Patrimoniumdocumentatie: Dossieropbouw
Hfst 1: Dossieropbouw en informatieplicht
Schema verkooptraject
Werving: verkoopopdracht → bemiddelingscontract
Verwerking en dossieropbouw:
Samenstelling verkoopdossier = informatie partijen + informatie onroerend goed
Verkoop: onderhandse verkoopovk (compromis) → authentieke verkoopovk (notariële akte)
Hfst 2: Informatie over de partijen
Samenvatting:
1. Ten persoonlijke titel of met vennootschap?
2. Gehuwd/Wettelijk samenwonend?
3. Exclusief eigenaar of mede-eigenaar?
4. Volle eigenaar/blote eigenaar/vruchtgebruiker?
5. Zijn alle partijen handelingsbekwaam – minderjarigen?
2.1 Juridische bekwaamheid
Zijn de partijen handelingsbekwaam?
Vennootschappen
Wie mag de vennootschap vertegenwoordigen en wie mag er tekenen?
→ KBO → statuten: extern (wie tekent?) & intern (wie beslist?)
→ Benoemingsbesluit: wie is bestuurder en wie is de gedelegeerd bestuurder?
,*KBO = Kruispuntbank van Ondernemingen
Burgerlijke stand: echtgenoten en samenwonenden
Verkoop
Doel: bescherming vd gezinswoning
Is de woning die verkocht wordt een gezinswoning? Art 215 oud BW → beide p aanwezig en tekenen
Getrouwd onder scheiding van goederen
→ gezinswoning: beide partijen aanwezig en tekenen
→ eigen goed: 1 partij voldoende
Welk stelsel hebben de mensen?
Wettelijk samenwonend → art 215 oud BW telt hier ook → gezinswoning enkel met beide aanwezig!
Pauliaanse vordering → SE benadelen door als SA jezelf te verarmen
Aankoop
Kan aankoop van OG tijdens huwelijk door 1 partner? → enkel bij scheiding van goederen
Wederbelegging: art 1402
1 partij kan bij wettelijk stelsel alleen optreden (moet worden opgenomen in akte)
→ bv eigen onroerend goed verkopen en met dat geld een nieuw OG kopen (geen
gezinswoning!!)
Mede-eigenaars
Art 3.73 BW
Zijn er mede-eigenaars? → iedereen moet akkoord zijn en tekenen om te verkopen
Vruchtgebruiker
Stopt bij overlijden
Blote eigenaar wil goed verkopen → meestal is er overeengekomen dat er toestemming van de VG
nodig is
Minderjarige
Art 388 oud BW
3 categorieën:
1. Niet-ontvoogde minderjarige onder ouderlijk gezag
Art. 378 §1, 1e lid oud BW & Art. 410 oud BW°9
Op welke manier kan worden verkocht? OV – onderhands mogelijk indien vereist in belang
minderjarige
Ouders moeten machtiging van de vrederechter krijgen om bepaalde handeling te verrichten.
Bepaalde handelingen: goederen van minderjarige vervreemden + een goed aan te kopen
door minderjarige
, 2. Niet-ontvoogde minderjarige waaraan een voogd is toegewezen
Art. 389 oud BW & Art. 410 oud BW
De voogd moet machtiging vragen aan vrederechter als de minderjarige een goed wilt kopen
of zijn goed wilt vervreemden (= 1)
3. Ontvoogde minderjarige
Art. 477 oud BW & Art. 476 oud BW & Art. 484- 410 oud BW
ontvoogden: het ouderlijk gezag valt weg (bv minderjarige trouwt/min 15j worden ontvoogd
op verzoek van de ouders = rechterlijke beslissing)
→ Curator aangewezen, minderjarige mag goederen verkopen en vervreemden enkel met
machtiging van de vrederechter
Beschermde personen
Art 488/1 oud BW
Handelingsonbekwame meerderjarigen: verstandelijk gehandicapten, dementerenden, …
Lastgevingsovereenkomst: als je later dement wordt, nu al een curator kiezen
→ onduidelijk/geen (art 498/1 en art 499/7 oud BW): rechter kiest zelf een persoon als curator,
rechter kan kiezen voor bijstand (je kan zelf beslissingen nemen maar niet zelfstandig)(hier
wordt altijd voor gekozen tenzij het niet anders kan), of voor vertegenwoordiging (niet zelf
handeling stellen maar bewindvoerder doet dit voor jou)
Te weten komen via Belgisch staatsblad of bevolkingsregister
Collectieve schuldenregeling
Art 1675/2 Ger.W. en art 1675/7§3 Ger.W.
Elke p die geen koopman is, indien hij niet instaat is zijn schulden duurzaam te betalen
Doel: schulden ku afbetalen + tegelijkertijd menswaardig leven lijden
→ Beheer van je vermogen wordt overgenomen
→ Zijn bevoegdheid om een ovk te sluiten is veel beperkter: belangrijk voor ons!
→ Verbod om zonder toestemming de aankoop/verkoop van OG te doen (gaat normaal beheer
van je vermogen te boven)
Wel iets kopen/verkopen: verzoekschrift arbeidsrechtbank / aanstelling schuldbemiddelaar
Nagaan als makelaar: wordt je gezegd of in het centraal bestand van beslagberichten
(gerechtsdeurwaarder)
Faillissement
Alle wetten van de faillissementswet staan nu in Wb economisch recht boek XX
Bij faillissement neemt een curator handelingen in het voordeel van wat er nog is.
Toch kopen/verkopen: tussenkomst curator + ondernemingsRB (InsolventieRB)
Terug te vinden in Belgisch staatsblad
, Hfst 3: Patrimoniumdocumentatie
3.1 Organisatiestructuur FOD Financiën
Zie samenvatting kadaster
3.2 Regime van de onroerende publiciteit
Nut van de onroerende publiciteit
Principe van consensualisme: verkoop is rechtsgeldig tot stand gekomen als verkoper en koper
akkoord zijn over goed en prijs.
Onderhandse akte/compromis opstellen als bewijs tussen partijen (art8.9 boek 8 bewijs BW) = def
verkoopovk
Verkoopdossier → notaris; notaris neemt inhoud over in auth akte → verlijden van auth akte →
binnen 15da overschrijven op kantoor rechtszekerheid van de AAPD (tegenstelbaar aan derden)
Overschrijving: art 3.30 §2 BW
Eigendomstitel/akte van eigendomsoverdracht
Eigendomstitel = het bewijs van eigendom van een onr goed.
Waar te vinden? → opdrachtgever, notaris, hypotheekkantoor
Informatieplicht makelaar:
• Controleplicht: onderzoek vd eigendomstitel
• Hypothecaire toestand
• Makelaars hebben plicht om rekening te houden met het feit dat hun opdrachtgever ook
fout kan zijn.
Nuttige info in eigendomstitel:
• Eigendomsstructuur: wie zijn de eigenaars, erpachters, vruchtgebruikers?
• Erfdienstbaarheden: een last die op een erf gelegd wordt tot nut en gebruik van een erf dat
aan een andere eigenaar toebehoort (art3.114 BW) Kleeft aan onr goed, dus wordt
meegegeven aan koper
• Vrije verhandelbaarheid:
o Nazicht onvervreembaarheid:
▪ Nagaan of er in de eigendomstitel geen clausule van onvervreembaarheid
werd bedongen. → de koper van het goed kan het goed onmogelijk
verkopen
• Wettelijke onvervreembaarheid: de wet verbiedt de vervreemding
vh goed
• Conventionele onvervreembaarheid: partijen komen dit overeen
o Nazicht recht van wederinkoop:
▪ Conventioneel recht: een beding in een koopcontract dat aan de verkoper
het recht geeft om het door hem verkochte goed binnen 5 jaar terug te
nemen, mits de terugbetaling vd prijs en de toebehoren (art 1659 tot 1673
BW)
▪ Wettelijk recht: art5.92 Vlaamse Codex Wonen: doet zich voor als: als er ook
verplichtingen zijn opgenomen in koopovk bv de koper moest iets doen wat
niet gebeurd is, de verkoper kan dan beslissen om zijn goed terug te kopen
Hfst 1: Dossieropbouw en informatieplicht
Schema verkooptraject
Werving: verkoopopdracht → bemiddelingscontract
Verwerking en dossieropbouw:
Samenstelling verkoopdossier = informatie partijen + informatie onroerend goed
Verkoop: onderhandse verkoopovk (compromis) → authentieke verkoopovk (notariële akte)
Hfst 2: Informatie over de partijen
Samenvatting:
1. Ten persoonlijke titel of met vennootschap?
2. Gehuwd/Wettelijk samenwonend?
3. Exclusief eigenaar of mede-eigenaar?
4. Volle eigenaar/blote eigenaar/vruchtgebruiker?
5. Zijn alle partijen handelingsbekwaam – minderjarigen?
2.1 Juridische bekwaamheid
Zijn de partijen handelingsbekwaam?
Vennootschappen
Wie mag de vennootschap vertegenwoordigen en wie mag er tekenen?
→ KBO → statuten: extern (wie tekent?) & intern (wie beslist?)
→ Benoemingsbesluit: wie is bestuurder en wie is de gedelegeerd bestuurder?
,*KBO = Kruispuntbank van Ondernemingen
Burgerlijke stand: echtgenoten en samenwonenden
Verkoop
Doel: bescherming vd gezinswoning
Is de woning die verkocht wordt een gezinswoning? Art 215 oud BW → beide p aanwezig en tekenen
Getrouwd onder scheiding van goederen
→ gezinswoning: beide partijen aanwezig en tekenen
→ eigen goed: 1 partij voldoende
Welk stelsel hebben de mensen?
Wettelijk samenwonend → art 215 oud BW telt hier ook → gezinswoning enkel met beide aanwezig!
Pauliaanse vordering → SE benadelen door als SA jezelf te verarmen
Aankoop
Kan aankoop van OG tijdens huwelijk door 1 partner? → enkel bij scheiding van goederen
Wederbelegging: art 1402
1 partij kan bij wettelijk stelsel alleen optreden (moet worden opgenomen in akte)
→ bv eigen onroerend goed verkopen en met dat geld een nieuw OG kopen (geen
gezinswoning!!)
Mede-eigenaars
Art 3.73 BW
Zijn er mede-eigenaars? → iedereen moet akkoord zijn en tekenen om te verkopen
Vruchtgebruiker
Stopt bij overlijden
Blote eigenaar wil goed verkopen → meestal is er overeengekomen dat er toestemming van de VG
nodig is
Minderjarige
Art 388 oud BW
3 categorieën:
1. Niet-ontvoogde minderjarige onder ouderlijk gezag
Art. 378 §1, 1e lid oud BW & Art. 410 oud BW°9
Op welke manier kan worden verkocht? OV – onderhands mogelijk indien vereist in belang
minderjarige
Ouders moeten machtiging van de vrederechter krijgen om bepaalde handeling te verrichten.
Bepaalde handelingen: goederen van minderjarige vervreemden + een goed aan te kopen
door minderjarige
, 2. Niet-ontvoogde minderjarige waaraan een voogd is toegewezen
Art. 389 oud BW & Art. 410 oud BW
De voogd moet machtiging vragen aan vrederechter als de minderjarige een goed wilt kopen
of zijn goed wilt vervreemden (= 1)
3. Ontvoogde minderjarige
Art. 477 oud BW & Art. 476 oud BW & Art. 484- 410 oud BW
ontvoogden: het ouderlijk gezag valt weg (bv minderjarige trouwt/min 15j worden ontvoogd
op verzoek van de ouders = rechterlijke beslissing)
→ Curator aangewezen, minderjarige mag goederen verkopen en vervreemden enkel met
machtiging van de vrederechter
Beschermde personen
Art 488/1 oud BW
Handelingsonbekwame meerderjarigen: verstandelijk gehandicapten, dementerenden, …
Lastgevingsovereenkomst: als je later dement wordt, nu al een curator kiezen
→ onduidelijk/geen (art 498/1 en art 499/7 oud BW): rechter kiest zelf een persoon als curator,
rechter kan kiezen voor bijstand (je kan zelf beslissingen nemen maar niet zelfstandig)(hier
wordt altijd voor gekozen tenzij het niet anders kan), of voor vertegenwoordiging (niet zelf
handeling stellen maar bewindvoerder doet dit voor jou)
Te weten komen via Belgisch staatsblad of bevolkingsregister
Collectieve schuldenregeling
Art 1675/2 Ger.W. en art 1675/7§3 Ger.W.
Elke p die geen koopman is, indien hij niet instaat is zijn schulden duurzaam te betalen
Doel: schulden ku afbetalen + tegelijkertijd menswaardig leven lijden
→ Beheer van je vermogen wordt overgenomen
→ Zijn bevoegdheid om een ovk te sluiten is veel beperkter: belangrijk voor ons!
→ Verbod om zonder toestemming de aankoop/verkoop van OG te doen (gaat normaal beheer
van je vermogen te boven)
Wel iets kopen/verkopen: verzoekschrift arbeidsrechtbank / aanstelling schuldbemiddelaar
Nagaan als makelaar: wordt je gezegd of in het centraal bestand van beslagberichten
(gerechtsdeurwaarder)
Faillissement
Alle wetten van de faillissementswet staan nu in Wb economisch recht boek XX
Bij faillissement neemt een curator handelingen in het voordeel van wat er nog is.
Toch kopen/verkopen: tussenkomst curator + ondernemingsRB (InsolventieRB)
Terug te vinden in Belgisch staatsblad
, Hfst 3: Patrimoniumdocumentatie
3.1 Organisatiestructuur FOD Financiën
Zie samenvatting kadaster
3.2 Regime van de onroerende publiciteit
Nut van de onroerende publiciteit
Principe van consensualisme: verkoop is rechtsgeldig tot stand gekomen als verkoper en koper
akkoord zijn over goed en prijs.
Onderhandse akte/compromis opstellen als bewijs tussen partijen (art8.9 boek 8 bewijs BW) = def
verkoopovk
Verkoopdossier → notaris; notaris neemt inhoud over in auth akte → verlijden van auth akte →
binnen 15da overschrijven op kantoor rechtszekerheid van de AAPD (tegenstelbaar aan derden)
Overschrijving: art 3.30 §2 BW
Eigendomstitel/akte van eigendomsoverdracht
Eigendomstitel = het bewijs van eigendom van een onr goed.
Waar te vinden? → opdrachtgever, notaris, hypotheekkantoor
Informatieplicht makelaar:
• Controleplicht: onderzoek vd eigendomstitel
• Hypothecaire toestand
• Makelaars hebben plicht om rekening te houden met het feit dat hun opdrachtgever ook
fout kan zijn.
Nuttige info in eigendomstitel:
• Eigendomsstructuur: wie zijn de eigenaars, erpachters, vruchtgebruikers?
• Erfdienstbaarheden: een last die op een erf gelegd wordt tot nut en gebruik van een erf dat
aan een andere eigenaar toebehoort (art3.114 BW) Kleeft aan onr goed, dus wordt
meegegeven aan koper
• Vrije verhandelbaarheid:
o Nazicht onvervreembaarheid:
▪ Nagaan of er in de eigendomstitel geen clausule van onvervreembaarheid
werd bedongen. → de koper van het goed kan het goed onmogelijk
verkopen
• Wettelijke onvervreembaarheid: de wet verbiedt de vervreemding
vh goed
• Conventionele onvervreembaarheid: partijen komen dit overeen
o Nazicht recht van wederinkoop:
▪ Conventioneel recht: een beding in een koopcontract dat aan de verkoper
het recht geeft om het door hem verkochte goed binnen 5 jaar terug te
nemen, mits de terugbetaling vd prijs en de toebehoren (art 1659 tot 1673
BW)
▪ Wettelijk recht: art5.92 Vlaamse Codex Wonen: doet zich voor als: als er ook
verplichtingen zijn opgenomen in koopovk bv de koper moest iets doen wat
niet gebeurd is, de verkoper kan dan beslissen om zijn goed terug te kopen
