2022
Moduleopdracht Bouwmanagement
Auteur
NCOI – HBO Bouwmanagement
22/12/2022
1
,Voorwoord
Allereerst wil ik graag beginnen met mijzelf kort voor te stellen. Mijn naam is X en ik ben momenteel
werkzaam bij X, de projectenafdeling van X. Omdat ik in mijn dagelijkse werkzaamheden vanuit mijn
rol als projectmanager veel te maken heb met aannemers en ik zelf een economische achtergrond
heb wilde ik graag de verdiepingsslag maken in het technische aspect. Vandaar deze studie. De
uitwerking van de moduleopdracht is de uitkomst van de lessen die gevolgd zijn aan de NCOI en
tonen aan dat de vergaarde kennis m.b.t. de leerdoelen toereikend is. Deze opdracht is dan ook
uitgevoerd met als doel dit aan te tonen aan de beoordelaar van deze moduleopdracht.
Samenvatting moduleopdracht
Dit rapport bevat een onderzoek naar de mogelijkheden voor de transformatie van een kantoorpand
naar appartementencomplex voor het gebouw te Marathon 6. Het vigerende bestemmingsplan
stipuleert dat Marathon 6 momenteel bestemd is voor kantoren, maar dat gemeente Hilversum in het
bestemmingsplan heeft vastgelegd dat de gebouwen op Arena Park, waar Marathon 6 gesitueerd is,
mogen worden omgebouwd naar appartementen. Om te weten wat het eindresultaat beoogt is een
schetsontwerp gemaakt, welke een mogelijke nieuwe indeling laat zien.
Marathon 6 dateert uit 1993, bestaat uit 5 verdiepingen, heeft een oppervlakte van 173 m2 en een
huidig energielabel F. De gebouwconstructie bestaat uit prefab wanden en kolommen (montagebouw)
en in het werk gestorte vloeren van gewapend beton (gietbouw). Om beoogde functiewijziging te
bewerkstelligen zullen er bouwkundige aanpassingen gemaakt dienen te worden. Dit onderzoek bevat
een uitwerking van welke bouwkundige aanpassingen het dan betreft voor de volgende 5 eisen:
installaties, vluchtwegen, brandveiligheid, hoogte van verblijfsruimtes en warmteweerstand. De
bouwkundige aanpassing die gemaakt zal worden op basis van de eis ‘warmteweerstand’ zal een
positieve impact hebben op het huidige energielabel, met als verwachting een verbetering naar label
C of D. De welbekende term ‘energielabel’ is onderdeel van het Nederlandse duurzaamheidslabel
GPR. Mede hierdoor wordt de directie aangeraden gebruik te maken van dit duurzaamheidslabel.
Overige voordelen worden in dit onderzoek verder toegelicht.
Marathon 6 is nabij openbaar vervoersvoorzieningen en verschillende bedrijven en scholen
gesitueerd, wat de aantrekkelijkheid voor toekomstige bewoners, studenten, bevordert. Naast de
toekomstige bewoners zijn er nog een aantal stakeholders waar rekening gehouden mee dient te
worden. Een stakeholdermatrix en bijbehorende toelichting is in dit onderzoek nader uitgewerkt. De
belangrijkste stakeholders (tevreden houden/vertroetelen) bestaan uit: vergunningverleners, advies
bureaus, gemeente Hilversum, gebouw eigenaar toekomstig/investeerders, gebouw beheerder/
onderhouder, ontwerpende partij en aannemer.
Omdat verschillende stakeholders in verschillende fasen betrokken dienen te worden is het belangrijk
om inzichtelijk te hebben welke fasen dit project dient te doorlopen. De programma-, ontwerp-,
uitwerkings- en realisatiefasen worden elk kort toegelicht. De realisatiefase bestaat uit een aantal
subfasen, welke zijn uitgewerkt in een planning, die te vinden is in de bijlagen. Ook wordt in dit
rapport ingegaan op welke vlakken er eventueel tijd gewonnen kan worden zodat het kritieke pad
geminimaliseerd kan worden, met als einddoel de uiteindelijke stichtingskosten te verminderen.
Een ander onderdeel wat bijdraagt aan de inkorting van het kritieke pad en daarmee de
minimalisering van de uiteindelijke stichtingskosten is de gekozen organisatievorm, bouwteam. Bij
deze organisatievorm passen de contractvormen DNR en UAV. Er is namelijk sprake van een
scheiding tussen ontwerp en uitvoering en de opdrachtgever blijft verantwoordelijk voor het ontwerp.
Het gebruik van deze organisatievorm brengt een aantal uitdagingen met zich mee, waaronder het feit
dat de verantwoordelijkheid voor de risico’s bij de opdrachtgever ligt. Mede hierdoor is het van belang
om gebruik te maken van een gedegen risicodossier. In dit onderzoek zijn een vijftal risico’s (niet tijdig
verkrijgen vergunningen, inefficiënt ontwerpproces, leveranties te laat/duurder, slechte communicatie
tussen aannemer en ontwerpende partij en het Corona-virus zorgt voor ziekte en heeft geleid tot
(extreme) maatregelen) uitgewerkt, maar de directie wordt aangeraden dit dossier uit te breiden tot
een volledig risicodossier, indien besloten wordt dit project voort te zetten.
Concluderend lijkt het rendabel te zijn dit project voort te zetten. Om dit zeker te stellen dient gekeken
te worden naar de financiële uitgangspunten middels een BAR-berekening en een NCW-berekening.
2
,Inhoudsopgave
Voorwoord.................................................................................................................................2
Samenvatting moduleopdracht..................................................................................................2
1. Inleiding..................................................................................................................................4
2. Korte analyse van het gebouw...............................................................................................4
2.1 Bereikbaarheid en ontsluiting..........................................................................................4
2.2 Bouwmethode..................................................................................................................5
3. Stappenplan voor transformatie gebouw..............................................................................5
3.1 Stappenplan......................................................................................................................5
3.2 Bouwkundige aanpassingen.............................................................................................6
4. Fases transformatieproject....................................................................................................6
4. Stakeholderanalyse................................................................................................................7
5. Organisatie- en contractvorm................................................................................................7
6. Duurzaamheidslabels.............................................................................................................8
8. Volgorde bouwactiviteiten.....................................................................................................9
9. Risicoanalyse........................................................................................................................10
10. Adviesrapport.....................................................................................................................10
11. Literatuurlijst......................................................................................................................11
12. Bijlagen...............................................................................................................................11
3
, 1. Inleiding
Capital Value is een organisatie die transactie-, taxatie- advies- en asset management diensten aan
beleggers, corporaties, banken, ontwikkelaars, (semi)overheid en zorginstellingen leveren (Capital
Value , 2022). Daarnaast brengen zij ieder jaar verschillende (onderzoeks)rapporten uit over de
woningbehoeften in Nederland. Het onderzoekrapport ‘De woning(beleggings)markt in beeld 2022’
beschrijft het huidige woningtekort in Nederland van 279.000 woningen en de verwachte toename van
ditzelfde tekort naar 316.000 woningen in 2024 (Capital Value, 2022).
Ditzelfde rapport beschrijft ook dat het aandeel van beleggingen in studentenwoningen tussen 2020
en 2021 ondanks de COVID-19 pandemie onveranderd bleef. Dit i.c.m. het huidige woningtekort voor
studenten en de verwachte stijging hierin maakt dat dit woning-beleggingsproduct dan ook als ‘veilig’
wordt gezien (Capital Value, 2022). De verwachting dat de vraag naar studentenwoningen de
komende jaren alleen maar toe zal nemen is mede gebaseerd op het voornemen van het huidige
kabinet om de basisbeurs opnieuw in te voeren, waardoor studenten meer te besteden zullen hebben
(Rijksoverheid, 2022). Zowel het onderzoek van Capital Value als dat van Crosslane, een European
Student Housing Develop & Management organisatie, geven aan dat Nederland met een provision
rate van 14% ondergeschikt is aan dat van andere landen, zoals Engeland. Dit betekent dat in die
landen er relatief meer PBSA’s (Purpose-Built-Student-Accommodations) beschikbaar zijn (Capital
Value, 2022) (Crosslane Dutch Developments, 2022). In Nederland valt hier dus nog een slag te
maken en kansen te benutten.
Uit onderzoek van Capital Value is gebleken dat ondanks universiteiten meer internationale studenten
(die van accommodaties voorzien moeten worden, omdat zij niet meer de mogelijkheid hebben om
thuis te wonen) aantrekken dan hogescholen, het aanvangsrendement in steden met alleen
hogescholen hoger is dan in steden die ook universiteiten huisvesten (Capital Value, 2022). De
website ‘studiekeuze123’ geeft aan dat Hilversum momenteel 6 onderwijsinstellingen telt, waarvan 6
hogescholen zijn (studiekeuze123, 2022). Naast dat er in Hilversum zelf 6 hogescholen zijn heeft
Marathon 6 ook een goede verbinding met bijvoorbeeld Hogeschool Utrecht (±40 minuten met het
openbaar vervoer deur-tot-deur) (9292, 2022). Onderzoek van kamernet wijst uit dat het door
studenten acceptabel wordt geacht om 30-60 minuten te reizen van huis naar school/kantoor. Dit is
i.c.m. de enorme schaarste en hoge prijzen in de grote steden dan ook de reden dat veel studenten
tegenwoordig uitwijken naar randsteden, zoals Hilversum (Kamernet, 2019).
Hilversum staat niet bekend als studentenstad, maar heeft studenten wel degelijk veel entertainment
te bieden. Zo zijn er veel horecagelegenheden, bioscopen, theaters en is er een museum (EW
magazine, 2016).
Gebaseerd op de boven genoemde uitkomsten van verschillende onderzoeken lijkt de mogelijkheid
om Marathon 6 te herbestemmen naar een PBSA een rendabele optie voor de investeerder.
2. Korte analyse van het gebouw
2.1 Bereikbaarheid en ontsluiting
Voor deze sub opdracht vond ik het belangrijk om zelf een beeld te krijgen van de werkelijkheid. Met
de casus in gedachten ben ik op pad gegaan en heb ik marathon 6 bezocht, zie Foto 1 in de bijlagen.
Hierbij heb ik nadrukkelijk gelet op de bereikbaarheid en ontsluiting. Ook heb ik gelet op de nabije
gelegenheden voor de uiteindelijke bewonersdoelgroep: studenten.
Wat mij direct opviel aan het gebouw is dat deze geen balkonnetjes of overige buitenruimte bevat,
zoals te zien op Foto 2 in de bijlagen. Echter hoeft er volgens Bouwbesluit 2012 Afd. 4.6 Buiten-
ruimte, nieuwbouw Art. 4.34 Aansturingsartikel Lid 1 voor een woning geen buitenruimte aanwezig te
zijn wanneer het gebouw een woonfunctie voor studenten heeft (Online Bouwbesluit, 2022).
Met betrekking tot de bereikbaarheid en ontsluiting van het gebouw heb ik dit getest met het openbaar
vervoer, omdat de meeste studenten niet over een auto beschikken. Vanaf het station (station
Hilversum Sportpark) was de loopafstand 13 minuten. Onderweg kwam ik een skatepark en een
locatie met foodtrucks tegen, zie Foto’s 3 en 4 in de bijlagen. Het feit dat er vrijetijds- en
4
