Samenvatting CREM, huisvestigingsmanagement
H1,2,3,4,5,6,7,8,12,13 & 14
Hoofdstuk 1: Huisvestiging als strategisch bedrijfsmiddel
1.1 Noodzakelijk kwaad of strategisch goed?
Huisvestiging is een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage die zij kan leveren aan het
uitvoeren van de organisatiestrategie en omdat huisvestingsbeslissingen vragen om een lange
planningshorizon. Met het kopen, huren, aanpassen en afstoten van gebouwen zijn grote bedragen
en risico’s gemoeid. Dit alles vraagt om weloverwogen besluitvorming. Bij deze besluitvorming speelt
naast rationale overwegingen ook politieke en emotionele overwegingen een rol.
1.2 Waarde toevoegen met huisvesting
Huisvestiging kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie,
door het verhogen van opbrengsten en verlagen van kosten. Waarde toevoegen met huisvestiging is
maatwerk, elke organisatie heeft een eigen strategie en prioriteiten. Het afstemmen van de
huisvestigingsstrategie op de organisatiestrategie wordt alignment genoemd. Volgens de taxonomie
van Jensen en Van der Voordt, worden verschillende vormen van toegevoegde waarde aangeduid.
Groep Parameter
Mensen Tevreden
Imago
Cultuur
Gezondheid en veiligheid
Proces en product Productiviteit
Aanpasbaarheid
Innovatie en creativiteit
Risico
Economisch Kosten
Waarde van vastgoed
Maatschappelijk Duurzaamheid
Maatschappelijk duurzaam ondernemen (mvo)
De verschillende vormen van toegevoegde waarde van huisvestiging zijn voor een belangrijk deel
terug te voeren op effecten van de ruimtelijke omgeving op de gezondheid, het gemoed en gedrag
van mensen. Tevens zijn er ook een aantal wetenschappelijke bewijzen:
1. Slechte luchtkwaliteit leidt tot ongezonde werknemers;
2. Zonlicht en flora kunnen de pijn van patiënten verzachten en kosten voor geneesmiddel
verlagen;
3. Over het algemeen presteren mensen minder goed in grote ruimten.
1.3 Huisvestingsprestaties managen
Huisvestigingsmanagement is het optimaliseren van de prestaties die de huisvesting levert.
1.3.1 Wat zijn huisvestingsprestaties?
De toegevoegde waarde van huisvestiging vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en
financieel-economische huisvestingsprestaties. Eigenschappen die relevant kunnen zijn voor een
organisatie, zoals uitstraling, capaciteit of duurzaamheid. Deze eigenschappen worden bepaald door
diverse componenten uit de huisvestingsportefeuille, zoals locatie, gebouwen of
financieringsconstructie. Deze huisvestigingscomponenten kunnen worden bijgedraaid om de
,prestatie te optimaliseren. Volgens Van der Voordt en Van Wegen zijn er 4 hoofdfuncties van
huisvestiging:
1. Faciliteren van de activiteiten (gebruiksfunctie)
2. Klimaatregeling (gebruiksfunctie)
3. Symboolfunctie (culturele functie)
4. Economische functie
Ook zijn er verschillende vormen van waarde van huisvestiging:
1. Gebruikswaarde / functionaliteit
2. Belevingswaarde
3. Toekomstwaarde
4. Economische waarde / marktwaarde
1.3.2 Welke eisen worden aan huisvestigingsprestaties gesteld?
Welke huisvestigingsprestaties voor een bepaalde organisatie van belang zijn, hangt af van het
primair proces. Een analyse van het primaire proces geeft inzicht in bepaalde minimumeisen om het
primaire proces te faciliteren. De vereiste huisvestigingsprestaties zijn vooral afhankelijk van de
toegevoegde waarde.
1.3.3 Relatie tussen toegevoegde waarde van huisvestiging, huisvestigingsprestaties en
huisvestigingscomponenten
Huisvestiging genereert uitsluitend toegevoegde waarde voor een organisatie indien en voor zover
de huisvestigingsprestaties bijdragen aan het realiseren van haar strategische doelen. Het
onderscheid en relaties tussen deze begrippen worden duidelijk weergegeven in het eerdere
gegeven tabel. Het beoordelen van huisvestigingsprestaties is door meten, en toegevoegde waarde
doormiddel van geleverde prestaties te waarderen.
1.3.4 Huisvestigingsprestaties verbeteren
Het verbeteren van huisvestigingsprestaties vraagt om het aanpassen van 1 of meer componenten.
Het veranderen van deze componenten heet muteren. In praktijk is een mutatie het uitvoeren van
een (her)huisvestingsproject, waarbij meerdere veranderingen worden gecombineerd. Onderheid
tussen samenhang van toegevoegde waarde, huisvestigingsprestatie en huisvestingscomponenten:
Toegevoegde waarde
↑ Welke bijdragen worden geleverd aan organisatiedoelen?
Huisvestingsprestaties
↑ Hoe presteert de huisvestiging in relatie tot benchmarks?
Huisvestingscomponenten
1.4 Bedrijfseconomische impact van huisvestiging
Kosten, opbrengsten en toegevoegde waarde van huisvestiging komen (in)direct tot uitdrukking in de
financiële prestaties, oftewel winst-en-verliesrekening. De relaties tussen huisvestiging en belangrijke
onderdelen van winst-en-verliesrekening en de balans worden weergegeven met een DuPont-
schema:
Opbrengsten
Bedrijfsresultaat (-)
Kosten
Rentabiliteit totaal vermogen
(/)
Vaste activa
Totaal vermogen (+)
Vlottende activa
,1.4.1 Huisvestiging in relatie tot opbrengsten
Huisvestiging kan direct en indirect effect op opbrengsten hebben:
1. Direct: verkoop van vastgoed of (onder)verhuur van ruimte
2. Indirect: opbrengst verhogende vormen van toegevoegde waarde
1.4.2 Huisvestiging in relatie tot kosten
Huisvestiging kan direct en indirect effect op kosten hebben:
1. Direct: huur- en servicekosten (exploitatiekosten), wordt vaak weergegeven in een % van de
omzet, de affordabilityratio.
2. Indirect: indirect effect op de efficiency van primaire proces. Reduceren van ziekteverzuimen
door verbeteren van binnenklimaat.
1.4.3 Huisvestiging in relatie tot vermogen
Als een organisatie vastgoed in eigendom heeft, wordt de boekwaarde van dat vastgoed op de balans
opgenomen als een onderdeel van de vaste activa. Het effect van huisvestiging op de
vermogensstructuur is afhankelijk van de vastgoedratio. Vastgoedratio is de verhouding tussen de
totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa. Gemiddelde neemt vastgoed 28% beslag
van het totale vermogen, met een brandbreedte van 2% tot 63%. Dit grote verschil kan komen door
een combinatie van 2 factoren:
1. De mate waarin ook andere activa nodig zijn voor bedrijfsvoering
2. Verhouding tussen huur en eigendom
Verkopen en terug huren van vastgoed (sale-and-lease-back) kan eenmaal worden toegepast en het
succes is sterk afhankelijk van de marktomstandigheden. Sale-and-lease-back wordt vaak toegepast
als strategie om het vermogensbeslag van vastgoed te reduceren (balansverkorting). Echter door de
nieuwe boekhoudregels IFRS (International Financial Reporting Standards) wordt het verschil kleiner
tussen vermogen eigendom en huur. Vastgoed als bestanddeel vaste activa heeft invloed op de
rentabiliteit (winstgevendheid). Deze invloed is groter naar mate het vastgoedratio hoog is. Ook
heeft huisvestiging effect op de solvabiliteit, de verhouding tussen EV en VV. Hoe beter de
solvabiliteit, hoe sneller je kan lenen. Financiering met EV is ongunstig voor de liquiditeit, omdat
vaste activa niet kunnen worden aangewend om te voldoen aan kortlopende schulden. De
boekwaarde van de huisvestiging wordt elk jaar verlaagd als gevolg van afschrijving. Het bedrag van
de afschrijving wordt als kostenpost opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Als boekwaarde
lager is dan de marktwaarde is er sprake van stille reserve. De huisvestigingskosten lijken dan relatief
laag te zijn, maar eigenlijk blijft een deel van de vermogenskosten verbogen omdat het betreffende
vermogen geen rendement oplevert. Als de boekwaarde hoger ligt dan de marktwaarde ontstaat er
een probleem bij verkoop dat er een boekverlies moet worden geïncasseerd.
1.4.4 Rendement op investeringen in huisvestiging
Investeringen hebben over het algemeen een negatieve invloed op de balans van een organisatie. De
negatieve invloed moet worden afgewogen tegen het rendement op de investeringen in
huisvestiging, Er zijn 4 soorten rendement:
1. Directe opbrengstverhoging > Verkoop (in waarde gestegen) vastgoed en huurinkomsten
2. Indirecte opbrengstverhoging > Betere ondersteuning leidt tot hogere omzet
3. Directe kostenreductie > Hoeveelheid huisvestiging en/of huisvestigingskosten per m2 verlagen
4. Indirecte kostenreductie > Betere ondersteuning leidt tot lage kosten in primaire proces
(Oefen directe kostenreductie formule op bladzijde 35)
, Hoofdstuk 2: Het speelveld en de spelers
2.1 De vraagzijde van het speelveld
Aan de vraagzijde gaat het om de huisvestigingsbehoeften van een organisatie, die voortvloeien uit
het primaire proces en strategische doelen, binnen een context van interne en externe
ontwikkelingen.
2.1.1 Analyse van het primaire proces
Een goed begrip van het primaire proces vormt het fundament van de vraaganalyse. De
huisvestigingsmanager analyseert welke activiteiten gefaciliteerd moeten worden en wat dit vraagt
op gebied van locaties, ruimten en services.
2.1.2 Analyse van de strategische doelen
Bij het analyseren van de strategische doelen van de organisatie komt de huisvestigingsmanager in
aanraking met het vakgebied strategisch management. Strategisch management houdt zich bezig
met de ontwikkeling en implementatie van de strategische koers van de organisatie om de
strategische doelen te realiseren.
2.1.3 Analyse van externe ontwikkelingen
Het is van groot belang dat een organisatie haar missie en visie en strategie ontwikkelt in samenhang
met DESTEP in haar omgeving. Omdat deze ontwikkelingen veranderlijk zijn, moet ook de
huisvestigingsmanager oog hebben voor externe ontwikkelingen en om te kunnen anticiperen.
2.2 De aanbodzijde van het speelveld
De aanbodzijde in huisvestigingsmanagement betreft de bestaande huisvestigingsportefeuille van de
organisatie binnen de context van ontwikkelingen in de totale markt van vastgoed en gebouw
gebonden facilitaire diensten.
2.2.1 Analyse van de huisvestigingsportefeuille
Een analyse van de bestaande huisvestigingsportefeuille is belangrijk in het kader van de
ontwikkeling van een realistisch huisvestigingsstrategie. Dit betekent dat de huisvestigingsstrategie
moet aangeven hoe de huidige huisvestigingsportefeuille optimaal kan worden benut en hoe de
samenstelling van deze huisvestigingsportefeuille kan worden verbeterd. De portefeuille bestaat uit
6 componenten:
1. Financieringsvormen
2. Locaties
3. Gebouwen
4. Inrichting
5. Gebruiksprincipes
6. Gebouw gebonden facilitaire diensten
Ze kunnen door 4 verschillende schaalniveaus worden onderscheiden:
1. De totale huisvestigingsportefeuille
2. Een locatie
3. Een gebouw of een gebouwdeel
4. Een ruimte of werkplek
Ook moet er rekening worden gehouden dat huisvestigingsprestaties in de loop van de tijd
veranderen. Hier wordt onderscheid gemaakt uit 3 soorten levensduren:
1. Technische levensduur > bepaald door slijtage
2. Functionele levensduur > bepaald door functionele prestaties
