Dit document bevat alle uitwerkingen van de tentamens van de afgelopen jaren waarbij de volgende onderwerpen aan bod komen: appartementsrecht, openbare registers, kadaster, verkrijging door verjaring, derdenbescherming, vormerkung en beslag. Hiermee heb ik zelf het vak afgerond met een 8!
Dit document bevat geen uitwerkingen van tentamens. Het is slechts een samenvatting van de onderwerpen..
Door: notarieelstudent • 1 jaar geleden
Het document bevat wel degelijk de standaardantwoorden met bijbehorende uitwerkingen die zijn gegeven door de docent van de tentamens van de afgelopen jaren. Deze zijn samengevoegd tot een geheel van thema's die aan bod komen per lesweek. Je zou het dus inderdaad kunnen zien als een samenvatting van de belangrijke onderwerpen voor op het tentamen.
Samenvatting behandelde stof in de tentamens Verbreding Goederenrecht B
Appartementsrecht
De splitsingsakte bepaalt welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke
appartementseigenaars komen (art. 5:112 lid 1 sub a BW). Wie het uiteindelijk moet
betalen, hangt ervan af of hetgeen een gemeenschappelijk gedeelte of een privégedeelte
betreft. Als het een privégedeelte betreft moet de appartementseigenaar de kosten zelf
betalen. Als het een gemeenschappelijk gedeelte betreft, wat bij een dak bijvoorbeeld het
geval is, moeten de eigenaren de kosten voor onderhoud en reparaties etc. gezamenlijk
dragen (overeenkomstig hun aandeel in de splitsingsakte). De inhoud van de splitsingsakte
bepaalt dus wie er moet betalen.
Als een gebouw verzekerd is tegen schade door de bestuurders van de VVE zijn de
verzekeringspenningen onderdeel van de gemeenschap die tussen de
appartementseigenaren bestaat. De eigenaars zijn gezamenlijk (en in beginsel niet
individueel) gerechtigd tot de verzekeringspenningen. Zo’n recht komt niet toe aan de VVE.
Het bestuur van de VVE vertegenwoordigt slechts de gezamenlijke appartementseigenaars
bij de uitoefening van de rechten die uit de overeenkomst voortvloeien en voert voor hen
het beheer over de ontvangen verzekeringspenningen (art. 5:136 lid 1 BW). Uitkering aan
individuele appartementseigenaren vindt slechts in bijzondere omstandigheden plaats (art.
5:136 lid 4 BW).
Als er sprake is van een tijdelijke wijziging die vatbaar is voor herstel hoeft de splitsingsakte
in beginsel niet te worden gewijzigd. Zie hierbij HR Wortelboer, waarbij het gaat om een
verandering in de constructie of omgrenzing van een appartement. In de splitsingsakte staat
meestal echter wel dat toestemming nodig is van de VVE voor bijvoorbeeld het doorbreken
van plafonds. In de meeste gevallen zal het wijzigen van het appartement dus niet ‘’zomaar’’
kunnen.
Als een appartementseigenaar alle appartementen in een pand tot zijn eigendom heeft en
daardoor eigenaar is van het gehele pand dan blijft de splitsing gewoon van kracht en blijft
de vereniging van eigenaars gewoon bestaan. Een splitsing kan namelijk enkel worden
opgeheven door middel van een notariële akte gevolgd door inschrijving in de openbare
registers, dus dit gebeurt niet zomaar (art. 5:143 lid 2 BW). Een vereniging van eigenaars kan
dus ook bestaan met één lid.
Als bestaande appartementseigenaren willen voorkomen dat bepaalde appartementen door
bijvoorbeeld jongeren bewoond gaan worden dan kunnen zij dit voorkomen door in het
reglement een regeling op te nemen over het gebruik van privé-gedeelten op grond van art.
5:112 lid 4 BW. Er kan dan bijvoorbeeld een leeftijdsgrens worden ingesteld. Voor de
wijziging van het reglement is de medewerking van alle appartementseigenaren (art. 5:139
lid 1 BW) of het bestuur en 4/5 e van de appartementseigenaren (art. 5:139 lid 2 BW)
noodzakelijk, evenals de toestemming van beperkt gerechtigden (art. 5:139 lid 3 BW). De
wijziging moet plaatsvinden via een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare
registers (art. 5:139 lid 5 BW).
Dit voorbeeld van jongeren kan natuurlijk ook gelden voor andere typen bewoners
of andere bezwaren!
,Als een bewoner/appartementseigenaar een exclusief gebruiksrecht van het dak wil
verkrijgen dan moet je kijken of de in het splitsingsreglement neergelegde bestemming van
het dak te verenigingen is met de aanleg van bijvoorbeeld een dakterras of een duiventil
voor de bewoner. In het splitsingsreglement is veelal de bestemming van alle
gemeenschappelijke zaken vermeld en die mogen worden gebruikt ‘volgens de bestemming
daarvan’. Een splitsingsakte moet worden uitgelegd naar objectieve maatstaven en in het
licht van de algehele inhoud van de akte (HR 1 november 2013). Bij die uitleg mag ook een
objectieve waarneming ter plaatse meespelen (HR 14 februari 2014). Als ter plaatse wordt
gekeken, kan ook worden geconstateerd dat het dak naast de ‘normale bestemming’ van
een dak om de boel droog te houden, bijvoorbeeld ook door middel van een lichtstraat
voorziet in licht en uitzicht voor de bewoners. Omdat de bestemming ruim is omschreven
kan de conclusie getrokken worden dat het splitsingsreglement de bestemming van
bijvoorbeeld een duiventil of een dakterras in ieder geval niet heeft uitgesloten. Ook de
objectieve waarneming, sluit dat, bijvoorbeeld voor het deel van het dak dat niet bestaat uit
de lichtstraat, niet uit.
Art. 5:112 lid 1 sub c BW bepaalt dat het reglement een regeling omtrent het gebruik van
gemeenschappelijke gedeeltes kan inhouden. Vaak geeft het reglement een dergelijke
regeling. Hoewel ‘mede-gebruik’ van de gemeenschappelijke zaak voorop staat, kunnen er
uitzonderingen zijn opgenomen. Exclusief gebruik aan een eigenaar kan via een besluit van
de vergadering als bijvoorbeeld (i) andere eigenaars niet onredelijk worden beperkt in hun
genot en medegebruik van de gemeenschappelijke zaken en (ii) de ingebruikgeving tijdelijk
is. Deze vereisten kunnen bezwaren opleveren. Het is namelijk goed denkbaar dat de duiven
bij het aanleggen van een duiventil de lichtstraat op het dak zullen vervuilen, waardoor het
genot van (een deel van) het dak wordt beperkt. In dat geval kan de bewoner niet via een
besluit van de vergadering het exclusieve gebruiksrecht van het dak verkrijgen voor een
duiventil. Een wijziging van de bestemming in het splitsingsreglement zal dan noodzakelijk
zijn (art. 5:139 BW).
Het is bezwaarlijk om het reglement te wijzigen (art. 5:139 BW) en daarom ligt het voor de
hand om bepaald gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten op een alternatieve manier
aan banden te leggen. In beginsel kan dat door middel van een besluit van de vergadering
waarin regels worden gesteld voor het gebruik van de gemeenschappelijke delen van het
gebouw (art. 5:128 BW). Het splitsingsreglement kan echter bepalen dat een dergelijke
regeling in het huishoudelijk reglement moet worden neergelegd. Het huishoudelijk
reglement werkt ook tegen latere verkrijgers van een appartementsrecht, omdat die als
leden van de VvE van rechtswege gebonden zijn aan de besluiten van de vereniging van
eigenaars (art. 5:125 lid 2 BW).
Om ervoor te zorgen dat appartementseigenaren, die een appartementsrecht hebben die
bezwaard is met een ouder erfpacht, het blooteigendom verkrijgen zonder dat zij titel 3.7
gemeenschap terechtkomen, is vereist dat de gemeente voor de overdracht de
blooteigendom van de grond waar het gebouw op staat in appartementsrechten splitst,
waarbij de tekening gelijk is aan die van de splitsing van het erfpachtrecht (de zogenaamde
spiegelbeeldsplitsing). Op het moment van overdracht gaat de erfpacht (en ook de daaruit
ontstane appartementsrechten) door vermenging teniet (art. 5:143 lid 1 sub a BW), en
groeien de overgedragen appartementsrechten aan tot ‘vol’ eigendom. De
, appartementseigenaren komen dan direct weer in een bijzondere gemeenschap, waarop
titel 3.7 niet van toepassing is (art. 3:189 lid 1 BW).
Als ieder appartementsrecht afzonderlijk in erfpacht is uitgegeven, heeft iedere erfpachter
een eigen recht van erfpacht op een appartementsrecht met een eigen verplichting tot
betaling van zijn/haar canon. Als de erfpachtvoorwaarden moeten worden gewijzigd, is dit
een zaak tussen de betreffende appartementseigenaar en de betreffende erfpachter van het
appartementsrecht. Daarbij kan een recht van erfpacht door de eigenaar van het
appartementsrecht worden opgezegd, als de erfpachter in verzuim is de canon over twee
achtereenvolgende jaren te betalen (art. 5:87 lid 2 BW). In het geval eerst de grond en het
gebouw worden uitgegeven in erfpacht, waarna het recht van erfpacht wordt gesplitst in
appartementsrechten, zijn alle appartementseigenaren gezamenlijk gerechtigd tot het
erfpachtrecht. Als de erfpachtvoorwaarden moeten worden gewijzigd, is dit dus een zaak
tussen alle appartementseigenaren en de grondeigenaar. Zij moeten hier allemaal aan
meewerken. Daarbij geldt dat niet het gehele erfpachtrecht kan worden opgezegd als voor
een appartementsrecht de canon niet wordt betaald, maar geldt een andere regeling. Art.
5:116 lid 4 BW bepaalt namelijk dat als het voor een appartementsrecht verschuldigde deel
van de canon of retributie over de twee achtereenvolgende jaren onbetaald is gebleven, het
appartementsrecht door de rechter op vordering van de grondeigenaar aan deze kan
worden toegewezen (art. 5:116 lid 4 BW).
De akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartements-
eigenaren (art. 5:139 lid 1 BW) of medewerking van het bestuur van de VVE op grond van de
voorwaarden van art. 5:139 lid 2 BW, en ook met toestemming van de hypotheekhouders
(art. 5:139 lid 3 BW).
Titel 5.9 (appartementsrechten) biedt geen mogelijkheden om een besluit van de VvE af te
dwingen. Wel kan er een machtiging van de kantonrechter worden gevraagd, als het gaat
om een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw.
Op grond van HR 25 juni 1993 blijkt dat daaraan niet in de weg staat dan een dak valt onder
het beheer van de VvE. De rechter zal toetsen of de VvE zonder redelijke grond heeft
geweigerd medewerking te verlenen. Als de kantonrechter beslist dat er medewerking moet
worden verleend, kan hij ook nog bepalen in welke verhouding alle of bepaalde
appartementseigenaars of de VvE in de kosten van het onderhoud moeten bijdragen (art.
5:121 lid 1 jo. lid 2 BW).
Het is mogelijk om een appartementsrecht over te dragen aan de VvE, zodat een stuk tuin in
het bezit komt van de VvE en gemeenschappelijk kan dienen. Het kan daarbij van belang zijn
om onder te splitsen op grond van art. 5:106 lid 3 BW. Door bijvoorbeeld het
appartementsrecht onder te splitsen in twee onder appartementsrechten, rechtgevende op
het huis en op de tuin. Vervolgens wordt het onder appartementsrecht dat ziet op de tuin
overgedragen aan de VvE.
Een recht van opstal kan alleen in, op of boven een onroerende zaak gevestigd worden (art.
5:101 BW). Een appartementsrecht levert op grond van de bepaling in art. 5:106 lid 4 BW
slechts mede-eigendom op ten aanzien van de goederen die in de splitsing zijn betrokken en
een gebruiksrecht op het privé-gedeelte. Als een appartementseigenaar zonnepanelen in de
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper notarieelstudent. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €8,99. Je zit daarna nergens aan vast.
