BK6MA3 - samenvatting colleges, dictaten en andere literatuur
College 1 – introcollege Gebiedsontwikkeling
de kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en
geldstromen met het oog op de ontwikkeling of transformatie van een gebied.
Een integrale ontwikkeling met een gezamenlijk proces van complementaire partijen
die streven naar verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door uitvoering en
financiering van een aantal samenhangende ruimtelijke projecten.
Geografische begrenzing
Meerdere functies incl. openbare ruimte
Aanzet tot verandering, gegeven door:
o Marktvraag
o Maatschappelijk belang
o En/of particulier belang
Procesaanpak (niet helder waar je naartoe wil, projectaanpak wel), programmering
en planvorming om de veranderingen te realiseren in het vastgoed
Publieke en private partijen die hiertoe een initiatief nemen en investeringscapaciteit
weten te organiseren.
Binckhorst
Bedrijventerrein
In 1907 geannexeerd door Den Haag (ex Voorburg)
Eerste ontwikkeling: gemeentelijke gasfabriek
Jaren 1930 aanleg havens (zijtak van de Vliet)
Toen start met ontwikkeling als bedrijventerrein
Delen door de gemeente in erfpacht uitgegeven, delen in eigendom
2015: grotendeels verouderd bedrijventerrein
Bekend van:
o Autosloperijen
o Garagebedrijven
o Fietsdepot Haaglanden
o Grote kantoren: defensie, KPN
Begin deze eeuw kansen voor herontwikkeling
o Behoefte aan nieuwe woonlocaties
o Gunstige ligging
o Leegstand nam toe
o Erfpachtcontracten naderen expiratiedatum
Gemeente selecteerde twee marktpartijen, Rabo Vastgoed en BPF Bouwinvest, om
het gebied integraal te herontwikkelen
Intentieovereenkomst (2006) om te komen tot een PPS
Materplan van OMA, hoogstedelijk, integraal
Verbetering van de ontsluiting: Rotterdamse Baan en Victorie boogiewoogie tunnel
Nieuw bestemmingsplan
Start met verwering
Maar:
o Kosten vielen tegen
o BPF trok zich terug
, o Kredietcrisis 2008 en gevolgen voor woningmarkt
o Bestemmingsplan redde het niet bij de rechter (exploitatieplan)
PPS is beëindigd
Victorie boogiewoogie tunnel wel doorgegaan
Omschakeling naar ‘organische ontwikkeling’
Mix van bestaande bedrijven en ruimte voor initiatieven
2019 Nieuw Bestemmingsplan (deels anticiperend op de Omgevingswet)
Inmiddels woningvraag toegenomen
Grondposities van marktpartijen
Eerste woningbouwproject: De Binck
Gemeente neemt meer regie
o Mogelijk aanpassing bestemmingsplan nodig
o Erfpachtsrechten
o Gemeentelijke grondposities
Nu in ontwikkeling: Blinck City Park, Pegasus
Overleg met marktpartijen over optimale ontwikkeling van deelgebieden
Gebiedsontwikkeling en Ruimtelijke planning
Ruimtelijke programma’s en ruimtelijk opgaven herkennen en op anticiperen
Ruimtelijke rechtvaardigheid in de planvorming
o Procedureel en distributief
Boek - Zo werkt gebiedsontwikkeling
Hoofdstuk 3 – proces, fasering, activiteiten
Er is geen vast stramien voor de fasering/indeling van het proces van gebiedsontwikkeling.
Afhankelijk van het type gebiedsontwikkeling kan er teruggerefereerd worden naar deze
indeling/fases
Initiatief en verkenning
Planvorming en conditionering (locatieontwikkeling)
Uitwerking en projectontwikkeling
Vastgoedontwikkeling en bouw
Vastgoedexploitatie en beheer openbare ruimte
Gebiedsontwikkeling beweegt zich qua schaalniveau tussen enerzijds ‘stad en regio’ en
anderzijds de concrete ontwikkelingslocaties en projecten binnen het gebied.
Coditioneren is vaak een van de taken van de gebiedsontwikkelaar creeert waarde en
plan dichtbij uitvoering
Gebiedsontwikkeling is geen lineair, maar geordend proces.
Initiatief
Markt/ruimtelijke economie en overheid stellen kaders voor gebiedsontwikkeling. Ook
kenmerken en bewoners zijn derde dominante factor.
,De gemeente heeft doorgaans de meeste invloed (van alle onderdelen van de overheid)
Specifieke kenmerken zijn ook kaderstellend, zoals historie, identiteit, bereikbaarheid,
bodemgesteldheid en voorzieningen in de omgeving. Belangen/opvattingen bewoners tellen
zwaar mee
Vrijheidsgraden kunnen in de initiatieffase de meeste keuzes maken om bij te sturen als men
kijkt naar het gehele proces van de gebiedsontwikkeling. vorm- en regelvrij domein,
iedereen kan met een idee acteren (initiatiefnemers), we onderscheiden de volgende:
Gemeenten en andere overheidsinstanties
Marktpartijen van diverse pluimage alsook woningcorporaties
Bewoners resp. eigenaars in het gebied zelf
Groepen geëngageerde burgers die zich over een gebied willen ontfermen
Maatschappelijke instanties (zoals natuurorganisaties en georganiseerd
bedrijfsleven)
De meeste initiatiefnemers komen uit de overheidsinstanties.
In 2011 werd een Platform Markdal opgericht. Een duurzame en integrale ontwikkeling stond
centraal bij de discussies tussen de verschillende belangroepen over de
ontwikkelingsmogelijkheden van het Markdal. hiermee 5000 eu procesgeld bemachtigd
het werd een formele organisatie na lobbytraject, steun te hebben gekregen 11.000.000
euro beschikbaar voor gebiedsontwikkeling vorm geven. De vereniging zelf heeft de regie
van de uitvoering op zich genomen, dit is uniek.
In Bergen heeft de gemeente een plan voor gebiedsontwikkeling gepresenteerd (mooi
Bergen). Een burgerinitiatief presenteert een alternatief plan zonder ‘Aldi’ (mooier Bergen),
omdat ze het karakter van het dorp niet willen aantasten. Nog altijd is er een hevige strijd
tussen de gemeente en de bewoners.
Aanpak van de initiatieffase behelst de volgende activiteiten:
Urgentie en visie definiëren: waarom moer er wat veranderen?
Geschiedenis van het gebeid in kaart brengen; huidig gebruik; beleids-,
omgevingsrechtelijke en eigendoms-situatie; belemmeringen en potenties.
Aanzet maken voor het concept: ‘het verleidelijke verhaal’ met een globaal
programma en eventueel grove stedenbouwkundige schets.
Globaal marktonderzoek entameren
Visie op waardecreatie en financiele haalbaarheid opstellen, beide op hoofdlijnen
Risicoanalyse maken
Verkennende gesprekken voeren met gemeente, grond- en gebouweigenaren,
gebruikers en andere stakeholders en met potentiele partners.
Eventueel: op voorhand innemen strategische grondpositie
Als de gemeente de initiatiefnumer (en dominante eigenaar) is: marktconsultatie
uitvoeren.
Na het uitvoeren van de activiteiten ontstaat er een beslisdocument met go/no-gomomenten
en vervolgstappen.
Door de crisis in 2008 reduceerde het aantal initiatieven risicoreductie, kostenefficiency en
financierbaarheid grotere prio investerend vermogen werd minder (zowel privaat als
, publiek) woningcorporaties verdwenen door nieuwe Woningwet . Nieuwe partijen
nauwelijks op gebiedsniveau, wel kavel en projectniveau)
De beantwoording van de gemeente op initiatieven vanuit de markt heeft geen verschil
gemaakt in de crisis volgens Nozeman, omdat:
Hoe groter de gemeente, des te meer hordes bij afwijkend voorstel, meer
commitment bij kleinere gemeenten
Hoe sterker de markt, des te lastiger of dominanter de lokale overheid.
Politieke kleur heeft forse invloed op de houding jegens private initiatieven.
Veel initiatieven stranden in deze fase vanwege geld, strijd met het beleid of overambitieus.
Planvormingsfase
Ook wel haalbaarheidsfase genoemd of gebiedsontwikkeling.
Er zijn vier ingredienten die de planvormingsfase samenvatten:
ZIE FOTO
In het verleden was stedenbouw al heel snel betrokken bij het ontwikkelingstraject
uitgewerkte stedenbouwkundige visies zonder goed onderzoek naar doelgroepen,
programma, concept en planeconomie. hierdoor vertraging. Lean and mean-proces heeft
de volgorde omgedraaid. Eerst definieren kwalitatief pve. Dit principe is ook gebruikt bij
het Zaaneiland in Zaandam.
Concept heeft geen vaste definitie, goede omschrijving de ziel van het masterplan. Dit
vormt dan ook de basis voor gebiedsmarketing. Conceptontwikkeling ontstond bij
multifunctionele plannen met de retailfunctie als grootste functie. Richt het plan zo in dat
consumenten zo lang mogelijk blijven en consumeren. beleving, “klantreis”,
verblijfskwaliteit, routing, bereikbaarheid en parkeergemak.
Een succesvol concept verbindt de betrokken partijen, afnemers en belanghebbenden.
Flexibele plannen veranderen, maar de ‘vaste waarde’ van het gebiedsconcept houdt stand.
Verschillende uitgangspunten voor een concept:
Accenturen bepaalde kwaliteiten van het gebied i.r.m. potentiele afnemers
(doelgroepen)
Of andersom, eerst doelgroep en dan kwaliteiten van het gebied inkleuren.
Masterplan: op gebiedsniveau de ambities weergeven wat partijen met de ontwikkeling willen
bereiken het plan heeft geen publiekrechtelijke status en is vormvrij. Het gaat om de
volgende aspecten
Het te realiseren programma
‘verleidelijke verhaal’: het concept met kernkwaliteiten van het gebied die het verschil
moeten gaan maken
‘Fysieke structuurelementen’: de doorgaande stromen met een evidente relatie met
een wijdere omgeving
o Waterstructuur
o Energievoorziening
