Inhoud
College week 1: Introductie....................................................................................................................2
College week 2: Wonen..........................................................................................................................6
1. Comparatieve methode..................................................................................................................6
2. Kosten benaderings-methode........................................................................................................7
3. Wettelijke benaderingsmethode....................................................................................................9
4. Inkomstenmethode........................................................................................................................9
College week 4: Retail..........................................................................................................................10
1. Inkomstenmethoden....................................................................................................................10
College week 5: Kantoren.....................................................................................................................13
1. BAR-methode...............................................................................................................................14
2. NAR-methode...............................................................................................................................16
3. DCF-methode (Discounted Cashflow Methode)...........................................................................20
4. Draagkracht-huurmethode...........................................................................................................21
College week 6: Bedrijfsmatig OG en overig vastgoed.........................................................................22
Bedrijfsruimte...................................................................................................................................22
Horeca..............................................................................................................................................23
Draagkracht-huurmethode...............................................................................................................25
College week 7: Agrarisch vastgoed & grond.......................................................................................26
Agrarisch vastgoed...........................................................................................................................26
Grond................................................................................................................................................26
1. Vergelijkingswaardemethode.......................................................................................................27
2. Grondquote benadering...............................................................................................................27
3. Residuele waarderingsmethode...................................................................................................27
1
,Taxatieleer Methoden van taxeren
College week 1: Introductie
Wat is taxeren en wat is een taxateur?
Wat is taxeren? Het is de waarde van iets begroten, ramen of schatten. Dit doe je o.b.v. een
analyse en interpretatie van kwalitatieve en kwantitatieve informatie. De basisvoorwaarden
voor de analyse zijn objectiviteit en vakkennis. (er worden veel meer dingen getaxeerd dan
alleen vastgoed, bijv. kunst. Er zijn 3 typen taxateurs:
- Niet-professionele taxateurs: doen het niet voor het beroep (dit zijn de burgers);
- Afhankelijke professionele taxateurs: taxateurs in loondienst t.b.v. eigen organisaties
bijv. de overheid of een bank;
- Onafhankelijke professionele taxateurs: dit zijn de registertaxateurs. Dit wil zeggen
onafhankelijk van de opdrachtgever een waardeoordeel uitbrengen. Ze zijn
deskundig, betrouwbaar en onafhankelijk.
De onafhankelijke taxateur moet zich ethisch (verantwoord) gedragen, omdat: de
opdrachtgever moet kunnen vertrouwen op datgene wat de taxateur taxeert. Je moet het
doen naar beste kennis en wetenschap. De taxateur moet ook te goeder trouw zijn (naar eer
en geweten). Tot slot moet de taxateur verantwoording af kunnen leggen en het
rapport/waarde kunnen onderbouwen.
De horecasector is heel erg lastig om te taxeren aangezien dit te maken heeft met de omzet
die ze maken. De omzet heeft dus niks met het pand te maken. De exploitatie is de waarde
bepalende factor bij horeca. (zie komende hoofdstukken)
Waarom laat je een taxatie uitvoeren?
Doel van taxaties:
Aan en/of verkoop
Verbouwingen
Financiering
WOZ
Projectontwikkeling
Huurwaarde bepaling voor nieuwe huur
Verzekeringen
Belasting
Beleggingen
(minnelijke) onteigening
Vesteging van beperkte rechten
Enz.
Een taxatie is verplicht bij: Splitsing in appartementsrechten, De nationale hypotheek
garantie, onteigening, OZB, successies (minderjarigen) en bijstandswet.
Kenmerken van de vastgoedmarkt
De taxateur maakt de markt door zijn deskundigheid hanteerbaar. Hij zorgt ervoor dat er
binnen de markt rationele beslissingen genomen kunnen worden door de door hem
gehanteerde overwegingen die hebben geleid tot zijn waardebepaling.
Een prijs is een moment opname, een waarde is een meer emotionele prijs van iets.
Vastgoed is een heterogeen goed. Dit wil zeggen dat de objecten van elkaar verschillen
(zowel fysiek als in de beleving). De vastgoedmarkt is soms een vragersmarkt en soms een
aanbiedersmarkt. Ook is de markt ondoorzichtig, dat wil zeggen dat de informatie niet of
2
, niet geheel bij alle partijen bekend is. Daarnaast is er een bepaalde mate van emotionele
binding (niet iedereen vindt hetzelfde mooi).
Andere kenmerken van de vastgoedmarkt is de vertraging in de prijsreactie (wijzigen van de
markt, renteschommelingen, consumentenvertrouwen) de aanbodmarkt loopt vertraagt
achter de op de vraagmarkt. Een ander kenmerk is dat de onroerende zaak niet
verplaatsbaar is en dat het lastig overdraagbaar is (immobiliteit). De locatie van een object is
niet te veranderen
De rente is momenteel laag doordat de bevolking vergrijst en er minder bestedingen zijn.
rente bestaat uit de vergoeding van de lening, risico van de hypotheeknemer en de inflatie.
Verstorende invloeden op de markt:
- Geen/onvoldoende kennis van de huidige markt
- Irrationeel en/of onvoorzichtig gedrag
- De financieringswijze en financiering beschikbaarheid bepalen de bestedingsruimte
- Invloed van de overheid (subsidies, belastingen en heffingen, wettelijke voorschriften,
ect,)
- Soms staan woningen te lang te koop.
Individuele omstandigheden en omgevingsfactoren bepalen de prijsvorming van de
onroerende zaak. De marktprijs wordt vaak gerealiseerd onder de grilligheid, zorgeloosheid,
egoïsme, druk, sentiment, sociale ambitie en veel andere factorek van koper en verkoper.
Invloed imperfecte markt op de prijs
De perfecte markt verondersteld een homogeniteit van de objecten, maar er zijn relatief
weinig kopers en verkopers gelijktijdig in de markt actief en beide beschikken over een
beperkte marktkennis. Aanbod naar vastgoed is relatief gefixeerd (staat vast) terwijl de vraag
sterk kan toe- en afnemen.
Prijs of waarde
Prijs (koopsom): de som geldt die in een individuele transactie wordt betaald voor een
onroerende zaak, welke tot stand is gekomen onder de principes van onvolkomen
marktverhoudingen en concurrentie.
Marktprijs: dit is de evenwicht prijs, de transactie is een juridisch moment. Een stolling van
de markt. De koopprijs is dan een gegeven, maar de markt blijft in beweging.
Waarde (marktwaarde/verwachting): Het is de prijs welke tot stand gekomen is in de fictie
waarbij de verkoper en koper als gelijkwaardige en rationale partijen volledig in gelegenheid
zijn gesteld om op basis van alle relevante gegevens en omstandigheden een zorgvuldige
afweging te maken in een transparante markt onder volledig substitueerbaarheid.
Worth (subjectief, niet markt gebonden): de waardering die de eigenaar zelf toekent aan het
vastgoedobject op basis van door hem zelfgekozen uitgangspunten. Het wordt persoonlijk
aan vastgoed toegekend. (beleid, economie, markt, ervaring, ect. hebben hier invloed op)
Invloeden op de waarde: locatie, toestand, wensen, markt, sociale omgeving, rentestand, het
gebruik, ect.
3
