op vervolgovereenkomst
4. Exploitatiefase
Drie processen binnen gebiedsontwikkeling
1. Fysiek = Fysieke verandering gebied (weiland naar woonwijk)
2. Planmatig = Rekenen en tekenen (juridische proces)
3. Eigendom = Wijzigingen kadastrale kaarten (grondrouting)
Vijf gebiedsexploitatiemodellen binnen gebiedsontwikkeling
Model 1 = gemeentelijke gronduitgifte (gemeentelijke grondexploitatie)
- Gemeente koopt grond en maakt deze bouwrijp + aanleg openbaar gebied = verkoopt
bouwrijpe kavels aan marktpartijen
o Overzichtelijk model, maar gemeente draagt 100% risico
Grondexploitatie = overzicht van kosten en opbrengsten, rekensom van productie van een stuk
Bouwrijpe grond = het geschikt maken van de grond
Model 2 = zelfrealisering
Grondeigenaar heeft recht op zelf ontwikkelen (indien hij beschikt over de drie g’s), gemeente draagt
risico van de grondexploitatie voor het openbare gebied (100%)
PPS = publiek private samenwerking (tussen gemeenten en marktpartijen)
PPS Model 1= Bouwclaimmodel
Hierbij verkopen de private partijen de grond aan de gemeente in ruil voor het recht of plicht op
afname van bouwrijpe kavels. De gemeenten dragen vrijwel volledig alle risico's van de
grondexploitatie, dit is enigszins te beperken door de afname van bouwrijpe kavels contractueel te
verplichten
PPS Model 2 = Joint-venture model (GEM)
Bij het Joint Venture model richten de gemeente alsmede de private partners een
gemeenschappelijke GrondExploitatieMaatschappij (GEM) op. De GEM is het uitvoerend orgaan.
Private Partner(s) investeren kapitaal naar rato van hun aandeel in de GEM en participeren op deze
wijze risicodragend. De private partner krijgt in ruil daarvoor het recht op de opstalontwikkeling van
een deel van het gebied.
PPS Model 3 = Concessie model
Bij met name bij kleinere woningbouwlocaties kan worden gekozen voor het Concessiemodel. De
grond is hierbij veelal in eigendom van de marktpartij of wordt voor zover gewenst door de
marktpartij verworven. De gemeente ontwikkelt al dan niet samen met een marktpartij het plan en
stelt het bestemmingsplan vast. De uitvoering van de gehele ontwikkeling, inclusief de realisatie
van de openbare ruimte wordt door een marktpartij uitgevoerd. Aan het einde van de ontwikkeling
wordt de openbare ruimte (voor zover niet in eigendom van de gemeente) geleverd aan de
gemeente.
De invloed, investeringen en risico's van de gemeente zijn relatief beperkt. Tot aan het moment van
het sluiten van de concessieovereenkomst heeft de gemeente de mogelijkheid om te sturen op het
eindresultaat. Na het sluiten van de concessie overeenkomst zijn er voor de gemeente weinig
sturingsmogelijkheden meer.
,Risico’s gebiedsontwikkeling
Grondexploitatierisico’s = verwervingsrisico, verwervingsprijsrisico, renterisico, afzetrisico,
bodemverontreiniging
Vastgoedexploitatierisico’s = afzetrisico (voorverkoop percentage 70%), prijsrisico realisatie
Publiekrechtelijk risico = geluidshinder, bodemkwaliteit, stikstof, bedreigde diersoort
Politieke risico = nieuw college BW met andere plannen
Grenzen aan gebruik privaatrecht door de overheid
- Een gemeente heeft toestemming nodig van GS om deel te nemen aan
samenwerkingsbanden (PPS of GEM)
Een marktpartij moet op de hoogte zijn van de bevoegdheid van een gemeente een ambtenaar
kan niets toezeggen wanneer het nog toestemming van de raad vergt.
Tweewegenleer/dookruisingsleer = de overheid heeft in beginsel een vrije keuze tussen het
publiekrecht en het privaatrecht. Zelfs als een publiekrechtelijke weg bestaat, mag de overheid in die
tijd naar haar privaatrechtelijke bevoegdheden grijpen.
- Doorkruisingsleer = Bepaalt de wet niets over het gebruik van privaatrechtelijke
bevoegdheden, dan gelden de criteria van de doorkruisingsleer die de Hoge Raad in het
zogenaamde Windmill-arrest heeft geformuleerd:
- Als in de wet staat dat de overheid eerst via publiekrechtelijke weg zijn doel moet
proberen te bereiken, kan het niet via privaatrecht
- In principe heeft een overheid de vrijheid om bij de realisering van haar beleidsdoelen te
kiezen voor een rechtelijk instrument dat zij verkiest. Maar het Windmill-criterium doorkruist
deze tweewegenleer in zoverre dat publiekrechtelijk handelen de voorkeur heeft boven
privaatrechtelijke handelen door een overheid.
Art. 122 woningwet = een gemeente kan niet strengere technische voorschriften afspreken dan wat
in het bouwbesluit staat geregeld = bouwbesluit geeft overall-minimumkwaliteit!
- Privaatrecht kan publiekrecht in principe niet opzij zetten
Positie derden-belanghebbenden
- Privaat = derden staan hier buiten
- Publiekrecht = partijen kunnen bezwaar maken tegen een besluit
o Voornamelijk in de voorbereidings-/verkenningsfase van planvorming kunnen
derden-belanghebbenden nadeel ondervinden gezien dit stadium niet transparant is
voor derden maar hier al wel contacten gelegd kunnen worden.
Week 02 – Omgevingsrecht algemeen
Planologische medewerking is noodzakelijk bij gebiedsontwikkeling: ergens tussen de vier fasen (de
tijdlijn) moet de overheid planologische samenwerking verlenen (aanpassing bestemmingsplan e.d.),
maar: Twee problemen die gemoeid gaan met gebiedsontwikkeling:
- Complexiteit – ingewikkelde langdurige procedures
- Restrictiviteit – de beperkingen die het omgevingsrecht oplegt
Planologische inkadering in het verleden
- Voor WOll alles met plancoördinatie (uitbreidingsplannen)
, - Na WOll alles met projectcoördinatie (concrete, snelle opbouw)
- 1964 = terug naar plancoördinatie (overheid maakt ruimtelijk plan, dat sturend is voor wat er
in een gebied mag gebeuren)
o Wro gaf mogelijkheid voor het krijgen van een afwijkingsvrijstelling voor geldende
bestemmingsplan Art. 19 Wro
- 1985 = bestemmingsplan werd minder gedetailleerd
Limitatief imperatief stelsel?
Met betrekking tot art. 2.10 van de Wabo wordt wel gesproken over een limitatief imperatief stelsel.
Dat betekent dat de vergunning moet worden verleend als wordt voldaan aan de criteria, en moet
worden geweigerd als er niet aan wordt voldaan.
- Limitatief: er is maar een beperkt aantal toetsingsgronden waar een omgevingsvergunning
voor het bouwen aan wordt getoetst
- Imperatief: verplicht, je moet weigeren of je moet verlenen als er wel of niet aan de criteria
wordt voldaan.
Planologische inkadering huidige recht
- Wro 2008 = bestemmingsplan procedure verkort (niet langer goedkeuring van GS)
o Art. 19 Wro vervangen door projectbesluit
- Chw 2010 = plancoördinatie systeem van tafel (voor herstel bouw en vastgoedmarkt), meer
stroomlijnen (art. 19 weer terug)
- Wabo 2010 = geen plancoördinatie, Wabo zorgt op 4 manieren voor dat een project door
kan gaan zonder dat het voldoet aan het bestemmingsplan:
o Bestemmingsplan vaststellen en daarna omgevingsvergunning verlenen
o Coördinatieregeling: Bestemming en omgevingsvergunning procedures lopen gelijk
op: zit dus een snelheidswinst in
o Omgevingsvergunning zonder directe herziening bestemmingsplan (oud art. 19 Wro)
Afwijkingsvrijstelling art. 19 Wro van bestemming met goede onderbouwing
o Projectuitvoeringsbesluit Chw (nauwelijks toegepast), te ingewikkeld voor een
gebiedsontwikkeling
Als je nu wil bouwen, moet je de Wro, Chw en Wabo naast elkaar leggen (daarom is het invoeren van
de omgevingswet erg prettig, het bestrijd de complexiteit van gebiedsontwikkeling)
Transitiewet (2018) (transitie tussen huidige recht en omgevingswet) is de actualisering van de Chw.
(sluit aan op Wabo) = geeft gemeenten de mogelijkheid zich beter voor te bereiden op de komst van
de omgevingswet = maakt het mogelijk bestemmingsplannen stapsgewijs en praktisch vorm te geven
gemeenten hebben tot 2029 om zich klaar te maken voor de nieuwe omgevingswet
Bestemmingsplan met verbrede rijkwijdte (art. 7c Chw)
- Verbrede rijkwijdte = Naast goede ruimtelijke ordening, ook regels t.b.v. veilige en gezonde
fysieke leefomgeving en goede omgevingskwaliteit = kwaliteitseisen
- Langere looptijd = 20 jaar ipv 10 jaar
- Integreren lokale verordeningen met betrekking tot de fysieke leefomgeving
Planschade = Planschade ontstaat als een huis of een stuk grond minder waard wordt door een
bestemmingsplan.
- Nieuwe initiatieven voor gebiedsontwikkeling, of gebiedsontwikkelingen die niet haalbaar
bleken leiden tot planschade of juist baten
- Planschade kan verhaald worden, baatafroming kan hiervoor geen vergoeding voor verlenen.
Schade kan verhaald worden op basis vanart. 6.1 Wro:
