Opgaven VEMBEC21 Investeringsselectie college 4
Opgave 1
Havensteder overweegt per 1 januari 2013 een bestaand pand te kopen. Het object heeft
10.000 m² BVO en 9.000 m² VVO. De koopsom zal €17.000.000 exclusief kosten koper
bedragen
Er is op dit moment een lopend huurcontract met de huidige huurder. Volgens dit huurcontract is
de jaarhuur voor 2013 € 115 per m², welke geïndexeerd wordt met de inflatie. Dit huurcontract
loopt over twee jaar af, waarna verwacht wordt dat de huur aangepast kan worden aan de
markthuur. De markthuur is voor 2013 € 135 per m² VVO per jaar en stijgt jaarlijks met de
inflatie.
Om het pand in een goede staat te houden wordt een beheermaatschappij ingehuurd om het
gebouw te onderhouden en te beheren. De maatschappij vraagt hiervoor € 45 per m² BVO per
jaar en deze kosten stijgen jaarlijks met 0,35% boven de inflatie.
Na navraag bij het CBS gaat Havensteder ervan uit dat de inflatie de komende jaren 1,7%
bedraagt.
Wat betreft de kosten koper gaat men op basis van ervaring uit van 9%.
De vereiste IRR van Havensteder is 6,8% Men is van plan om het pand over drie jaar weer te
verkopen. De restwaarde zal dan € 19.661.913.
a) Bereken de maximale investering voor het pand met behulp van de DCF-methode.
Huur
€115 * 9.000 = 1.035.000 <- huur jaar 1
1.035.000 * 1,017 = 1.052.595 <- huur jaar 2
(135*1.017^3)*9.000= 1.256.661,34 <- huur jaar 3
Exploitatiekosten
45 * 10.000 = 450.000 <- jaar 1
0,35 + 1,7 = 2,05%
450.000 * 1,0205 = 459.225 <- jaar 2
2
450.000 * 1,0205 = 468.639,11 <- jaar 3
Restwaarde
Is al gegeven = € 19.661.913.
CW
Vereist rendement = 6,8%
Saldo / (1,068)^1
585.000 / (1,068)^1 = 547.752,81
593.370 / (1,068)^2 = 520.215,25
20.449.935,23 / (1,068)^3 = 16.787.196
, Jaar 0 Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3
€17.000.000
Huur 1.035.000 1.052.595 1.256.661,34
Exploitatiekosten 450.000 459.225 468.639,11
Restwaarde 19.661.913. Totaal <-> / 1,09
Saldo 585.000 593.370 20.449.935,23 (DCF-waarde) K.K. Koopsom
CW 547.752,81 520.215,25 16.787.196 17.855.164,74 1.475.279,66 16.380.885,08
b) Adviseer Havensteder of het object aangekocht moet worden of niet. Onderbouw je advies
met argumenten.
ik raad Havensteder aan om het object niet aan te kopen omdat het rendement niet behaald zal
worden.
Opgave 2
Janivo BV wil 38 huurwoningen in Amsterdam kopen van Vestia.
Als Janivo, na de nodige overwegingen besluit tot de koop, zullen ze per 1 januari 2013 officieel
aangekocht worden voor € 3.100.000 exclusief kosten koper.
Na de aankoop worden ze nog 3 jaar verhuurd tegen de huidige markthuur ( 475 euro per
maand ). Daarna worden ze aan de huurders verkocht. Het is bekend dat de huidige huurders
hierop in zullen gaan.
De markthuur zal de komende 3 jaar de inflatie volgen. Alles is bij aanvang verhuurd; er moet
wel rekening worden gehouden met 4% frictieleegstand per jaar.
Om het gebouw in goede staat te houden moet er jaarlijks in totaal € 525 exploitatiekosten per
woning gerekend worden. De exploitatiekosten stijgen met 0,5% bovenop de inflatie.
Het achterstallige onderhoud aan de woningen bedraagt in het totaal 55.000 euro. De aard van
de “ mankementen “ vereist dat het direct na de aankoop uitgevoerd dient te worden.
Janivo werkt met een vereist intern rendement van 7%. De kosten koper zullen bij aankoop 8%
bedragen. Voor de gemiddelde inflatie van de komende jaren wordt uitgegaan van 2,5%. De
restwaarde na 3 jaar zal € 3.599.607 zijn.
a) Bereken de maximale investering voor het pand met behulp van de DCF-methode
Aankoop bedrag
3.100.000 * 1,08 = 3.348.000 + 55.000 = 3.403.000
Huur
475 * 12 * 38 = 216.600 jaar 1
216.600 * 1,025 = 222.015 jaar 2
216.600 * 1,025^2= 227.565,38 jaar 3
frictieleegstand
216.600 * 0,04 = 8664
222.015 * 0,04 = 8880,6
227.565,38 * 0,04 = 9102,62
Exploitatiekosten
