Samenvatting boek
“Onroerend goed als belegging”
Hoofdstuk 1: Vastgoed als beleggingsvorm
1.1 Inleiding
Vastgoed is een op de eerste plaats een gebruiksobject en productiemiddel. Maar daarnaast is
vastgoed ook een vermogensobject die de laatste jaren voor iedereen te verkrijgen is. Zonder
bewoners of gebruikers is vastgoed een stuk minder interessant voor beleggers. Een
woningmarktcrisis heeft vaak meer invloed op de economie dan een crash op de aandelenmarkt,
omdat woningbezit nu eenmaal meer wijdverbreid is dan aandelenbezit, er meer voor wordt geleend
en woningmarktcrises vaak samenvallen met bankencrises. Dus meer te weten komen over
verstandig beleggen in vastgoed is niet alleen goed voor de eigen portemonnee, maar uiteindelijk
ook voor de hele maatschappij.
1.2 Afbakening
De begrippen vastgoed en onroerend goed worden meestal als synoniem gebruikt maar toch
betekenen ze net wat anders. Vastgoed betreft gebouwen, maar onroerend goed bevat naast
gebouw ook grond (grond en alles wat daarmee is verbonden en niet makkelijk is te verplaatsen).
Beleggen kan worden omgeschreven als het investeren van geldmiddelen in vermogenstitels anders
dan spaarvormen, zoals in aandelen, obligaties, vastgoed en in andere titels, om bepaalde
doelstellingen en resultaten te realiseren, waaronder beleggingsinkomsten en/of waardestijging van
het vermogen. Investeren is wanneer het de eigenaar van vastgoed vooral is te doen om de diensten
en producten die het object hem als productiemiddel kunnen leveren. Dan staan immers de diensten
van het vastgoed voorop, zoals huisvesting, en niet zozeer de beleggingsaspecten.
Een vastgoedeigenaar koopt een gebouw met ten minste een deel eigen vermogen, maar sluit soms
ook een vastgoedlening af, wat vreemd vermogen heet. Beleggers kunnen dus geld verstrekken als
eigen vermogen, maar ook als onderdeel van het vreemd vermogen door (hypothecaire)
vastgoedleningen te verstrekken of te kopen. Een belegger in eigen vermogen deelt in de
opbrengsten uit verhuur en verkoop van vastgoed nadat aan alle verplichting is voldoen ten aanzien
van leningen en belastingen, plus eventuele winst of verlies uit verkoop van het vastgoed. Een
belegger in vreemd vermogen ontvangt zijn of haar deel in de betaalde rente en aflossing op
(hypotheek)leningen, met eventuele winst of verlies na verkoop van de lening.
1.3 Vastgoed als belegging
De grootste professionele beleggers zijn institutionele beleggers. Dit zijn onder andere
pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Zij verzamelen pensioenpremies en
verzekeringspremies die te zijner tijd zullen worden uitgekeerd, maar in de tussentijd inkomsten
kunnen generen door dat geld te beleggen. Het meeste van het institutioneel belegde vermogen in
vastgoed is afkomstig van pensioenfondsen. Pensioenfondsen zijn vooral op zoek naar beleggingen
met waardegroei en naar beleggingen die meebewegen met inflatie omdat zij de
pensioenuitkeringen het liefst in de pas laten lopen met de inflatie.
Een belegging in direct vastgoed (een directe belegging in vastgoed) is een belegging in stenen, en
een belegging in indirect vastgoed (een indirecte belegging in vastgoed) is een aandeel in een
beleggingsvehikel dat in stenen belegt. Die aandelen kunnen aan de aandelenbeurs zijn genoteerd,
maar vaak zijn zij dat iet en worden zij onderhands verhandeld. Een portefeuille met direct vastgoed
, heeft vaker te maken met de termen grootte, verhandelbaarheid, rendement en risico dan een
portefeuille met indirect vastgoed.
1.4 Waarom beleggen in vastgoed?
Aantrekkelijke aspecten van vastgoed als belegging:
Voor een belegger draait de wereld uiteindelijk vooral om twee zaken: rendement en risico. Het
rendement moet daarbij in lijn zijn met het risico. Rendement is de geldelijk opbrengst van de
belegging en wordt vaak uitgedrukt als percentage van het ingelegde geld. Risico definiëren we als de
kans dat het verwachte rendement niet wordt behaald. Vastgoedbeleggingen kunnen het
rendement/risicoprofiel van een beleggingsportefeuille met daarin ook bijvoorbeeld aandelen en
obligaties op een aantal punten verbeteren:
Diversificatie; het vermogen te spreiden door naast aandelen en obligaties ook in vastgoed
te beleggen, wordt het totale verlies in de beleggingsportefeuille beperkt tijdens een
koersval op de aandelenbeurs of in de obligatiemarkt, zonder dat dit ten koste hoeft te gaan
van het verwachte rendement.
Het rendement voor een belegger bestaat uit twee componenten. Vaak genereert een
belegging een periodiek rendement uit inkomen; dit deel van het rendement heet direct
rendement, het inkomen zelf wordt direct beleggingsresultaat genoemd. Daarnaast zou een
belegging ook waardegroei moeten opleveren; dit deel van het rendement heet indirect
rendement, uitgedrukt in euro’s wordt dit het indirecte beleggingsresultaat genoemd. In
tegenstelling tot de periodieke inkomstenstroom uit beleggingen in aandelen (dividend) en
obligaties (couponrente) bewegen huurinkomsten van vastgoed vaak mee met de inflatie. In
veel landen wordt in huurcontracten namelijk overeengekomen dat de verschuldigde huur
periodiek wordt aangepast aan inflatie. Dit werkt ook door naar de periodieke inkomsten van
een indirecte belegging in vastgoed, omdat vastgoedfondsen vaak verplicht zijn om een groot
deel van hun huurinkomsten door te geven aan de eindbelegger, om bepaalde
belastingvoordelen te behouden. Dit kan heel aantrekkelijk zijn voor pensioenfondsen; zij
moeten in de toekomst pensioenen uitbetalen en vaak wordt de ambitie uitgesproken om
deze uitbetalingen te laten stijgen met de gestegen kosten van levensonderhoud. Een
belegging met inflatiebescherming is dan aantrekkelijk.
Uitgedrukt als percentage van de waarde levert vastgoed vaak een relatief hoog direct
rendement, vergelijken met aandelen en obligaties.
Over vastgoed wordt ook vaak gezegd dat het een aantrekkelijk rendement/risicoprofiel
heeft.
De mogelijkheid is er om extra waarde te creëren in het vastgoed.
Minder aantrekkelijke aspecten van vastgoed als belegging:
Een gebouw zal altijd management en onderhoud nodig hebben, meer dan een aandeel of
een obligatie. En er zijn huurders nodig die tevreden moeten blijven; daar is werk voor nodig.
Vastgoed is daarmee managementintensief.
Vastgoed is ook kennisintensief aangezien je de lokale markt, lokale taal en de lokale fiscale
structuur moet leren kennen.
Een aandeel is vele malen goedkoper dan een pand kopen. Hierdoor is vastgoed ook nog
eens kapitaalintensief.
De liquiditeit(verhandelbaarheid) van vastgoed is minder omdat je het niet een snelle
aankoop is en omdat niet alle gewenste informatie over de panden beschikbaar of openbaar
is. Daarnaast is de verkoopproces onderhands.
1.5 Het beleggingsproces voor vastgoed
Beroepsmatige beleggers volgen vaak een vast beleggingsproces, waarin de belangrijkste
beslissingen en handelingen gestructureerd zijn opgenomen. Particuliere beleggers zullen niet altijd
