Samenvatting
Samenvatting vastgoed ontwikkelen
- Instelling
- Hanzehogeschool Groningen (Hanze)
H6: Het bedrijf H7: Interne organisatie H8: Professionele partners H14: Duurzaamheid H22: Ontwikkelexploitatie H23: Grondexploitatie
[Meer zien]Voorbeeld 3 van de 20 pagina's
Voorbeeld 3 van de 20 pagina's
In winkelwagengesponsord bericht van onze partner
Verkoper
Volgen
Voorbeeld van de inhoud
Samenvatting vastgoed ontwikkelen6 kernaspecten:
- Locatie - Gebruik
- Ontwerp en bouw - Eigendom
- Planologie - Projectfinanciering
Hoofdstuk 6, het bedrijf
Projectontwikkelaar is een partij die voor eigen risico en rekening vastgoedprojecten
ontwikkeld met als doel om winst te maken.
6.1 interne besluitvorming
Om te beslissen of het verantwoord is om te investeren in een project gezien de
bedrijfsstrategie van een organisatie levert de projectontwikkelaar beslisinformatie in de
vorm van het investeringsvoorstel.
6.1.1, het investeringsvoorstel
Gelijktijdig met het opstellen van een concept voor het project stelt de projectmanager een
businesscase op, dit is een document over een voorgenomen investeringsbeslissing het
bevat een feitelijke beredenering of een financieel project haalbaar is en of het past binnen
de bedrijfsstrategie. De geschatte kosten en opbrengsten, wijze van financieren en de risico’s
worden vermeld. Wordt gekoppeld aan planning, ontwikkelexploitatie. Aan het eind van de
initiatieffase moet er een businesscase liggen die intern de basis vormt voor de sturing en
besluitvorming van een project, met dit besluit wel/geen goedkeuring van directie
bijbehorende. Budget aan projectmanager. Businesscase wordt steeds veranderd in de loop
van het project. Voor elke faseovergang of voorafgaand aan een belangrijke verplichting of
commitment wordt een investeringsvoorstel met aangepaste businesscase voorgelegd. Een
investeringsvoorstel bestaat uit:
- ALGEMEEN (projectnaam, locatie, juridische structuur en tijdsplanning)
- PROJECTOMSCHRIJVING (belangrijkste aspecten voor de investeringsbeslissing, primair
doel van investeringsonderzoek, ingaan op project zelf, stand van zaken mbt
kernaspecten, nuttige informatie)
- BUSINESSCASE (financiële informatie, wijze van financiering en risicoparagraaf)
- GOEDKEURINGSFORMULIER (besluit en toelichting hierop bijv. handtekening van
verantwoordelijkheid voor drager project)
- BIJLAGEN
6.1.2, besliscriteria
Bij besluitvorming over investeringsvoorstel worden meerdere besliscriteria gehanteerd:
- STRATEGISCH: draagt project voldoende bij aan bedrijfsdoelstelling/ -strategie? Past het
ontwikkelconcept binnen portefeuille/
- FINANCIEEL: voldoet project aan rendementseis? Wat is het kapitaalbeslag?
- KWALITATIEF: is er voldoende onderlinge voortgang behaald op 6 kernaspecten?
- RISICO: wat is het risicoprofiel van een project? Zijn voldoende maatregelen genomen
om de risico’s te beheersen?
6.2, ontwikkel strategieën
Van besliscriteria naar specifieke projecten gebeurt met de ontwikkelstrategie: de volgorde
waarin de ontwikkelactiviteiten idealiter worden uitgevoerd gedurende de 4 ontwikkelfasen.
Uit deze project specifieke fasering wordt afgeleid aan welke kwalitatieve besliscriteria de
voortgang van het project wordt getoetst.
Keuze voor ontwikkelstrategie is strategische keuze= afhankelijk van opbouw van de
portefeuille en de beschikbare productiemiddelen van een projectontwikkelingsbedrijf. Een
,bedrijf richt zich in de loop van tijd op een of twee ontwikkelstrategieën en heeft zijn
operaties ingericht om de bijbehorende risico’s optimaal te beheersen. Met welke kern-
aspecten de ontwikkeling start bepaalt in grote lijnen de ontwikkelstrategie.
5 ideaaltypische ontwikkelstrategieën:
- STRATEGISCHE GRONDAANKOOP (gerelateerd aan grond)
- PRODUCTONTWIKKELING (gerelateerd aan ontwerp en bouw)
- ONTWIKKELCOMPETITIE (gerelateerd aan planologie)
- GEBRUIKERSGEDREVEN ONTWIKKELING (gerelateerd aan gebruik)
- INVESTERINGSGEDREVEN ONTWIKKELING (gerelateerd aan
eigendom/projectfinanciering)
De eerste 3 aanbod gedreven
Laatste 2 vraag gestuurde strategieën
Ze worden ideaaltypisch genoemd omdat ze nooit zo duidelijk en zuiver worden toegepast,
er zijn allerlei mengvormen.
Transformatie verbijzondering
6.2.1 strategische grondaankoop
Projectontwikkelaar koopt een stuk grond want hij ziet hier potentie in. Dit is vaak ‘koude’
grond = geldige bestemming is niet dezelfde als de benodigde bestemming. De
projectontwikkelaar wil een zo laag mogelijke prijs voor de grond omdat hij kans ziet in
waardestijging als de grond wordt gewijzigd, dit kan alleen jaren duren (risico). Als eigenaar
alleen voor een hoge prijs wil moet projectontwikkelaar zoeken naar flexibiliteit, bijv.
grondoptie = de hogere prijs wordt later onder voorwaarden betaald. Locatie is basis voor
ontwikkkelconcept (een locatieconcept dat uitgaat van het benutten van de potentie van
een bepaalde plek) de activiteiten marketing- en ontwerpproces lopen in haalbaarheidsfase
gelijk op, hiermee vergroot projectontwikkelaar kans op succesvol project en beperkt hij het
verhuur- en verkooprisico. Bij deze strategie kiest Projectontwikkelaar voor het bijhorende
kapitaalbeslag en neemt daarbij alle bijbehorende risico’s. Op moment van start vd bouw
wordt vaak een verkoop of verhuur % van 60/70% gehanteerd dit bied zekerheid voor de
belegger en maakt het risico kleiner. Wijze waarop het marktrisico wordt beheerst wat
betreft de verhuur of verkoop van het project ligt niet vast. De strategische grondaankoop is
in tijden van de Vinex wijken veel toegepast, tegenwoordig steeds minder
6.2.2 productontwikkeling
Initiatief van deze ontwikkeling ligt bij conceptontwikkelaar, hij ontwikkelt een concept dat
aansluit bij een behoefte van een specifieke doelgroep, vervolgens wordt er gekeken naar
een locatie (er worden eisen gesteld aan een locatie) dit gebeurt bijvoorbeeld bij McDonalds,
Ikea en Motel One, standaard doorzonwoningen, maar ook winkelcentra, woon-
zorgcombinaties etc. het is niet mogelijk om ‘koude/lauwe’ grond te kopen, er wordt
namelijk een grond gezocht bij het concept. Het risico van ontwerp-/realisatiefouten,
financieringsriscico en verhuur-/verkooprisico is bij deze strategie kleiner dan bij andere.
6.2.3 ontwikkelcompetitie
Een ontwikkelcompetitie
Het initiatief van een ontwikkelcompetitie ligt bij een grondeigenaar, vaak gemeente die
vanuit ruimtelijkeordeningsbeleid een bepaalde locatie tot ontwikkeling wil brengen. Risico’s
zijn bij deze strategie beperkt (niet helemaal weg) tov de andere. Het ontwerp moet altijd
worden getoetst aan het juridisch/technisch toetskader en burgers hebben altijd het recht
bezwaar in te dienen. In tegenstelling tot productontwikkeling is hier sprake van een
locatieconcept in de zin van product-locatiecombinatie, de uniekheid van een locatie is
, cruciaal. Voor het ontwikkelen van het concept doen projectontwikkelaars een enorme
investering (soms wel honderdduizend euro) terwijl maar een van hen de ontwikkelpositie
kan krijgen, projectontwikkelaar moet bereid zijn dit risico te nemen. Wanneer de
ontwikkelcompetitie wordt gewonnen ontstaat er zekerheid over het verkrijgen vd grond.
Het afzet risico moet bij indienen van grondbod en concept zeer goed worden afgewogen,
uitschrijver legt dit risico vaak automatisch bij de projectontwikkelaar. In een overeenkomst
kan worden opgenomen dat de start van de bouw voor een bepaalde datum moet
(=bouwplicht). Het gunstigst voor een projectontwikkelaar is dat het moment van start bouw
wordt gekoppeld aan voorverhuur of voorverkooppercentage, dit beperkt het afzetrisico.
Het is ook mogelijk om dit risico te delen met de gemeende dmv joint venture.
6.2.4 gebruikergedreven ontwikkeling
Dit is in tegenstelling tot vorige strategieën een vraaggestuurde strategie.
Projectontwikkelaar start met zoeken naar gebruiker voor nieuw te realiseren product of dat
projectontwikkelaar een partij vraagt om een product te realiseren. Dit proces wordt zo
vroeg mogelijk bekrachtigd in een huur- of ontwikkelovereenkomst. In nl wordt dit
toegepast door risicodragende projectontwikkelaars of van kantoren en partijen die werken
in gedelegeerd opdrachtgeverschap. Steeds vaker collectief particulier opdrachtgeverschap
(cpo), Bij het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) verwerft een
groep particulieren een bouwlocatie en ontwikkelt en realiseert gezamenlijk in eigen beheer
met zelfgekozen partners zonder winstoogmerk een bouwproject. Een minder vergaande
vorm: medeopdrachtgeverschap, ontwikkelaar neemt het risico van grondverwerving en
verkoop van nog niet aan opdrachtgevers verkochte woningen op zich. Vergeleken met de
andere strategieën is hier het verhuur/verkooprisico al afgenomen in de initiatieffase van
het proces, het grondverwervingsrisico wordt ook beperkt.
De risico’s bij deze strategie:
- Het vroeg vaststellen van de gebruiker (kan niet worden geprofiteerd van stijgende
prijzen/bouwkosten). Er wordt een tijdsbeperking opgelegd, als hier niet aan wordt
gehouden is het hoog waarschijnlijk zo dat er een boete moet worden betaald aan de
eindgebruiker. De mate van flexibiliteit in de huur of ontwikkelovereenkomst en het
ontwikkelproces bepaalt dan ook het risicoprofiel van het project.
- Het ontwerprisico neemt in vergelijking met andere strategieën toe, deze loopt namelijk
meer vraag gestuurd. Er wordt aan het begin een programma van eisen opgelegd alleen
is er een grote kans dat in de loop van het project er meer eisen komen. De
projectontwikkelaar moet het ontwerpproces goed begeleiden en de gevolgen voor de
realisatie en de planning goed bewaken.
- Het vraaggestuurde karakter heeft invloed op het verkooprisico omdat een ‘op maat
gesneden’ gebouw wordt ontwikkeld. De eerste gebruiker wil voor dit maatpak juist
extra betalen. De kans is groot dat er extra aanpassingen worden gedaan als de nieuwe
gebruiker zijn intrek neemt, dit is voor een belegger minder aantrekkelijk. Dit risico kan
worden verlaagd door bijvoorbeeld een lange huurtermijn vast te stellen of door splitsen
huurdersvoorzieningen.
6.2.5 investering gedreven ontwikkeling
Is een vraag gestuurde ontwikkeling, het komt niet voort uit de vraag van een gebruiker
maar wel vanuit een investeringsbehoefte van een belegger. Het start met het verzoek van
een belegger om een project te ontwikkelen dat past binnen de portefeuille, dan wel een
projectontwikkelaar die een eigenaar zoekt voor een te realiseren project (gebeurt
bijvoorbeeld bij ontwikkelcompetitie waarbij gemeente op zoek is naar langjarige relatie). Al
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper user903342. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €6,89. Je zit daarna nergens aan vast.
Is Stuvia te vertrouwen?
4,6 sterren op Google & Trustpilot (+1000 reviews)
Afgelopen 30 dagen zijn er 53340 samenvattingen verkocht
Opgericht in 2010, al 14 jaar dé plek om samenvattingen te kopen