Overdrachtsbelasting Hoorcolleges
Week 1
Waar zou de overdrachtsbelasting mee beginnen? Het belastbaar feit.
Als jeje tentamen doet, moet jeje altijd afvragen in welke vraag je zit.
De W-vragen:
WAT is belastbaar?: verkrijging van Nederlandse onroerendezaak ( WAT gaat over het
belastbaar feit, je begint altijd in de overdrachtsbelasting of er sprake is van een
belastbaar feit, is er iets waar überhaupt overdrachtsbelasting van toepassing kan
zijn)
WIE is belastingplichtig?: de verkrijger (dan heb je het over degene die de belasting
moet betalen)
WAAROVER wordt geheven?: de waarde of de koopprijs als die hoger is (let op: soms
faciliteiten
en bijzondere regelingen van toepassing!) (de grondslag, elke belasting heeft een
grondslag, dus waarover gaat over de grondslag over de maatstaf van heffing)
WELKE vrijstelling(en) geldt voor deze belastbare verkrijging? (of er vrijstellingen
mogelijk zijn, dus nadat je hebt geïdentificeerd of er überhaupt een belastbare
verkrijging is, wie dan degene is die de belasting verschuldigd is en vervolgens
waarover (wat de grondslag is) kom je vervolgens in de wet bij de vrijstellingen uit).
HOE wordt geheven: op aangifte (let op de rol van de notaris!) (op welke wijze wordt
geheven)
Belastbaar feit
Belastbaar feit: de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of
van rechten
waaraan deze zijn onderworpen (art. 2 lid 1 WBR).
Onroerend is alles wat duurzaam met de grond is verenigd, bijvoorbeeld een huis,
garage, gebouw, bedrijfspand. Artikel 3:3 BW geeft de definitie van onroerende zaken.
Roerend is alles wat niet onroerend is.
Wat zijn de rechten waaraan onroerende zaken aan onderworpen kunnen zijn?
Beperkte rechten bijvoorbeeld. Een hypotheekrecht kan een recht zijn waaraan een
onroerende zaak aan kan zijn onderworpen. Maar erfpacht/ opstal rechten zijn dat ook.
Verkrijging, kan je alleen via koop verkrijgen of zijn er ook nog andere manieren? Ook
via schenking, erfrecht, toedeling, vermenging, boedelmenging, splitsing, fusie.
Economisch eigendom is dat iets juridischs of fiscaal? Je hebt het juridisch eigendom
en economisch eigendom, dat staat echter niet in de burgerlijke wetboeken. Het is een
fiscaal bedenksel.
,Waarom is er juridisch eigendom, stel je voor dat het economisch eigendom geen
belastbaar feit zou zijn, zou er dan nog iemand überhaupt juridisch eigendom kopen?
Dan zou iedereen economisch eigendom kopen want dan betaal je geen
overdrachtsbelasting. Economisch eigendom is eigenlijk dat je zegt dat alle voordelen
en nadelen van deze onroerende vanaf een bepaalde datum van mij zijn.
Hc sheets:
Belastbaar feit: de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van
rechten
waaraan deze zijn onderworpen (art. 2 lid 1 WBR)
Verkrijging juridische eigendom is belast.
Verkrijging economische eigendom ook belast o.g.v. art. 2 lid 2 WBR);
-Samenstel van rechten en verplichtingen m.b.t. onroerende zaken dat een belang bij
die
zaken vertegenwoordigt
-Ten minste enig risico van waardeverandering
-Uitsluitend recht op levering → geen economische eigendomsverkrijging
Wijze van verkrijgen?
Natrekking is een manier om te verkrijgen, is dat een belastbaar feit? Dat wordt onder
bepaalde omstandigheden uitgesloten, met welke andere belasting heeft dat te
maken? Dat hangt samen met de BTW. Natrekking is uitgezonderd (art. 3 lid 1
onderdeel c WBR)
De verkrijger (artikel 16 WBR)
Zowel de natuurlijke personen als rechtspersonen kunnen verkrijgen.
Als je een CV hebt die een onroerende zaak koopt. Wie verkrijgt dan de onroerende
zaak? De vennoten. Dan kan het op twee manieren. Het kan zijn dat er een beherend
vennoot en stille vennoot is, dan kan het zijn dat die beherend vennoot in zijn
hoedanigheid van beherend vennoot naar buiten toe optreedt dat de beherend
vennoot de juridisch eigendom krijgt en de commandieten( stille vennoten) het
economisch eigendom. Dat is een mogelijkheid.
De andere mogelijkheid is dat alle vennoten optreden richting de verkoper en dat ze
allemaal mede juridisch eigendom krijgen van de onroerende zaak en ook gezamenlijk
mede economisch gerechtigd zijn tot de onroerende zaak. Maar in ieder geval niet de
commanditaire vennootschap want die kan niks verkrijgen.
Hoe zit het bij een maatschap? Idem.
Hoe zit het bij een VOF? Ook idem.
Onroerende zaak
,-Onroerend/roerend → aansluiting bij civiele recht: grond en daarmee verbonden
bouwwerken, om duurzaam ter plaatse te blijven (art. 3:3 en 3:4 BW) Dit is van belang
voor de heffing van de overdrachtsbelasting om dat alleen onroerende zaken in de
heffing worden betrokken.
-Procedure Hoge Raad →onroerend door bestemming: stacaravan, container, kraan op
rails in
havengebied, CAI -netwerk
Portacabin arrest: Werd ook aangemerkt als een onroerende zaak. Waarom was het
belangrijk in die zaak of het wel of niet onroerend was? De bank had een hypotheek
recht op het stuk grond en het ging om de vraag of de portacabin daar ook onder viel
of niet.
Wat was doorslaggevend in de portacabin arrest? Het moest naar aard en inrichting
bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven en het ging daarbij om de bedoeling
van de bouwer voor zover het naar buiten toe kenbaar was.
-Fictieve onroerende zaken (art. 4 WBR)
Het gaat eigenlijk over niet echt civielrechtelijk onroerende zaken maar over iets wat
de wet heeft bepaald dat het onroerende zaken zijn. Waarom zou dat in de wet zijn
gekomen? Anders zou je misschien liever je huis kopen in een vennootschap, zonder
overdrachtsbelasting dan dat je je huis via de notaris zou kopen en de juridische
eigendom laat overdragen.
Artikel 4 WBR; Aandelen in een rechtspersoon, rechten van lidmaatschappen van
verenigingen of coöperaties.
Belastbaar feit - Vastgoed lichamen
Als je een aandeel krijgt in een rechtspersoon die 100 aandelen heeft en alle aandelen
zijn evenveel waard is er dan sprake van een belastbaar feit? Als 1 aandeel verkrijgt
van de 100. Je moet een aanmerkelijk belang hebben van tenminste 1/3. Het moet
een belang van 1/3 of meer zijn. Wat houdt belang eigenlijk in? Want een aandeel
hoeft niet altijd tevens het financieel belang te vertegenwoordigen, je hebt bijv. ook
stemrechtloze aandelen, geven die certificaten meer of minder belang? Meer op
financieel gebied.
Het begrip belang is er ook vanwege dat soort bijzondere aandelen.
Is elke rechtspersoon waar een onroerende zaak in zit ook een onroerende zaak
rechtspersoon?
Met andere woorden is elke rechtspersoon waar vastgoed in zit en waar je een belang
van 1/3 of meer verkrijgt belast met overdrachtsbelasting? Ben je dan
overdrachtsbelasting verschuldigd? Nee dat is afhankelijk van de bezitseis en de
doeleis. Dus kwalificeren of er sprake is van een onroerende zaak rechtspersoon.
Waar moet het aan de bezittingen aan voldoen, wil er sprake zijn van een
onroerende zaak rechtspersoon (OZR)?
, Bezitseis: Meer dan 50% van je bezittingen moet bestaan uit vastgoed. Van al je
bezittingen moet meer dan 50% bestaan uit vastgoed en 30% van je bezittingen moet
bestaan uit IN NEDERLAND GELEGEN vastgoed. Dus buitenlands vastgoed tel je ook
mee. Die toets moet je een jaar lang doen, staat in artikel 4 WBR. Dat je niet eventjes
je balans op kan blazen door een hele dure auto op de balans te zetten waarbij je die
vennootschap ontsmet en dat je de volgende dag die auto van de balans haalt, dat
werkt niet.
Doeleis: Wat zou de gedachte hierachter zijn, waarom is de doeleis erin gekomen?
Welk vastgoed mag je nou wel zonder heffing van overdrachtsbelasting verkrijgen en
welk vastgoed vinden ze gemeen als je dat via aandelen gaat overdragen en ze het
dus wel willen belasten met overdrachtsbelasting? Het beleggingsvastgoed willen ze
WEL belasten en ze willen het niet belasten als het daadwerkelijk dienstbaar is aan de
onderneming bijv. een fabriek, hotel.
Dus als eigenijk het vastgoed in die vennootschap hoofdzakelijk dienstbaar is aan het
verkrijgen/vervreemden/exploiteren van het vastgoed (beleggen en ontwikkelen) dan
wordt er WEL voldaan aan die doeleis. Maar als het dienstbaar is aan andere zaken,
bijv een hotel, fabriek, onderneming die wordt gebruik in de onderneming dan valt
het daar niet onder. Dan is het niet belast met overdrachtsbelasting want dan wordt
niet voldaan aan de doeleis. Dan kan je de aandelen zonder heffing van
overdrachtsbelasting overdragen/verkrijgen.
Onroerendezaakrechtspersoon (OZR):
‒Bezitseis: grotendeels (>50%) OG op de balans en ≥ 30% van de bezittingen bestaat
uit in
NL gelegen OG
‒Doeleis: doel is hoofdzakelijk (≥70%) verkrijgen, vervreemden en exploiteren OG
Verkrijging van belang in CV of vof
‒1/3-regel voor beleggingsfondsen
Stel je voor je hebt een CV met een stichting bewaarder en die stichting bewaarder
houdt het juridisch eigendom voor die CV. Je hebt een beherend vennoot dat zijn de
handjes voor die CV en dan heb je allerlei commandieten (ongeveer 50). Op een
gegeven moment zegt 1 van de CV’s dat hij weggaat en hij zijn 7% aandeel
overdraagt aan een persoon, bijv jezelf. Dan treed diegene toe tot de CV, wat zou de
hoofdregel zijn. Ben jij overdrachtsbelasting verschuldigd en zo ja waarom?
De juridisch eigendom zit bij de stichting bewaarder dus wat krijg jij dan? Wat zit er in
die CV, al dat vastgoed, al dat vastgoed wordt gehouden door die stichting voor de CV
dus al die opbrengsten en verliezen gaan naar jou toe als je meedoet in de CV. Wat
voor soort eigendom krijg je dan? Economisch eigendom. Dus de hoofdregel is dat je
economisch eigendom krijgt. Dan is er kennelijk een escape in die wettekst die zegt
namelijk dat onder bepaalde omstandigheden je toch geen overdrachtsbelasting
verschuldigd bent.
Namelijk als je minder dan 1/3 verkrijgt in een beleggingsfonds als bedoeld in artikel 1
lid 1 WFT. Dus als die CV waarin jij instapt kwalificeert als een fonds in de zin van 1:1
WFT heb je ook ook die 1/3 regel die je ook bij artikel 4 WBR hebt voor
rechtspersonen.
Waarom zou dat in die wet zijn gekomen? Stel er zijn allerlei vastgoedfondsen in NL,
bijv. Duitse fondsen met allerlei duitse beleggers, die hebben geïnvesteerd in
