Samenvatting
Gentrificatie: een overzicht
In de jaren 60 begon zich in de arbeiderswijken een stedelijke middenklasse te vestigen die zich wilde onderscheiden va de welgestelden
buiten de stad. Een nieuwe urban gentry ontstond tegenover de oude landed gentry.
Artistieke fase
Om greep te krijgen op gentrificatie, onderscheiden wetenschappers vaan verschillende fasen. De 3 ideaaltypische fasen zijn:
In de 1e fase verschijnen jongeren, kunstenaars en creatieve professionals die zich willen distantiëren van de statuswedijver en
uitsluitingsprocessen die volgens hen plaatsvindt in de buitenwijken. Het zijn vaak
Improvisatie in vervallen arbeiderswoningen, lofts in oude
alleenstaandere, tweeverdieners zonder kinderen of stellen die in andere opzichten geen fabrieken.
traditioneel gezin vormen bijvoorbeeld op seksuele geaardheid of gemengde etniciteit die zich in
buitenwijken gediscrimineerd voelen. Actiecomités en galeries tussen afgegleden horeca en detailhandel.
Arbeidersklasse, gemengde kansarm 100%.
Alternatieve, jongeren, creatieve professionals, student.
(Hamburg, Parijs, Sydney)
Gemengde fase
De 1e fase wordt geassocieerd met vrijzinnige pioniers. De 2e fase wordt gekoppeld aan een sociaal en cultureel bewuste middenklasse.
Deze nieuwkomers zouden niet meer zo radicaal zijn als de krakers of kunstenaars in de artistieke fase. Zij hebben werk als
(semi)professionals, geven blijk van post materiële waardenoriëntatie (bijvoorbeeld door gebruik te maken van culturele voorzieningen).
Ze kiezen voor de stad. Appartementen worden op grote schaal gekocht en gerenoveerd. Het straatbeeld verandert.
De oorspronkelijke bevolking krijgt in deze fase te maken met stijgende huren en is daardoor Gedeeltelijk gerenoveerd, stadsvernieuwing, kleurrijke gevels.
kwetsbaar voor geleidelijke uitsluiting.
Zo proberen speculanten (mensen die grote winsten bejagen) woningen leeg te krijgen door de Nieuwe horeca, galeries, kleine podia, nieuwe winkels, koffie-
en afhaalzaken.
zittende bewoners weg te pesten om vervolgens de panden met grote winst te kunnen verkopen.
Coalitie van oorspronkelijke en nieuwe stedelingen.
Hoewel de nieuwkomers voorkeuren hebben die typerend zijn voor de middenklasse blijven zij zich
Culturele middenklasse, immigranten.
sympathiserend opstellen tegenover de oorspronkelijke bewoners. Vaak ontstaat een gezamenlijke
weerstand tegen de veranderingen in de buurt (stadsvernieuwingscoalitie). (Berlijn, Amsterdam, Stockholm).
Chique fase
In dit laatste stadium verschijnt er een nieuwe groep welgestelden, die minder geeft om het gemengde karakter van de buurt en meer
geïnteresseerd is in de hoge status die de buurt gekregen heeft.
Appartementen en bedrijfsruimtes worden nu te duur voor het alternatieve gebruik van de eerdere Over restauratie, historiserend, nieuwbouw,
fasen. De woningmarkt stabiliseert zich er kan minder worden gespeculeerd (handelsonderneming). penthouses.
Voorzieningen nemen af: dure winkels, modehuizen en
Het straatbeeld wordt nu in grote mate bepaald door exclusieve commerciële functies zoals advocatenbureaus.
advocatenkantoren en besloten modehuizen.
Culturele en economische elite.
De groep welgestelde professionals bevat nu meer gezinnen dan de voorgaande groep. Ze blijven ook Weinig instroom, woonduur is langer.
langer in de buurt wonen.
Vele verschijningsvormen
Achter deze bedoelingen schuilt echter een grotere variatie aan verschijningsvormen. Gentrificatie wordt al snel geassocieerd met een
totale transformatie van de creatieve tot en met de chique fase. Stadwijken doorlopen echter bijna niet het hele traject.
Andere wijken die met gentrificatie worden geassocieerd, waren vanaf het begin al geen verwaarloosde arbeiderswijken, en hadden in
zekere zin een voorsprong. Sommige wijken hadden sinds de 19e eeuw al een artistiek of chic karakter.
Naast een afwijkende fasering hangt de verschijningsvormen van gentrificatie ook sterk af van het type stad. Noemenswaardig is in dit
verband het contract tussen het Angelsaksische en het Europese model van stadsontwikkeling.
De steden in Groot Brittannië, de Verenigde Staten, Canada en Australië kennen een sterke sub-urbane uitbreiding en daarmee een lange
fase van achteruitgang in de oude stadswijken. De grote steden op het Europese vasteland wisten de middenklassen blijvend aan zich te
binden.
Daardoor is gentrificatie het meest bekend in Angelsaksische steden die met grootschalige renovatie van eenvoudige woningen een sterke
omwenteling van het straatbeeld hebben ondergaan.
Daarnaast lijk gentrificatie zich eerder voor te doen in steden die gekenmerkt worden door een historische bebouwing, een
uitgaanscultuur, en een grote hoeveelheid studenten en alternatieve jongeren. In deze steden ontstaat geleidelijk een nieuwe type, plek-
gebonden economie op basis van informatie en communicatie: de creatieve stad.
, Zelfs in dorpen doet het proces zich al voor, met de komst van een hoger opgeleide import. Gentrificatie komt dan ook niet voort uit
weerzin tegen het drop maar het is eerder een tegenreactie op de uitgebreide suburbanisatie.
Aanbodzijde
De verklaring voor gentrificatie lopen sterk uiteen. Er worden 4 hoofvarianten onderscheiden die zich richten op vraag, aanbod, productie
en consumptie, elk met sub-varianten.
Creatief gebruik van de bestaande voorraad
Scheef-wonen: veel hoger opgeleiden blijven in hun goedkope huurwoning zitten als hun inkomen stijgt boven de grens waarop men
aanvankelijk op een sociale huurwoning aanspraak maakt.
Onderhuur: goedkope huurwoningen worden doorverhuurd door degenen die op het adres staan ingeschreven, voor een veelvoud van de
wettelijk toegestane huurprijs.
Reguliere bewoning: niet alle gentrifiers zijn rijke yuppen die scheef-wonen, er is een grote groep marginal gentrifiers, die de goedkope
huurwoningen daadwerkelijk nodig heeft.
Ad-hoctransformatie
Splitsen: met een splitsingsvergunning kunnen de individuele woningen in het pand worden verkocht.
Samenvoegen: door zowel particulieren als corporaties worden woningen samengevoegd met het doel om grotere, meer kapitaalkrachtige
huishoudens aan te trekken.
Opplussen: zowel particulieren als corporaties kunnen bij vrijgekomen woningen de huur aanzienlijk verhogen door de uitrusting van de
woning te verbeteren (puntensysteem).
Versoepelde particuliere toewijzing: particuliere verhuurders hebben meer greep gekregen op wie ze mogen voordragen en de huurders
hoeven aan minder overheidsvoorwaarden te voldoen.
Stedelijke vernieuwing
Reconstructie: nieuwbouw op voormalig industrie- of haventerrein, zoals het Oostelijke havengebied of de Kop van Zuid, met zowel
duurdere als goedkopere woningen.
Herstructurering: grootschalige stedelijke vernieuwing wordt op dit moment vooral in de naoorlogse wijken uitgevoerd, waarbij duurdere
woningen aan de voorraad worden toegevoegd (net buiten de zone van gentrificatie).
Complexgewijze aanpak: kleinschalige stedelijke vernieuwing in de vooroorlogse stad, met enerzijds kleine transformatie in de sfeer van
splitsen, samenvoegen en opplussen en anderzijds duurzaam behoud van de beschermde voorraad.
Het feit dat investeringen in nieuwbouw buiten de bebouwde kom doorgaans rendabeler zijn dan investeringen in de bestaande stad
resulteerde lange tijd in een sterk accent op sub-urbane ontwikkeling. Investeren in de bestaande stad is niet alleen duur omdat het oude
onroerend goed moet worden opgeknapt of gesloopt, maar ook omdat geïnvesteerd moet worden in de voorzieningen en de
infrastructuur. Zolang de vooruitzichten somber zijn, kan niet worden verwacht dat investeerders geld steken in het opknappen van oude
stadswijken. Daardoor glijden deze langzaam maar zeker steeds verder af. Intussen is echter met de ligging van de oude wijken binnen de
stad eigenlijk niet zoveel mis. Dat betekend dat op de binnenstedelijke locaties als het ware onder de oude bebouwing en de slechte
reputatie een nog onbenutte waarde ligt.
Het begrip rent gap heeft betrekking op de grondprijs (land rent) en is daardoor minder goed bruikbaar op het Europese vasteland met zijn
beschermde huren. Om die reden is met het begrip value gap een variant op deze theorie bedacht. Het rendement van de verkoop van een
leeg opgeleverd pand is vele malen hoger dan het rendement van hetzelfde pand waar de huurders nog in wonen. Wederom kan op deze
wijze een potentiële waarde groeien. De nadelige effecten van gentrificatie, zoals speculatie, leegstand en het wegpesten van de huurders,
kunnen evengoed het gevolg zijn van een value gap en niet alleen van een rent gap.
Beide varianten wijzen op het ontstaan van een gat onder de markt door enerzijds de slechte staat van de woningvoorraad en
huurbescherming, en anderzijds het potentieel van de locatie.
Vraagzijde
In andere theorieën wordt de verklaring liever gezocht aan de vraagzijde van de woningmarkt. Daarmee verschuift de aandacht van het
vastgoed naar de motivaties en de achtergronden van de nieuwkomers. Binnen de theorie aan de vraagzijde kunnen 3 varianten worden
onderscheiden. De 1e richt zich op de motieven zelf, terwijl de 2e en 4e variant zich richten op de achtergronden: respectievelijk op de
sociale positie en de samenstelling van de huishoudens. Over de aard van de motivaties is met het eens. Onderzoek laat zien dat de
nieuwkomers zich sterk afzetten tegen de sub-urbs, die ze te homogeen, te saai en te conformistisch vinden. Ook zou het gevoel van
authenticiteit in de buitenwijken ontbreken. De nieuwkomers wonen graag in een wijk met oude panden en nemen de ongemakken voor
lief. Ze hebben interesse in culturele voorzieningen.
In de 1e variant van de theorie aan de vraagzijde worden de bovengenoemde motieven min of meer als self-evident beschouwd. De
nieuwkomers krijgen in zekere mate gelijk met hun diagnose van de geestdodendheid van de subrub en de vitaliteit van de stad.
Gentrificatie wordt op deze manier in verband gebracht met de emancipatie van verschillende sociale groepen.
De 2e variant zicht zich op de sociale positie van de nieuwkomers, die in dit verband vaak omschreven worden als nieuwe stedelingen. De
nieuwe stedelingen komen over het algemeen voor hun studie naar de stad, hoewel zij zich daar niet allemaal voor lange termijn vestigen.
Wat de opleiding betreft is men eerder geïnteresseerd in sociaal-culturele dan in financieel-administratieve studierichtingen. Onderzoek
laat tevens zien dat sommige beroepsgroepen meer aan de stad hechten dan andere. Vanuit de binnenstad komen eerst artistieke en
sociaalwetenschappelijke beroepen, dan de medische en technische, en pas buiten de stad de commerciële en administratieve beroepen.
