Verbreding goederenrecht B samenvatting
Week 1
Literatuur
Asser/Bartels & Van Velten 5 2017:
- 334-367,
- 374-393,
- 395-399,
- 404-408;
- 422-431;
- 435-443,
- 445a-467,
- 475-492,
- 519-529,
- 559-562a
- 581-611 (m.u.v. 604)
334 wetsgeschiedenis
het appartementsrecht is een jong zakelijk recht dat sinds 1951 bestaat.
335 ontstaan van de rechtsfiguur
In het normale geval is alles wat op de grond gebouwd wordt en daarmee duurzaam is verenigd, als
bestanddeel van de grond te beschouwen. Men kende echter steeds vormen van bouwen waarbij de
genoemde regel voor complicaties zorgde; bijvoorbeeld dat woningen boven elkaar werden
gebouwd. Er werden regelingen gemaakt met het oog op afzonderlijk eigendom van etages.
336 verdiepingseigendom
In enkele gevallen dat vroeger in ons land eigendom van verdiepingen diende te worden gecreëerd,
heeft men zich wel weten te redden met het recht van opstal.
337 situatie onder oud-BW vóór 1952
Wel bestond er vroeger onder de schrijvers verschil van mening of een verdieping onder het BW van
vóór 1952 als een afzonderlijke zaak in de zin van art. 555 BW (oud) kon worden beschouwd en of de
afzonderlijke eigendom daarvan niet in strijd was met het in art. 626 BW (oud) bepaalde (zie ook nr.
84 e.v.).
- Ten aanzien van de eerstgenoemde vraag heeft men er te weinig oog voor gehad dat een
etagewoning niet iets is dat als een opzichzelfstaande eenheid kan worden beschouwd. Het
gebruik van een etagewoning is immers niet mogelijk wanneer men niet tevens bepaalde
bevoegdheden kan doen gelden met betrekking tot de grond waarop is gebouwd en andere
delen van het geboud die voor gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn
- De tweede vraag is opgelost door de Hoge Raad: van artikel 626 bW kon worden afgeweken
door het vestigen van een recht van opstal. Wij mogen daarom aannemen dat ons recht van
1838 er zich niet tegen verzette een eigendom van etagewoningen in het leven te roepen in
de vorm gepaard gaande met een recht van mede-eigendom in de delen die voor
gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn. Wel heeft de hoge Raad uitgemaakt dat men
eigendom van een verdieping die gebouwd was boven de grond van een ander door verjaring
kon verkrijgen.
338 de NV als rechtsvorm
Men heeft in ons land getracht een oplossing te vinden door gebruik te maken van de tenaamstelling
van het gebouw op een rechtspersoon, met name de NV, die vervolgens gebruiksrechten verleende
aan de bewoners
, Dit werd de trust-constructie genoemd
339 de woningstichting
Ook is gedacht aan exploitatie door middel van een stichting. Het bezwaar hiertegen was echter dat
het bestuur van een stichting zonder desbetreffende statutaire voorzieningen geen enkele rekening
en verantwoording behoefde af te leggen. Ook rees de vraag of de stichting wel als rechtsvorm
mogelijk was voor exploitatie van een gebouw zonder meer en ook hier bestond veelal niet
voldoende inspraak der bewoners
- Toch werden door woningstichtingen obligaties uitgegeven, waarbij obligatiehouders het
daaraan onlosmakelijk verbonden, voor overdracht en vererving vatbare recht verkregen
tegen een lage huurprijs een woning te huren.
- Deze vorm raakte later weer op de achtergrond door complicaties
340 behoefte aan een nieuwe rechtsfiguur
Na de tweede wereldoorlog werd de urgentie van flateigendom, mede door de noodzakelijke vele
nieuwbouw, duidelijk.
340a opkomst van de flat coöperatie
Er werden coöperatieve verenigingen opgericht, de zogenaamde coöperatieve
flatexploitatieverenigingen. Hierbij werd het desbetreffende onroerende goed geplaatst ten name
van een coöperatieve vereniging, die evenveel leden kent als het gebouw privégedeelten heeft.
- Anders dan bij de stichting leverde dit geen problemen op het gebied inspraak of het fiscaal
recht.
341 flatcoöperatie versus appartementsrecht
Na 1952, toen het appartementsrecht haar intrede deed, heeft deze nieuwe rechtsvorm de eerder
gebruikte constructies geleidelijk verdrongen.
342 opkomst van het appartementsrecht
Na de wetswijziging van 1972 is in de praktijk aan de mogelijkheid van splitsing in
appartementsrechten op zeer ruime schaal toepassing gegeven. Men dient bij splitsing in
appartementsrechten naast woningen ook te denken aan winkel-, kantoor- en garageruimten. De flat
coöperatie wordt niettemin ook nog gebruikt.
- Het voordeel van splitsing in appartementsrechten blijft dat er door de splitsing wettelijk
geregelde zakelijke rechten ontstaan die voor inschrijving in de openbare registers en voor
afzonderlijke hypotheek vatbaar zijn. -> hierdoor is in 1999 te Amsterdam door de gemeente
en het kadaster een actie tot omzetting van flat coöperaties in appartementsrechten ingezet.
342a modernisering van het appartementsrecht
Er kwam een wetswijziging die op 1 mei 2015 in werking is getreden.
342b de wetswijziging van 2011
Deze wijziging had betrekking op inwilliging van de wens van enkele grote gemeenten om
achterstallig onderhoud bij appartementsrechten gesplitste woongebouwen in achterstandswijken
weg te kunnen werken.
343 gebaseerd op gemeenschap
Onder appartementsrecht dient te worden verstaan een aandeel in de eigendom van een gebouw
met grond en toebehoren en/of de desbetreffende grond met toebehoren. In zo’n aandeel is
begrepen de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten die blijkens hun
,inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (privégedeelten),
alsmede het medegebruik van de overige gedeelten (de gemeenschappelijke gedeelten) en van de
gemeenschappelijke zaken (bijv. meubilair in de gemeenschappelijke gedeelten en losse technische
apparatuur).
- Het aandeel kan ook omvatten de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde
gedeelten van onbebouwde grond.
- Men zal geneigd zijn zich de eigendom van een appartementswoning op dezelfde wijze voor
te stellen als de eigendom van een gebouw. Toch bestaan tussen beide vormen belangrijke
verschillen. Bij een gebouw gaat de eigendom gepaard met eigendom van de grond waarop
het gebouw is. Daarentegen kan de eigendom van een flatwoning in de regel niet verticaal
gekoppeld worden aan de eigendom van een stuk grond waarbij de flatbewoning zou
behoren.
343a de rechten van erfpacht of opstal
Behalve eigendom kunnen ook de rechten van erfpacht en opstal in een splitsing betrokken worden.
Hiervoor is toestemming nodig van de blooteigenaar. Bij het recht van opstal zal het wel om een
zelfstandige variant daarvan moeten gaan.
343b combinatie eigendom en erfpacht/opstalrecht
Indien iemand eigenaar is van een perceel grond en erfpachter of opstaller van een perceel, op welke
percelen een gebouw is of wordt gesticht, kan hij het gehele complex in één splitsing betrekken. Dit
volgt indirect uit 5:144 lid 1 BW
334 het afhankelijk recht van gebruik
Het begrip appartementsrecht is gecompliceerd. Enerzijds is het recht van appartement een aandeel
in een gebouw en/of in de splitsing betrokken grond – een bijzondere vorm van gemeenschap –
anderzijds verschaft het een exclusief recht op het gebruik van een privégedeelte. Dit exclusieve
recht kan eventueel worden beschouwd als een afhankelijk recht.
345 het lidmaatschap van de VvE
Voorts is van rechtswege aan een appartementsrecht verbonden het lidmaatschap van de verplichte
vereniging van eigenaars (art. 5:125 lid 2 BW). (dit gaat tegen de vrijheid van vereniging van art. 8
grondwet in)
346 karakterisering van de VvE
Een VvE wordt opgericht bij en in de akte van splitsing en heeft enkele bijzondere kenmerken, die
haar onderscheiden van de vereniging met volledige rechtspersoonlijkheid van Boek 2. Het
lidmaatschap van de VvE is kwalitatief (dit betekent dat men lid wordt bij de verwerving van het
appartementsrecht en dan dit lidmaatschap eindigt van rechtswege bij vervreemding daarvan). De
oprichting van de VvE is een onderdeel van de splitsing (art. 5:112 lid 1 BW).
347 diverse elementen
De combinatie van de bevoegdheden die gezamenlijk een appartementsrecht vormen, kan als een
zelfstandig zakelijk recht beschouwd worden.
348 een zakelijk, maar geen beperkt recht
De splitsing in appartementsrechten mag men niet gelijk stellen met de vestiging van een beperkt
recht. Er is immers geen moederrecht. Het betreft een verdeling.
Uitsluitend de splitsing in appartementsrechten kan beschouwd worden als de (enige) door de wet
toegestane opsplitsing van de eigendom in een aantal nieuwe zelfstandige zakelijke rechten. De
splitsing in appartementsrechten moet immers gezien worden als een uiteenvallen van de volle
, eigendom in een aantal zelfstandige zakelijke genotsrechten. Deze vertonen eigenschappen die
afwijken van die van de beperkte zakelijke genotsrechten
- In de eerste plaats kunnen de gezamenlijke appartementsrechten aan één eigenaar
toebehoren, terwijl voor het bestaan van een beperkt recht steeds twee personen nodig zijn.
- Verder zijn zakelijke rechten steeds als een belasting van de eigendom te beschouwen: deze
laatste blijft als zogenaamd moederrecht voortbestaan. Bij splitsing in appartementsrechten
is dit niet het geval: de nieuw gevormde appartementsrechten vormen tezamen de volle
eigendom of het volle beperkte genotsrecht en daarnaast is geen plaats voor de (bloot)
eigendom als moederrecht.
350 verschillende gerechtigden
Zodra door de splitsing ontstane appartementsrechten aan verschillende personen gaan toebehoren,
wordt het begrip appartementsrecht gecompliceerder: er komt dan een dimensie bij. Men kan
stellen dat het appartementsrecht dan een hybride karakter krijgt. Er ontstaat dan een bijzondere
gemeenschap (art. 3:189 e.v. BW).
351 redelijkheid en billijkheid
De appartementseigenaars dienen bij de uitoefening van hun rechten zich jegens elkander te
gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.
- De appartementseigenaar kan bijvoorbeeld door de rechter tot de orde worden geroepen
door middel van een vervangende machtiging in het geval van weigering zonder redelijke
grond om mee te werken aan een wijziging van de splitsing (art. 5:140 BW).
352 de appartementseigenaren
5:106 lid 5 BW -> de gerechtigde tot een appartementsrecht wordt aangeduid als
appartementseigenaar
353 de aandelen
De aandelen waarvoor ieder der eigenaren in de gemeenschap gerechtigd is zijn gelijk, tenzij bij de
akte van splitsing anders wordt bepaald (art. 5:113 lid 1)
- De aandelen zijn pas van belang indien de splitsing wordt opgeheven, omdat zij dan
bepalend zijn als verdeelsleutel voor de dan te liquideren gemeenschap
354 het onderscheid tussen privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten/zaken
Onze wet geeft geen opsomming van de gedeelten en de zaken die tot privé dan wel tot
gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn.
- Tot de gemeenschappelijke zaken behoort in ieder geval de grond welke is gelegen onder het
gebouw.
- Het kan van belang zijn of iets tot privé of gemeenschappelijk wordt beschouwd, wanneer
het gaat om bijvoorbeeld reparatiekosten of als er onenigheid bestaat over de vraag of
iemand al of niet het uitsluitend gebruik heeft van een bepaald gedeelte
355 begrenzing van de privégedeelten
Privégedeelten betreffen, zoals reeds werd opgemerkt onder nr. 344, de gedeelten van een gebouw
en/of de grond, die blijkens hun inrichting of aanduiding bestemd zijn of worden om als afzonderlijk
geheel te worden gebruikt (art. 5:106 lid 4 BW). De begrenzingen blijken uit de akte en de tekening.
335a omvang van de grond
De in de splitsing betrokken grond is niet in de wet bepaald.
- Deze grond behoeft niet aansluitend te zijn
