Hoorcolleges
Onroerendgoedrecht I
Koop
College 1 Inleiding en totstandkoming van de
koopovereenkomst (algemeen)
Overdracht (art. 3:84 BW) geldige titel, levering, beschikkingsbevoegdheid.
- Titel = koop
- Uit koopovereenkomst vloeit voort wat geleverd moet worden.
Waarom boeit de koopovereenkomst ons?
1. Daaruit vloeit voort wat geleverd gaat worden.
2. Nederland kent een causaal stelsel (geen titel is geen overdracht).
o Titel blijkt uit koopakte.
3. Controle door notaris akte getekend door alle eigenaren vanwege
beschikkingsbevoegdheid bij levering.
o Een eigenaar is niet beschikkingsbevoegd, indien er meerdere eigenaren van
de zaak zijn.
4. Notarissen kunnen koopovereenkomsten inschrijven in openbare registers.
5. Notarissen of advocaten zijn vaak betrokken bij het opstellen van
koopovereenkomsten.
o Dat, adviseren bij weg tot totstandkoming koopovereenkomst, levert meer
geldt op dan de akte van levering.
Koopovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 BW). In zijn
algemeenheid gelden er in Nederland geen vormvereisten. Mondelinge
wilsovereenstemming is in beginsel genoeg om een overeenkomst aan te gaan.
- Overeenkomst is een meerzijdige rechtshandeling.
- Aanbod en aanvaarding apart zijn beide ook zelfstandige rechtshandelingen.
o Art. 6:218 BW enkel aanbod of enkele aanvaarding is een eenzijdige
gerichte rechtshandeling, maar maakt straks deel uit van meerzijdige
rechtshandeling.
Voor de overeenkomst heb je nodig boek 3 BW (rechtshandelingen), boek 6 BW
(overeenkomsten, verbintenissen) en boek 7 BW (koop).
Art. 7:5 BW consumentenkoop
- Titel 7.1 gaat over koop in het algemeen
o Heel veel gaat over consumentenkoop en dat is dan meestal van
dwingendrecht.
- Consumentenkoop = bij roerende zaken en geldt dus niet voor onroerende zaken.
o Waar het in titel 7.1 gaat om consumentenkoop, dan kan je dat dus in
beginsel niet gebruiken voor dit vak!
,Koopovereenkomst
Art. 7:1 BW koopovereenkomst
- Verkoper moet een zaak geven.
- Koper moet verkoper geld betalen.
Art. 7:4 BW koopovereenkomst gesloten zonder bepaling van de prijs, dan ben je als
koper een redelijke prijs verschuldigd.
- Geldt dit ook voor onroerend goed? Prijs is vaak zo specifiek voor het betreffende
huis/kantoor dat je niet kan zeggen dat er een redelijke prijs verschuldigd is.
- Dit artikel geldt dus bijna nooit voor onroerende zaken.
Arrest Peters/Peters
Partijen hebben wel gesproken over de verkoop van het pand, maar ze hebben geen prijs
afgesproken.
Hoge Raad als je het hebt over onroerend goed is de prijs zo cruciaal dat wil art. 7:4 BW
toepassing vinden, dan moet je wel een koopovereenkomst hebben. Als er nooit een
koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan vindt art. 7:4 BW al geen toepassing vanwege
die reden.
- Als er nooit wilsovereenstemming is geweest, bijv. over de prijs, dan is er ook geen
koopovereenkomst tot stand gekomen.
Vijf twijfelgevallen of koopovereenkomst tot stand is gekomen
1. Onderhandelingen ten behoeve van totstandkoming koopovereenkomst
o Zolang we nog aan het onderhandelen zijn, hebben we nog geen
koopovereenkomst.
o Als partijen aan het onderhandelen zijn, staan partijen in een bijzondere
rechtsverhouding tot elkaar (arrest Baris/Riezenkamp); ze moeten zich naar
redelijkheid en billijkheid naar elkaar gedragen. Partijen kunnen dus niet altijd
zomaar meer van elkaar af.
o Arrest Plas/Valburg drie fases van onderhandelen;
1. Partijen kunnen zonder enig probleem nog van elkaar af.
Als partijen het helemaal niet met elkaar eens worden.
Stoppen met onderhandelen kan zonder verdere gevolgen.
2. Partij kan stoppen, maar dan moet de stoppende partij in ieder geval aan de andere
partij de kosten vergoeden die gemaakt zijn voor de onderhandelingen (negatief
contractsbelang).
Bijv. bij onroerend goed onderhandelingen, dan kunnen er
adviseurs zijn en dan kunnen er hoge kosten zijn, dus dan moet
de stoppende partij wel deze kosten vergoeden aan andere
partij.
3. Partij kan stoppen, want er is nog geen overeenkomst, maar stoppende partij moet
vergoeding van de kosten aanbieden, maar ook vergoeding van het positieve
contractsbelang.
Positief contractsbelang vergoeden van de eventuele winst
die de andere partij had kunnen maken.
, Deze fase komt bijna nooit voor.
Op het moment dat je in deze fase zit en ander wil weglopen,
dan zal je stellen voor de rechter dat er al een overeenkomst is
en niet vergoeding van positief contractsbelang en dan kan die
partij niet zomaar meer weg.
o Bij koop van onroerend goed geldt in beginsel geen vormvereiste. Bij
particuliere woningkoop (art. 7:2 BW) geldt het schriftelijkheidsvereiste.
Normaal is mondelinge koop gewoon bindend. Soms kan het zijn dat je sneller
bent gebonden dan je dacht.
o Wanneer heb je een koopovereenkomst bij onroerend goed? Als je het eens
bent over de essentialia van de koopovereenkomst; prijs, object,
leveringsdatum. Als je hier uit bent, heb je eigenlijk al een koopovereenkomst
en ben je dus gebonden. Dit geldt ook als er nog wel onderhandeld wordt
over bijkomende kwesties, als wie de kosten van de akte betaald.
Buiten particuliere woningkoop kan het dus zo zijn dat je al gebonden
bent geworden, ook al ben je nog niet over alles uitgesproken met je
wederpartij.
2. Gebreken in aanbod en aanvaarding
o Wilsgebreken dwaling, bedreiging, bedrog en misbruik van
omstandigheden (art. 6:228 BW en art. 3:44 BW).
Er is wel een overeenkomst, maar die is tot stand gekomen door een
wilsgebrek en dus kan die worden vernietigd.
o Het kan ook dat het lijkt dat er een wilsovereenstemming is, maar dat die er
helemaal niet was. Je dacht dat je het eens was, maar achteraf blijkt dat niet
zo te zijn. Het lijkt alsof er een overeenkomst was, maar als we het uitspitten
dan waren partijen het helemaal niet met elkaar eens.
Voor misverstand vatbare term (arrest Bunde/Erckens)
3. Art. 6:225 BW
o Lid 1 afwijkende aanvaarding is een nieuw aanbod en verwerping
oorspronkelijk aanbod.
Je zegt tegen verkoper dat je deze auto voor prijs X wil hebben.
Verkoper zegt dat die auto als is verkocht, maar dat hij de auto ernaast
wel voor Y wil verkopen. Dan is dit een nieuw aanbod.
o Lid 2 aanvaarding met een lichte afwijking, ondergeschikte punten, dan is
het wel een aanvaarding, tenzij aanbieder bezwaar maakt.
Stel je zegt dat je gele Porsche wel wil voor prijs X en dat je het
woensdag komt ophalen. Verkoper zegt dat het goed is, maar dat hij
donderdagochtend pas kan. Dit is afwijking op een ondergeschikt
punt, dan ben je wel gebonden, tenzij je bezwaar maakt.
Dit kan best snel fout gaan. Je moet als aanbieder meteen zeggen als
je het niet wil, want anders ben je gebonden. En wanneer is het een
ondergeschikt punt? Stel je hebt het geld nodig op woensdag en
aanvaarder zegt donderdag, dan kan het zijn dat dit punt niet
ondergeschikt voor je is. Je moet daarom van begin af aan duidelijk
maken wat voor jou belangrijke punten zijn.
, 4. Arrest Hofland/Hennis
o Er is een potentiële verkoper en die plaatst een advertentie; aangeboden
woning tegen koopprijs X. Hennis meldt dat hij het wil kopen voor het
aanbod.
o Als de advertentie van Hofland een aanbod is, dan heeft Hennis geaccepteerd
en dan is er dus een koopovereenkomst tot stand gekomen.
o Hofland heeft twijfels of hij aan Hennis wil verkopen.
o Hoge Raad heeft Hofland met het plaatsen van een advertentie met object
en koopprijs (essentialia) een aanbod gedaan?
Nee, zoiets is geen aanbod wat bij aanvaarding leidt tot een
koopovereenkomst, in ieder geval bij onroerende zaken. Voor een
koper kan namelijk meer van belang zijn dan uitsluitend verkoop van
het object tegen een bepaalde prijs, bijvoorbeeld de persoon aan wie
hij verkoopt.
Het plaatsen van uitsluitend een advertentie is geen aanbod
tot koop, maar een uitnodiging om in onderhandeling te
treden.
Particuliere woningkoop kent een vormvereiste; schriftelijk. Het
plaatsen van een advertentie met aanvaarding kan al niet meer leiden
tot een koopovereenkomst, omdat het schriftelijk moet zijn. Voor
particuliere woningkoop kan dit arrest dus niet meer gelden, maar
voor koop van overig onroerend goed wel.
5. Voorovereenkomsten – Letter of Intents
o Overeenkomsten die uitsluitend met groot, duur onroerend goed worden
gesloten.
o We kennen de voorovereenkomsten die in feite al een definitieve
koopovereenkomst zijn waarin ook alles staat, maar partijen spreken af dat ze
over een aantal punten nog moeten onderhandelen.
Er is eigenlijk al een koopovereenkomst, maar her en der moeten nog
wat dingen worden uitgewerkt.
o Partijen hebben slechts hoofdlijnen in de overeenkomst neergelegd,
waarover ze vervolgens nog gaan onderhandelen.
Dit is een echte voorovereenkomst.
o Uit een voorovereenkomst blijkt wel wat voor soort overeenkomst het is.
In ieder geval geen koopovereenkomst;
- Koopoptie als je dit hebt, kan je je melden en dan wordt er een overeenkomst
aangegaan.
o Als optiegerechtigde kan je je melden als je daar zin in hebt.
- Voorkeursrecht van koop dit kan je uitoefenen als de eigenaar van plan is zijn zaak
te gaan verkopen. Dan kan de voorkeursgerechtigde beslissen of hij het wil kopen of
niet.
o Verkoper moet het dan eerst aan voorkeursgerechtigde aanbieden en daarna
pas aan anderen.
- Recht van terugkoop (wederinkoop)
